Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы инвестирования в развитие недвижимости в современных условиях 10
1.1. Концепции и специфика недвижимого имущества. Рынок недвижимого имущества и его характеристики 10
1.2. Современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости как сферы инвестирования 28
1.3. Анализ развития инвестиционно-строительного процесса в России 60
Глава 2. Методические основы управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости (ПДН) 68
2.1. Особенности девелопмента как элемента инвестиционно-строительного процесса 68
2.2. Принципы и методы управления инвестированием ПДН 83
2.3. Модель управления инвестированием ПДН на предприятиях (девелоперских компаниях) 95
2.4. Особенности анализа эффективности ПДН 113
Глава 3. Совершенствование механизма управления инвестированием ПДН 129
3.1. Концепция формирования источников инвестирования ПДН 129
3.2. Оптимизация программы инвестирования ПДН 140
3.3. Процессная модель инициирования новых ПДН 154
Заключение 162
Библиографический список использованной литературы 177
- Современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости как сферы инвестирования
- Анализ развития инвестиционно-строительного процесса в России
- Принципы и методы управления инвестированием ПДН
- Оптимизация программы инвестирования ПДН
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время одной из важнейших задач общества является интенсификация процессов развития в экономике страны. Как известно, основной путь к экономическому росту -это осуществление инвестиций, поэтому организация инвестиционного процесса, обеспечивающая эффективные хозяйственные связи между его участниками и в максимальной степени нацеленная на результат, приобретает весьма актуальное значение. Одним из направлений реализации данной концепции является девелопмент, который определяется как метод организации инвестиционно-строительного процесса.
Позитивное влияние девелопмента на экономическое развитие
объясняется значительным мультипликационным эффектом
предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Реализация проектов девелопмента территорий и объектов недвижимости ведет к росту активности во многих смежных отраслях экономики: производство строительных материалов, жилищно-коммунальное хозяйство, производство потребительских товаров длительного пользования и т. д. и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
Рассматривая проекты девелопмента недвижимости (ПДН) как инвестиционные проекты, можно утверждать, что их эффективность также обеспечивает эффективность субъекта данных инвестиций, то есть девелоперской компании (предприятия). Таким образом, исследовательский интерес представляет проблема управления эффективным инвестированием проектов развития недвижимости на предприятиях (девелоперских компаниях, ДК).
Состояние изученности проблемы. Проблема эффективности инвестиционной деятельности достаточно подробно исследована отечественными и зарубежными учеными. Среди фундаментальных и прикладных трудов ученых, которые внесли большой вклад в разработку данной проблематики, можно выделить работы зарубежных ученых Р. Брейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, С. Майерса, М. Миллера, Ф. Модильяни, И. Фишера. Среди работ отечественных ученых выделяются труды Д.С. Демиденко, Л.В. Канторовича, А.Е. Карлика, В.В. Новожилова, Е.М. Роговой, Е.С. Стояновой, Л.А. Трофимовой, Л.Н. Родионовой.
Исследованием проблем управления недвижимостью занимались такие зарубежные авторы как Р. Бауэр, Т. Питере, Н. Ордуэй, Р. Уотермен, Д. Трейсон, Г. Лаксбург, Р.Б. Пейзер, А Д. Фридман, а также отечественные -А.Н. Асаул, СВ. Грибовский, А.А. Горбунов, В.А. Заренков, Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич, В. Д. Шапиро и др.
В области практического девелопмента наиболее значителен вклад таких российских авторов как СН. Максимова, Е.И. Тарасевича, И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, А.А. Ольховского.
Несмотря на значительное количество работ, посвященных проблемам инвестирования и управления недвижимостью, большинство из них отражает лишь отдельные аспекты рассматриваемой нами проблемы.
Таким образом, теоретическая и практическая значимость проблемы управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости и ее недостаточная разработанность в современных условиях определяют актуальность исследования.
Целью диссертационного исследования является формирование научно-обоснованного комплексного подхода к управлению инвестированием проектов развития недвижимости и разработке методических основ его реализации на практике.
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решались следующие задачи:
определение и систематизация целей и основных направлений инвестирования в объекты недвижимости, а также выделение особенностей рынка недвижимости;
оценка современного состояния и выявление тенденций развития рынка недвижимости как сферы инвестирования; анализ развития инвестиционно-строительных процессов в России;
формирование авторского подхода к понятию «проект девелопмента недвижимости», выделение основных особенностей ПДН, определение места девелопмента в инвестииционно-строительном процессе;
определение и развитие принципов и методов управления инвестированием ПДН; развитие теоретических и методических основ определения эффективности ПДН, их практическая апробация;
формирование структурно-аналитической модели управления инвестированием ПДН для ДК;
развитие концепции формирования источников инвестирования ПДН;
разработка модели оптимизации программы инвестирования ПДН;
- формирование процессной модели инициирования новых ПДН.
Объектом исследования выступают предприятия, осуществляющие
инвестирование и управление проектами девелопмента недвижимости.
Предметом исследования являются теоретические, методические и прикладные вопросы управления инвестированием проектов развития недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории и экономики предприятия, инвестиционной деятельности, инвестиционного и проектного анализа, а также законодательные нормативно-правовые акты России в области регулирования рынка недвижимости и инвестиционно-строительного процесса.
Исследование строилось на общих принципах управления, системного и процессного подхода. В работе применялись такие общенаучные методы исследования как анализ и синтез, сравнение и обобщение, абстрагирование, логический анализ, моделирование, а также специальные методы инвестиционного анализа и планирования, принципы теории эффективности.
Информационной базой исследования являлись данные организации Государственного агентства по статистике России, специальные и периодические издания, информационные ресурсы сети Интернет, материалы, полученные непосредственно на объектах исследования. Обработка фактических данных осуществлялась с применением статистических и экономико-математических методов.
Научная новизна полученных результатов заключается в разработке комплекса рекомендаций по управлению эффективным инвестированием проектов девелопмента недвижимости.
К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся следующие:
Уточнено и содержательно дополнено понятие проекта девелопмента недвижимости, который определен как последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционного проекта (проектов) в области создания и/или изменения объекта (объектов) недвижимости. Данное определение обосновывает возможность анализа ПДН на основе принципов инвестиционного подхода.
Сформирована структурная модель управления инвестированием ПДН в девелоперской компании, в рамках которой реализуется положение о том, что обеспечение эффективности ПДН обеспечивает эффективность деятельности ДК.
На основании результатов анализа специфики недвижимого имущества и характеристик рынка недвижимости выделены основные особенности ПДН, к которым отнесены нетрадиционность денежных потоков ПДН, а также специфичность рисков инвестирования в развитие недвижимости, возникающая в результате большой длительности цикла инвестирования. Данные особенности позволили определить особенности анализа эффективности ПДН и сформировать методические основы его реализации.
Разработана научно-методическая база процесса формирования и реализации программы инвестирования ПДН, основанная на принципах теории эффективности.
На основе принципов и инструментария процессного подхода сформирована модель процесса инициирования новых ПДН.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теории анализа эффективности проектов девелопмента недвижимости,
управления предприятием в части концептуальных положений и инструментария управления инвестированием ПДН.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования представлены в виде конкретных рекомендаций по оптимизации программы инвестирования ПДН, а также практической модели процесса инициирования новых ПДН на предприятии. Результаты исследования могут служить надежной теоретико-методической базой в практике управления предприятиями, реализующими проекты девелопмента с целью повышения их эффективности.
Апробация и достоверность результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были представлены автором и получили одобрение на международных, всероссийских и межвузовских научно-практических конференциях в 2009 - 2010 гг.
Результаты исследований, выполненных в диссертационной работе, нашли практическое применение на предприятиях Санкт-Петербурга, что подтверждено соответствующими документами о внедрении.
Структура и логика диссертационной работы определена исходя из предмета исследования и построена в соответствии с целью и содержанием поставленных исследовательских задач.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка и приложений.
Во введении обосновывается актуальность избранной темы исследования, отражаются научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе «Теоретические основы инвестирования в развитие недвижимости в современных условиях» рассмотрена специфика недвижимого имущества; охарактеризованы понятие рынка недвижимого имущества, а также его современное состояние и тенденции развития как сферы инвестирования; проведен анализ развития инвестиционно-строительных процессов в России.
Во второй главе «Методические основы управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости (ПДН)» определены особенности девелопмента как элемента инвестиционно-строительного процесса; сформулированы принципы и методы управления инвестированием ПДН; рассмотрена модель управления инвестированием ПДН на предприятиях; выделены особенности анализа эффективности ПДН.
В третьей главе «Совершенствование механизма управления инвестированием ПДН» определена концепция формирования источников инвестирования ПДН; предложена методика оптимизации программы инвестирования ПДН; разработана процессная модель инициирования новых ПДН.
В заключении обобщены результаты проведенного исследования, обладающие признаками научной новизны, сформулированы основные выводы и рекомендации.
Современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости как сферы инвестирования
Специфика, присущая национальному рынку недвижимости, обусловлена не только самой природой недвижимости, но и особенностями его формирования в России [71]. К основным особенностям российского рынка недвижимости, оказывающим ключевое влияние на специфику инвестирования, могут быть отнесены следующие: 1) относительно невысокая емкость рынка; 2) зависимость объема рынка и ценовой динамики от макроэкономических факторов; 3) значительная роль государства как регулятора рынка, а также как крупнейшего собственника недвижимости и земли, монополиста по аренде, источника и регулятора приватизации; 4) ярко выраженная географическая, функциональная и ценовая сегментарность в сочетании с неравномерностью развития сегментов рынка; 5) несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям значительной части населения России; 6) недостаточная информированность участников рынка. Российский рынок недвижимости фактически существует с начала 1992 г. Таким образом, можно констатировать, что в нашей стране рынок недвижимости начал формироваться с заметным отставанием от других секторов рынка. Новая редакция статьи 58 Конституции Российской Федерации, принятая в 1992 г., позволила реализовать гражданам право на жилище путем его предоставления на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды, либо путем приобретения и строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Частью 3 новой редакции статьи 12 Конституции РФ были сняты ограничения на право свободного владения, пользования и распоряжения земельными участками, предназначенными для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Полученные или приобретенные гражданами в собственность земельные участки разрешалось отчуждать, в том числе и путем продажи их собственниками физическим или юридическим лицам по договорной цене.
Закон также устанавливал четкую классификацию видов жилищного фонда, разграничил права собственности на жилищный фонд. Важнейшими стали нормы закона, применение которых позволяло расселить семьи, проживающие в коммунальных квартирах, снять все ограничения по обмену нанимаемого, арендуемого или собственного жилья. Закон стимулировал проявление инициативы любыми физическими или юридическими лицами при приватизации, строительстве, приобретении жилья, а также при его содержании и ремонте. Были увеличены возможности развития частной собственности на недвижимость в жилищной сфере.
Создание конституционных и законодательных основ прав частной собственности на объекты недвижимого имущества было первым шагом на пути формирования легального рынка недвижимости в современной России. Вместе с тем, сам процесс зарождения рынка недвижимости носил в большей степени стихийных характер, что было в решающей мере обусловлено практически полным отсутствием правового регулирования отношений в сфере недвижимости того периода, фрагментарностью нормативно-правовой базы, а также спецификой законодательства на разных уровнях государственной власти и процессов приватизации государственного и муниципального! имущества. В то же время данный этап характеризовался интенсивной работой по правовому регулированию жилищной сферы: были разработаны, приняты и введены в действие в течение 1993-1995 гг. свыше 50 законодательных и иных правовых актов. Становление и развитие рынка недвижимости в России происходило на фоне практически .полной блокады связи с финансовым рынком. Такое положение обуславливалось жесткой финансовой политикой государства, отсутствием инвестиционных возможностей у большинства предприятий, долгосрочным характером инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельностью в краткосрочном периоде по сравнению с альтернативными возможностями.
В начале 1990-х гг. основная часть сдаваемого в эксплуатацию возведенного жилья предназначалась для распределения государством среди «очередников», т.е. не предназначалась для вывода на рынок, который, собственно говоря, только формировался. Для покупки нового жилья основная масса граждан не располагала необходимыми средствами.
Толчком для формирования рынка недвижимости стала бесплатная приватизация государственного и муниципального жилья прописанными в нем гражданами. Именно первая волна приватизации стала локомотивом для становления рынка недвижимости. Пионеры приватизации делали осмысленный выбор, который обуславливался желанием, продав или заложив недвижимость, получить первоначальный капитал для открытия собственного дела либо, доплатив, заметно улучшить собственные жилищные условия за счет приобретения объектов на вторичном рынке.
Закономерным развитием процесса рыночных реформ является постепенный, а в ряде случаев и довольно быстрый, переход от приватизации к купле-продаже недвижимости уже на ее реальном рынке, т.е. там, где выступают независимые друг от друга продавцы и покупатели, а цена устанавливается в результате переговоров между ними. і Параллельно развитие других секторов рынка позволяло создать необходимую финансовую базу для быстрого развертывания сделок по купле-продаже недвижимости. Деньги, накопленные на торговых и финансовых операциях, потекли на рынок недвижимого имущества, обеспечив быстрый рост количества сделок и цен. Для расширения возможностей населения государство планировало приступить к созданию различных форм финансово-кредитных механизмов. Однако гиперинфляция лишила кредитную систему возможностей продуцирования долгосрочных кредитных ресурсов, без чего невозможно осуществление заемных операций на рынке недвижимости.
Несмотря на трудности начального периода реформ, рынок недвижимости в стране формировался стихийно, постепенно структурируясь и отходя от аморфного состояния и хаотичного ценообразования. Гиперинфляция первой половины 90-х надолго задала тенденцию установления цены на недвижимость и, как правило, расчетов, в долларах США. Это дополнительно стимулировало процесс долларизации экономики страны, однако, с другой стороны, для строительных компаний появилась возможность инициировать строительство недвижимых объектов, ориентируясь на рыночные и, вместе с тем минимизирующие инфляционные риски, цены. В этот же период появляются первые агентства по недвижимости - предприятия, специализирующиеся на операциях с недвижимостью.
К концу 1994 г. завершается этап стихийного формирования рынка недвижимости в стране. В 1995 г. Правительство России впервые обозначило целостное отношение к стихийно формируемому рынку недвижимости. Создание конкурентного рынка земли и недвижимости было провозглашено необходимостью с целью обеспечения нормального функционирования российской экономики.
Анализ развития инвестиционно-строительного процесса в России
Как было отмечено, в область настоящего исследования попадают инвестиции в объекты недвижимости с целью извлечения дохода от их обращения путем трансформации существующего или создания нового объекта (см. рис. 1.1). Процесс формирования новых объектов недвижимости является процессом строительства.
В общем смысле, строительство представляет собой отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Таким образом, определяющая роль отрасли строительства заключается в создании условий для динамичного развития экономики страны.
В предкрисисный период строительный сектор являлся одним из наиболее динамично развивающихся секторов экономики России, темпы роста которого значительно превосходили темпы роста ВВП. В 2005-2007 гг. рост объемов строительных работ стабильно превышал 10%. В то же время строительная отрасль является едва ли не самой пострадавшей из-за экономического кризиса, начавшегося в 2008 г. (см. рис. 1.10 и 2 столбец табл. 1.9).
Результаты обследования строительных организаций, представленные Росстатом, свидетельствуют о незначительном улучшении экономической ситуации в строительном секторе.
Средняя обеспеченность заказами во II квартале 2009 г. составила 5 месяцев (на уровне I квартала 2009 г.). Крупные строительные фирмы по-прежнему обеспечены заказами на более длительный срок (6 месяцев), чем организации с численностью до 50 человек (3 месяца).
Во II квартале 2009 г. доля организаций, у которых производственная программа соответствовала «нормальному» уровню, составила 62%; доля тех, кто оценил ее «ниже нормального» уровня - 37%. В группировке по численности занятых лучшее положение с производственной программой отмечено в крупных строительных организациях.
Во II квартале 2009 г. доля организаций, у которых отмечено увеличение объема работ, выполняемых по виду деятельности «Строительство», составила 14% (в I квартале 2009 г. - 11%); доля организаций, у которых зафиксировано его уменьшение, снизилась с 39% до 33%. Баланс оценок изменения этого показателя составил (-19%) против (-28%) в I квартале 2009 г.
Средний уровень загрузки производственных мощностей во II квартале 2009 г. составил 57% (в I квартале 2009 г. - 58%). При этом 12% организаций имели уровень загрузки не более 30%, 6% организаций - свыше 90%.
Портфель заказов по-прежнему находится на низком уровне, баланс по данному показателю составил (-36%). Лучшая обеспеченность заказами отмечена в строительных организациях совместной российской и иностранной формы собственности, а в группировке по численности занятых - в крупных строительных фирмах.
Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются «неплатежеспособность заказчиков» (на этот фактор указали 44% опрошенных в ходе исследования, проводимого Росстатом, руководителей организаций, «высокий уровень налогов» (41%), а также «высокая стоимость материалов, конструкций, изделий» (31%). Среди факторов, ограничивающих производственную деятельность по субъектам малого предпринимательства, преобладают «неплатежеспособность заказчиков» (44% опрошенных), «высокий уровень налогов» (40%) и «недостаток заказов на работы» (33%).
Во II квартале 2009 г. 13% респондентов указали на увеличение прибыли и 11% - на ее уменьшение. Баланс оценок по данному показателю составил (+2%) против (-2%) в I квартале 2009 г. В III квартале 2009 г. руководители 14% строительных организаций прогнозируют увеличение прибыли и 7% - ее уменьшение, 50% респондентов не ожидают ее изменения.
Во II квартале 2009 г. обеспеченность собственными финансовыми ресурсами по сравнению с предыдущим кварталом не изменилась для 58% строительных организаций. Баланс оценок данного показателя изменился с (-28%) в I квартале 2009 г. до (-21%) во II квартале 2009 г.
Принципы и методы управления инвестированием ПДН
Каждая деятельность имеет свои законы и принципы, которые формируют некие требования и границы в той или иной области. Принципы управления относятся к числу важнейших категорий управления. Под ними понимают руководящие правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления.
Принципы управления классифицируются на частные и общие. Общие принципы управления имеют универсальный характер и распространяют свое действие на все сферы управления и отрасли экономики. В современной теории управления к основным общим принципам управления относятся следующие [15]: - Принцип научности. Требует построения системы управления и ее деятельности на строго научных основаниях. - Принцип системности. Системность означает необходимость использования элементов теории больших систем, системного анализа в каждом управленческом решении. - Принцип комплексности. Комплексность в управлении означает необходимость всестороннего охвата всей управляемой системы, учета всех сторон, всех направлений, всех свойств. - Принцип единоначалия в управлении и коллегиальности в выработке решений. Любое принимаемое решение должно разрабатываться коллегиально (или коллективно). Это означает всесторонность (комплексность) его разработки, учет мнений многих специалистов по различным вопросам. - Принцип демократического централизма. Необходимость разумного, рационального сочетания централизованного и децентрализованного начал в управлении. На уровне предприятия это соотношение прав и ответственности между руководителем и коллективом. - Принцип приоритетности. Предполагает очередность действий с учетом значимости этапов работ. - Принцип единства отраслевого и территориального управления. Проблемы наиболее рационального размещения и развития производительных сил требуют учета требований экологии, эффективности использования рабочей силы, занятости населения, развития социально-бытовой инфраструктуры, соответствия характера производства особенностям этнических групп, удовлетворения материальных и духовных потребностей общества.
Как было отмечено, принцип системности означает также необходимость учета общих принципов системного подхода в процессе формирования и реализации функций управления. Принципов системного подхода известно достаточно много [2, 25]. К основным из них относят следующие: - Принцип целеполагания. Цель, определяющая поведение системы, всегда задается надсистемой. Целеполагание - сложный процесс, состоящий, в общем случае, из двух компонент: задания (постановки) цели системе и выработки (задания) программы достижения цели (программы функционирования системы в процессе достижения цели, т.е. «движения по траектории к цели») [85]. - Принцип целеустремленности. Система стремится к достижению заданной цели даже при изменении условий окружающей среды. ; - Принцип оптимума. Система должна двигаться к цели по оптимальной траектории. Неоптимальная траектория означает низкую эффективность функционирования системы, повышенные затраты ресурсов. - Принцип обратной связи. Реакция системы на воздействие должна минимизировать отклонение системы от траектории к цели. Смысл понятия обратной связи: результат функционирования системы (элемента системы) влияет на поступающие на нее воздействия. Обратная связь бывает положительной (усиливает действие прямой связи) и отрицательной (ослабляет действие прямой связи); в обоих случаях задача обратной связи - вернуть систему на оптимальную траекторию к цели (коррекция траектории). - Принцип «черного ящика». Реакция системы является функцией не только внешних воздействий, но и внутренней структуры, характеристик и состояний составляющих ее элементов. - Принцип согласия. Цели элементов и подсистем не должны противоречить цели системы. - Принцип развития. Жизнеспособна только развивающаяся система. Даже если бы окружающая среда (надсистема) была стабильна, в системе должна была бы выполняться работа по поддержанию необходимого уровня жизнедеятельности в связи с неизбежными потерями вещества, энергии, информационными сбоями, потерями «на трение». Если же учесть, что окружающая среда всегда нестабильна, изменяется, то для решения даже одних и тех же задач, системе со временем надо совершенствоваться.
Представленные выше системные принципы являются основополагающими при формировании и функционировании системы управления инвестированием ПДН на предприятиях-девелоперах. В то же время представленный выше перечень является далеко не полным. Среди общесистемных принципов выделяются также следующие: принцип толерантности, принцип оптимального разнообразия, принцип причинности, принцип детерминизма, принцип многообразия, принцип энтропии, принцип отсутствия лишнего, /принцип агонии, принцип сохранения количества материи, принцип нелинейности, принцип оптимальной эффективности, принцип полноты связей, принцип квалитета, принцип выхода из системы принцип асимметрии [14].
Теперь перейдем к рассмотрению частных принципов управления инвестированием проектов развития недвижимости. Под частными принципами управления понимаются принципы, имеющие локальный характер и регулирующие отдельные управленческие процессы, отрасли, организации ,и подразделения. Каждая отрасль экономики, отдельная организация, область управления самостоятельно вырабатывают собственные принципы управления в соответствии с установившимися традициями, культурой, исторически сложившимися требованиями и т. п.
Оптимизация программы инвестирования ПДН
В ходе анализа особенностей деятельности ДК к наиболее значимой области исследования на тактическом уровне управления отнесена проблема оптимизации программы инвестирования ПДН (см. рис. 2.7). Нами было неоднократно отмечено, что неравномерность денежных потоков ПДН требует гармонизации денежных потоков между множеством реализуемых проектов для покрытия дефицита финансовых ресурсов в каждом периоде. Как было показано в п. 3.1 решение данной задачи может быть обеспечено путем использования внешнего финансирования. В то же время проблема может быть также решена посредством реализации нескольких ПДН (т. е. целой программы или группы) с разными сроками начала и периодами реализации. Как было отмечено, объединение инвестиционных проектов, характеризующихся в отдельности неординарностью денежных потоков, может при определенном их сочетании обеспечить ординарность совокупного денежного потока программы.
Программа проектов развития недвижимости должна разрабатываться не случайным образом, а иметь под собой научно-методическую основу, обеспечивающую подчинение процесса формирования и реализации данной программы принципам теории эффективности.
Как было отмечено в п. 2.2 в качестве наиболее комплексного показателя эффективности деятельности на современном этапе используется показатель стоимости предприятия, под которым для целей управления, как правило, понимают стоимость дисконтированного денежного потока, что, по сути, характеризует текущую стоимость инвестиций в данное предприятие. Таким образом, разработка модели оптимизации программы инвестирования (ПИ) ПДН с точки зрения максимизации чистой приведенной стоимости в условиях ограничений на общий объем внешних по отношению к ПИ инвестиционных ресурсов, является одним из приоритетных направлений на пути совершенствования механизма управления инвестированием проектов развития недвижимости. ! Оптимизация распределения внешних инвестиционных ресурсов между группой ПДН в рамках одного предприятия позволяет определить динамику развития ДК, а также сформировать систему самофинансирования реализуемых им инвестиционных проектов, что особенно важно в современных условиях экономического кризиса.
Предположим, рассматривается iV объектов недвижимости. Первым этапом формирования оптимальной программы ПДН является выбор варианта развития каждого объекта недвижимости. Основным методом определения оптимального варианта развития является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) объекта недвижимости. АННЭИ - это процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование. Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту. Анализ реализуемости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
Таким образом, согласно принципу ННЭИ оптимальный вариант развития недвижимости должен удовлетворять следующим четырем критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивать наибольший экономический эффект [107].
В рамках анализа физической возможности осуществляется рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования. При оценке юридической допустимости производится анализ законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование земельного участка и др. Анализ финансовой оправданности подразумевает рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу. В рамках анализа максимальной эффективности производится выбор оптимального варианта использования, то есть выбор того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет обеспечивать максимальную текущую стоимость.
Последовательность рассмотрения вышеуказанных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости соответствует приведенной выше. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или физически не возможен.
Воспользовавшись вышеуказанным критерием, из всего множества вариантов Мп получаем набор из N ПДН соответствующих оптимальному варианту развития каждого объекта. Следующим этапом оптимизации ПИ проектов девелопера является формирование программы из N рассматриваемых ПДН. Как было уже неоднократно отмечено, для обеспечения максимального эффекта на предприятии должны осуществляться все инвестиционные проекты, имеющие положительную чистую приведенную стоимость. В то же время, возможности реализации проектов ограничены объемом доступных предприятию ресурсов, в основном финансовых. Как правило, при осуществлении проектов может быть реализован принцип их самофинансирования внутренними ресурсами с учетом доходов по проектам. В тоже время на инвестиционных стадиях ПДН возникает существенная потребность во внешнем финансировании. Таким образом, основным ограничением модели оптимизации инвестирования ПДН являются плановые значения внешних инвестиционных ресурсов в каждом периоде (С,)..
