Содержание к диссертации
Введение
1. Методологические основы совместной постановки и решения задач синтеза и управления развитием автоматизированных систем управления объектами недвижимости 15
1.1 Содержание и особенности целей и задач планирования и управления объектами городской недвижимости 15
1.2 Концептуальная модель создания, применения и развития автоматизированной системы органов управления городской недвижимостью 31
1.3. Основные принципы и подходы к решению задач планирования и управления объектами для эффективного управления городской недвижимостью 36
1.4 Обоснование состава, структуры и требований, предъявляемых к основным элементам интегрированной системы поддержки принятия решений (ИСППР) при синтезе и управлении развитием АС ОУН 45
1.5. Формулировка требований, предъявляемых к АС ОУН при
автоматизированном решении задач планирования и эффективного управления объектами городской недвижимости 51
1.6. Общая формальная постановка проблемы синтеза и управления развитием АС ОУН 57
Выводы 61
2. Теоретические основы синтеза автоматизированных систем управления объектами недвижимости 66
2.1. Многомодельный подход к решению проблемы синтеза и управления развитием автоматизированных систем (АС) 66
2.2. Модель управления структурной динамикой АС (М(с)) 70
2.3. Модель управления ресурсами АС (М(р)) 78
2.4. Модель управления потоками АС (М(п)) 80
2.5. Структура автоматизированной системы управления городской недвижимостью 84
Выводы 97
3. Синтез подсистем автоматизированных систем управления объектами городской недвижимости 99
3.1. Параметрическая идентификация моделей с переменными параметрами управляемых подсистем АС ОУН 99
3.2. Оценивание параметров моделей управляемых подсистем АС ОУН 117
3.3. Принцип разделения в задачах параметрической идентификации хмоделей подсистем управления АС ОУН 127
3.4. Решение задачи синтеза линейного оптимального управления объектами в управляющих подсистемах АС ОУН 134
3.5. Синтез подсистем управления объектами в АС ОУН 140
3.6. Синтез облика и вариантов функционирования внешнего параметрического идентификатора АС ОУН 146
Выводы 161
4. Методы учета и оценки объектов для эффективного управления городской недвижимостью 163
4.1. Использование методов теории распознавания образов при инвентаризационном учете объектов недвижимости 163
4.2. Методика обработки информации при инвентаризационном учете объектов для их оценки 175
4.3. Применение методов теории многофакторных пассивных экспериментов для оценки стоимости объектов недвижимости 182
4.4. Пример оценки земельных участков городских территорий на основе применения теории пассивных многофакторных экспериментов 192
4.5. Пример обработки информации по учету экологических факторов в органах управления недвижимостью 196
Выводы 210
5. Методы и алгоритмы эффективного управления объектами в государственных органах управления городской недвижимостью 212
5.1. Парето-эффективное управление недвижимостью 212
5.2. Метод выработки решений для Парето-эффективного управления недвижимостью 221
5.3. Применение метода выработки решений для эффективного управления недвижимостью 226
5.4. Модель оценки спроса на объекты недвижимости нежилого фонда 232
5.5. Модели эффективного решения задач планирования и управления объектами в городских органах управления недвижимостью 240
5.5.1. Модель реструктуризации органов управления в системе управления объектами недвижимости 240
5.5.2. Модель планирования инвестиций в реконструкцию объектов нежилого фонда для сдачи их в аренду по различному целевому использованию 247
Выводы 255
6. Синтез и управление развитием автоматизированных систем управления городской недвижимостью 259
6.1. Автоматизированная система регистрации прав на недвижимость 259
6.1.1. Общие сведения о системе 259
6.1.2. Состав АСРПН ГБР 261
6.1.3. Комплектность документации 263
6.2. Методика определения эффективности автоматизации в системе государственной регистрации прав на недвижимость (СГРПН) 265
6.3. Оценка эффективности автоматизации и устойчивости функционирования СГРПН 268
6.4. Пример развития АСРПН 278
Выводы 281
Заключение 285
Список литературы
- Концептуальная модель создания, применения и развития автоматизированной системы органов управления городской недвижимостью
- Модель управления структурной динамикой АС (М(с))
- Принцип разделения в задачах параметрической идентификации хмоделей подсистем управления АС ОУН
- Методика обработки информации при инвентаризационном учете объектов для их оценки
Введение к работе
Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной (городской) собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности. Это диктует необходимость отдельного научного исследования при обосновании подходов к автоматизированному планированию и управлению недвижимостью.
Автоматизация процессов планирования позволяет существенно сократить время, затрачиваемое на планирование, повысить обоснованность принимаемых при составлении планов решений по управлению объектами недвижимости за счет резкого увеличения числа сравниваемых вариантов планов и их многокритериальной оценки.
К настоящему времени накоплен значительный опыт в решении задач автоматизации процессов планирования работы отдельных элементов и подсистем для сложных организационно-технических комплексов в различных отраслях народного хозяйства и в оборонной промышленности. Наряду с исследованиями, посвященными вопросам разработки методологических и методических основ автоматизации управления объектами в различных условиях обстановки, выполненными научными коллективами под руководством Железнова Г.И., Калинина В.Н., Курзенева В.А., Медведева В.Н., Резникова Б.А., Котова В.В., Соколова Б.В., Цвиркуна А.Д. на практике для отдельных систем осуществлялась разработка и исследование конкретных моделей, методов, алгоритмов и программ планирования работы элементов и средств АСУ, создание соответствующего специального математического обеспечения (СМО) планирования работы комплексов и подсистем АСУ.
Анализ показывает, что при определении подходов к управлению недвижимостью необходимо учитывать основную особенность системы управления городской недвижимостью, которая заключается в двойственной роли органов управления местной администрации в
рыночной экономике. С одной стороны, она активно формирует рыночную
среду путем издания нормативных актов, обязательных для всех субъектов
рынка; с другой - выполняет хозяйственные и социально-экономические
функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Выполняя
функции собственника недвижимости, органы местного самоуправления
через специально созданные комитеты и департаменты управляют недвижимостью, руководствуясь требованиями, которые диктует общественный характер этой собственности: во-первых, продажа на открытой' конкурсной основе недвижимости, представляющей коммерческий интерес; во-вторых, передача государственной и муниципальной недвижимости в управление специализированным коммерческим структурам. Рынок недвижимости решает задачу распределения объектов недвижимости в соответствии с существующим спросом и возможностью покупателей и арендаторов платить рыночную стоимость за покупку или аренду объектов недвижимости. Поэтому методы и методики планирования и управления'объектами недвижимости должны отвечать требованиям рыночных условий. С точки і зрения городских органов управления недвижимостью основным условием при оценке объектов продажи, аренды является обеспечение соответствующих финансовых поступлений в бюджет города.
Формы и методы управления недвижимостью в различных городах России приведены в работах ряда авторов: Григорьева В.В., Остриной И.А., Руднева А.В., Новикова Б.Д., Сегидинова А.А., Семина Е.Г., Соколовой М.П. Однако в них не рассматриваются вопросы автоматизации процессов планирования и управления объектами городской недвижимости, создания и управления развитием АС ОУН.
Известно, что наибольший эффект при автоматизации процессов
планирования может быть достигнут только при комплексном
планировании использования объектов недвижимости, когда проводится
совместное планирование процесса выполнения целевых и
технологических операции, распределение ресурсов АС ОУН. При таком планировании появляется возможность осуществить непосредственную взаимосвязь результатов целевого использования объектов недвижимости с вариантами функционирования элементов и подсистем АС ОУН, провести оценку их взаимного влияния друг на друга.
Предусмотренная в существующих и создаваемых АС ОУН структурная избыточность позволяет управлять развитием структур в АС ОУН. Поэтому появляется возможность реализации планирования следующих вариантов управления структурами АС ОУН:
изменение способов и целей функционирования АС, их содержания, последовательности выполнения в различных условиях обстановки;
перераспределение функций, задач и алгоритмов управления между уровнями АС ОУН;
управление резервами АС ОУН;
реконфигурация структур АС ОУН.
Таким образом, разработка методологии построения1 системы автоматизированного управления объектами городской недвижимости, включающей прикладную^ теорию ее синтеза, в условиях динамичного изменения правовой базы и экономики отрасли является актуальной < и составляет крупную научно-техническую проблему, имеющую важное народно-хозяйственное значение.
Представленные в работе результаты исследования могут быть квалифицированы как решение крупной научно-технической проблемы, имеющей важное социальное и хозяйственное значение, и научно-обоснованные технологические предложения, внедрение которых вносит значительный вклад в развитие экономики страны.
Целью диссертационной работы является повышение эффективности управления объектами городской недвижимости на основе средств автоматизации, достижение требуемого уровня устойчивости функционирования элементов АС на основе совершенствования методов и
алгоритмов комплексного планирования и управления развитием структур системы.
Для достижения сформулированной цели в диссертации поставлены и решены следующие основные задачи:
Разработка концептуальных основ построения автоматизированных систем управления объектами городской недвижимости недвижимости.
Разработка' методологических основ построения автоматизированных систем управления объектами городской недвижимости.
Методы и алгоритмы учета и оценки объектов недвижимости.
Методы и алгоритмы эффективного управления объектами городской недвижимости.
Диссертация состоит из введения, 6 разделов и заключения.
Во введении проведено обоснование актуальности и новизны проблемы комплексного планирования, синтеза и управления развитием структур АС ОУН на различных этапах их жизненного цикла в изменяющихся условиях обстановки, кратко проанализировано состояние вопроса по данной проблематике. В обобщенном виде сформулированы основные цели и направления исследований, рассматриваемые в диссертационной работе, приведены положения, выносимые на защиту.
В первом разделе проводится критический анализ современного состояния исследований задач планирования работы элементов и подсистем АС ОУН, как сложных организационно-технических комплексов, исследуются особенности решения задач комплексного планирования синтеза и управления развитием структур АС ОУН. Предложено обобщенное структурно-математическое описание основных задач, исследуемых в рамках указанной- проблемы. Обоснованы пути решения задач комплексного планирования синтеза и управления развитием структур АС ОУН.
Во втором разделе предлагаются теоретические основы синтеза экономически эффективного управления развитием подсистем АС ОУН. На основе методов системного моделирования приводятся разработанные методы и алгоритмы построения подсистем АС ОУН.
Третий раздел посвящен разработке основ теории параметрической идентификации моделей функционирования подсистем АС ОУН, включающий^ в себя методы формального описания- процессов функционирования подсистем АС ОУН, модели, и алгоритмы определения параметров моделей элементов и подсистем АС ОУН и их параметрической идентификации.
В' четвертом разделе приводится содержательное описание, формулировка и решение конкретных задач, с целью * решения которых осуществляется синтез и управление развитием подсистем АС ОУН. Проводится учет и оценивание объектов для эффективного управления городской недвижимостью на основе разработанных в диссертации* методов, моделей и алгоритмов.
В пятом разделе осуществляется разработка методов и алгоритмов экономически эффективного управления объектами на1 основе использования многомодельного подхода к решению проблемы управления в АС ОУН. Приводятся методы, модели и алгоритмы сбора и обработки информации для эффективного управления* городской недвижимостью.
В шестом разделе, используя разработанные в диссертации принципы, методы, модели, алгоритмы и методики решения задач комплексного планирования и управления построением АС ОУН, приводится вариант синтезированной АС ОУН с ее основными характеристиками. Производится оценивание и анализ показателей эффективности и устойчивости функционирования АС ОУН и, применяя разработанные в диссертации методы и алгоритмы, производится моделирование и анализ
возможных вариантов синтеза и управления развитием подсистем ЛС ОУН.
В заключении подробно раскрываются полученные в диссертации результаты в области теоретических и прикладных исследований, в области реализации и использования результатов исследований, определены основные пути дальнейшего их внедрения. Кроме того указаны направления проведения теоретических и прикладных исследований, которые целесообразно продолжить в рамках сформулированной в диссертации проблемы.
Апробация работы. Основные результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на 11 всесоюзных (всероссийских) и 10 отраслевых и межотраслевых НТК, симпозиумах, школах-семинарах и семинарах:
VI Международная научно-практическая конференция «Системный анализ в проектировании и управлении» (Санкт-Петербург, 2002);
[«Всероссийский конгресс «Недвижимость и строительство» (Санкт-Петербург, 2000);
Всероссийская научно-техническая конференция «Информационные системы управления в лесном комплексе» (Санкт-Петербург, 1999);
Всесоюзная межотраслевая научно-практическая конференция «Проблемы контроля состояния бортовых систем» (Москва, ВИМИ, 1987);
Всероссийская научно-техническая конференция «Городские информационные системы» (Санкт-Петербург, 1997);
Межотраслевые ежегодные семинары по вопросам государственной регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург, ГУЮГБР, 1977-2003);
I Всероссийская НТК «Сертификация средств СОИ» (Санкт-Петербург, 1996);
XIV Всесоюзная школа-семинар по вычислительным сетям (Минск, 1989);
ХГ Всесоюзное совещание по проблемам управления (Ташкент, 1989);
Всесоюзная научно-методическая конференция «Комплексная компьютеризация учебного процесса в высшей школе» (Ленинград, 1989);
Всесоюзная НТК ЦНИИОБЩЕМАШ (Калининград, 1989);
III Всесоюзная школа-семинар «Динамика, управление полетом и исследование операций» (Клин, 1990);
НТК «Освоение и концептуальное проектирование интеллектуальных систем» (Москва, 1990);
XVI Всесоюзная школа-семинар по вычислительным сетям (Винница, 1991);
V Ленинградский симпозиум по теории адаптивных систем «Адаптивные и экспертные системы в управлении» (Ленинград, 1991);
46 областная НТК «Актуальные проблемы развития радиотехники, электроники и связи» (Ленинград, 1991);
Всесоюзная НТК «Перспективы развития и применения средств вычислительной техники для моделирования и автоматизированного исследования» (Москва, 1991);
ВНТКв/ч32... (1979, 1980, 1984, 1986);
ВНТК в/ч 73... (1981, 1983, 1990);
ВНТК ВИККА им. А.Ф.Можайского (1977-1992).
Публикации. Основные результаты, полученные в диссертационной-работе, нашли свое отражение в 2 статьях, опубликованных в журналах «Проблемы информатизации» (РАН РФ),в 7 патентах на изобретения и 5 авторских свидетельствах на изобретения, 2 заявках на изобретения, в 3 монографиях, в 8 книгах и учебниках, изданных МО РФ, а также в трудах и тезисах докладов 14 ВНТК, НТС, 27 отчетах о НИР. Всего по теме диссертации имеется 80 публикаций общим объемом 60 печатных листа. Из них 61 печатных (40 печатных листа) и 19 рукописных (20 печатных листа).
Реализация. Основные результаты внедрены в организациях ГУЮ ГБР, ЛМЗ, ЗАО «Арсенал, Недвижимость», что подтверждается соответствующими актами. В учебном процессе в ВИККА и ЛТА.
Положения, выносимые на защиту. Прикладная теория построения систем автоматизированного управления объектами городской недвижимости, включающая следующие основные положения:
1 .Концептуальные основы и методологические вопросы построения автоматизированных систем управления городской недвижимостью. 2.Методы и алгоритмы учета и оценки объектов недвижимости. 3.Методы и алгоритмы эффективного управления объектами городской недвижимости.
Концептуальная модель создания, применения и развития автоматизированной системы органов управления городской недвижимостью
Постановка и решение проблем синтеза и управления развитием автоматизированных систем (АС) ОУН для управления различными классами объектов недвижимости предполагает, прежде всего, построение и исследование соответствующей системы моделей, описывающих рассматриваемую предметную область. В свою очередь указанное моделирование должно предваряться этапом содержательного описания процессов создания, применения и развития данных систем в различных условиях обстановки или, по-другому, этапом концептуального моделирования. При этом под концептуальной моделью некоторой системы будем понимать модель, отражающую с необходимой полнотой систему-прототип в том или ином содержательном ее аспекте и записанную на естественном языке с использованием положений наивной логики. Концептуальное моделирование является первым этапом процесса комплексного (системного) моделирования АС ОУН. Анализ известных источников показывает, что наиболее ответственными этапами при концептуальном моделировании являются следующие этапы [200, 274, 278]: - определение набора четко сформулированных, согласованных и реализуемых целей моделирования на различных этапах жизненного цикла исследуемых систем; - введение основных понятий (концептов) рассматриваемой предметной области; - введение отношений между концептами; - выделение исследуемой системы из внешней среды.
Следует акцентировать внимание на тот факт, что в зависимости от того, как поставлены цели моделирования, одни и те же элементы (характеристики) системы в одном случае могут быть отнесены к среде, окружающую систему, в другом случае принадлежать самой системе. Так, например, при создании различных вариантов имитационных моделей процессов функционирования информационно-вычислительной сети ОУН предполагают известными параметры входного потока требований, связанных с обработкой информации, поступающей от внешних источников информации, которыми являются внешние технические средства данного ОУН: средства предварительной обработки информации, средства отображения и документирования информации, терминалы и т.п. Данные характеристики в этом случае относят к параметрам внешней среды.
При решении более общей задачи, связанной с анализом процесса функционирования АС ОУН, данные характеристики входного потока требований уже являются внутренними параметрами системы, а к внешней среде относят факторы влияния внешних воздействий, например, изменение рыночных ситуаций, параметры потоков информации, поступающей в АС из вышестоящих органов управления.
Кроме того, проводя концептуальное описание как самой АС, так и различных этапов ее жизненного цикла, необходимо наряду с рассматриваемыми объектами моделирования, говорить и о субъектах моделирования, в качестве которых, в данном случае выступают: - заказчики (лица, принимающие решения - ЛПР), формулирующие общие требования, предъявляемые к АС ОУН, осуществляющие общее руководство и финансирование ее создания; - проектировщики, осуществляющие обоснование и формирование облика будущей системы; - разработчики, непосредственно создающие систему; - эксплуатационщики, которым предстоит использовать создаваемую систему на практике; - различные группы экспертов, которые привлекаются заказчиками для количественного и качественного оценивания альтернативных вариантов создания и развития АС ОУН.
Одна из главных проблем согласованной работы всех перечисленных категорий специалистов состоит в том, чтобы они на различных этапах жизненного цикла АС ОУН правильно друг друга понимали и однозначно воспринимали информацию о системе. С этой целью в настоящее время на практике широко проводятся работы по созданию средств автоматизации как концептуального так и формального моделирования (CASE-пакеты, языки имитационного моделирования, средства автоматизации комплексного моделирования).
Кроме того, в настоящее время все большее значение на практике начинают приобретать вопросы, связанные с учетом факторов сложности при рассмотрении разнообразных классов организационно-технических систем ОУН на различных этапах жизненного цикла. При этом сложность указанных систем, в общем случае, может проявляться в нескольких аспектах, например, в следующих:
а) структурная сложность, определяемая числом элементов, числом и разнообразием связей между ними, количеством иерархических уровней и общим числом подсистем, входящих в состав соответствующей системы ОУН;
б) сложность функционирования (поведения), определяемая характеристиками множества состояний, правилами перехода из состояние в состояние, характеристиками воздействия среды на организационно техническую систему ОУН и обратного воздействия АС на среду, степенью неопределенности перечисленных выше характеристик и правил;
в) сложность выбора поведения в многоальтернативных ситуациях, которая определяется характеристиками целенаправленности соответствующей АС, гибкостью ее реакции на заранее неизвестные воздействия среды;
Модель управления структурной динамикой АС (М(с))
Анализ ранее изложенного материала показывает, что при решении проблемы синтеза и управления развитием АС важное место и роль играет этап моделирования указанных систем. При этом результаты многочисленных исследований, приведенных в нашей стране и за рубежом, показывает, что моделирование сложных организационно-технических систем (в том числе и АС) при их создании и применении в рамках какого-то одного класса моделей (аналитических или имитационных, детерминированных или стохастических) приводит к недостоверным, а, в ряде случаев, и ошибочным результатам.
Наиболее перспективным подходом, позволяющим преодолеть указанные трудности, является подход, основанный на практической реализации концепции системного комплексного моделирования (СМ), под которым понимается многоаспектное полимодельное многокритериальное моделирование сложных (больших) систем и комплексов с учетом факторов неопределенности.
Одна из главных особенностей СМ АС состоит в необходимости постоянно в процессе моделирования проводить согласование разнородных моделей, полученных в результате формальной, либо неформальной декомпозиции решаемых задач. При этом, в общем случае, наряду с собственно модельным согласованием при решении различных классов задач синтеза и управления развитием АС должно проводиться межмодельное и (или) внутримодельное согласование критериальных функций, с помощью которых проводится сравнение различных альтернатив [232]. В зависимости от этапа моделирования и особенностей решаемых задач анализа или оптимизации межмодельное согласование может проводиться как на концептуальном, так и на алгоритмическом, информационном, программном уровнях [234].
Ранее, при рассмотрении структуры интегрированной системы поддержки принятия решений (ИСППР) которую необходимо использовать при синтезе и управлении развитием АС, отмечалась важная роль имитационной системы (ИС), являющейся одной из основных подсистем ИСППР. В рамках указанной ИС за счет "сильной" интеграции иерархического комплекса аналитических и имитационных моделей элементов и подсистем, рассматриваемой предметной области, происходит взаимная компенсация недостатков каждого из перечисленных классов моделей и удается получать качественно новые научные и практические результаты.
Многоуровневая полимодельная структура комплекса моделей АС представляет возможность исследователю с различной степенью детализации (в зависимости от целей исследования) формализовать происходящие в АС процессы, оперативно перестраивать структуру каждой модели, механизм взаимодействия моделей. Кроме того, при такой структуре комплекса моделей удобно в ходе решения каждой конкретной задачи (в рамках решаемой в данной работе проблемы) проводить необходимые операции, связанные с декомпозицией и агрегированием соответствующих моделей, описывающих, заданную предметную область.
Как и в работах [226-235], в иерархической структуре блоков моделей АС выделим три основных уровня: - уровень моделей базового описания предметной области; - уровень имитационных моделей; - уровень аналитических моделей. Сопряжение (согласование) моделей различных уровней должно осуществляться с использованием буферных систем [235].
Наряду с необходимостью проведения модельного и критериального согласования к числу основных особенностей СМ относится и требование предварительного анализа существования решения соответствующих задач анализа, наблюдения и выбора [234], что является своего рода платой за полноту и адекватность представления исследуемой АС.
Еще одна особенность организации процесса СМ АС состоит в том, что на всех его этапах должны широко использоваться современные средства автоматизации моделирования, диалоговый режим работы исследователя [176]. В противном случае комплексное моделирование станет невозможным из-за очень больших затрат времени, денежных средств и других ресурсов, которые нужно выделять каждый раз в случае отсутствия необходимых унифицированных средств автоматизации моделирования. С учетом ранее описанной концептуальной модели функционирования АС выделим в качестве основных следующие множества элементов (концептов) и структур:
Принцип разделения в задачах параметрической идентификации хмоделей подсистем управления АС ОУН
Задача синтеза управляющих подсистем управления объектами недвижимости оптимальных с точки зрения минимума среднеквадратического значения ошибки является задачей корреляционной теории линейного оптимального управления [9; 11-13; 30-43]. Сформулируем эту задачу следующим образом.
Управляемый марковский векторный случайный процесс второго порядка удовлетворяет стохастическому дифференциальному уравнению x = A(t)x+B{tp(t)+z№(t), x(t0)=x0- 3-зл в случае непрерывного времени и разностному стохастическому уравнению АХ = А(і)Х + В(ір( )+2(іШ x(toh Х 3-3-2 или стохастическому уравнению x(t+i)=L(t+u)x(t)+B(t)u(t)+z№(t), x(t0)=x0- 3-3-3 в случае дискретного времени. Векторные случайные процессы lO-fcW-F.W) « m-fr,Q)-rM связаны с ними выражениями V{t) = E(t)x(t)+D(tp(t), 3.3.4 Y{t) = C(t)X{t) + G(f )(/) 3.3.5
Для случая непрерывного времени под 4(t) = { (t)... (t)J понимается стандартный векторный белый шум, для дискретного времени - стандартная белая последовательность. Также полагаем, что z(t)G (t) = Оп т
Случайный процесс V(t) является управляемым процессом, Y(t) - наблюдаемым процессом, a U(t) - управляющим процессом замкнутой системы управления.
Управляющий процесс U(t) = (Uj(t)...Ur(t)) должен быть сформирован в управляющей подсистеме ОУН как некоторое физически реализуемое линейное преобразование наблюдаемого процесса Y(t). Таким преобразованием [40] в случае непрерывного времени может быть интегральное преобразование вида U(t)= \H{t,T)Y{r)dT, 3.3.6 to и в случае дискретного времени U(t)=±H(t,T)Y(r). 3.3.7
Функции H(t,r) в выражениях (3.3.6), (3.3.7) являются матричными весовыми функциями управляющей подсистемы ОУН для случая непрерывного и соответственно дискретного времени. Обозначим этот оператор через Н, а соответствующие ему правила преобразования наблюдаемого процесса в управляющее воздействие - алгоритмом управляющей подсистемы ОУН (алгоритмом управления).
Тогда задачу синтеза управляющих подсистем управления объектами недвижимости можно рассматривать как сравнительно общую задачу линейного оптимального управления. К ней приводятся многочисленные задачи синтеза линейного оптимального управления при моментальных условиях, накладываемых на некоторые управляющие воздействия и выходные координаты или на интегралы (суммы) от них.
Будем рассматривать задачу синтеза по критерию качества управления R(H) вида R{H)=M JV №(&№ +у{фг(т) 3.3.8 для случая непрерывного времени и R(H)= MWV (T)Q{V)V(T)+ y(T)4 V(T)l 3.3.9 для случая дискретного времени, где диагональные матрицы Q(T), являются неотрицательно определенными, поскольку все их диагональные элементы должны быть больше или равны нулю.
Задачи синтеза с моментными условиями являются вариационными задачами на условный экстремум [53-57]. Однако, они приводятся к задачам на безусловный экстремум путем введения множителей Лагранжа.
При V(t) = E(t)X(t) выражение для критерия качества относительно вектора состояния подсистемы будет аналогичным (3.3.11), (3.3.13), (3.3.15), (3.3.17), где вместо члена V (r)Q(r)V(r) будет член X(T)Q(T)X(T). Естественно, матрица Q(f) = ]7 (T)Q(T)E(T) будет уже не диагональной, но останется неотрицательно определенной.
Теперь задача синтеза состоит в том, чтобы найти наилучший, с точки зрения минимума критерия качества R(H), алгоритм управляющей подсистемы органа управления недвижимостью, так что ЯІН)=ттЯ{Н) 3.3.18
Тогда, в предположении, что матричная весовая функция управляющей подсистемы ОУН H(t, г) задана, решение задачи линейной оптимальной фильтрации в условиях замкнутой системы управления для дискретного случая может быть представлено в следующем виде [40-43, 53]. Л Используя формулы (3.2.27) и (3.2.30), уравнения для оценки J{(k\k) можно найти в виде Х(к + \\к + \) = Х(к + \\к)+Р(к + Ц(к + \)-С(к + \)х(к + \\к) , 3.3.19 Х(к0\ко-і)=т0 3-3-20 Х(к + 1\к)=Ь(к + \,к)х(к\к)+В(кр(к), 3.3.21 « где Р(+ 1) - матричная функция, вычисляемая по формуле (3.2.29) с использованием рекуррентной формулы (3.2.28). Таким образом, решение задачи фильтрации векторного случайного процесса наблюдения V(t) в условиях замкнутой системы управления отличается от соответствующего решения задача оценивания п.3.2.только тем, что в правые части уравне ний или рекуррентных выражений для оценки добавляется член B(k)U(k). Точность оценивания в условиях замкнутой системы не зависит от выбора алгоритма управляющей подсистемы органа управления недвижимостью -Н.
Методика обработки информации при инвентаризационном учете объектов для их оценки
Анализ возможных вариантов построения аналитических моделей оценки объектов недвижимости показал, что целесообразно при их построении ориентироваться на класс регрессионных моделей. Существующие методы и методики оценки недвижимости используют для своей реализации модели, управляемые целым рядом соответствующих факторов (аргументов), действия которых на конечный продукт - цену или стоимость в условиях неопределенности невозможно однозначно определить. В этих условиях предлагается использовать метод теории многофакторных пассивных испытаний для определения оценок стоимости объектов недвижимости [36,37,47].
Пусть в качестве примера пассивных испытаний рассматривается продажа однокомнатных квартир на вторичном рынке Адмиралтейского района. Воспользуемся данными, представленными в бюллетене недвижимости № 20 (164) от 19.03.-20.03.98 по Санкт-Петербургу.
Состояние исследуемой системы - цена продажи однокомнатной квартиры в тысячах $ обусловлена влиянием большого числа как внешних факторов: материал дома, год постройки, этаж, наличие лифта, площадь кухни, количество балконов и/или лоджий, высота потолка, куда выходят окна, расстояние до ближайшей станции метро, удаленность от центра, площадь квартиры, состояние квартиры, двора, подъезда, наличие консьержа, наличие горячей воды, телефон и т.д. (всего 17 факторов), так и внутренних параметров: интенсивность спроса, процентные ставки риэлтерских фирм, состояние бюджета и т.д.
По данным, представленным в бюллетене, в качестве внешних факторов для данного примера выберем следующие: xj - жилая площадь [кв.м]; x2 - площадь кухни [кв.м]; хз - общая площадь [кв.м]. В качестве выходного параметра исследуемой системы рассмотрим у -цену продажи однокомнатной квартиры [тыс.$].
Случайным образом отберем 20 опытов (квартир). Тогда исходная матрица результатов пассивных испытаний данной системы будет выглядеть следующим образом:
Для числа степеней свободы/= ІУ--1=20-3-=16и уровня значимости /?= 0,05 табличное значение /-критерия равно 212. Следовательно, в данном случае to, tj, t2 и t3 больше t табл. Все факторы значимы, а по их влиянию на выходной параметр можно проранжировать в следующем порядке: общая площадь квартиры, жилая площадь и кухня.
Если при расчетах окажется, что один (или несколько) фактор (факторов) можно исключить из модели, то коэффициенты Ь„ оставшиеся в модели, необходимо перерассчитывать заново, так как из исходной матрицы J исключаются столбцы незначимых факторов. Пересчет осуществляется по вышерассмотренной методике.
Отметим, что при использовании данной модели для прогнозирования величин выходного параметра исследуемой системы необходимо подставлять центрированные значения факторов х, Это не всегда удобно. Поэтому можно получать модель с не центрированными значениями воздейст вующих факторов, используя при этом операцию нормирования значений факторов.
Произведем обработку результатов многофакторных испытаний на основе данных сбора информации в соответствующих источниках [257-260]. Обработку данных будем осуществлять для типовых земельных участков городских территорий по методике, изложенной в [31-36].
Состояние исследуемой системы - цена продажи земельных участков городских территорий в тысячах $ обусловлена влиянием большого числа внутренних и внешних факторов: размер участка, протяженность фронтальной линии (прилегающей к магистрали), местоположение в плане города, инженерно-геологические условия, инвестиции, произведенные на данной территории (в какой мере они снижают предстоящие затраты на освоение участка), а также интенсивность спроса, процентные ставки, состояние бюджета и т.д.
По данным, представленным в бюллетенях недвижимости, в качестве влияющих факторов для данного примера выберем следующие: X] - площадь участка [соток]; %2 - ценность градостроительной зоны в ставках земельного налога по данным в [87]; хз - удаленность от центров коммуникаций [км]; Х4 - стоимость имеющихся строений, приходящихся на один кв.м земельного участка [$]; хз - наличие водоснабжения, электричества, газа [баллов]. В качестве выходного параметра исследуемой системы рассмотрим Y -цену продажи одного кв.м земельного участка [$].
