Содержание к диссертации
Введение 3
1. Муниципальная недвижимость как недвижимый комплекс 6
Сложившаяся система управления объектами муниципальной недвижимости 6
Порядок управление муниципальной недвижимостью в г. Москве 10
Муниципальная недвижимость как объект управления 13
1.4. Сущность и принципы девелопмента 19
Понятие и виды девелопмента 19
Этапы реализации проектов развития недвижимости 22
Участники процесса девелопмента 33
Роль и функции девелопера в реализации проектов
развития недвижимости 35
2. Методические основы управления коммерческим развитием объектов
муниципальной недвижимости 44
2.1. Концепция муниципального девелопмента 44
2.2. Обоснование выбора варианта развития объекта муниципальной
недвижимости 47
2.2.1. Алгоритм принятия управленческого решения по развитию
муниципальных недвижимых комплексов 47
Оценка историко-архитектурной ценности застройки 57
Обследование территории реконструируемого объекта 64
Оценка технического состояния зданий 73
Оценка состояния конструкций объекта 79
Определение источника финансирования 91
2.3. Система управления развитием муниципальных
недвижимых комплексов 93
3. Преобразование муниципального жилищного фонда на основе
принципов муниципального девелопмента 95
Методика оценки вариантов развития жилых зданий и городских территорий 95
Обоснование реконструкции панельных жилых зданий 111
Реконструкция здания путем строительства мансард 111
Реконструкция здания без отселения жителей «замкнутым методом», оценка социально-экономической эффективности 116
3.3. Муниципальные доходные дома- новая ниша_на рынке жилья 129
Заключение 133
Библиография 136
Введение к работе
Как показывает практика, большинство местных администраций и государственных органов плохо понимают значение объектов недвижимости и возможности их использования для увеличения доходов и решения социальных проблем. Лишь незначительное число местных администраций рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять. Недвижимость до сих пор не оценивается как инвестиции, а потому муниципалитеты часто относятся к недвижимости небрежно, отказываясь тем самым от дополнительных доходов.
Управление активами на рынке коммерческой недвижимости означает процесс принятия решений с целью максимизации стоимости и получения от нее потенциального дохода. Такое положение дел противоположно тому, что связано с владением муниципальной недвижимостью, где акцент делается главным образом на минимизации издержек.
В настоящее время перед муниципальными властями всех городов страны стоит грандиозная задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции. Это особенно важно по отношению к домам первых массовых серий, которые морально и физически устарели. Снижение темпов вывода из эксплуатации ветхих жилых домов, также как и снижение темпов ввода новых, привело к значительному ухудшению технического состояния жилья.
Техническое состояние жилого фонда в стране удручающее. Доля аварийного и ветхого жилья увеличилась по сравнению с 1990 г. в 2,7 раза, составив 87 млн.кв.м. При этом темпы старения постоянно растут. Только за 2002г. к аварийным площадям добавились 18 млн.кв.м. Объясняется это истечением срока эксплуатации домов первых лет массовой застройки, малыми объемами сноса из-за невозможности отселения жильцов ( в среднем за год вследствие ветхости и аварийности выбывает 2 - млн.кв.м жилья), а также сокращением объемов капитального ремонта. По сравнению с 1990 г.
сдача жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта уменьшилась в шесть раз.
По этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию жилищного фонда необходимо направить значительные инвестиции.
В этой связи достаточно актуальным представляется исследование, обосновывающее представление муниципальных объектов недвижимости как единого неделимого комплекса и управление ими с целью развития в наиболее выгодном для муниципалитетов направлении. Такой подход к управлению недвижимостью полностью соответствует требованиям нового Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 1 марта 2005 года.
Цель диссертационного исследования состоит в обосновании и разработке методического подхода, методов и средств формирования и оценки вариантов развития муниципальных комплексов недвижимости.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие задачи:
изучение отечественного и зарубежного опыта управления недвижимостью;
изучение действующего законодательства города Москвы в части регулирования землепользования, градостроительной политики, размещения городского заказа, регулирующего инвестиционный процесс в строительстве;
анализ существующего порядка принятия решений по развитию муниципальной недвижимости;
исследование факторов, влияющих на принятие решений по развитию муниципальной недвижимости;
разработка и обоснование концепции управления муниципальной недвижимостью;
разработка модели принятия управленческого решения по развитию объектов муниципальной недвижимости;
формирование методики расчета эффективности вариантов развития
недвижимости;
разработка схемы взаимодействия органов исполнительной власти и других организаций при развитии муниципальной недвижимости;
разработка предложений по повышению эффективности управления и эксплуатации муниципального жилого фонда.
Объектом исследования являются материальные преобразования в комплексе муниципальной недвижимости, обеспечивающие увеличение его рыночной стоимости.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов обоснования и оценки эффективности принимаемого решения по развитию объекта недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды видных отечественных и зарубежных ученых в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, экономического анализа вариантов использования объектов недвижимости: С.Н.Максимова, Мазура И.И., Кущенко В.В., М.М.Соловьева, В.А. Горемыкина, Т.Юнтилла, Р.Гровера, Р.Пейзера, А.Фрей, А.В.Талонова, В.М.Серова, СИ. Абрамова, Н.А. Фалькевича, Шапиро В.Д., и др.
Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций, обеспечивающих выбор местными органами власти эффективных вариантов долгосрочного развития объектов муниципальной недвижимости.
Основные положения диссертационного исследования, состоящие в разработке методических рекомендаций к оценке целесообразности того или иного варианта развития объекта недвижимости представляют интерес как для научных работников, так и для работников муниципалитетов.
Разработанные методы решения проблем, исследованных в работе, обеспечивают их широкое применение в практической деятельности муниципальных органов, занимающихся вопросами развития территории, сноса, реконструкции и модернизации зданий.
