Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблемы управления земельно-имущественными отношениями. Особенности земельно-имущественных отношений в городе 8
1.1. Постановка проблемы управления земельно-имущественными отношениями 8
1.2. Регулирование земельно-имущественных отношений в крупных городах. Городской земельный рынок 20
1.3. Модели управления земельно-имущественными отношениями (на примере гг. Москвы и Санкт-Петербурга 33
Глава 2. Ипотека как механизм управлёыкя'земельно-имущественными отношениями :. 64
2.1. Экономическое содержание ипотеки 64
2.2. Ипотека в системе рыночных отношений 77
2.3. Ипотека - инвестиционный инструмент регулирования земельно-имущественных отношений 92
Глава 3. Основные направления совершенствования земельно-имущественных отношений на основе ипотеки в России 99
3.1. Псевдоипотечные формы кредитования (российский опыт) 99
3.2. Основные варианты ипотечного кредитования при различных моделях управления земельно-имущественными отношениями 106
Заключение 124
Литература 128
Приложение 134
- Постановка проблемы управления земельно-имущественными отношениями
- Регулирование земельно-имущественных отношений в крупных городах. Городской земельный рынок
- Экономическое содержание ипотеки
- Псевдоипотечные формы кредитования (российский опыт)
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется необходимостью и возможностью использовать земельно-имущественный комплекс для социально-экономической стабилизации и развития российской экономики.
Экономика России находится в глубоком кризисе, который вызван как ошибками в экономической политике, приведшими, в частности, к накоплению структурных диспропорций и снижению ее эффективности, так и ослаблением системы государственного управления в переходный период. Одним из ключевых направлений преодоления кризиса является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.
Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения традиционно развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во - вторых, позиция государства по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В -третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы резко возросло, и возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.
В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты. Однако земля лишь тогда сможет приносить стабильный доход государству,
когда земельно-имущественные отношения будут адекватны строящимся рыночным отношениям.
В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Ре-шение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х годов множество региональных моделей развития зе-мельно-имущественных отношений.
Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно - превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения экономических регуляторов и эффективных финансовых механизмов. В частности, к ним относится ипотека.
С ее помощью создается возможность решить проблему недостатка инвестиционных ресурсов для осуществления городских (в первую очередь, жилищных) проектов, обеспечить территорию стабильной ресурсной базой.
Цель исследования состоит в поиске механизмов, позволяющих создать рациональную систему управления земельно-имущественными отношениями для повышения эффективности использования земельно-имущественного комплекса. Цель исследования обусловила необходимость решения следующих задач:
• выявить основные задачи и принципы управления земельно-имущественными отношениями в городе, а также особенности городских земельных рынков;
• исследовать, насколько эффективность развития земельно-имущественного рынка зависит от форм земельных отношений и сложившихся на сегодняшний момент систем управления ими;
• провести системный анализ ипотеки как экономической категории с целью оценки возможностей ее использования в качестве важнейшего механизма регулирования земельно-имущественных отношений;
• раскрыть механизм взаимодействия земельно-имущественных отношений в городе и ипотеки, как наиболее эффективного инструмента их регулирования;
• исследовать роль ипотеки в инвестиционных процессах и оценить влияние степени развитости земельно-имущественных отношений на снижение рисков ипотечного кредитования;
исследовать взаимосвязи различных моделей развития земельно-имущественных отношений и моделей ипотечного кредитования для выяв I
ления вариантов оптимального их сочетания с целью повышения эффективности социально-экономического развития города.
Предмет и объект исследования диссертации. Объектом исследования является городской земельно-имущественный комплекс, рассматриваемый как совокупность природных ресурсов и материально-вещественных элементов национального богатства с системой отношений, возникающих по поводу их использования.
Предмет исследования - формы и направления развития земельно-имущественных отношений и финансово-экономические механизмы их регулирования.
В теоретических исследованиях и практической деятельности автор в значительной степени опирался на подходы, изложенные в трудах экономистов, внесших большой вклад в теорию землепользования и ипотечного кредитования: СБ. Батлер, Ф.М. Беленький, В.М. Будилов, М.Я. Герценштейн, Дж. Кейдан, Н.В. Комов, В.Д. Мехряков, Ф.И. Михалевский, В. Ренар, Р. Страйк, С.С. Хрулев, Г.Н. Шмелев и др.
В процессе исследования использовались указы, постановления и распоряжения Президента и Правительства РФ, методические и инструктивные материалы Минфина, данные Госкомстата РФ, а также нормативно-правовая база регионов.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании основных направлений сбалансированного развития земельно-имущественных отношений и инструментов их регулирования, прежде всего ипотеки; в разработке рекомендаций по повышению эффективности управления земельно-имущественными отношениями на основе механизма
ипотечного кредитования применительно к различным условиям формирования этих отношений.
Новизна данной постановки заключается в комплексности подхода к развитию земельно-имущественных отношений и ипотеки.
В рамках этого подхода выдвигается и обосновывается ряд новых постановок и решений, к числу которых можно отнести следующие:
1. Разработана система интересов собственников и пользователей земли в условиях перераспределения ренты.
2. Выработаны цели и принципы управления земельно-имущественными отношениями в крупном городе в период перехода к рыночным условиям хозяйствования. На этой основе определена основная задача управления земельно-имущественными отношениями: не вступая в противоречие с логикой развития рыночных отношений и не блокируя их, создать механизм эффективного использования земельно-имущественных и финансовых ресурсов в рамках системного развития города, с четкой программой защиты населения, обозначив не только текущие, но и долгосрочные интересы различных сторон и механизмы их реализации.
3. Проведен оригинальный сравнительный анализ двух сложившихся моделей управления земельно-имущественными отношениями в крупных городах России на примере гг. Москвы и Санкт-Петербурга, в результате которого было установлено, что в сложившихся условиях активность и доходность земельно-имущественного рынка и его цивилизованное развитие зависит не столько от выбранных форм собственности, сколько от эффективности взаимодействия рынка и его регуляторов.
4. Сформулированы потенциальные возможности, заложенные в системе регулирования земельно-имущественных отношений посредством ипотеки: а) присущая ипотеке сбалансированность интересов всех субъектов отношений гарантирует стабильное развитие земельно-имущественного рынка; б) правовая гибкость ипотечной схемы обусловливает более эффективное использование финансовых средств для развития земельно-имущественного комплекса; в) привлечение денежных средств населения посредством ипотеки приводит к более быстрому решению социальных проблем; г) залог приносящей доход недвижимости привлекает средства инвесторов; в) залог, не
являясь отчуждением имущества, дает возможность российским землепользователям оставлять материальные составляющие национального богатства страны у себя при привлечении заемных средств западных инвесторов, что имеет огромное значение при децентрализации управления.
5. Структурированы основные риски, возникающие при использовании ипотеки для активизации инвестиционной деятельности в городах в форме получе ния кредитов и внешних займов под залог недвижимости; размещения централизованных финансовых ресурсов на конкурсной основе для долгосрочного инвестирования и др. Обосновано снижение рисковой нагрузки на кредиторов.
6. Для анализа механизма ипотеки предложена оригинальная схема взаимодействия сопряженных между собой рынков - рынка товаров, капиталов, земельно-имущественного, страхового, фондового (см. на рисунке). Исследование взаимосвязей, указанных на схеме, позволило сформулировать комплекс мер, обеспечивающих сбалансированное функционирование земельно-имущественных отношений и ипотеки.
7. Проведен анализ существующих "псевдоипотечных" форм жилищного кредитования с оценкой их "узких мест".
8. Предложена схема выбора вариантов ипотеки при различных моделях управления земельно-имущественными отношениями. На ее основе разработаны сценарии развития ипотеки в зависимости от источников финансирования.
Практическое значение и апробация работы. Основные положения
диссертационной работы докладывались на научно-практических совещаниях, организованных Московской городской Думой.
Ряд практических рекомендаций по совершенствованию экономических методов управления земельно-имущественными отношениями в условиях крупного города использован при подготовке аналитических и нормативно-методических материалов Совместной комиссии Московской городской Думы и Администрации Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений.
Публикации. По результатам проведенных исследований опубликовано 8 работ объемом 6.9 п. л.
Постановка проблемы управления земельно-имущественными отношениями
Исходным понятием исследования является земельно-имущественный комплекс, представляющий собой единую систему природных ресурсов и вещественных элементов национального богатства. Рассмотрение земельно-имущественного комплекса как системы выдвигает на первый план изучение отношений по поводу владения, пользования, распоряжения этими материальными ценностями. Кроме того, следует учитывать, что на различных рынках материальные составляющие могут выступать в разных формах, например, как ценные бумаги, выпущенные под эти материальные ценности. Возникающие при этом отношения также являются отношениями по поводу земли и недвижимости, однако не в явной форме, а будучи опосредованными финансовыми отношениями. В работе основное внимание уделено исследованию земельных отношений в городе, так как эта проблема недостаточно разработана.
Земельные отношения в городе включают все виды вещных прав: собственности, аренды, бессрочного пользования, пожизненного или наследуемого владения, залога. Все имущественные отношения, в том числе и земельные, регулируются гражданским правом. В то же время земля - это особый вид недвижимости, и любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей. Более того, земля - это пространственный базис для проживания всех людей. Указанная особенность проявляется в том, что к отношениям, связанным с оборотом и использованием земли, нормы гражданского законодательства применяются с учетом земельного законодательства. В частности, не всякие земли могут продаваться как обычный предмет товарного оборота, находящийся у одного собственника: необходимо соблюдение целевого назначения земли. Поэтому важным моментом является разграничение предмета регулирования между земельным и гражданским законодательством. Во всех развитых странах существуют обширные группы земельно-правовых норм, приоритетно применяемых по сравнению с гражданским законодательством. Отдельно регулируется продажа земель, их наследование, устанавливаются свои правила использования земли в городах.
Правовая основа регулирования земельных отношений в России заложена в Конституции Российской Федерации. В ней декларировано многообразие форм собственности и равноправное развитие различных форм хозяйствования. Новый подход к земельным отношениям был закреплен в 1993 году Указом Президента России №2287 "О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ". Этим указом из старого Земельного кодекса была исключена почти половина статей.
Однако новый Земельный кодекс до сих пор не принят; земельное законодательство, регулирующее вопросы рационального использования ресурсов, развития различных форм собственности применительно к земле, обязанности собственника и другие, отстает от потребностей экономических преобразований. Слабая правовая база регулирования земельных отношений особо ощутима в крупных городах, где процессы реформ происходят достаточно интенсивно. Поэтому почти все практические вопросы земельной реформы решаются на основе местных законов (в соответствии со ст. 72 Конституции РФ о совместном ведении).
Переход к рынку обусловил необходимость пересмотра земельных отношений в городе. Одна из главных причин, заставляющая государство отходить от многолетней практики монопольного владения землей - неэффективное использование и ухудшение состояния объектов собственности. Современное состояния российского рынка недвижимости и земли в крупных городах указывает на наличие проблемы повышения эффективности использования земельно-имущественного комплекса с целью извлечения выгод от использования земли как важнейшего ресурса1. В основе этих выгод лежит присвоение ренты, и оно становится возможным при развитии земельного рынка, усложнении форм землепользования, при развитии институтов инфраструктуры земельного рынка и адекватных финансовых механизмов, в частности, ипотеки.
Именно возможность получать и перераспределять ренту обостряет борьбу заинтересованных сторон.
Рента - это особый вид дохода, который получается в силу каких-либо особенных преимуществ или благоприятных условий хозяйствования. Подобными преимуществами могут быть для землевладельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения. В городах размер земельной ренты, на участках под постройками зависит от местоположения и наличия прошлых вложений в обустройство земельных участков.
Вопрос о земельной ренте постоянно возникает в настоящее время в связи с разработкой теоретической базы земельно-имущественных отношений в России. Некоторые специалисты считают1, что возрождение частной собственности на землю обусловливает возрождение абсолютной ренты, которая в классическом марксистском понимании является частью земельной ренты и порождена монопольным правом на землю, как на объект собственности. Существует и другой подход к проблеме земельной ренты, которого придерживается автор в данном исследовании. Доход собственника является результатом ограниченности земли, пригодной к использованию. Он реализуется в виде дифференциальной и монопольной ренты. Дифференциальная рента представляет собой дополнительную прибыль, получаемую на лучших по качеству и местоположению участках. Монопольная рента возникает как результат деятельности на участках, имеющих особо благоприятные условия для использования. Повышенный спрос позволяет собственнику получать дополнительную прибыль за исключительное (монопольное) право собственности на эти участки.
Регулирование земельно-имущественных отношений в крупных городах. Городской земельный рынок
Доля городских земель в общем объеме земельных ресурсов очень незначительна, однако именно на них сконцентрированы жизненно важные производства. В настоящий момент они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала страны. Финансовые ресурсы также сосредоточены в городах, что придает последним статус потенциального кредитора для остальных обширных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель резко возрастает.
Основу функционирования экономики любого государства, развивающегося на рыночных принципах, составляют: рынок товаров и услуг, финансовый и рынок недвижимости. Переход к рыночной экономике повлек за собой вовлечение в оборот городских земельных участков, так как в новых условиях механизм перераспределения земель в целях рационального и эффективного их использования, реальная их оценка возможны только на основе рынка земли. Создается возможность рыночными методами добиваться повышения эффективности использования городских земель и исправления диспропорций, накопившихся в городах за много лет. Например, в Москве средний коэффициент эффективности застроек составил 0,35 при нормативе 0,8. Более того, в Моек-ве сложилась непропорционально большая доля промзон. Их площадь составляет 40% по отношению к площади жилой застройки, тогда как в Париже, Сеуле - примерно 5%\ В странах с развитым земельным рынком стимулируется более выгодное использование земли путем ее передачи другим пользователям. Процесс исправления диспропорций городского землепользования и конверсия промышленных зон в административные и коммерческие невозможны без рынка земли. Мировой опыт показывает, что земля несет в себе большой потенциал извлечения дохода для многих субъектов земельных отношений, который реализуется в виде присвоения ренты при рыночном хозяйстве. Однако для того, чтобы земля приносила доход как государству, так и ее владельцам и пользователям, необходимо, чтобы земельные отношения не отставали от строящихся рыночных отношений. В силу этих причин в России в настоящее время возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель и нормальных земельно-имущественных отношений.
Рынок земли включает в себя куплю-продажу земельных участков, залог земли, передачу земли как доли в уставный капитал предприятий. В силу особенностей приватизационных процессов в некоторых городах вместо рынка земли развивается рынок прав долгосрочной аренды.
Используемое в экономической литературе понятие земельного оборота шире2. Это различие понятий земельного рынка и оборота в ходе исследования постоянно принимается во внимание.
Аренда и частная собственность. Мировой опыт развития земельно-имущественных отношений предлагает две основные формы вовлечения земли в оборот - аренда и продажа в частную собственность. В связи с этим открытым остается вопрос о необходимости, масштабах и темпах перехода к частной собственности на городские земли.
Следует иметь в виду, что ценность земли и спрос на нее в различных регионах существенно различаются. В малонаселенных местах она имеет сравнительно невысокую ценность, и передача ее в частную собственность не вызывает осложнений. В соответствии с принятым порядком в ряде городов осуществляется продажа земельных участков в частную собственность. Иначе обстоит дело в таких регионах высокой плотности заселения и дефицита свободной земли, как Москва. Введение частной собственности на землю может не только усложнить организацию городского хозяйства, но и ускорить нарастание ряда негативных тенденций: это, прежде всего, непредсказуемый рост спекуляций земельными участками; скупка их криминальными структурами и др. Неслучайно в Москве с 1992 г. основной формой земельных отношений признается аренда. Согласно принятому в 1993 году Закону РФ "О статусе столицы Российской Федерации" и Уставу города все земли на территории Москвы, за исключением тех, на которых расположены строения органов федеральной власти, находятся в собственности столицы.
Экономическое содержание ипотеки
Долгое время вопросы регулирования земельно-имущественных отно-шений в городе были отданы на откуп местным властям, которые самостоятельно решали вопросы формирования земельно-имущественного рынка. Как следствие, на сегодняшний день можно выделить две сложившихся модели управления земельно-имущественными отношениями. Рассмотрим их на примере таких городов, как Москва и Санкт-Петербург за период с 1992 г. по настоящее время. Города и временной интервал выбраны неслучайно. Санкт-Петербург (СПб) придерживается общефедеральной концепции приватизации недвижимости, на основании которой изначально была введена частная собственность на землю для приватизированных предприятий. Москва с самого начала приватизационных и земельных реформ определила отличную от федеральной политику в этой области.1 Другие города при проведении земельной реформы также выбирали один из названных выше путей реформирования. В рассматриваемый период происходило формирование земельно-имущественных комплексов крупных городов одновременно с развитием рыночных отношений.
Анализ этих моделей представляет не только теоретический, но и практический интерес, так как позволяет определить позитивные и негативные моменты формирования земельно-имущественных комплексов (ЗИК) в новых условиях и при различных механизмах регулирования земельно-имущественных отношений (ЗИО).
Направления, по которым происходило сравнение моделей, следующие: I. Становление правовой базы ЗИО. II. Формы земельных отношений и активность земельно-имущественного рынка. III.Степень развития экономических и административных инструментов регулирования ЗИО.
Потенциал земли для вовлечения в рыночный оборот включает, как правило, следующие позиции: застроенные территории всех видов и земли сельскохозяйственного назначения . Как видно из таблицы, они составляют 48.6 % в Москве и 46% В СПб от общей городской территории. В зависимости от городской политики в области землепользования в оборот могут вовлекаться и прочие земли. Например, в Санкт-Петербурге за 1997 год из состава земель го-родских лесов, расположенных в границах СПб, изъято под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта, связи и иного назначения земель общей площадью 0.1 тыс. га. Но этим резервом в крупных городах стараются пользоваться в наименьшей степени.
Таким образом, предложение городской земли для хозяйствования ограничено по своей природе, что еще раз указывает на их ценность для рыночного землепользования, а следовательно, на наличие проблемы их эффективного использования и регулирования земельных отношений.
I. Становление правовой базы земельно-имущественных отношений. Рыночные земельно-имущественные отношения в России в 90-е годы формировались в процессе приватизации и земельной реформы, которые, в свою очередь, проводились на базе развивающихся законодательно-правовых процессов. С этой точки зрения проведем анализ становления законодательно-правовой базы земельно-имущественных отношений.
1этап: 1992-1993 годы. Основа правовой базы земельных отношений заложена в Конституции РФ. С другой стороны, проходящая в этот период приватизация обострила проблему правового регулирования ЗИО и поставила множество задач в этой области. Поэтому в развитие норм, заложенных в Конституции, начинают издаваться указы Президента, рассматривающие вопросы ЗИО в рамках приватизационных процессов. 25 марта 1992 года подписан первый указ Президента РФ по ЗИО - "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных
предприятий", который подтвердил возможность продажи земли при приватизации. Сам же порядок продажи был определен Указом №631 от 14 июня 1992 года. В частности, пункт 3 этого указа гласит: "Собственники приватизированного путем продажи на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе государственного, муниципального предприятия могут по своему желанию выстулать покупателями и приобретать земельный участок этого предприятия в собственность или брать в аренду с правом приобретения в собственность". Согласно этому Порядку, право собственности на земельный участок переходит к покупателю с момента полной оплаты цены земельного участка по договору купли-продажи. Этот Порядок носил в основном декларативный характер, более
года не было принято ни одного дополнительного документа по развитию ЗИО. Приватизационный процесс требовал создания адекватной законодательной базы для формирования слоя частных собственников. От новых законодательных актов ждали урегулирования процедур купли-продажи земли, залоговых операций и др.
Вышедший в октябре 1993 года Указ Президента РФ №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" впервые определил четкий порядок продажи земли не только приватизированным предприятиям, но и прочим юридическим и физическим лицам. Основные положения этого указа отражают концептуальную основу развития земельных отношений, заложенных в Конституции, а именно: многообразие форм собственности на землю; равноправное развитие различных форм хозяйствования. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю; продажа земель может производиться на конкурсах и аукционах
Псевдоипотечные формы кредитования (российский опыт)
В настоящее время земельная ипотека в России практически не развита. Одна из причин этого в том, что существуют особенности ипотеки земельных участков, привносящие дополнительные правила в схему ипотечного кредитования:
городские земли не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка, если в соответствии с градостроительными правилами на них запрещено возведение зданий и сооружений;
не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
залог зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка или его части, либо принадлежащего залогодателю права
аренды этого участка или его части;
оценка земельного участка в закладной не может быть ниже его нормативной цены (обычно определяемой соответствующей государственной организацией);
к договору об ипотеке земельного участка (закладной) в обязательном порядке должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу, то при обращении залогодателем взыскания на этот участок и продаже его с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, который имел залогодатель в отношении этого третьего лица;
на приобретенный на торгах земельный участок (который продается в силу неуплаты основного долга) распространяются требования о разрешенном использовании.
Перечисленные выше факторы требуют особо тщательной проработки законодательно-правовой и институциональной основ ипотеки.
Кроме того отсутствует цивилизованный первичный рынок земли. Развитие ипотечного кредита находится в тесной взаимосвязи со становлением и развитием рынка земли и недвижимости. Поэтому все проблемы, связанные с трудностями формирования рынка земли и недвижимости, влияют на сферу ипотечного кредитования. В частности, к ним относятся: обеспечение ликвидности земельных участков и объектов недвижимости, оценка участков земли и другой недвижимости и др.
В связи с этим интересен опыт развивающейся в России жилищной ипотеки. Изучение ее положительного опыта, а также ошибок и просчетов очень важно для становления как земельного, так и рыночных форм жилищного ипотечного кредитования.
Рассмотрим основные схемы финансирования жилищного строительства с помощью элементов ипотеки, активно используемые до кризиса середины 1998 года. В зависимости от исходных условий и особенностей проекта источником средств могут быть бюджетные ресурсы, собственные средства строительных организаций, банковский кредит, долевое участие; либо их различные комбинации. Исходя из этого, самая распространенная схема - долевое участие, когда будущий собственник жилья непосредственно участвует в финансировании строительства и на основе договора платит предоплату или регулярные взносы в ходе сдачи объекта с учетом роста цен и стоимости работ. Существуют также схемы, основанные на сочетании банковского кредита, собственных средств строительной фирмы и долевого участия застройщика, а также объединение бюджетного и долевого финансирования.
В последние полтора-два года многие банки начали организовывать или активно поддерживать риэлторские и девелоперские фирмы. Они выступали одновременно как инвесторы, заказчики (доверенные лица, которые распоряжаются финансами и несут ответственность за распределение строительного подряда, подготовку и утверждение необходимых документов), а также выполняют функции подрядчика и брокера (обязательное условие). Возможны были различные сочетания этих функций. Подобные компании при поддержке банков занимались строительством домов, а также продажей земельных участков.
Помимо банковских кредитов, они широко использовали собственные средства, долевое финансирование; активно участвовали в земельных аукционах и тендерах, причем условия оплаты могли быть и соответствующим количеством квартир. На аналогичных условиях "инвесторской нагрузки" приобреталась земля у предприятий и организаций. Девелоперские компании, которые занимаются "достроем" и элитарным жильем, в основном, перепродавали его или сдавали в аренду. Все эти схемы помогали преодолеть часть трудностей, связанных с финансированием строительства, однако не решали проблему в целом.
