Введение к работе
Актуальность исследования. За последние 15 лет в жилищном строительстве страны произошли кардинальные изменения, обусловленные развитием рыночных отношений и проведением приватизации. В результате преобразований и нововведений жилищное строительство утратило возможность выполнения только социальной функции и, в основном, является объектом предпринимательской деятельности, главная цель которой – получение прибыли. Государство перестает быть единым инвестором, заказчиком и собственником жилья, предоставляя гражданам возможность самостоятельно решать жилищные проблемы путем использования собственных и заемных средств из различных источников как альтернативы бюджетным.
Привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и постепенное становление рынка недвижимого имущества превращает жилье в высоколиквидный товар по сравнению с другими объектами недвижимости, который рассматривается как возможность сохранения капитала и получения дохода в будущем. Соответственно, растет спрос на жилье со стороны граждан с высоким и средним уровнями доходов. Это, в свою очередь, вызывает рост стоимости построенного жилья. Стоимость жилищного строительства в октябре 2006г. достигла 30,6 тыс. руб. в среднем по России и 55,2 тыс. руб. в Санкт-Петербурге за кв. м. общей площади жилых домов. Высокая стоимость жилья при недостаточной платежеспособности основной части населения затрудняет решение жилищной проблемы.
Рост стоимости жилья обусловлен не только ажиотажным спросом, но и высоким уровнем затрат инвесторов-застройщиков, нередко – отсутствием их обоснованности, трудностями получения различных согласований и разрешений, повышением цены земли, значительной налоговой нагрузкой и др.
Несмотря на то, что уже более 10 лет жилищное строительство в России осуществляется в основном за счет средств частных инвесторов, четкого представления о формировании инвестиционных затрат в этой сфере нет. Они не отражаются в полной мере в сводном сметном расчете стоимости строительства, отсутствуют методические документы по планированию и финансированию жилищного строительства из небюджетных источников, а также по оценке его эффективности и учету затрат. Таким образом, теряется возможность управления стоимостью инвестиционно-строительного проекта.
Формирование бюджета стройки в системе управления проектом требует учета всей совокупности инвестиционных затрат, поэтому должна быть разработана соответствующая сводная сметная документация.
Существующий сводный сметный расчет стоимости строительства не выполняет своего основного назначения – сметного документа, объединяющего все инвестиционные затраты и устанавливающего лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов и работ, предусмотренных проектом.
Это затрудняет определение как сметной стоимости строительства, так и фактической стоимости вводимых в действие жилых домов; формирует часто необоснованное мнение о завышенном уровне рентабельности инвестиций в жилищное строительство.
Решению проблем ценообразования и сметного нормирования в строительстве в современных условиях посвящены работы отечественных ученых: В.Д. Ардзинова, Н. И. Барановской, В. А. Грюнштама, В. М. Дидковского, В. Р. Дорожкина, В.И. Корецкого, А.Г. Кузьминского, И.А. Либермана, Л.И. Мазурина, В.И. Малюгина, И.Ю. Носенко, Ю.П. Панибратова, А.И. Резника, Я.А. Рекитара, В.М. Серова, А.А. Солина, И.С. Степанова, Г.М. Хайкина, А.И. Щербакова и др. Современный состав инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификация стали предметом многих исследований и публикаций, диссертационных работ: М.Л. Битюцкой, П.И. Вахрина, М.В. Ивановой, И.К. Комарова, В.Ю. Коновалова и др.
В то же время в монографиях и специальной литературе не уделяется должного внимания проблемам формирования и регулирования уровня инвестиционных затрат на строительство жилья за счет средств частных инвесторов.
Недостаточная разработанность и большая значимость в теоретическом, методическом и практическом планах проблемы определения и формирования инвестиционных затрат в сметной документации и контроля за соблюдением сметной стоимости в процессе жилищного строительства обуславливают актуальность темы исследования, ее цель и задачи.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ управления стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций, путем обоснованного определения инвестиционных затрат в сметной документации и их контроля в процессе инвестиционно-строительной деятельности.
Для достижения указанной цели определены следующие задачи:
проанализировать тенденции развития жилищного строительства в России в постперестроечный период;
исследовать факторы, влияющие на увеличение стоимости жилья, построенного частными инвесторами, в Санкт-Петербурге и в целом по России;
раскрыть понятие инвестиций, их состав и источники, выявить виды инвестиционных и инвестиционно-строительных проектов;
рассмотреть инвестиционно-строительную деятельность в жилищной сфере и ее регулирование органами государственного управления в субъекте Федерации (на примере Санкт-Петербурга);
проанализировать совокупность инвестиционных затрат в жилищном строительстве и дать классификацию с учетом их экономической сущности;
разработать методику определения инвестиционных затрат на различных этапах реализации инвестиционно-строительного проекта;
выявить тенденции развития современного ценообразования и сметного нормирования в строительстве в соответствии с требованиями рыночной экономики;
исследовать развитие сводной сметной документации для жилищно-гражданского строительства и дать предложения по ее совершенствованию с целью более полного учета инвестиционных затрат;
рассчитать уровень и структуру затрат инвестора, необходимых для реализации полного жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта жилого дома.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов ценообразования в системе управления стоимостью строительства жилого дома за счет частных инвестиций.
Объектом исследования является инвестиционная деятельность, связанная с созданием строительной продукции в жилищном строительстве в современных условиях.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных ученых-экономистов, посвященные вопросам экономических отношений, сметного нормирования и ценообразования в строительстве; законодательные и нормативно-правовые документы: на федеральном уровне – Конституция и Кодексы РФ, Законы РФ, Указы Президента и Постановления Правительства РФ, министерств и ведомств России, на региональном – законодательство Санкт-Петербурга, включающее соответствующие законы и нормативные правовые акты. Рассмотрена существующая система нормативно-технических документов – государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности, а также комплекс методических рекомендаций, указаний и инструкций, определяющих систему сметного нормирования и ценообразования в строительстве.
Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Госстроя России, Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ, а также статистические материалы государственных организаций (Госкомстата, Росстата, Петростата), результаты ряда научно-исследовательских работ, материалы научно-практических конференций, а также информация и сметная документация, собранная автором в органах исполнительной власти и ряде строительных предприятий и проектных организаций г. Санкт-Петербурга.
Методы исследования. В качестве инструментов исследования использовались общенаучные методы познания (анализ, синтез, обобщение, логический метод); методы экономического, системного и эмпирического анализа, сравнительные экономические оценки.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании основных положений системы управления стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций, в современных условиях:
развиты и научно обоснованы положения, определяющие состав и группировку инвестиционных затрат на всех этапах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта;
рекомендован новый для применения в ценообразовании, планировании и финансировании строительства принцип классификации инвестиционных затрат, предусматривающий их разделение на капиталообразующие и некапитализируемые (прочие затраты инвестора);
системно представлены методические положения определения сметной стоимости и инвестиционных затрат на строительство жилого дома;
выявлены и классифицированы прочие затраты инвестора; показана их роль и значимость в стоимости жилищного строительства с учетом специфических особенностей использования частных инвестиций;
предложены форма и содержание сводного сметного расчета стоимости строительства, учитывающего весь перечень инвестиционных затрат;
доказана эффективность разработанной методики управления стоимостью жилищного строительства, позволяющей достоверно и обоснованно определить его стоимость на всех этапах инвестиционно-строительного проекта.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенная в работе методика формирования стоимости жилищного строительства может быть применена для решения практических задач современного ценообразования в строительстве. Некоторые теоретические положения диссертационного исследования могут быть использованы при разработке методических материалов по ценообразованию в строительстве, а также в процессе преподавания курса экономики строительства, сметного дела и ценообразования в строительстве.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены на 57-й и 58-й Научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов (г. Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2004г., 2005г.); 62-й и 63-й Научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (г. Санкт-Петербург, 2005г., 2006г.). Отдельные положения диссертации были опубликованы в научных изданиях и сборниках.
Публикации. Основное содержание диссертации отражено в семи опубликованных работах общим объемом 2,4 усл. п. л.
Диссертационная работа выполнена в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.58 «Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства», согласно Паспорту номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).
Внедрение основных результатов диссертационного исследования было осуществлено в Санкт-Петербургском Региональном центре ценообразования в строительстве (РЦЦС СПб).
Объем и структура диссертации. В соответствии с целью и решаемыми задачами исследования была определена структура диссертации, состоящая из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 122 наименования, и двух приложений. Данная работа содержит 170 страниц текста. В диссертационной работе приведены 24 таблицы, 20 рисунков и 9 формул.
