Содержание к диссертации
Введение
I Группа объектов недвижимости, как пространственная социально-экономическая система 13
1.1. Особенности функционирования и развития групповых объектов недвижимости в условиях рыночной экономики 13
1.2. Оценка ситуаций и стратегическое планирование развития группы объектов недвижимости 25
1.3. Анализ работ в области моделирования и оценки социально-экономических систем крупного города 28
1.4. Стратегическое планирование городской среды для решения проблем развития территорий 32
1.5. Рыночные механизмы воздействия органов управления города на стоимость объектов недвижимости 35
1.6. Концептуальная модель построения информационной системы оценки ситуаций и стратегического планирования группы объектов недвижимости на территории города 43
II Модели оценки групповых объектов недвижимости на локальных участках территории города 54
2.1. Построение моделей оценки развития групповых объектов недвижимости, расположенных на локальных участках территории города 54
2.2 Модель оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния объектов недвижимости 57
2.2.1. Выбор и обоснование факторов взаимного влияния объектов недвижимости на локальном участке территории города 57
2.2.2. Модель учета взаимного влияния факторов при управлении групповыми объектами недвижимости на локальных участках территории города 64
2.3. Модели оценки социальных условий и факторов поведения человека при решении задач развития групповых объектов недвижимости на локальных участках территории города 77
2.4. Теоретико-множественная модель оценки влияния институциональных факторов на процессы эффективного использования групповых объектов недвижимости 94
III Метод управления развитием групповых объектов недвижимости на локальных участках территории города 108
3.1. Обоснование метода решения задачи стратегического планирования в интересах развития групповых объектов недвижимости на территории города 108
3.2. Выбор наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории в процессе планирования городского строительства 119
3.3. Планирование развития групповых объектов недвижимости по институциональному критерию 126
Заключение 142
Список литературы 146
- Оценка ситуаций и стратегическое планирование развития группы объектов недвижимости
- Рыночные механизмы воздействия органов управления города на стоимость объектов недвижимости
- Модель оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния объектов недвижимости
- Выбор наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории в процессе планирования городского строительства
Введение к работе
В настоящее время в городах Российской Федерации уже сложилась организационная структура управления недвижимостью и элементы этой системы выполняют возложенные на них функции. Созданная система построена на организационной структуре комитетов по управлению городским имуществом, которые в настоящее время являются монополистами в сфере владения этой недвижимостью. КУГИ (КУМИ) как собственники городского (муниципального) имущества, решают задачи формирования перечня предлагаемых на рынок объектов, оценки стоимости аренды, передачу объектов в аренду и контроля поступления платежей в бюджет.
Информационный менеджмент рынка недвижимости является такой же важной частью и в деятельности коммерческих структур. Его повсеместное внедрение диктуется техническим развитием и интеграцией средств информационных технологий, а также необходимостью интеграции всех данных, определяющих эффективность и экономичность действий субъектов права на рынке недвижимости.
Для получения обоснованных предложений по выбору рациональных решений управленческие кадры как государственных органов управления, так и предприниматели постоянно работают над созданием системы информационного обеспечения: информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие при решении ими всего разнообразия профессиональных задач.
Анализ рынка может проводиться с различными частными целями и представляет собой важный элемент других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки
эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка потенциальными инвесторами и государственными органами управления.
При этом задача комплексной оценки ситуации на рынке недвижимости не получила должного решения. Актуальность задачи комплексного исследования динамики изменения различных показателей особенно остро продемонстрировали события экономического кризиса второй половины 1998 года. Вместе с тем, общепризнано, что выработка эффективных действий собственника (или управляющего) для достижения поставленных целей возможна лишь на основе использования научно-обоснованных методов анализа и исследования социально-экономических процессов рыночной экономики.
В период 1991- 2004 годов проведена большая работа по раскрытию закономерностей функционирования рыночной экономики. Имеется достаточное количество монографий по экономике предпринимательства, менеджменту, маркетингу, финансам, экономике и управлению производством, анализу хозяйственной деятельности и бухгалтерскому учету. Основные положения рыночной экономики изложены в работах отечественных ученых и специалистов, которые изданы под редакцией В.Л.Горфинкеля, В.В.Григорьева, К.М.Купрякова, И.Н.Герчиковой, В.П.Грузинова, А.С.Булатова, Е.И.Бородиной, М.И.Баканова, А.Д.Шеремета, Е.П.Голубкова, А.Я.Лившица, Г.Х.Попова, Б.В.Сребника, И.В.Липсица. Большую ценность для ознакомления и использования зарубежного опыта развития рыночных отношений имеют работы Й.Ворста,П.Ревентлоу, Р.Пиндайка, Д.Рубенфельда, П.Самуэльсона,Дж.Фридмана, Ник.Ордуэйя.
В указанных выше работах рассмотрен широкий круг вопросов управления экономикой. Однако необходимо отметить, что в имеющейся в России литературе по рыночной экономике недостаточно уделено внимания вопросам автоматизированной обработке экономической информации, применению математических методов, моделей и алгоритмов для анализа
7 экономической ситуации в органах управления недвижимостью, а также вопросу учета влияния экономических воздействий для выработки решений по эффективному управлению развитием групповых объектов недвижимости в городах Российской Федерации. Частные вопросы оценки влияния экономических факторов в виде идей и констатации их влияния рассматриваются, например, в [6,21,27,37,41,70,80,91], однако в них не отражаются методы планирования и управления при выработке решений по эффективному управлению групповыми объектами недвижимости в условиях изменения экономических факторов и отсутствуют методы и модели автоматизированного решения задач в указанных интересах.
Таким образом, управление недвижимостью представляет собой сложную научно-производственную проблему государственного масштаба, одной из составных частей которой является проблема управления развитием групповых объектов недвижимости в условиях города. Актуальность этой проблемы определила цель диссертационного исследования.
Целью данной диссертации является разработка методического аппарата для управления развитием группы объектов городской недвижимости.
В соответствии с этой целью объектом исследования являются группа компактно расположенных объектов городской недвижимости, а предметом исследования является процесс управления объектами и выработка решений по эффективному управлению развитием городской недвижимости.
Достижение поставленной в диссертации цели предопределило постановку и решение следующих основных задач исследований:
1. Анализ содержания процессов, определяющих развитие группы объектов недвижимости на локальном участке территории города, существующих особенностей решения задач планирования и управления городской недвижимостью.
2. Разработка метода и моделей автоматизированного решения задач
планирования и управления развитием групповых объектов городской
недвижимостью.
Разработка методики применения разработанных моделей в органах управления для эффективного управления групповыми объектами недвижимости.
Разработка математического обеспечения автоматизированной системы для решения задач по эффективному управлению групповыми объектами городской недвижимости.
Решение этих задач в процессе диссертационных исследований позволило разработать и доказать ряд положений, которые выносятся на защиту. К ним относятся следующие положения:
Модели эффективного решения задач планирования и управления групповыми объектами в городских органах управления недвижимостью.
Метод управления развитием групповых объектов городской недвижимости.
Научная новизна полученных результатов.
1. Определен и обоснован базовый состав моделей эффективного решения задач планирования и управления групповыми объектами в городских органах управления недвижимостью. В отличие от существующих моделей, предлагаемые модели обеспечивают учет результатов обследования состояния и выявленных тенденций изменения наиболее существенных факторов, определяющих состояние и развитие групповых объектов недвижимости в микрорайоне (квартале, улице и ином локальном земельном участке на территории города). С этой целью в работе разработаны следующие модели:
Модель оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния групповых объектов недвижимости, компактно расположенных на локальной территории города;
9 Модель оценки социальных условий (поведения человека при
выборе объектов недвижимости на территории крупного города), а также
миграционных потоков на территории города;
Модель оценки влияния институциональных факторов на
процессы использования групповых объектов недвижимости.
2. Разработан метод управления развитием групповых объектов
недвижимости. В отличие от существующих методов управления объектами,
рассчитанных на управление одиночными объектами недвижимости, в
предлагаемом методе решение задач планирования и управления развитием
объектов недвижимости осуществляется с учетом изменения внешних
воздействий; производится имитация условий реализации плана с учетом
различных вариантов организации управления недвижимостью при
действиях возможных возмущений.
3. Для практической реализации разработанного метода
предложено специальное математическое и информационное обеспечение.
4. Разработаны требования к основным элементам предложенной
информационной системы для комплексной оценки рыночных ситуаций и
выработки рекомендаций по использованию указанной системы для
эффективного управления развитием групповых объектов недвижимости в
условиях крупного города.
Практическая значимость результатов исследований состоит в следующем:
1. На основе проведенного концептуального описания процессов влияния возникающих экономических ситуационных рыночных изменений на оценку группы объектов при управлении недвижимостью
- обоснованы состав, структура и требования, предъявляемые к основным элементам и подсистемам информационной системы оценки объектов при управлении развитием групповых объектов недвижимости;
выбраны и обоснованы аналитические модели оценки объектов при управлении развитием групповых объектов недвижимости в изменяющихся условиях.
разработана методика обработки информации по учету экономических изменений при оценке объектов для эффективного управления развитием групповых объектов недвижимости.
2. Разработанные модели и информационная система позволяют обеспечить решение практических задач экономической оценки объектов при управлении развитием групповых объектов недвижимости в условиях изменения рыночных ситуаций.
3. Практическая значимость полученных в диссертации результатов определяется возможностью их использования органами управления городов Российской Федерации при организации управления развитием групповых объектов недвижимости и экономическом регулировании процессов на рынке недвижимости. Математические модели и алгоритмы задач оформлены в виде пакета прикладных программ в операционной среде «Windows». Варианты построения схем наиболее рациональной структурно-функциональной системы управления развитием групповых объектов недвижимости предназначены для их включения в концепцию управления недвижимостью.
Модели обработки информации и оценки для управления объектами недвижимости апробированы при выполнении расчетов по заданию губернатора Санкт-Петербурга, основное содержание и результаты исследований опубликованы в печати.
Полученные научные результаты непосредственно связаны с научно-практической деятельностью автора в процессе выполнения им соответствующих заданий НИР кафедры. В процессе выполнения диссертационных исследований использовалась оперативная статистическая информация, накапливаемая в учреждениях администрации Санкт-Петербурга.
Диссертационная работа включает введение, 3 главы, заключение, список литературы. Объем диссертации 150 страниц, из них список литературы на 8 листах, 37 рисунков и таблиц.
Апробация материалов диссертации проводилась в виде докладов на городских конференциях, на научно-технических семинарах. Материалы диссертации опубликованы в 5 научных публикациях. Результаты диссертации реализованы при проведении обследования городской среды в интересах развития недвижимости Санкт-Петербурга.
Первая глава диссертации посвящена анализу рыночных ситуаций и описанию физической модели оценки ситуации в сфере недвижимости Санкт-Петербурга. В данной главе рассматриваются различные методы управления государственной недвижимостью, основанные на наиболее эффективном использовании рыночного механизма регулирования ситуации в сфере производства и эксплуатации недвижимого имущества. Формулируется система критериев оценки и стратегического планирования группы объектов недвижимости. Предлагается система информационного и математического обеспечения для решения задач оценки и стратегического планирования.
Во второй главе диссертации формулируются теоретические аспекты,
связанные с исследованием проблем оценки группы объектов
недвижимости.
Разрабатываются модели, являющиеся элементами предлагаемой системы информационного и математического обеспечения:
В третьей главе диссертации рассматриваются математические методы и модели планирования развития объектов недвижимости на локальных участках территории города. Проводится обоснование методов и структуры комплекса моделей для решения задачи стратегического планирования в интересах развития групповых объектов недвижимости на территории города
12 В этой главе диссертации предлагается использовать метод линейного программирования для решения задачи оптимизации выбора наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории города. Предложен метод решения задачи планирования развития групповых объектов недвижимости по институциональному критерию.
В этой же главе рассматриваются варианты использования математических методов для оценки поведения субъектов права на рынке недвижимости. Разработаны рекомендации по решению задачи многокритериальной оптимизации групповых объектов недвижимости, основанной на использовании метода неметрического многомерного шкалирования.
Построение информационной системы оценки ситуации недвижимости предложено проводить с учетом накопленного потенциала в создании баз данных в различных учреждениях города.
Оценка ситуаций и стратегическое планирование развития группы объектов недвижимости
Прежде чем создать систему математических моделей, предназначенных для оценки и планирования развития групповых объектов недвижимости, определим роль и место этой проблемы среди других проблем формирования городской среды.
Проблема планирования развития (реконструкции) территории - это по существу задача переселения определенного числа жителей на основе вариации связей с окружающей средой. Содержание процесса расселения жителей в новых или реконструируемых жилых кварталах определяется пространственной структурой изучаемой территории, непосредственно связанной с функционально-планировочной структурой города.
Исследование этой проблемы проводится по целому ряду факторов[59]. Первым из них является социальный фактор. Изучение проблемы в этом аспекте связано с необходимостью выявления значимости предпочтений среднестатистического человека, принадлежащего к разным социальным группам. Социальный фактор является наиболее устойчивым по интенсивности и длительности проявления и в связи с развитием рыночных отношений все более ярко проявляется в очерчивании границ расселения различных социальных групп.
Экономический фактор в условиях формирующегося рынка городских земель может быть сведен к определению ценности участков городской территории. Такая оценка по существу определяет городскую дифференциальную ренту, связанную с различием в эффективности землепользования.
Оценка экологического состояния отдельных компонентов городской среды представляет собой агрегированный показатель, складывающийся из частных оценок, характеризующих уровень загрязнения среды химическими веществами и активными формами энергии (шум, радиоволны, радиоактивное излучение и т.д.).
Ландшафтно-композиционный фактор характеризует ценность территории с точки зрения существующего рельефа местности, наличия водной поверхности, зеленых насаждений, а также существующего образа восприятия места (исторический центр города, визуальная близость Невы и т.д.).
Институциональный фактор характеризуется установленной системой прав собственности. В конечном итоге эффективная институциональная структура, и, прежде всего, - система прав собственности, является важнейшей предпосылкой экономического и социального развития.
Указанный перечень наиболее существенных факторов составляет основу для исследования тенденций развития недвижимости. Дальнейшее изучение процесса связано с исследованием значимости отдельных показателей внутри основных групп "факторов влияния" на развитие недвижимого имущества.
При анализе недвижимости целесообразно выделить следующие группы факторов, влияющих на процессы, происходящие в сфере недвижимости и определяющие тенденции ее развития. 1. При анализе социальных аспектов протекающих процессов: -уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; -уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения; -уровень и тенденции изменения социальной структуры населения; -уровень и тенденции преступности. 2. При анализе экономических процессов: -уровень и динамика доходов населения; -изменение структуры населения по уровню доходов; -уровень бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности); -доступность кредитных ресурсов; -состояние альтернативных и смежных рынков; -цены на ранке недвижимости; -уровень арендной платы; -риски инвестиций в недвижимость; -стоимость строительства; 3. При анализе экологических факторов: - уровень загрязнения почвы; - уровень загрязнения атмосферного воздуха; - уровень шума; - радиационная обстановка; - уровень загрязненности водных объектов; - наличие промышленных предприятий в жилом массиве. 4. При анализе композиционно-ландшафтных факторов: - месторасположение земельного участка и объектов недвижимости (исторический центр, спальный район и т.д.); - наличие водной поверхности; - рельеф местности; -наличие парков и зеленых насаждений; - наличие автостоянок; структура недвижимости в районе «старый фонд», «сталинки», панельные «хрущевки и брежневки», «корабли», другие панельные многоэтажные дома, современные дома. 5. При анализе процессов по институциональным факторам: - правовые и экономические условия получения прав на застройку (передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т.д.); - правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур); - интенсивность процесса приватизации и оформления прав собственности на новое жилье; - сделки с жильем, в т.ч. договоры купли-продажи, мены, дарения (количество); - оценка информационной составляющей процесса регистрации прав на недвижимость; - уровень правовой защищенности.
Рыночные механизмы воздействия органов управления города на стоимость объектов недвижимости
Р.Акофф рассматривая вопросы планирования в больших экономических системах, утверждает, что устранение одних недостатков неизбежно приводит к компенсирующим дефектам в других частях системы. Выходом в этом случае является построение модели единой системы. После создания такой модели можно определить насколько и как быстро мы приближаемся к построенному идеалу, какие корректировки необходимо произвести и как при этом изменяются условия функционирования. Важным моментом, заслуживающим определенного внимания, является утверждение Дж.Форрестера и других исследователей о том, что природа комплексных систем контринтуитивна: системы включают слишком много переменных, чтобы человеческий ум мог удерживать их в правильном порядке. Как утверждает Дж.Форрестер, интуитивные суждения представляют собой реакцию на непосредственные причинно-следственные отношения, характерные для более простых систем, тогда как в комплексных системах истинные причины могут быть глубоко скрыты или отдалены по времени или, чаще всего, коренятся в самой структуре (характере) системы, что распознается не сразу. По этой причине в данной ситуации при принятии решений необходимо использовать алгоритмы, а не полагаться на интуитивные суждения.
Влияние случайных факторов приводит к риску получить не тот результат, на который можно ориентироваться при решении оптимизационной задачи. Анализ цен на рынке недвижимости в 1997 -1998 годах показывает, что их колебание при воздействии случайных факторов носит локальный характер: цены на квартиры в районе набережной реки Карповки повысились, когда городские власти пообещали снять трамвайные рельсы; цены снова понизились, когда затормозилось строительство гостиницы.
Таким образом, влияние внешних факторов необходимо учитывать или ими пренебрегать в зависимости от размеров территории города, данные о которой используются в модели.
Процессы строительства и старения жилья не совпадают с темпами прироста и изменением демографической структуры городского населения (включая как естественный, так и механический прирост), указанные темпы прироста не совпадают с динамикой создания и выбытия рабочих мест в городских предприятиях. Собственно, различная динамика изменения состояния городских подсистем при отсутствии целенаправленного вмешательства со стороны муниципалитета неизбежно приводит город к упадку.
Имитационная модель позволила рассмотреть различные рецепты оздоровления города и их последствия. Так, в частности, строительство дешевого муниципального жилья, как оказалось, имеет негативные долгосрочные последствия: город превращается в своеобразную "ловушку для безработных": люди, имеющие относительно комфортабельное недорогое жилье, но при этом лишь частично занятые, не хотят переезжать из города в поисках новой работы. Аналогично практически не приводит к улучшению ситуации и реализация программы переподготовки рабочей силы и повышения квалификации — это лишь усиливает миграционные процессы. С другой стороны, к существенным улучшениям приводят меры по сносу городских трущоб, стимулированию строительства нового комфортабельного частного жилья, ликвидации убыточных предприятий и передачи городских земель, находившихся под убыточными рабочими местами, для организации новых производств.
Возможности внесения структурных и функциональных изменений в созданную систему недвижимости микрорайона достаточно ограничены в силу того, что резерв свободных площадок почти исчерпан. Однако они все же существуют и в соответствии с принятой классификацией группируются в следующий ряд приемов: -использование застроенных земельных участков путем замены малоэтажных, либо аварийных разрушающихся зданий и реановации городской среды; -освоение территорий, требующих специальных земляных работ и связанного с этим дополнительного финансирования; -отчуждение под городское строительство сельско-хозяйственных угодий; -освоение специальных территорий, занятых промышленными предприятиями и другими экологически вредными производствами, расположенными в центральных и жилых массивах города. Одним из путей конструирования и последующего наиболее рационального использования внешних эффектов в сфере недвижимости Санкт-Петербурга является формирование зон элитного жилья, в пределах которого строительство и реконструкция зданий становится прибыльной несмотря на необходимость больших затрат на расселение значительного числа коммунальных квартир.
Как известно, наибольшее воздействие на процесс ценообразования оказывает степень соответствия среды и недвижимости, расположенной в этой среде (principle of conformity). В соответствии с этим принципом недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в среде совместимых и гармонирующих видов землепользования.
Поэтому наиболее целесообразными для коммерческих фирм должны считаться проекты, в которых обеспечивается формирование сплошной благоустроенной зоны. Такие действия повышают рыночную стоимость жилья в этой зоне и создают благоприятные возможности для новой реконструкции близлежащих зданий.
Модель оценки территориально - пространственного расположения и взаимного влияния объектов недвижимости
В настоящее время в условиях резкого увеличения объемов и темпов изменения информации о состоянии и развитии городской среды требуется системный подход к решению проблем формирования и ведения информационного реестра градостроительного кадастра. Для решения задачи необходимо создание геоинформационной системы управления процессами сбора, обработки, хранения, систематизации и актуализации данных о явлениях городской среды, о существующем и перспективном состоянии градостроительных объектов, а также о действующей разрешительной документации на все виды строительства, землепользования и природопользования в городе.
Сбор информации об объекте недвижимости с помощью регистрирующего прибора, не находящегося в непосредственном контакте с данным объектом может осуществляться методами дистанционного зондирования.
Разработанное ЮНИДО "Руководство по оценке эффективности инвестиций" требует проведения исследования социально-экономических, финансовых и экологических аспектов инвестирования, а также оценку альтернативных стратегий и рамок проекта, маркетинга, ресурсов, месторасположения, производственной мощности и технологии.
Очевидно, что разрабатываемая в Санкт-Петербурге система информационного обеспечения для оценки инвестиционных проектов должна быть взаимоувязана также с созданной ЮНИДО компьютерной моделью КОМФАР. Для большинства структурных подразделений администрации города использование ГИС сопряжено с рядом трудностей различного характера, а именно: -недостаточная техническая оснащенность. ГИС средства и пространственные данные требовательны к системным ресурсам, а большинство муниципальных служб либо недостаточно оснащены компьютерами, либо имеют парк устаревших и малопроизводительных ЭВМ; -высокая стоимость программного обеспечения: Maplnfo или Arc View 1500-1700$, Arclnfo - от 25 000$; -необходимость в квалифицированных специалистах для сопровождения программного обеспечения и баз данных; -большие затраты на обслуживание систем (ТСО - total operation cost) по оценкам западных аудиторов составляют от 30% до 90% стоимости рабочих мест: обучение персонала, ремонт, обновление технических средств; -разграничение доступа к секретной и конфиденциальной информации (необходимость организации спецчасти и оформления лицензий, усложнение процедур передачи и использования данных); -высокая вероятность искажения данных в результате некорректного и некомпетентного использования и дальнейшего распространения недостоверной информации.
Иллюстративный пример привязки территориально -пространственного расположения объектов недвижимости к декартовой системе координат.
Перед проведением оценки вся территория с расположенными объектами недвижимости классифицируется по ее основному назначению и определяется ряд ее системных признаков: -социальные группы проживающих в домах, социальная однородность жителей микрорайона, криминогенная обстановка, миграционные потоки; - тип зданий жилищного и нежилого фонда, характеризующийся принадлежностью «элитный», «средней комфортности», «стандартный», а также общая характеристика принадлежности района к ценовым зонам; -наличие или отсутствие на исследуемой территории или в непосредственной от нее близости автостоянок, парковых зон, наличие транспортных средств и удобство транспортного сообщения; -пространственное расположение объектов недвижимости относительно друг друга и путей транспортного сообщения, определяющих возникновение ситуаций типа: «двор-колодец», «зона повышенной шумности» и т.д. В качестве основного исходного положения при построении модели принято, что в результате выполнения комплекса мероприятий проведена оценка стоимости объектов недвижимости на уровне описания дом, квартира, нежилое помещение. Считается известной также оценка земельного участка, на котором размещена автостоянка (парковая зона и т.д.) и который представляет часть общей территории микрорайона. При заданных условиях формируется система взаимного влияния объектов недвижимости: 1. На качественном уровне определяется характер влияния (положительное или отрицательное), которое оказывают на фиксируемый для анализа объект недвижимости все иные объекты и земельные участки микрорайона. В частном случае объекты недвижимости могут не оказывать никакого влияния. 2. На количественном уровне проводится оценка коэффициентов влияния объектов недвижимости друг на друга. Объекты недвижимости могут оказывать опосредованное взаимное воздействие через третьи объекты (например, зона повышенной шумности снижает свое негативное воздействие на строение, отгороженное от улицы другими домами). 3. Существуют объекты недвижимости, наличие или отсутствие которых приводит к изменению имиджа микрорайона (закрытие -открытие метро, строительство автостоянки в деловом центре и т.д.). Указанный фактор воздействует на все объекты недвижимости независимо от их территориального размещения в микрорайоне. Представляется, что построение такой сложной модели выбора и обоснования факторов взаимного влияния объектов недвижимости на локальных участках территории города может быть основано на использовании взвешенного знакового орграфа.
В такой модели объекты недвижимости представлены вершинами V={vi, v2 ... vn} орграфа, а дуги G={gjj} отражают их влияние друг на друга. Каждой вершине приписан вес Wj, соответствующий оценке стоимости объекта недвижимости. Если i-ый объект недвижимости оказывает воздействие на j-ый объект, то между вершиной Vj и вершиной Vj орграфа проводится дуга, ориентация которой показывается стрелкой. Если в орграфе задано п вершин и т ребер, то строится матрица инцидентности А={ау } размера пхт. В дальнейшем будем рассматривать графы без кратных дуг, т.е. графу может быть поставлено в соответствие бинарное отношение R.
Выбор наиболее рационального состава объектов недвижимости на локальном участке территории в процессе планирования городского строительства
Сформулируем задачу выбора наиболее рационального состава объектов недвижимости и определим путь ее решения в следующей постановке. На локальном участке территории города планируется построить "п" строений "ш" типов, стоимость каждого из которых на рынке недвижимости составляет Cj . Считается, что величина финансовых затрат на строительство строений прямо пропорциональна рыночной стоимости объектов недвижимости. Для строительства необходимо выбрать определенное количество типов домов. Производственную программу строительства зданий на ограниченном участке территории в первом приближении можно записать как набор чисел xh х2, х3 ..., xj ... хт , в котором х, обозначает запланированное строительство строения j-ro типа, m - количество типов строений.
Для аналитического решения задач линейного программирования разработан специальный алгоритм направленного перебора вершин. Идея аналитического решения таких задач заключается в последовательном переборе вершин, в одной из которых и находится оптимальное решение [37]. Наиболее распространенным универсальным методом решения задач линейного программирования является симплексный метод. Однако существуют в линейном программировании и специальные методы, которые учитывают особенности математической модели задачи, например распределительный метод решения транспортной задачи линейного программирования.
С помощью симплексного метода можно решить любую задачу линейного программирования. Он был разработан и впервые применен для решения задач американским математиком Дж. Данцигом в 1947 г.
Симплексный метод программирования, как и любой другой, это метод перебора решений. Он вносит определенный порядок в процесс перебора при нахождении первого (исходного) решения и при переходе к другим решениям.
Для того чтобы охарактеризовать в целом симплексный метод применительно к нашей задаче, вначале определим ее структуру.
При составлении модели будем учитывать следующие требования к формальным параметрам модели, которые определяются используемым математическим методом: 1) комплекс независимых переменных величин определен в области неотрицательных значений; 2) существует целевая функция, в которой в качестве аргументов используются указанные переменные величины; 3) действующие ограничения на распределение ресурса для нескольких переменных могут быть представлены в виде верхнего или нижнего пределов их изменения; 4) линейный характер количественных соотношений. Определим следующую структуру задачи.
Таким образом, максимум стоимости объектов недвижимости достигается за счет оптимального выбора производственной программы строительства.
Сумма в выражении (3.8) является линейной функцией величин хь х2, х3 ..., Xj ... хт и, конечно, лишь приближенно отражает экономические реалии. Действие различных факторов (насыщение рынка, увеличение конкуренции, рост производственных издержек, положительные и отрицательные внешние эффекты и пр.) может, как понижать, так и повышать стоимость недвижимости.
Тем не менее, в относительно стабильной экономической ситуации линейная функция может вполне удовлетворительно описывать процесс постройки зданий на ограниченном участке территории города и служить полезным инструментом экономического анализа и планирования.
Для наиболее реального описания экономической ситуации введем ресурсные ограничения, налагаемые на возможные варианты планов строительства.
Будем считать, что в зависимости от расположения строений на выделенном "пятне" застройки требуется различное распределение ресурсов: На выделенном участке должно быть построено я/ объектов недвижимости. На выбор типов объектов недвижимости ограничений не устанавливается. Зданиям, фасад которых обращен в сторону проезжей части дорог, требуются дополнительные ресурсы для решения экологических проблем (борьба с шумностью, загрязнением и т.д.). С экономической точки зрения массовое строительство таких зданий невыгодно, однако, необходимое их количество должно быть построено. Формализация этого тезиса требует ввода математического условия, определяющего влияние ограничений на функционал (насколько возросло бы значение целевой функции, если бы количество строений этого типа увеличилось бы на единицу). Для создания положительного внешнего эффекта (например, строительства пешеходной дорожки) выделяются ресурсы, которые имеют верхний предел ограничений. Наличие такого предела объясняется тем, что строительство, например, более одной пешеходной дорожки дает значительно меньший прирост стоимости всех объектов недвижимости, чем строительство только одной (первой) дорожки.
