Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ существующих методов решенияпроблемы обеспечения сохранности и воспроизводства объектов недвижимости 13
1.1. Анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной HHd)DacTDVKTVDbi в Российской Федерации 13
1.2. Анализ теоретических исследований в области организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству 22
1.3. Анализ отечественного и зарубежного опыта организацииработ по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости 35
1.4. Постановка цели и задач исследований 65
ГЛАВА 2. Выбор эффективных решении по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости 67
2.1. Система технической эксплуатации объектов недвижимости 67
2.2. Роль реконструкции и модернизации в системе воспроизводства объектов недвижимости 81
2.3. Технология и организация реконструкции и модернизацииобъектов недвижимости 90
2.4. Технико-экономическое обоснование выбора рациональных методов ремонта, модернизации и реконструкции объ- ПО
122
ГЛАВА 3. Методологические основы организации работпо обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости 123
3.1. Формирование агрегированной матрично-сетевой модели производственного процесса и методов планирования ре- 123
3.2. Методы оптимизации планирования ремонтно-строительных работ на основе анализа функции распределения ресурсов 138
3.3. Основы рационального планирования ремонтно-строительных работ на основе агрегированных матрично-сетевых моделей 178
ГЛАВА 4. Теоретические основы управления объектами недвижимости на различных этапахжизненного цикла 186
4.1. Характеристика системных свойств объектов недвижимости 186
4.2. Исследование этапов жизненного цикла объектов недвижимости 193
4.3. Обобщённая модель управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла 212
Выводы по главе 4 222
ГЛАВА 5. Научно-методические основы управленияобъектами жилой недвижимости 223
5.1. Формирование стратегии обеспечения сохранности и воспроизводства жилой недвижимости 223
5.2. Методология проектирования организационных структуруправления жилой недвижимостью 239
5.3. Методологические принципы моделирования организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству жилой недвижимости 258
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ 286
ЛИТЕРАТУРА 288
- Анализ теоретических исследований в области организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству
- Роль реконструкции и модернизации в системе воспроизводства объектов недвижимости
- Методы оптимизации планирования ремонтно-строительных работ на основе анализа функции распределения ресурсов
- Обобщённая модель управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла
Введение к работе
Актуальность проблемы. Одним из существенных результатов социально-экономических преобразований, произошедших в России после 1991 г., стало формирование и активное развитие рынка недвижимости. Все большее число юридических и физических лиц участвует в операциях с недвижимостью.
Начавшись с массовой бесплатной приватизации жилья, пройдя стадии либерализации сделок с жилым недвижимым имуществом, создания начальной нормативной базы, регулирующей обращение этого специфического товара, и формирования рыночной инфраструктуры, балансирующей спрос и предложение, жилищный рынок в настоящее время подошел к порогу перехода «из количества в качество» его деятельности.
По данным Госстроя России в 2004 году было построено в общей сложности 41 млн. кв. м. жилья, а к 2010 году объемы строительства планируется увеличить вдвое, в том числе за счет обновления существующей застройки. Однако современная финансово-экономическая ситуация в жилищной отрасли такова, что без кардинального изменения всей системы организации содержания, управления и финансирования эффективное ее функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов жилищной сферы, контролировало размещений и строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры, определяло уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жилье, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству жилья и предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Переход к реальным рыночным отношениям в жилищно-коммунальной сфере осуществлялся медленнее, чем в других сферах, что привело к нынешней кризисной ситуации. Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. В 2004 году в России объем ветхого и аварийного жилья увеличился до 125 млн. кв. м. В настоящее время более 290 млн. кв. м жилья требуют неотложного капитального ремонта, а 250 млн. кв. м - реконст рукции и модернизации. Устаревшие морально и физически полносборные жилые здания на сегодняшний день составляют более половины жилищного фонда России. Проблема реконструкции жилищного фонда назрела настолько, что задержка с проведением реконструкции еще на 10-15 лет приведет по прогнозу учёных и специалистов к сносу в некоторых городах России до 20% существующей жилой застройки».
Масштаб проблемы характеризуется следующими показателями: жилищный фонд Российской Федерации (рис. 1.1) по данным Госстроя России к 2005 составил 20,4 млн. жилых строений с общей площадью 2,912 млрд. кв. метров, из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности.
Его техническое состояние может быть проиллюстрировано следующими данными:
• в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0...40%) соответственно находятся 60% от общего количества строений и 83% от общей площади;
• в неудовлетворительном состоянии (износ от 41% до 60%) - 27,8% и 14,8%;
• в ветхом - (61% и более) - 11,5% и 1,3%.
Таким образом, только 40% от общего количества зданий могут быть отнесены к постройкам, находящимся в хорошем (удовлетворительном) состоянии, около 50% построек в ветхом и неудовлетворительном состоянии.
По данным Главного контрольного управления Президента Российской Федерации по результатам проверки, износ инженерного оборудования в ЖКХ достиг 73%, инженерных сетей - 65%. Потери тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения достигают 60%. Количество аварий и нарушений в работе коммунальных объектов возросло за последние 10 лет в 5 раз. В год в среднем приходится 200 аварий на 100 км сетей теплоснабжения и 70 - на 100 км сетей водоснабжения.
Сегодня в короткие сроки необходима разработка общей концепции развития жилищно-коммунального хозяйства в конкретных регионах страны с учетом характерных для них особенностей.
В отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, но при этом всё равно находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания, тщательного анализа и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.
Следовательно, необходимость и неотложность изменения ситуации в сфере развития жилищно-коммунального хозяйства России является первостепенной по значимости и актуальности научной и практической задачей.
Одна из причин неудовлетворительного состояния жилищно-коммунальной сферы заключается в том, что многие вопросы, связанные с обеспечением условий эффективной организации работ по сохранности и воспроизводству жилой недвижимости продолжают оставаться малоизученными.
Проблема развития жилищно-коммунального комплекса, методологии целостного (системного) исследования процессов функционирования и развития предприятий ЖКХ, повышения экономической устойчивости за счет реализации различных стратегий развития (инновационной, рыночной, внутрифирменной, инвестиционной и т.д.) носит открытый характер и предусматривает разработку многовариантных и многокритериальных подходов к решению конкретных задач.
Цель исследования состоит в решении проблемы развития теоретических основ формирования организационной модели воспроизводства жилой недвижимости и разработке методов по обеспечению её эксплуатации и устойчивого развитию на основных этапах жизненного цикла.
Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач: • провести анализ современного состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в России, отечественного и зарубежного опыта по обеспечению сохранности и воспроизводства объектов недвижимости;
• обосновать формы и методы организации технической эксплуатации и ремонтов объектов жилищной недвижимости с учетом их конструктивных особенностей и рациональной периодичности их проведения;
• разработать организационную модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости с акцентом на реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт;
• сформулировать системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство;
• разработать методологические основы планирования производственного процесса на основе анализа функции распределения ресурсов с использованием матрично-сетевых моделей;
• разработать обобщённую модель управления объектами недвижимости с учетом фазовых переходов на различных этапах их жизненного цикла;
• сформулировать методологические принципы эффективного управления жилой недвижимостью, основанные на оптимизации организационных структур и выборе рациональных организационно-технологических решений по обеспечению сохранности и воспроизводству объектов недвижимости;
• сформулировать принципы стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.
Достижение поставленной цели должно обеспечить повышение эффективности работы предприятий и системы ЖКК в целом, способствовать развитию более глубоких процессов реформирования в сфере ЖКК, приостановить нарастание негативных тенденций в отрасли, решить задачу дефицита жилья, как одного из важнейших социальных условий развития общества.
Теоретической и методологической основой исследования являются принципы системного анализа, современные экономические теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам организации содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики
страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математического и имитационного моделирования, экспертных оценок, анализ управления предприятиями и фирмами жилищно-коммунального комплекса различных форм собственности.
Предметом исследования являются организационно-технические, экономические отношения и процессы, происходящие в жилищно-коммунальном комплексе на муниципальном уровне в условиях рынка, стратегические направления и тактические приемы, эффективность методов организации ремонтно-строительных работ.
Объектом исследования является жилищно-коммунальный комплекс, включая его составляющие - предприятия, организации и пользователей объектов недвижимости и инфраструктуры.
Научная новизна работы определяется следующими результатами:
1. Предложена организационная модель расширенного воспроизводства жилищной недвижимости в основу которой положены приоритеты реконструкции, модернизации и капитального ремонта, позволяющие более эффективно обеспечить развитие и сохранность объектов жилищной недвижимости в условиях сложившейся городской застройки.
2. Предложен системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство, который в отличие от существующего комплексного подхода позволяет более полно учесть интересы населения, хозяйствующих субъектов, муниципальных властей и инвесторов. Целевая ориентация системного подхода учитывает потребительские качества жилья, создание условий для обеспечения эффективности хозяйственной деятельности, возможности для реализации своих функций городскими властями, желание инвесторов снизить свои риски и обеспечить требуемую норму доходности.
Разработаны методологические основы планирования производственного процесса на основе применения матрично-сетевых моделей. Результаты иссле дования целевой функции календарного плана и входящих в ее состав функций распределения ресурсов реализованы в программном комплексе «CGMP», который внедрен в ДСК г. Воронежа.
4. Сформулированы теоретические основы управления объектами жилищной недвижимости как стохастической системы, позволяющей на различных этапах жизненного цикла, представленного как процесс преобразования ресурсов, учитывать особенности регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства, эксплуатации и утилизации в зависимости от фаз (периодов) функционирования объектов недвижимости, что позволит в управленческой деятельности более точно выявить и реализовать организационно-технические и социально-экономические преимущества управляющих компаний.
5. Разработана методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью на основе системного анализа устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.
6. Сформулированы принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.
7. Разработаны обобщенная и нормативная функциональные модели деятельности жилищной управляющей компании, отражающие взаимосвязи с государством, собственниками недвижимости, контрагентами, арендаторами (пользователями), населением, инвесторами. Полученные модели доступно и системно описывают основные функции управляющих компаний.
8. Представлена логическая модель организационного проектирования управления жилой недвижимостью, включающая в себя разработку механизма реализации поставленных целей и задач, проектирование организационных структур, позволяющих полностью реализовывать функции управления, моделирование деятельности по всему спектру функциональных и ситуационных технологий и проектирования коммуникационных сетей (связей).
9. Разработаны основы стратегии развития жилищно-коммунального комплекса и управляющих компаний на примере концепции и программы развития жилищно-коммунального сферы Воронежской области и представлена логическая модель формирования стратегии его развития.
Практическая значимость результатов выполненного исследования определяется тем, что применение разработанных научных положений, методологии и рекомендаций способствуют обеспечению сохранности и воспроизводству объектов жилой недвижимости на уровне современных требований с минимальными ресурсозатратами, а также повышению устойчивости деятельности управляющий компаний и предприятий ЖКК.
Достоверность полученных результатов обусловлена применением современных теорий принятия решений, основных положений науки о технологии, организации и управлении, использовании системного подхода, концепции устойчивого развития сложных систем и их организационно-технологической надежности, обоснованных методов теоретических и экспериментальных исследований, методологических и научно-практических положений, разработанных автором, а также применения репрезентативного объема данных, представляющих собой обширный массив информации по исследуемой проблеме. Апробация и внедрение результатов исследования.
Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались автором на международных конференциях в Санкт -Петербурге (1996 г.), Москве (1999 г.), Пензе (2002 г.), Праге (2003 г.); на всероссийских конференциях в Москве (1999-2001 г.), Воронеже (1997-2003 г.); региональных конференциях в Белгороде (2000 г.), Красноярске (1989 г.). и др.
Теоретические положения и практические рекомендации реализованы при разработке общей концепции организации содержания и управления развитием недвижимости Воронежской области.
Результаты исследования использованы автором в учебном процессе.
На защиту выносятся:
• Результаты теоретического обобщения и концептуальная организационная модель расширенного воспроизводства с акцентом на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и обеспечение сохранности объектов недвижимости.
• Научно-методологические аспекты моделирования рациональных организационно-технологических решений при планировании производственного процесса на основе применения матрично-сетевых моделей с учетом анализа функций распределения ресурсов.
• Системный подход к процессу обновления жилищной недвижимости, обеспечивающий ее расширенное воспроизводство.
• Теоретические основы управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла и развития системы с учетом регулирования фазовых переходов на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации.
• Методология проектирования структуры управления жилой недвижимостью на основе системного анализа устойчивого развития хозяйствующих субъектов ЖКК.
• Принципы формирования стратегии развития управляющих компаний и предприятий ЖКК, учитывающие региональные особенности, инвестиционную привлекательность, требования рынка и возможность улучшения качества жизни.
Публикации. По теме диссертационной работы автором написано статей, научных отчётов, докладов свыше 80, из них три монографии, четыре учебных пособия общим объемом 110 п.л., в т.ч. лично автором опубликовано 47,5 п.л.
Структура работы и ее основные разделы.
Диссертация состоит из введения, 5 глав, выводов, предложений, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 312 страниц, из них 113 таблиц, 83 рисунка, библиография содержит 313 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Анализ теоретических исследований в области организации работ по обеспечению сохранности и воспроизводству
Управление недвижимостью следует рассматривать как сложную динамичную вероятностную систему и при решении задач управления недвижимостью использовать системный подход. В сфере управления недвижимостью важную роль играют задачи планирования работ по созданию и содержанию объектов недвижимости, решение которых требует поиска и осуществления научно обоснованных организационно-технологических, управленческих, технических и экономических решений.
Технико-экономические особенности системы управления недвижимостью в отличие от других технических систем обуславливаются спецификой управляемого объекта. Объекты недвижимости обладают свойствами индивидуальности и крупногабаритности, отсюда и возникает высокая степень неопределенности в использовании материально-технических и трудовых ресурсов.
Согласно теории Анри Файоля ключевыми функциями управления являются планирование, организация, руководство, координация и контроль. Для выполнения этих функций в сфере управления недвижимостью необходимо постоянно отслеживать и анализировать ситуацию на рынке недвижимости: потребность в объектах, состояние объектов, ход работ на объектах, потребность в ресурсах, и на основе этой информации определять виды, объемы и сроки выполнения необходимых работ.
Для решения этих задач необходима система управленческого мониторинга, которая реализовывала бы в себе вышеперечисленные функции. Процессы создания и содержания объектов недвижимости подразделяются на определенные циклы, выполняемые в планово-отчетные периоды, определенные планом работ, на основе которого осуществляется контроль за ходом работ и определяется потребность в ресурсах. Для формирования плана необходимо наличие адекватного математического аппарата моделирования и расчета параметров. Исследованию закономерностей формирования расписаний работ посвящены труды отечественных и зарубежных авторов, таких как Воропаев
В.И., Голенко Д.И., Небритов Б.Н., Прыкин Б.В., Рыбальский В.И., Фоков Р.И., Борт С.Г., Ахъюджа X., Бусленко Н.П., Побожий В.А., Воронов А.А., Келли Дж., Дж. Ф. Мут, Дж.Л. Томпсон, Миллер Р. и другие. Анализ этих работ показал, что некоторые вопросы, связанные с совершенствованием методики формирования расписаний и расчетов параметров работ с учетом ограничения по ресурсам, в настоящее время окончательно не решены и являются актуальными.
Искусство построения моделей является одной из важнейших предпосылок успешного решения задач планирования и управления. Наиболее распространенными математическими методами отображения технологических взаимосвязей отдельных процессов по реализации и содержанию объектов недвижимости служат ориентированные графы и матрицы последовательностей.
С начала двадцатого века в качестве моделей организации и управления производством успешно применяются различные календарные планы и графики, ставшие основными организационно-управленческими документами при производстве ремонтно-строительных работ.
Анализ многочисленных графиков позволил выделить три группы основных их форм (линейные, циклограммы, сетевые), комбинированные (гибриды основных), и графики, сопутствующие основным (вспомогательные, поясняющие, вычислительные и др.). Каждая из форм графиков имеет свою историю возникновения, опыт внедрения, преимущества и недостатки.
Линейные графики для управления были предложены в США Генри Л. Грантом (1871-1919). Основные принципы их построения и использования до наших дней не изменились и весьма просты.
К достоинствам линейных планов графиков следует отнести простоту построения, наглядность, наличие подробных характеристик видов работ и данных о потребности в ресурсах на каждую работу и единицу времени, возможность отображения на одном графике всего перечня как основных, так и дополнительных работ.
К недостаткам относится то, что на них трудно, особенно при большом числе работ, показать технологическую взаимосвязь, интенсивность, критический путь и осуществлять оптимизацию по заданным параметрам.
Циклограммы как форма планов графиков широкое применение в строительном производстве нашли благодаря трудам профессора М. С. Будникова (1904-1976) и его многочисленных учеников и последователей в период становления теории неритмичных потоков в строительстве в 50-70-е годы.
Основным преимуществом циклограммы как графической модели производства является показ траектории движения исполнителей как во времени, так и в пространстве. Недостатки циклограмм - отсутствие многих важных организационно-управленческих характеристик производства работ (объемы и трудоемкость работ, нормы затрат, состав бригад и машин и др.).
Быстрое изменение производственных ситуаций на объектах требует оперативного и частого перерасчета циклограмм и их перечерчивания, что резко повышает трудоемкость корректировки организационно-управленческой документации.
Возможность определения временных характеристик таких логических элементов организационно-технологических моделей (ОТМ), как события и работы, описываемых вершинами и дугами орграфов, предопределило широкое использование сетевого моделирования.
Сетевые графики получили широкое распространение и применение в связи с быстрым развитием в последние десятилетия сетевых методов планирования и управления (СПУ) в различных областях науки и техники. В строительстве они стали графической основой создаваемых автоматизированных систем управления строительством (АСУС).
Роль реконструкции и модернизации в системе воспроизводства объектов недвижимости
До недавних пор воспроизводство объектов недвижимости в нашей стране велось почти исключительно экстенсивными методами - путём планомерного роста объёмов нового строительства. В последнее время ситуация начинает постепенно изменяться: всё большее внимание наряду с новым строительством уделяется реконструкции и модернизации существующих зданий. Это объясняется многими причинами, главными из которых являются: -возрастающий дефицит свободных площадок для нового строительства в крупных и крупнейших городах; -экономическая эффективность реконструкции и модернизации в сравнении с новым строительством; -стремление к сохранению исторического облика градостроительных образований и городов; -совершенствование технологии и организации строительного и ремонтно-строительного производства, позволяющее осуществлять реконструкцию и модернизацию в стеснённых условиях сложившейся застройки.
При реализации программ воспроизводства недвижимости следует рассматривать все способы воспроизводства - строительство, реконструкцию, модернизацию в тесной взаимосвязи.
Анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции городской застройки показал [69], что только такой подход к воспроизводству и обновлению может дать положительные результаты.
Вопрос сохранения существующих городских структур с одновременным улучшением ранее построенных жилых и гражданских зданий становится одним из важнейших в строительных программах многих зарубеж ных стран. Этим вопросам посвящены международные конференции, симпозиумы, семинары, проводимые Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, на которых обсуждаются проблемы, связанные с реконструкцией зданий, общие для многих стран-участниц. Отмечено, что в градостроительной политике большинства стран превалирует тенденция всемерного сохранения исторического облика городской застройки, причем это относится не только к архитектурным и историческим памятникам, но и к рядовым зданиям старой постройки, которые, не будучи памятниками, в силу возведения их в традиционной манере являются важными элементами городской среды (рис.1 П.7).
Среди стран Восточной Европы наибольший опыт реконструкции зданий накоплен в бывшей ГДР. Значимость комплекса мероприятий по реконструкции городской застройки в этой стране обусловлена тем, что работы с самого начала не ограничивались ремонтом, реконструкцией или реставрацией отдельных зданий и даже отдельных групп зданий, а охватывали целые районы старой застройки. Возникавшие при этом трудности обуславливались разнообразием форм собственности реконструируемого жилищного фонда. Следует попутно заметить, что эта проблема является в настоящее время чуть ли не определяющей при реконструкции жилых и гражданских зданий в Российской Федерации, ибо система компенсаций при изъятии и замене жилых и нежилых помещений пока, к сожалению, законодательно не решена.
В бывшей ГДР этот вопрос решался либо путем предоставления владельцам зданий (частей зданий) льготных государственных кредитов для проведения предусмотренных проектами работ в принадлежащих им зда ниях (помещениях), либо путем выкупа подлежащих ремонту или реконструкции зданий государством.
Характерным примером комплексной реконструкции района старой застройки является площадь Арнимплац в Берлине. Район застраивался в основном в начале XX в., чем обусловлена чрезвычайно высокая плотность застройки, низкий уровень инженерного благоустройства, слабо развитая инфраструктура. К моменту начала реконструкции средний возраст жилых зданий составлял около 60 лет. Было решено полностью сохранить существующие здания, выполнив при этом: -внутреннюю перепланировку жилых помещений, приведя их в соответствие с действующими нормативами и потребностью в определенных типах квартир; -разуплотнение застройки путем разборки отдельных корпусов для благоустройства и озеленения дворов, улучшения аэрации и инсоляции; -кардинальное улучшение социальной инфраструктуры реконструируемого района.
Методы оптимизации планирования ремонтно-строительных работ на основе анализа функции распределения ресурсов
Рассмотрим моделирование процесса распределения ресурсов без учета сдвигов фрагментов работ во времени. При осуществлении поиска глобального минимума функции Q учтем, что с точки зрения реального выполнения строительного процесса осуществление сдвига по резервам нежелательно, т.к. наличие резервов повышает надежность плана работ. Таким образом, предпочтительнее, чтобы задача оптимизации была решена без использования сдвигов по резервам (R = NULL). Следовательно, на первый план выходит задача поиска экстремума функции F(N) = Q(N, R = NULL), которую в дальнейшем будем называть функцией распределения ресурсов.
Сначала определим наиболее целесообразное с точки зрения оптимизации разделение работ на интервалы с постоянной численностью ресурсов, т. е. определим правила формирования множества определения функции F(N). Для этого будем рассматривать функцию F(N), как функцию с адаптивно изменяющимся множеством аргументов, которое мы будем получать описываемым ниже способом. В начале очередной итерации оптимизации мы имеем сетевую модель, для которой определено некоторое распределение числа ресурсов по работам в виде кусочно-постоянных функций, например в виде указания числа ресурсов на каждом из элементарных объемов или каким-либо другим образом. Линейный график этой сетевой модели показан на Рис. 3.2.1.а. На этом графике рассмотрим проекции точек, соответствующих началу и окончанию выполнения отдельных фрагментов работ на ось t. Эти точки разбивают ось t на m интервалов, внутри каждого из которых имеется свое множество непрерывно выполняющихся работ.
На каждом из этих интервалов произведем усреднение числа ресурсов на каждой выполняющейся в нем работе, таким образом, чтобы объем выполняемой на интервале работы и время его выполнения остались без изменений (Рис. 3.2.1.б.): тельность j-го подинтервала і-го интервала; Vt,t,- соответственно суммарные объем работы и время выполнения і-го интервала работы; п,- усредненная численность ресурсов на і-м интервале.
Лемма 3. Операция усреднения числа ресурсов на работах, выполняющихся на данном интервале, по крайней мере не увеличивает величину объема мнимых работ на этом интервале.
Докажем это сначала для интервала, на котором выполняется одна работа, имеющая на этом интервале два подинтервала. При этом будем использовать следующие обозначения: щ,п2- численность ресурсов соответственно на первом и втором подинтервалах; tx,t2 - длительность соответствующих подинтервалов; n-число ресурсов на интервале после усреднения; t-длительность интервала (/ = /, +/2); пв-численность бригады; Л- объем мнимых работ на интервале до усреднения; Л1- объем мнимых работ на интервале после усреднения. В случае двух подинтервалов возможны следующие варианты: 1. щ = п2 (Рис. 3.2.2.а) - в этом случае очевидно, что Л1 = Л; 2. щ п2; пх,п2 пв (Рис. 3.2.2.6) - в этом случае Л = {пх -nB)tx +{п2 -nB)t2 или Л = nxtx + n2t2 - пв (tx +12), Л1 = (и - пв)t, учитывая (3.7) получаем Л1 = nxtx + n2t2 -пв(tx +t2), таким образом Л1 = Л; 3. пх п2; щ,п2 пв (Рис. З.2.2.В.) - в этом случае также Л1 =Л, что доказывается аналогично предыдущему случаю; 4. пх пв, п2 пв (Рис. З.2.2.Г.) - этот случай распадается на три под случая: п пв, п пв, п = пв. Для последнего подслучая неравенство Л1 Л очевидно. Рассмотрим первый подслучай: A0 =(nl-nB)ti+(nB-n2)t2, а Л1 ={n-nB)t, с учетом (3.7) A1 =nltx+n2t2-nB(ti+t2). Тогда Л -Л1 =2t2{nB -п2) и, учитывая, что п2 пв, получаем, что Л1 Л. Аналогично производится доказательство этого неравенства и для второго подслучая.
Если на данном интервале выполняется несколько работ, то учтем, что с точки зрения вычисления объема мнимых работ на интервале последовательность вычисления суммарного усредненного числа ресурсов на работах данного интервала не имеет значения. Предположим, что на интервале имеется к работ, и рассмотрим случай і-й работы, вычисление среднего числа ресурсов на которой будет производиться последним. Для данной работы влияние других работ будет заключаться только в увеличении числа ресурсов к на субинтервалах на одну и ту же величину и_,. = ]Г п},, где п} - усредненное число ресурсов Haj-й работе. Для данного случая доказательство неравенства Ла Л" уже произведено. Так, как в качестве і-й может быть взята любая из имеющихся на интервале работ, то неравенство Л" А"а будет справедливым при любом числе работ на данном интервале.
Разбиение времени выполнения строительного процесса на такие интервалы в дальнейшем будем называть интервальным представлением функции F(N). Перед другими возможными способами определения распределения ресурсов для текущего состояния сетевой модели интервальное представление имеет следующие преимущества:
Будем называть qt - мерную грань области определения вектора N, ребра которой соответствуют областям определения компонент вектора Nn областью определения вектора N, - N, а соответствующее qt -мерное пространство - пространством области определения этого вектора - S. В этом пространстве поверхность решений проектируется на N в виде qt -1 - мерной плоскости решения интервала, описываемой уравнением Гдг, = лв. Из этого уравнения следует, что плоскость всегда ориентирована перпендикулярно биссектрисе угла N, имеющего вершиной точки N(min или N,max (так как все коэффициенты в уравнении равны 1). Плоскость решения интервала может иметь область пересечения с N, может соприкасаться с ней в одной точке, и может находиться вне ее. Случай для q( = 2 показан на рис. 3.2.4.
Обобщённая модель управления объектами жилой недвижимости на различных этапах жизненного цикла
Одной из важнейших категорий теории эффективности обычно считается лаг между вложением средств и началом получения от них эффекта. Автор придерживается точки зрения [273, 274], заключающейся в том, что с позиций экономической динамики понятие лага нуждается в уточнении по сравнению с используемой при статических методах оценки эффективности.
Речь идет о том, что отдача капитальных вложений в недвижимость происходит в двух направлениях - в виде притоков прибыли (П) и амортизационных отчислений (А). Моменты начала этих притоков различны: амортизационные отчисления начинают поступать с первого же года сдачи объекта в эксплуатацию, а прибыль - позже, на определенном этапе освоения объектом проектной мощности. Таким образом, необходимо говорить о двух разновидностях лагов - по прибыли и по амортизационным отчислениям; первый из них очевидно больше.
Если вновь обратиться к эпюрам динамики экономических показателей, то можно сделать вывод, что сказанного еще недостаточно и общая задача выглядит более сложной, так как на практике годовая прибыль в первые годы эксплуатации объекта растет от стартовой величины до проектного уровня. Величина стартовой прибыли во многих случаях может быть даже отрицательной (в начальный период работы, когда идет продажа и/или частичная аренда, объект убыточен). И только в некий момент времени, зачастую существенно отличный от проектной величины, объект выходит на бездотационную работу. Затем он достигает запроектированного (или просто стабильного) уровня прибыли, которая с течением времени погашает убытки, понесенные в начальный период.
Обобщение опыта сложившейся практики эксплуатации объектов жилой недвижимости, необходимого для построения эффективной системы организации управления, позволяет систематизировать ряд устойчивых свойств циклического развития, как следствия основной деятельности пользователей. Если таковую синтезировать и рассмотреть с точки зрения практической реализации функций управления, то сущностная характеристика фаз заключается в следующем:
1. Фаза начальной эксплуатации характеризуется существенной инертностью, неотрегулированностью процесса обслуживания и ухода за объектом недвижимости, как следствие неурегулированности экономиче ских отношений управляющей компании с пользователями жилья и жи лищно-коммунальных услуг, а также с предприятиями и организациями, оказывающими эти услуги.
2. Фаза стабилизации. Ей свойственна гиперболическая форма снижения эксплуатационных затрат как следствие взаимосогласованности деятельности по организации управления объектом недвижимости.
3. Фаза изнашивания с присущими ей техническими отказами в инженерных сетях и оборудовании, что вызывает рост затрат на техническое обслуживание и устранение отказов.
4. Фаза восстановления, характеризующаяся совокупностью мер по восстановлению комплекса характеристик объекта недвижимости. В случае учета в практической деятельности принципа Коха в результате обновления объект не возвращается к исходной точке первой фазы, он оказывается по своему состоянию ближе ко второй фазе с гораздо более эффективной картиной эксплуатационных затрат.
Совокупность мер регулирующих фазовые переходы и составляет суть модели управления развитием объектов жилой недвижимости.
В целях моделирования состава и содержания мер воздействия на объекты недвижимости, находящихся в различных фазах циклического развития, проанализируем современную практику управления недвижимостью, сложившуюся в российских условиях. Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности. Вместе с тем определенные тенденции этого вида деятельности уже сложились.
Развитие сервейинговой деятельности, исходя из понимания ее сущности, как профессионального управления недвижимостью, подразумевает: комплексный подход к эксплуатации недвижимости во всем ее качественном разнообразии и на всех этапах жизненного цикла; системность процессов принятия хозяйственных решений, их интегральный характер; стратегический приоритет долгосрочных целей над среднесрочными и краткосрочными.
Интроекция на перспективу, расчет последствий тактических мероприятий, глубокое понимание основных тенденций развития недвижимости, отвечающих качеству динамично меняющихся потребностей пользователей, положенное на высокий уровень профессионализма - отличительные черты сервейинга, как особого вида хозяйственной деятельности.
