Содержание к диссертации
Введение 6
Глава 1. Основные тенденции и предпосылки развития системы муниципальной нежилой недвижимости. Научно-методическое и
правовое обеспечение 16
1.1.Городская и муниципальная недвижимость, проблемы
рационального использования иразвития 16
1.2.Предварительная оценка стратегических направлений и рисков
развития объектов муниципальной нежилой недвижимости 33
1.2.1 .Оценка стратегических направлений развития объектов 33
1.2.2.Экономические риски развития объектов нежилой
недвижимости 37
1.3.Эволюционные процессы создания и развития объектов
социально-бытовой сферы в условиях неопределенности 44
Исследование тенденций рынка нежилой недвижимости в сфере услуг 56
Анализ научно-методических разработок и нормативно-правовой базы по управлению нежилой недвижимостью 72
Управление собственностью муниципальных образований с учетом различных моделей организации местного самоуправления 84
Выводы по главе 1 94
Глава 2. Теоретико-методологические основы системно-логического
подхода к управлению развитием муниципальной нежилой
недвижимости 97
Парадигма и концепция разработки научных основ управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости 97
Системно-логический анализ организационно-экономических особенностей управления муниципальной нежилой недвижимостью... 115 2.3.Методические аспекты организации взаимодействия собственников, владельцев, пользователей, арендаторов и других хозяйствующих 133
субъектов
2.4.Методологические проблемы государственного регулирования и
муниципального управления в области нежилой недвижимости 148
Выводы по главе 2 157
Глава 3.Методологические основы управления использованием и
воспроизводством муниципальной нежилой недвижимости 160
3.1.Экономические циклы и их влияние на развитие рынка
недвижимости 160
Жизненные циклы объектов нежилой недвижимости 167
Методические положения комплексной диагностики состояния и использования объектов муниципальной нежилой недвижимости, оценка перспектив их развития 185
3.3.1. Диагностика состояния и использования объектов
недвижимости 185
Методика определения уровня использования портфеля объектов недвижимости и отбора их для финансирования 193
Определение характеристик потребительского качества объекта муниципальной нежилой недвижимости, предназначенного
для сдачи в аренду, и его оценка 198
3.4. Методологические подходы к проблемам воспроизводства с
учетом результатов мониторинга объекта недвижимости и его
инженерных систем 205
3.4.1. Износ и воспроизводство объектов нежилой недвижимости... 205 3.4.2.Методические подходы к организации мониторинга обслуживающих систем, инженерного, технологического и
специального оборудования 210
3.5.Формирование стратегии развития объектов муниципальной
нежилой недвижимости 218
З.б.Совершенствование системы управления объектами недвижимости
муниципальных предприятий 228
Выводы по главе 3 235
Глава 4. Методические положения формирования организационно-экономического механизма воспроизводства муниципальной
недвижимости и привлечения финансовых ресурсов 237
4.1. Исследование процессов воспроизводства муниципальной
нежилой недвижимости 237
4.2.Методические основы разработки организационно-
экономического механизма аккумуляции финансовых ресурсов для
развития муниципальной нежилой недвижимости 253
4.2.1. Формирование инвестиционных фондов для объектов
муниципальной недвижимости 253
4.2.2. Аккумуляция финансовых ресурсов в муниципальных
образованиях с использованием механизма возвратного лизинга.... 264
Методические положения формирования программы развития нежилого фонда, используемого в сфере платных услуг 273
Процессная модель обеспечения ресурсами проектов развития нежилой недвижимости в условиях сочетания рыночных механизмов
и муниципального управления 278
Выводы по главе 4 283
Глава 5. Организационный реинжиниринг при управлении развитием
нежилой недвижимости в условиях комбинирования ресурсов
муниципальных образований и субъектов различных форм собственности 286
5.1.Управление развитием объектов нежилой недвижимости с
использованием инновационного подхода 286
Управление недвижимостью и реинжиниринг 286
Инновационные процессы в сфере управления созданием и развитием недвижимости 295
Управление развитием объектов недвижимости в условиях
5 использования бизнес-процессного подхода и принципов
девелопмента 304
5.2.Управление рисками при реализации проектов развития
объектов муниципальной нежилой недвижимости 310
5.2.1.Методы управления рисками 310
5.2.2.Использование фактора риска в управлении проектами
развития муниципальной недвижимости 321
5.3. Методические подходы к оценке экономической эффективности
управления объектами муниципальной нежилой недвижимости 325
Выводы по главе 5 341
Основные выводы и предложения 343
Список использованной литературы 348
Приложения 366
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важнейшим направлением социально-экономических преобразований в России является повышение эффективности функционирования имущественного комплекса муниципальных образований, основу которого составляет их недвижимая собственность.
Значительная доля этой собственности приходится на нежилую недвижимость, в состав которой входят объекты социального обслуживания населения, органов власти и управления, городской инфраструктуры, коммунального хозяйства, сферы платных услуг, производственного назначения и другие. Количество объектов муниципальной нежилой недвижимости в целом по России превышает 1,6 млн. единиц, а стоимость только основных фондов жилищно-коммунального комплекса составляет более 20% стоимости всех основных фондов городов.
Использование нежилой недвижимости позволяет муниципальным образованиям реализовывать цели, связанные как с комплексным развитием городской территории, так и с увеличением доходов местного бюджета за счет поступлений от сдачи ее в аренду или продажи.
Вместе с тем, резервы повышения эффективности использования муниципального имущества далеко не исчерпаны, что подтверждается, в частности, его низким уровнем доходности и несущественной долей поступлений от аренды в общем объеме бюджета. В среднем по регионам доля поступлений от аренды нежилой недвижимости в муниципальные бюджеты составляет около 7% общего объема их доходной части. При этом ставки арендной платы за недвижимость, находящуюся в частной собственности, при сравнении со ставками для аналогичных муниципальных объектов во много раз ниже.
Проблема повышения эффективности управления нежилой недвижимостью и роста на этой основе доходности требует от муниципальных образований решения важных задач, связанных с ее развитием, включая
рациональное использование, модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию. Для реализации указанных вьппе задач необходима разработка организационно-экономического механизма, соответствующего модели местного самоуправления.
Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления муниципальной недвижимостью связана также с тем, что накопленный материально-вещественный потенциал, созданный на основе прошлого труда, при отсутствии средств и механизмов воспроизводства и учета недвижимости за годы экономических реформ не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость (по отраслям экономики и видам недвижимости от 40 до 80 %).
Современные исследования проблем повышения эффективности управления недвижимостью базируются на методологии, разработанной отечественными и зарубежными учеными.
Фундаментальные положения, составляющие базис науки управления, и в том числе управления недвижимостью, были сформированы отечественными учеными: Абрамовым СИ., Бузыревым В.В., Бусовым В.И., Волковым Б.А., Грабовым П.Г., Грязновой А.Г., Карасевым А.В., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Разу М.Л., Рутгайзером В.М., Федотовой М.А., Цаем Т.Н., Чернышевым Л.Н., Яськовой Н.Ю. Исследованию и решению проблем экономического развития муниципальных образований посвящены труды Асаула А.Н., Григорьева В.В., Зотова В.Б., Кабаковой СИ., Кулакова Ю.Н., Талонова А.В. и других.
Однако, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты управления нежилыми объектами, находящимися в муниципальной собственности, требуют дополнительных исследований. Сложность решения проблемы управления собственностью во многом определяется сравнительно
небольшим практическим опытом реформирования муниципальной сферы в Российской Федерации.
Используемые подходы к управлению нежилым фондом не в полной мере учитывают особенности преобразований в условиях переходной экономики и не направлены на комплексное исследование данной проблемы с учетом проводимой реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ), многообразия моделей развития местного самоуправления, сложности этих социально-экономических систем. Все вышесказанное свидетельствует о необходимости совершенствования существующих и обоснования новых методологических подходов к управлению собственностью муниципальных образований, выявления общих принципов и положений организации процесса развития недвижимости.
Таким образом, настоящее исследование, направленное на формирование методологии управления развитием муниципальной нежилой недвижимости, является актуальным, имеет важное народнохозяйственное значение, восполняет пробел в этой области исследований и в значительной степени способствует решению задачи обеспечения устойчивого развития муниципальных образований.
Целью исследования является обоснование теоретических принципов, обобщение и разработка методологических основ, а также практических методов и рекомендаций по проблеме управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом ее видовой, отраслевой и социально-экономической специфики.
Для достижения указанной цели исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:
-исследована практика управления муниципальной недвижимостью, определены видовая и отраслевая структуры нежилых объектов, их социально-
экономическая специфика, уточнены субъектно-объектные отношения в сфере использования и развития указанной недвижимости;
-выявлены и исследованы основные тенденции и базовые предпосылки развития рынка нежилой недвижимости в современных условиях с учетом задач функционирования местного самоуправления;
-обоснован концептуальный подход и разработаны методологические основы управления созданием и развитием объектов нежилой недвижимости с использованием инновационного подхода и положений системно-структурного анализа;
-определены принципы и положения упорядочения взаимоотношений и согласования экономических интересов субъектов управления эксплуатацией и развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости с учетом теории рисков и принятия решений на основных этапах их жизненного цикла;
-выявлены особенности управления рисками инвестирования развития недвижимости, а также ее использования и хозяйственной эксплуатации;
-разработаны методологические основы проведения комплексной диагностики состояния и уровня использования объектов нежилой недвижимости в целях отбора альтернатив их развития;
-обоснованы методологические подходы к выработке стратегии использования и развития муниципальных нежилых объектов с учетом состояния рынка недвижимости, индикативного и программно-целевого планирования;
-разработан методический подход к решению проблем воспроизводства недвижимости с учетом выявленных предпосылок и тенденций развития рынка, а также результатов мониторинга объектов и их инженерных систем;
-сформирован организационно-экономический механизм привлечения инвестиций в развитие объектов нежилой недвижимости и предложен алгоритм формирования инвестиционных программ;
-определены методологические положения по управлению развитием
объектов недвижимости с учетом эффективного использования ресурсов муниципальных и предпринимательских структур;
-обоснованы методические подходы к определению экономической эффективности управления объектами нежилой недвижимости.
Объектом исследования являются процессы воспроизводства объектов муниципальной нежилой недвижимости на основных этапах их жизненного цикла.
Предмет исследования составляют экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития системы муниципальной нежилой недвижимости.
Теоретической и методологической основой проведенного исследования являются диалектический метод познания, экономические законы и закономерности, фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью, основные положения теории менеджмента, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Госстроя РФ, научно-исследовательских институтов, а также публикации, касающиеся исследуемой проблемы.
Методологической основой управления развитием недвижимости явились положения теории управления недвижимостью, системно-структурного анализа, инновационного менеджмента, теории вероятностей и математической статистики, теорий игр и рисков, методы математической логики, исследования операций, экспертных оценок и др.
Диссертационная работа выполнена с использованием данных
Госкомстата РФ, Правительств Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода и других городов, аналитических материалов РООС и Московской гильдии риэлтеров, отчетных данных инвестиционно-строительных компаний, результатов анализа спроса и предложения на различных сегментах рынка
недвижимости крупных и средних городов, данных экспертных опросов.
Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход в решении методологических и практических проблем управления развитием объектов нежилой недвижимости и способствующих эффективному функционированию и воспроизводству муниципальной собственности как важной составной части материальной базы национальной экономики. Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:
1.Выявлены особенности функционирования и развития нежилых объектов с учетом проблем и задач местного самоуправления в целях создания единой системы управления воспроизводством объектов муниципальной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла.
2.0пределены и обоснованы концепция и методологические положения по созданию организационно-экономического механизма управления муниципальными нежилыми объектами, основанные на системном подходе к их развитию и использованию инноваций с учетом состояния и требований рынка по предоставлению качественных услуг и прогноза их изменений.
3.Обоснованы принципы и положения по проведению комплексной диагностики состояния объектов муниципальной нежилой недвижимости и формированию стратегии их использования и развития, обеспечивающей выбор наиболее предпочтительных вариантов воспроизводства недвижимости с учетом сложившихся тенденций и прогнозов изменений соответствующих сегментов муниципального и отраслевого рынков.
4.Предложены методические подходы и показатели оценки экономической эффективности управления объектами нежилой недвижимости, позволяющие обоснованно определять уровень их использования и принимать решения по проектам развития.
5.Определены методический подход и процедуры выбора решений по
развитию нежилого фонда на основе мониторинга объектов и их инженерных систем, предусматривающие учет состояния рынка недвижимости^ и позволяющие выбирать способы возмещения износа в условиях использования ресурсов различных субъектов собственности.
б.Разработаны методы управления рисками развития объектов муниципальной нежилой недвижимости, адекватные характеру реализуемых проектов по строительству, реконструкции и модернизации зданий и учитывающие состояние и прогнозы развития рынка.
7.Предложен организационно-экономический механизм по привлечению инвестиций в развитие нежилых объектов, предусматривающий адресную аккумуляцию амортизационных отчислений и других финансовых ресурсов, создание городских фондов инвестирования в нежилую недвижимость, использование специальных банковских счетов, а также комбинированных схем финансирования и возвратного лизинга.
8.Разработаны методические рекомендации по формированию системы управления организациями, реализующими проекты создания и развития объектов нежилой недвижимости, обеспечивающие эффективное использование ресурсов муниципальньгх образований и предпринимательского сектора и позволяющие эволюционно создавать на базе существующих организационных форм новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рынка.
Значение научных результатов для теории и практики.
Предложенная в диссертации методология управления созданием и развитием нежилой недвижимости позволяет кардинально улучшить функционирование городской среды и развитие территории муниципальных образований. Значимость исследования состоит в разработке практических рекомендаций по созданию организационно-экономического механизма управления объектами муниципальной нежилой недвижимости, обеспечивающих процессы их эффективного развития и выполненных на основе выдвинутых автором
теоретических и методологических положений.
>4 Разработаны принципы вариантной реализации методов
стратегического управления воспроизводством муниципальньк нежилых объектов на базе амортизационной политики, адекватной сложившимся условиям, применения лизинговых технологий, а также комбинирования ресурсов субъектов различных форм собственности.
Достоверность полученных автором научных результатов обусловлена применением современных экономических теорий, адекватных решаемой проблеме методов и подходов, позволяющих получить достоверные результаты в подтверждение выдвинутых гипотез с учетом репрезентативной статистической отчетности и накопленной базы данных из различных источников.
Л- На защиту выносятся:
1.Принципы, положения и система методов управления объектами муниципальной нежилой недвижимости, являющиеся методологической основой развития нежилого фонда и повышения эффективности его использования.
2.Научные основы проведения комплексной диагностики состояния и использования муниципальных нежилых объектов и формирования стратегии их развития, обеспечивающие выбор наилучших вариантов инвестиционных решений с учетом финансовых ограничений.
3.Организационно-экономический механизм привлечения и аккумуляции финансовых ресурсов для обеспечения развития городской недвижимости.
4. Методический инструментарий управления экономическими рисками
(ф в проектах создания и развития объектов муниципальной нежилой
недвижимости.
5.Методические положения и практические рекомендации по организации функционирования системы управления развитием и эксплуатацией объектов городской нежилой недвижимости, включая создание новых видов бизнес-систем.
Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в органах управления муниципальными образованиями и выполнения дальнейших научных исследований в этой области. Результаты диссертационной работы были приняты к внедрению и использованы при выработке стратегии и оценке вариантов реконструкции уникальных объектов города Москвы. Положения диссертации применялись при оценке уровня использования объектов недвижимости в управляющей компании, унитарных предприятиях, в ряде районных Управ и муниципалитетов Москвы.
Основные теоретические и практические рекомендации докладывались
и получили одобрение на международных, Всероссийских научно-
практических конференциях (Москва, «Актуальные проблемы управления-96»,
Москва, «Наука управления на пороге XXI века» 1997, Москва, «Экономика -
менеджмент-персонал» 1998, Москва, «Управление-99», Москва,
«Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и
подготовки кадров», 1999; Москва, «Актуальные проблемы управления-2001»; Москва, «Актуальные проблемы управления - 2003» и другие).
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин «Экономика недвижимости» и «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города» Московского государственного строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания к выполнению дипломных проектов и конспекты
лекций.
Публикации. По теме диссертации в открытой печати опубликовано 30 работ, в том числе одна монография, пять брошюр, четыре учебных пособия и методических указания, 20 статей в научных журналах и сборниках. Общий объем публикаций составил 80,1 п.л., в том числе принадлежит лично автору - 35,15 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, общих выводов и предложений, 13 приложений. Общий объем диссертации составляет 365 с, в том числе 26 табл. и 33 рис. Библиография содержит 210 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
