Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Основное содержание прав человека на жилище и его реализацию 13
1. Юридическая природа и содержание конституционного права на жилище 13
2. Механизм реализации и гарантии обеспечения права на жилище 41
3. Нормативно-правовое регулирование процесса реализации права на жилище 66
Глава II. Механизм ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации как форма реализации права человека на жилище 87
1. Система и этапы развития ипотечного жилищного кредитования 87
2. Правовое регулирование договорных общественных отношений при ипотечном жилищном кредитовании 107
3. Обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой 143
Заключение 163
Приложение. Проект договора купли-продажи и ипотеки квартиры 168
Список использованной литературы
- Юридическая природа и содержание конституционного права на жилище
- Механизм реализации и гарантии обеспечения права на жилище
- Система и этапы развития ипотечного жилищного кредитования
- Правовое регулирование договорных общественных отношений при ипотечном жилищном кредитовании
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Конституция Российской Федерации, принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г., закрепила нормы-дефиниции (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 7), согласно которым наше государство является правовым и социальным, то есть таким, в котором жизнь государственная и общественная подчинена требованиями права и закона, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Установлен приоритет человека, его прав и свобод, которые являются высшей ценностью. Правовое социальное государство берет на себя обязанности по признанию, соблюдению и защите прав и свобод человека и гражданина (ст. 2).
В широком ряду социальных, экономических и культурных прав человека, закрепленных действующей Конституцией, одно из ведущих мест принадлежит праву на жилище. Жилище всегда было и остается одной из базовых, фундаментальных потребностей человека; при отсутствии действенных государственных схем и методов удовлетворения данной потребности общество никак не может считаться цивилизованным.
В нашем государстве, согласно Основному закону (ст. 40), каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Закреплены и первичные конституционные гарантии обеспечения данного права. Так, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Некоторым категориям граждан, в частности, малоимущим и другим, специально указанным в законах Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами предоставляются бесплатно или за доступную плату.
Правовое социальное государство обязано создавать правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определять ее приоритетные направления, отрабатывать механизмы их реализации, формировать действенную нормативно-правовую базу, являющуюся основой для дальнейших преобразований в этой области.
Ввиду новых социально-экономических реалий, складывающихся в нашем государстве, устойчивое функционирование жилищного сектора невозможно без применения новых методов и нового государственного подхода к решению жилищного вопроса. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.
Поскольку теперь роль государства ограничивается социальной поддержкой отдельных категорий населения путем предоставления бесплатного или за доступную плату жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации, постольку основное трудоспособное население принимает на себя практически всю тяжесть по решению своего жилищного вопроса. От государства здесь требуется прежде всего обеспечить доступность жилья и возможность его свободного приобретения максимально большим числом трудящихся граждан. В свете сказанного одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики выступает формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время Конституция Российской Федерации, гарантируя основные права и свободы человека и гражданина, в том числе и право на жилище, ставит перед законодателем и исполнительной властью задачу создания и эффективного функционирования механизмов реализации и защиты этих прав. Одним из действенных инструментов обеспечения гарантированных государством конституционных прав граждан и защиты их законных интересов, является институт ипотечного кредитования. Система ипотечного жилищного кредитования является наиболее перспективным направлением для более доступного приобретения жилья физическими лицами.
С возрождением и развитием в России в начале 90-х годов прошлого века института права частной собственности, главенствующее место в гражданском обороте стали занимать сделки с жилыми помещениями. Жилищное право, как одна из отраслей в структуре российского права, закрепило правовое положение граждан страны как субъектов жилищных сделок, обнажив, вместе с тем, массу коллизий и пороков права, не разрешенных до конца законодателем. Практика проведения жилищных сделок значительно опережает теоретическое освоение данного института, так, что на сегодняшний день мы едва ли можем твердо опереться на достаточную законодательную базу и специальную юридическую литературу по этому вопросу.
В связи со сказанным, актуальность темы из года в год становится только острее, а сам процесс проведения сделок при существующем законодательном вакууме - все сложнее и запутаннее, заставляя специалистов уклоняться от противоречий, пытаться закрывать имеющиеся «белые пятна» в законодательстве, оставаясь в то же время в рамках закона. Разумеется, такая ситуация долго продолжаться не может, и, в конечном счете, ипотечное жилищное кредитование найдет крепкую опору в нормативно-правовых актах, снимающих такие спорные на сегодняшний день вопросы, как оформление сделок при ипотечном жилищном кредитовании. Российский нотариат, как правовой институт, взяв на себя обязанность юридического оформления и сопровождения сделок с жилыми помещениями, призван своей практической деятельностью восполнить указанный пробел и обобщить требования, предъявляемые к юридическим документам.
Степень научной разработанности темы исследования и круг источников.
Нормативно-правовую основу настоящего исследования составили Конституция Российской Федерации (1993 г.), а также широкий ряд актов жилищного законодательства, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, судебные решения, в том числе постановления и определения Конституционного Суда РФ, а также акты международно-правового характера.
Конституционное право на жилище и его содержание исследовалось такими учеными, как Аскназий СИ., Басин Ю.Г., Богданов Е.В., Волков В.Д., Грибанов В.П., Касаткина Т.В., Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А., Литовкин В.Н., Погодина Т.И., Прокопченко И.П., Седугин П.И., Сибилев М.Н., Скрипко В.Р., Корнеев СМ. и другими.
Проблематика правового положения личности в обществе и государстве, социально-экономических прав как одной из разновидностей основных прав человека и правового социального государства представлена в работах Витрука Н.В., Воеводина Л.Д., Гордона Л.А., Гриценко Н.Н., Шаркова Ф.И., Иваненко В.А., Иваненко B.C., Козлова А.Е., Четвернина В.А., Лимбаха Ю., Мамута Л.С, Патюлина В.А., Хессе К., Чхиквадзе В.М. и других.
Вопросы реализации и гарантий конституционных прав, в том числе и права человека на жилище содержатся в трудах таких ученых, как Абрамова СБ., Боброва Н.А., Копейчиков В.В., Лучин В.О., Ямпольская Ц.А. и других.
Теоретической основой исследования структуры права и места в ней комплексных отраслей права послужили работы Алексеева С.С., Бобылева А.И., Матузова Н.И., Полениной СВ., Райхера В.К.
Разработка проблем залогового права, договоров ипотечного жилищного кредитования проводилась Бабкиным С.А., Белявским И., Брагинским М.И., Витрянским В.В., Васьковским Е.В., Вишневским А.А., Гонгало Б.М., Гришаевым СП., Довдиенко И.В., Исрафиловым И., Каримуллиным Р.И., Кассо Л.А., Киселевым А.А., Корабановой К.И., Корецким А.Д., Кудрявцевым В.А., Кудрявцевой Е.В., Орловой М., Павлодским Е., Плешаковой О.В., Королевым А.Н., Прокофьевым СВ., Сафоновым М.Н., Синайским В.И., Скловским К.И., Соменковым С.А., Стейнметцем Т., Уиттом Ф., B.C. Ема и другими.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации конституционного права человека на жилище путем применения такой формы, как ипотечное жилищное кредитование.
Предмет исследования составляют юридические нормы, регулирующие процессы и механизмы осуществления права на жилище в форме ипотечного жилищного кредитования.
Цель и задачи исследования. Цель данного исследования состоит в том, чтобы наиболее полно и комплексно отразить характер применения в Российской Федерации такой формы реализации права на жилище, как ипотечное жилищное кредитование, и выработать научно-обоснованные рекомендации по совершенствованию российского жилищного законодательства.
Достижению поставленной цели способствовало решение следующих основных задач:
- исследование юридической природы и современного содержания конституционного права человека на жилище как объективного основания, из которого вытекает необходимость функционирования ипотечного жилищного кредитования;
- исследование общего понятия механизма реализации конституционного права на жилище и его стадий;
- исследование конституционных и отраслевых гарантий обеспечения реализации конституционного права на жилище;
- исследование места жилищного права в структуре российского права;
- исследование нормативно-правовой базы, на которую опирается реализация права на жилище и ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации;
- исследование системы и этапов развития ипотеки;
- исследование проблем правового регулирования общественных отношений, возникающих при заключении договоров купли-продажи жилых помещений и ипотеки;
- исследование юридических проблем, связанных с закладными на жилые помещения;
- исследование правовых проблем, связанных с обращением взыскания на предмет залога в ипотечных отношениях.
Методологической основой настоящего диссертационного исследования являются диалектико-материалистический метод познания объективной действительности и основанные на нем общенаучные и частнонаучные методы (абстрагирование, анализ, синтез, обобщение, индукция, дедукция, системно-структурный, конкретно-социологический, сравнительно-правовой, лингвистический).
Эмпирическую базу исследования составил анализ деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его региональных представительств; нотариусов города Набережные Челны, Казани, Москвы, Самарской области, анализ деятельности Нотариальной палаты Республики Татарстан, Нотариальной палаты Самарской области, Учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Татарстан, Самарской области, Саратовской области; рассмотрение решений судов Набережночелнинского городского суда и Высшего арбитражного суда Республики Татарстан.
Научная новизна диссертации состоит в том, что впервые на уровне диссертации изучены и обобщены результаты исследования форм, способов и средств реализации права на жилище как одного из ведущих социальных прав, имеющего целью удовлетворение жизненной потребности каждого человека в жилище, путем ипотечного жилищного кредитования.
Элементами научной новизны отличаются некоторые авторские выводы и определения, в частности, определения субъективного конституционного права на жилище и процесса его реализации, вывод о первичном содержании данного права, закрепленном в Конституции Российской Федерации, вывод о роли и месте ипотеки в механизме удовлетворения жилищной потребности трудящихся граждан нашей страны, а также вывод о преимуществах трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой, который является наиболее приемлемым вариантом оформления приобретения жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) и др.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Определение права на жилище как конституционного социального права, представляющего собой юридически урегулированную возможность каждого человека в России быть обеспеченным постоянным жилищем на условиях, соответствующих его социальному статусу. Обеспеченность постоянным жилищем - цель права на жилище.
2. Вывод о содержании права на жилище, которое представляет собой совокупность следующих элементов: 1) правомочие на комплекс правовых, организационных, материальных и иных условий и средств, способствующих приобретению постоянного жилища; 2) запрет на произвольное лишение жилища.
3. Определение понятия реализации права на жилище как детально регламентируемого юридическими нормами процесса, обеспечивающего каждого человека в Российской Федерации жилищем, беспрепятственным проживанием в нем, а также предоставлением комплекса иных субъективных прав на жилище.
4. Вывод о том, что в новых экономических условиях ипотечное жилищное кредитование является важнейшей формой реализации права на жилище для большинства российских граждан.
5. Вывод о преимуществах трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой, который является наиболее приемлемым вариантом оформления отношений по приобретению жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
6. Авторский проект трехстороннего договора купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой.
7. Предложение об отнесении нотариата к основным участникам рынка ипотечного жилищного кредитования, которые оказывают юридическую помощь в оформлении сделок по ипотеке. Это позволило бы решить ряд проблем, с которыми сталкиваются кредитные организации при реализации схем ипотечного кредитования, начиная со сбора документов, оформления договора, оформления закладных, и заканчивая обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацией.
8. Вывод о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров по отчуждению жилых помещений, в том числе договоров купли-продажи жилых помещений с одновременной ипотекой.
9. Ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Теоретическая значимость проведенного исследования определяется его актуальностью, новизной и выводами. Настоящая диссертация в целом формирует новые подходы к научно-теоретическому осмыслению правовых проблем ипотечного жилищного кредитования.
Практическая значимость настоящего диссертационного исследования состоит в том, что сформулированные в ходе исследования выводы и предложения способствуют совершенствованию российского законодательства. Основные положения диссертации могут быть использованы в научно-исследовательской работе при анализе актуальных проблем конституционного и жилищного права России; в процессе преподавания учебных дисциплин «Конституционное право Российской Федерации», «Жилищное право Российской Федерации» и «Нотариат»; при подготовке лекций, учебников, учебных пособий, практикумов и другой учебно-методической литературы по конституционному, жилищному и нотариальному праву; в законотворческой и нормотворческой работе по совершенствованию российского конституционного, жилищного и нотариального законодательства.
Апробация результатов исследования. Ряд теоретических и практических положений исследования отражен в трех публикациях, подготовленных диссертантом, его выступлениях с докладами на научно- практических конференциях и семинарах: Международная научно- практическая конференция «Российская Конституция и развитие законодательства» (29 октября 2003 г., г. Москва, «Президент-отель»), общероссийская научно-практическая конференция «Правовые проблемы экономической, административной и судебной реформы в России» (20-21 декабря 2004 г.), конференция «Современное состояние российского законодательства и его систематизация» (май 2003 г.), а также в преподавании учебных курсов «Права человека», «Конституционное право», «Нотариат» в Набережночелнинском филиале Современного гуманитарного университета.
Структура диссертации обусловлена ее целями и задачами. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов, одного приложения, заключения и списка литературы. Каждый из параграфов диссертационного исследования завершается формулированием соответствующих выводов и рекомендаций, которые в обобщенном виде представлены в заключении.
Юридическая природа и содержание конституционного права на жилище
Жилище издавна относится к наиболее существенным благам, обеспечивающим существование цивилизованного человека. Потребность в жилище во все времена являлось первой необходимостью в жизни человека. Так, в 1895 году профессор Исаев писал, что «потребности человека могут быть сведены в двум основным классам: единоличные, вытекающие из индивидуальной природы человека, и общественные, связанные с развитием общежития». Относя потребность в жилище к единоличным потребностям, Исаев полагал, что «...потребность в жилище имеет также первостепенное значение не только в физическом отношении, для защиты от ненастья, но и в отношении нравственном: семейная жизнь сосредотачивается у домашнего очага, и ничто в такой мере не разрушает ее, как неудовлетворительное жилище». «Есть потребности, без которых невозможно продолжение жизни; сюда принадлежит, прежде всего, потребность в пище, а для стран с суровым климатом - в одежде и жилище»1.
Действующая Конституция РФ в ст. 40 закрепляет, что каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1). Юридическая природа права на жилище характеризуется, прежде всего, тем, что это право является конституционным. Конституционные права и свободы, составляющие центральное звено правового статуса личности, являются неотъемлемыми, принадлежащими каждому от рождения, т.е. естественными. Они являются основными, фундаментальными юридическими положениями, базовыми для всей системы прав и свобод, обладают наивысшей юридической силой и подлежат повышенной защите2.
Общепризнанно, что конституционные права и свободы обладают такой характеристикой, как субъективность. Как писал Н.И. Матузов, «пора бы, наконец, твердо признать, что... все права граждан СССР — как те, которые они приобретают, вступая в разнообразные конкретные правовые отношения, так и те, которые прямо закреплены за ними в законе и вытекают непосредственно из него, то есть независимо от способа их возникновения, реализации, характера выражаемых ими интересов, степени общности, социальной значимости, видов, категорий и иных особенностей, являются по своей направленности (принадлежности, связи с носителями) субъективными, а не какими-либо иными»3.
Субъективные конституционные права и свободы являются индивидуальными, реально принадлежат каждому человеку - носителю этих прав и свобод, это лично-конкретные, существующие в действительности, реальные юридические возможности человека и гражданина, которые подлежат государственному обеспечению и защите. В то же время конституционным правам и свободам свойственна высокая степень обобщенности и формализации.
Во-вторых, право на жилище, с учетом принятой в науке отечественного конституционного права подразделением конституционных прав на личные, политические, социальные, экономические и культурные4, относится к категории социальных прав.
К так называемым правам «второго поколения» - экономическим, социальным и культурным, - в юридической литературе отношение различное.
Одни ученые, фактически, признают существование данной категории прав человека, иногда указывая, что это «особая» группа прав, но зачастую никак не объясняя сути последнего заявления.
Например, Е.И. Козлова пишет, что «особую группу прав и свобод человека и гражданина составляют социально-экономические права и свободы. Это понятие охватывает комплекс прав: экономических, социальных и культурных. Они касаются таких важных сфер жизни человека, как предпринимательская и иная экономическая деятельность; собственность, труд, отдых, здоровье, образование, и призваны обеспечить материальные, духовные и другие социально значимые потребности личности»5.
С точки зрения B.C. Нерсесянца, социальные права выделяются в отдельную категорию и характеризуются как «права человека по обеспечению и защите его потребностей и интересов в различных сферах социальной жизни людей»6.
Г.В. Мальцев характеризовал институт социально-экономических прав как прав, в основе которых лежат потребности человека в средствах, обеспечивающих его нормальную жизнь в обществе, т.е. потребности в пище, жилье, отдыхе, поддержании здоровья и т.п.7
Е.А. Лукашева ограничивается замечанием, что «социально-экономические права призваны обеспечить человеку достойный жизненный уровень; право на труд и свободный выбор работы; право на равную оплату за равный труд; право на социальное обеспечение; право на защиту материнства и детства; право на образование и др.»8
В.А. Патюлин рассматривает институт конституционных прав и свобод с точки зрения содержания основных сфер общественных отношений, регулируемых его нормами. Данный институт, по его мнению, закрепляет среди прочих такую группу прав, как права на получение от государства и общества необходимых материальных условий существования, на удовлетворение социально-культурных и духовных запросов (социальные и культурные права)9. Экономических прав ученый не выделяет.
По мнению В.Г. Стрекозова, права и свободы, объединенные в группу социально-экономических, «по существу, являются основой всех иных прав и свобод. Их реализация составляет основу материальной жизни общества, государства и каждого человека. Они позволяют решить задачу, сформулированную в ст. 7 Конституции РФ, которая, провозгласив Российскую Федерацию социальным государством, требует от государства проведения политики, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека»10.
Механизм реализации и гарантии обеспечения права на жилище
В юридической литературе отмечается, что реализация конституционных прав имеет определенную специфику по сравнению с реализацией прав текуще-отраслевого значения.
Причина - в особой социальной и юридической природе конституционных прав и свобод личности.1 Последние характеризуются (должны характеризоваться) постоянством содержания и относительной стабильностью, поскольку они наиболее глубоко и полно выражают и регулируют самые существенные, жизненно важные общественные связи личности, закрепляют ее основные социальные возможности в обществе и государстве.
Этими социальными чертами обусловливается и юридическая специфика: конституционные права и свободы формулируются в самом общем виде, для них характерна высокая степень обобщенности (абстрактности) содержания. Об этом говорит, например, В.О. Лучин, по справедливому мнению которого, Конституция - это не свод законов и поэтому она не в состоянии охватить всю систему функционирующих в обществе отношений путем установления конкретных прав и обязанностей участвующих в них субъектов. Конституция "интегрирует общественные отношения и одновременно "укрупняет" права и обязанности, трансформируя их в обобщенные оценки поведения..." .
Конституционные права и свободы имеют высшую юридическую силу и прямое действие, являются решающими, определяющими для всех других видов прав и свобод, закрепленных в отраслевом (текущем) законодательстве. Они составляют юридическую базу, фундамент, исходные положения последних, задают главное направление развития всей системы прав и свобод личности в государстве. Можно поэтому сказать, что действие конституционных норм, в которых закрепляются конституционные (основные) права и свободы, двуаспектно - оно совершается как непосредственно, так и путем детализации этих норм в отраслевом законодательстве, причем собственным правореализационным механизмом обладает как само общее право, так и те многочисленные элементы, которые составляют его содержание.
Из общей теории права известно, что любое субъективное право человека, закрепленное в том или ином нормативном правовом акте, представляет практическую ценность только в том случае, если сопровождается детально разработанными и юридически регламентированными способами и методами реализации. Само же по себе, без сопутствующих приемов реального осуществления, право есть лишь пустая декларация, не способная обеспечить пользование благами, лежащими в его основе.
Важнейшим элементом правореализационного механизма являются гарантии. Гарантии необходимы для того, чтобы конституционное право на жилище могло воплотиться в действительность, из декларированного в статье нормативного правового акта стать фактическим, реальным. По словам Л.Д. Воеводина, «вопрос о гарантиях возникает всякий раз, когда осуществляется переход от должного к сущему»3.
Институт гарантий реализации и охраны конституционного права состоит из соответствующих предпосылок, формирующих благоприятную для реализации социальную и правовую среду, обстановку, а также специфических юридических средств (методов, способов) реализации.
Первые (предпосылки) в научной литературе, особенно советского периода, часто именуют «общими», а вторые (специфические средства) -«специальными» гарантиями реализации.
«Значение общих гарантий определяется тем, что они представляют совокупность экономических, политических и идеологических факторов, создающих максимум возможных на данном этапе развития общества и государства условий и предпосылок для реализации прав и свобод граждан»4.
В одном из учебников по курсу теории государства и права общими гарантиями или основами названы, исходя из их социальной направленности, экономические (материальные), политические и духовные (идеологические) условия5 обеспечения реализации и охраны субъективных прав граждан.
Существует мнение, что экономические (материальные), политические, идеологические (духовные) условия сами по себе автоматически не обеспечивают реализации правовых норм. Они представляют собой лишь предпосылку гарантирования, но не гарантии в собственном смысле слова6. А «подлинные» гарантии - это правовые нормы, определяющие специфически юридическими средствами условия и порядок реализации прав, юридические средства их охраны и защиты в случае нарушения и т.п., их еще часто именуют специальными7 или юридическими гарантиями.
Но хотелось бы подчеркнуть, что, по сути дела, любые, в том числе и так называемые «общие», гарантии являются юридическими, поскольку все они реально закреплены в нормах права. Н.А. Боброва обращает внимание на то, что все виды гарантий носят правовой характер в той мере, в какой они юридически оформлены, следовательно, «ставится под сомнение сама возможность подразделения гарантий на общие и юридические: закрепление общих гарантий в правовых нормах делает их юридическими» . Кроме того, юридические гарантии вполне могут носить экономический, идеологический и иной характер.
Система и этапы развития ипотечного жилищного кредитования
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных и надежных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в сферу недвижимости и улучшения жилищных условий граждан, позволяющих увеличить доступность жилья для населения, учитывать интересы всех участников отношений.
Российская система ипотечного жилищного кредитования имеет свои собственные исторические корни и сложившиеся традиции. «Будущее ипотечного кредитования в России — это воспоминание о его прошлом. Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования, тщательно выпестованных юристами и экономистами дореволюционной России, является непременным условием формирования современного рынка ипотечных капиталов»1.
Начальной вехой, свидетельствующей о зарождении системы ипотечного жилищного кредитования в России, можно считать 1754 год, когда указом императрицы Елизаветы Петровны был учрежден Дворянский заемный банк (банк для дворянства при Сенате и Сенатской конторе) -первый государственный ипотечный банк в Российской империи. Банк осуществлял льготное кредитование дворянства под залог золота, серебра, алмазных изделий и жемчуга в размере трети от их стоимости, а также под залог населенных имений - по десять рублей под каждую заложенную ревизскую душу (с 1766 года - двадцать рублей), и под залог каменных домов. Необходимым условием ссуды являлось поручительство «знатных, пожиточных и надежных людей». Банк имел свои конторы в Москве и в Санкт-Петербурге.
В 1786 году Московская контора Дворянского заемного банка была упразднена, ее дела и капиталы переданы Петербургской конторе, которая, в свою очередь, преобразовалась в Государственный заемный банк, начавший свои операции с ноября 1787 года. Государственный заемный банк - первое финансовое учреждение долгосрочного кредита в России, осуществлявшее выдачу исключительно ипотечных кредитов.
Ипотека в России изначально была связана с нуждами дворянского помещичьего хозяйства и могла удовлетворять только потребности достаточно обеспеченных слоев общества.
Ссуды выдавались дворянам под залог населенных имений по сорок рублей за одну заложенную ревизскую душу под пять процентов годовых по кредиту и три процента в погашение основного долга. Средний срок кредита составлял двадцать лет. Через каждые четыре года в полное распоряжение заемщика возвращалась заложенная часть имения, соответствующая погашенной доле ссуды. Горожанам ссуды предоставлялись сроком на двадцать два года под залог домов и заводов из расчета четыре процента годовых и три процента в погашении основной суммы долга. Из-за слабой хозяйственной активности оборачиваемость банковских ссуд была крайне низкой, и новые ссуды могли выдаваться только за счет дополнительных ассигнований и вкладов частных лиц.
В 1797 году был учрежден Государственный вспомогательный банк для дворянства, который ввел долгосрочные (двадцатилетние) пятипроцентные банковские билеты (аналоги закладных листов).
Кроме того, существовало несколько местных кредитно-финансовых учреждений, так же выдающих ссуды под залог помещичьей земли с ревизскими душами. Среди них: Курляндское и Лифляндское кредитные общества (1802 г.); Эстляндская дворянская кредитная касса; Общество взаимного кредита Виленской губернии (1830 г.); Нижегородский дворянский Александровский банк (1841 г.); Александровский Тульский банк (1845 г.)
В отличие от других стран, на первом этапе становления ипотечной системы предметом залога в России являлась, как правило, не сама земля, а крепостные души. Например, к 1860 году из одиннадцати миллионов крепостных душ было заложено семь миллионов.
Период бурного развития Российская система ипотечного кредитования переживает со второй половины XIX века и развивается в первую очередь, как кредитование землевладельцев. В этот период основной целью учреждений таких банков как Крестьянского поземельного банка (основан в 1882 г.), и Дворянского земельного банка (основан в 1885 г.), было создание общероссийского механизма регулирования цен на землю с помощью государственного долгосрочного банковского кредита. Кредиты выдавались на срок, превышающий шестьдесят лет с выплатой от трех до восьми процентов годовых. Эти банки напрямую подчинялись Министерству финансов России, а их управляющие являлись одновременно заместителями министра финансов. Механизм кредитования этими банками не предусматривал привлечения денежных средств в банк, а строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском земельном банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке - свидетельствами.
В этот период в группу ипотечных кредитных учреждений входили и городские кредитные общества. Сфера деятельности их замыкалась на городах. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. Первые кредитные общества появились в Москве и Санкт-Петербурге. Кредиты выдавались процентными облигациями, как правило, на сумму не превышающую сорока — пятидесяти процентов от стоимости закладываемой недвижимости. Заемщики, получив облигации на руки, как правило, или сразу продавали их по биржевому курсу, или закладывали в коммерческий банк с целью получения уже денежной суммы.
Правовое регулирование договорных общественных отношений при ипотечном жилищном кредитовании
Жилищный ипотечный кредит — это денежные средства, предоставленные банком или иной организацией клиенту взаймы на приобретение жилья. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Приобретенное за счет кредита жилое помещение будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита его клиентом.
Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок. Приобретение жилого помещения в кредит имеет ряд преимуществ. Во-первых, приобретая жилое помещение в кредит, покупатель получает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее в течение нескольких последующих лет. Во-вторых, покупателю предоставляется существенная льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования.
Согласно Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, принятой на основании Постановления РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (далее везде - Концепция)1, на практике сложилось несколько вариантов оформления ипотечных кредитов:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей сделкой, а также государственной регистрацией возникшей ипотеки (классический вариант);
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека этого помещения возникает в силу закона в момент регистрации купли-продажи;
- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, и регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.
Первый, так называемый классический вариант предоставления ипотечного жилищного кредита, применялся многими банками, работающими в области ипотечного жилищного кредитования, еще до принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее везде - Закон об ипотеке).
Последовательность и суть заключаемых договоров при данном варианте следующая: в первую очередь между заемщиком и кредитором заключается кредитный договор, в котором указывается целевой характер предоставляемых денежных средств. В договоре указывается, на приобретение какого конкретного жилого помещения предоставляется кредит; во вторую очередь между покупателем (заемщиком по кредитному договору) и продавцом (собственником) жилого помещения заключается договор купли-продажи жилого помещения; в третью очередь, после государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и получения покупателем (заемщиком по кредитному договору) правоустанавливающих документов на приобретенное жилье, между залогодателем (заемщиком по кредитному договору) и залогодержателем (кредитором по кредитному договору) заключается договор об ипотеке жилого помещения.
Существенными недостатками классического варианта предоставления ипотечного кредита является довольно длительный промежуток (для процесса предоставления кредита) времени от заключения кредитного договора до передачи приобретаемого жилья в ипотеку. Поэтому при реализации данного варианта возникает ситуация, в которой: либо выданный кредит является для банка фактически не обеспеченным, либо продавец должен согласиться на отсрочку платежа продаваемого жилья.
Именно первый вариант считался и считается возникновением ипотеки на основании договора.
Второй и третий варианты предоставления кредита стали применяться банками и другими кредитными организациями только после принятия Закона об ипотеке. В своей работе автор решил подробно остановиться на этих двух вариантах оформления ипотечных кредитов, так как на сегодняшний день по этим вариантам ведутся ожесточенные споры.
При реализации указанных вариантов после заключения основного кредитного договора, в котором указывается целевой характер предоставления денежных средств, заключаются следующие договоры: - при реализации второго варианта, между покупателем (заемщиком по кредитному договору) и продавцом (собственником) жилого помещения заключается договор купли-продажи жилого помещения с включением лишь пункта, что жилое помещение приобретается на средства банка. Одним из обязательных условий, которое должно быть указано в договоре, является то, что данное жилое помещение приобретается за счет целевых кредитных средств, полученных покупателем на основании кредитного договора (с указанием наименования банка и даты заключения кредитного договора). Надо отметить, что банк, другая кредитная организация или иное юридическое лицо в этой сделке в качестве стороны не участвуют; — при реализации третьего варианта заключается трехсторонний (смешанный) договор купли-продажи и ипотеки жилого помещения, который подписывают все три заинтересованные стороны договора.
Единственным достоинством второго варианта считалась его экономичность. Договор приобретения жилого помещения за счет кредитных средств мог быть заключен в простой письменной форме и экономия составляла бы как минимум полтора процента от суммы сделки, которые не пришлось бы уплачивать нотариусу в качестве государственной пошлины.
В погоне за так называемым «удешевлением» оформления ипотечных кредитов, а именно любым способом привести к избежанию обязательной нотариальной формы договора ипотеки, специалисты в области ипотеки забыли о правовой природе самого договора в силу ст. 77 Закона об ипотеке. На сегодняшний день обязательная нотариальная форма отменена, а вопрос о правовой природе самого договора остался.
