Введение к работе
С развитием в России сферы недвижимости актуальность приобретают вопросы управления объектами недвижимости. Особенно это касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных условиях становится важным объектом инвестирования.
На рынке появляется все больше инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости – оценка характеристик и условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Ценность такого анализа возрастает при наличии количественной оценки инвестиционной привлекательности, позволяющей ранжировать объекты недвижимости, представленные на рынке.
С другой стороны, для собственника или управляющего объектом коммерческой недвижимости, желающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности имел высокое значение. Для этого собственник должен при управлении объектом исходить из его инвестиционной привлекательности.
Особенно злободневна данная проблема для объектов коммерческой недвижимости, находящихся в собственности промышленных организаций. Низкая инвестиционная привлекательность и зачастую неэффективная система управления этими объектами не позволяют им развиваться.
Проблемы управления рассматриваются в научных трудах многих российских и зарубежных ученых: С. Н. Максимова, Л. М. Каплана, А. Ф. Клюева, А. С. Роботова и др. Вопросы экономики недвижимости широко представлены в трудах А. Н. Асаула, С. В. Грибовского, П. Г. Грабового, С. А. Ершовой, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйна, Г. Харрисона, Г. М. Стерника, А. В. Черняка и многих других. Инвестирование в недвижимость подробно рассматривается такими учеными, как Е. И. Тарасевич, Дж. Эккерт, Л. Эллвуда, А. Г. Грязнова, Е. Б. Смирнов, Н. А. Щербакова, А. М. Платонова, Е. И. Ушакова и др.
Несмотря на большое число научных работ, многие вопросы остаются недостаточно изученными. Так, например, проблема привлечения средств для развития объекта недвижимости диктует необходимость создания новых подходов к управлению. Однако большинство специалистов в области экономики и управления констатируют отсутствие единой методической базы для управления объектами коммерческой недвижимости. Слабо разработаны теория и методология оценки инвестиционной привлекательности таких объектов. Имеющиеся научные разработки недостаточно полно раскрывают связь между управлением и оценкой инвестиционной привлекательности объекта как результата управления. Отсутствуют единый интегральный показатель инвестиционной привлекательности, показатель эффективности управления объектом для целей инвестирования. Нуждается в доработке система факторов инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.
Поэтому в современных условиях актуальной является разработка научных подходов и методических рекомендаций для создания эффективного механизма управления объектами коммерческой недвижимости.
Значимость и недостаточная разработанность обозначенной проблемы предопределили выбор темы диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является разработка механизма управления объектами коммерческой недвижимости.
Для достижения данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие основные задачи:
-исследовать сложившуюся ситуацию в сфере управления объектами коммерческой недвижимости;
-сформировать механизм управления объектами коммерческой недвижимости, направленный на повышение их инвестиционной привлекательности;
-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости, и дать их количественную оценку;
-оценить практические аспекты применения предложенного механизма управления объектами коммерческой недвижимости.
Объектом исследования диссертационной работы являются организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления объектами коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является механизм управления объектами коммерческой недвижимости.
Теоретической основой исследования послужили положения, разработанные отечественными и зарубежными учеными в сферах управления, экономики недвижимости, инвестиционной привлекательности, инвестирования в недвижимость.
Информационную базу исследования составили: научная, учебная, справочная и специальная нормативная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.
Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработки информации.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании механизма управления объектами коммерческой недвижимости с использованием предложенной системы факторов инвестиционной привлекательности для оценки эффективности управления.
Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:
-
Разработана система факторов, определяющих инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости.
-
Разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий известные подходы к ее оценке.
-
Сформулирован механизм управления объектами коммерческой недвижимости, развивающий существующие положения инвестиционной оценки.
-
Предложен показатель оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма.
-
Разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма управления для собственников и управляющих объектами коммерческой недвижимости.
Практическая значимость. Применение предложенного механизма позволит собственнику (или управляющей компании) повысить эффективность управления объектами коммерческой недвижимости для целей инвестирования и таким образом выгоднее отчуждать указанные объекты на рынке и привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты и выбирать среди них наиболее выгодные. Кроме того, она может служить дополнительным критерием при выборе объекта участниками рынка недвижимости (оценщиками, риэлтерами и др.).
Апробация и внедрение результатов исследования. Фундамент исследований был заложен при выполнении научно-исследовательской работы «Современные методы управления затратами» под руководством А. Н. Асаула. Работа была награждена медалью Министерства образования и науки Российской Федерации по итогам открытого конкурса на лучшую научную работу студентов вузов России по естественным, техническим и гуманитарным наукам.
Разработанные рекомендации внедрены и используются в практической деятельности ОАО «Авангард» (собственника ряда объектов коммерческой недвижимости) и эксплуатирующей организации ЗАО «ЭЭУК «Авангард-Энерго».
Теоретические положения и выводы исследования применяются в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета в учебном курсе «Экономика недвижимости».
Публикации. По теме исследования опубликовано 5 печатных работ, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 209 наименований, содержит 13 таблиц и 8 рисунков.
