Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методы оценки эффективности использования объектов недвижимости 15
1.1. Определение недвижимости принципы ее оценки 15
1.2. Оценка недвижимости на основе затратного подхода 25
1.3. Особенности оценки объектов недвижимости доходным подходом 31
1.4. Применение сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости 38
1.5. Управление портфелем недвижимости 48
1.6. Стратегия управления портфелем недвижимости 56
1.7. Выводы и постановка задач исследования 63
Глава 2. Задача оптимального управления объектами университетской недвижимости 65
2.1. Постановка задач управления объектам недвижимости 65
2.2. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости 68
2.3. Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости 80
2.4. Разработка плана использования объекта университетского комплекса недвижимости 89
Глава 3. Задача оптимального управления объектами университетской недвижимости с учетом самофи нансирования 96
3.1. Постановка максимизации рыночной стоимости с учетом самофинансирования 96
3.2. Управление объектами недвижимости с учетом самофи-нансирования и его делимости 100
3.3. Управление несколыщми объектами недвижимости 107
3.4. Выбор рациональной последовательности действий при управлении объектами недвижимости 109
3.5. Задача выбора типов образовательных программ 117
Заключение 129
Библиографический список 131
Приложение 144
- Особенности оценки объектов недвижимости доходным подходом
- Применение сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости
- Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости
- Управление объектами недвижимости с учетом самофи-нансирования и его делимости
Введение к работе
Актуальность темы. Недвижимость отличает продолжительный срок жизни. Представляя собой сложный инженерный объект, недвижимость для обеспечения своего функционального назначения нуждается в проведении работ по содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту. Основной особенностью объекта недвижимости является то, что данный объект может приносить владельцу доход на протяжении всего жизненного цикла. Владелец недвижимости стремится получить как можно более высокий доход за более продолжительное время. Доход от сдачи в аренду помещений собственник может получать в течение всего периода владения недвюкимостью. Доход от продажи объекта недвижимости, независимо от этапа ее жизненного цикла (кроме сноса), может быть получен владельцем на любом этапе. Получение дохода связано с затратами на поддержание или же создание новых потребительских свойств объекта недвижимости. Известно, что затраты на содержание объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15-20% от его первоначальной стоимости.
Принимая решение об инвестировании, будущий владелец должен оценить как доход, приносимый объектом недвижимости при конкретном варианте его использования, так и изменение ценности данного объекта, исходя из его возможной последующей продажи. Инвестор должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла или того периода времени, в течение которого он собирается владеть объектом недвижимости. При этом учитывается общая рыночная ситуация (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта.
В настоящее время государственные учебные заведения высшего профессионального образования представляют собой значительные комплексы объектов недвижимости, находящиеся в доверительном управлении администраций данных образовательных структур. Процесс оснащения учебно-лабораторной базы любого учебного заведения зависит от номенклатуры специальностей, по которым осуществляется подготовка.
Учитывая, что образовательным учреждениям предоставлено право осуществления обучения на коммерческой основе, возникает проблема определения вариантов развития (оснащения) объектов недвижимости университетского комплекса, способного увеличить совокупный доход от образовательной деятельности.
При этом в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат, составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью. Такой анализ на современном этапе проводится только для одного объекта, а не для комплекса, в котором для каждого объекта (или даже его составной части) может быть использован различный вариант развития.
Таким образом, актуальность темы диссертационной работы определяется необходимостью разработки новых подходов к созданию моделей выбора вариантов развития объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса, обеспечивающих максимальный доход от использования всего имущественного комплекса.
Основные исследования, получившие отражение в диссертации, выполнялись по планам научно-исследовательских работ:
МНТП «Архитектура и строительство» 2001-2002 г.г.- №5.15;
федеральная комплексная программа «Исследование и разработки по приоритетным направлениям науки и техники гражданского назначения»;
грант РФФИ «Гуманитарные науки»: «Разработка оптимизационных моделей управления распределением инвестиций на предприятии по видам деятельности» № ГОО-3.3-306;
госбюджетная научно - исследовательская работа «Разработка и совершенствование моделей и механизмов внутрифирменного управления».
Цель и постановка задач исследования. Целью диссертационного исследования является разработка моделей выбора вариантов развития
6 объектов (или их составных частей) недвижимости университетского комплекса.
Достижение цели работы потребовало решения следующих основных задач:
Проанализировать существующие методы оценки объектов недвижимости.
Предложить модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.
Разработать модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования.
Построить модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.
Доказать условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта самой дешевой из образовательных программ.
Методы исследования. В работе использованы методы моделирования организационных систем управления, системного анализа, математического программирования.
Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:
Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости, отличающаяся тем, что объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития. Данная модель позволяет определить стратегию развития каждой из частей объекта, приносящую максимум дохода собственнику.
Модель управления комплексом объектов недвижимости на условиях самофинансирования, отличающаяся тем, что доходы, получаемые от одного или нескольких объектов, могут быть использованы для
реализации более эффективных вариантов развития других объектов, обеспечивающих максимизацию дохода собственника.
Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса, отличающаяся учетом предпочтений пользователей образовательных услуг и позволяющая планировать развитие объектов недвижимости, увеличивающих доход собственника.
Сформулированы условия использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.
Достоверность научных результатов. Научные положения,
теоретические выводы и практические рекомендации, включенные в
диссертационное исследование, обоснованы математическими
доказательствами. Они подтверждены расчетами на примерах, производственными экспериментами и многократной проверкой при внедрении в практику управления.
Практическая значимость и результаты внедрения. На основании выполненных автором исследований созданы модели, позволяющие осуществлять выбор вариантов развития комплекса объектов недвижимости с учетом делимости каждого объекта на составные части, возможностей самофинансирования и учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.
Использование разработанных в диссертации моделей и механизмов позволяет многократно применять разработки, тиражировать их и осуществлять их массовое внедрение с существенным сокращением продолжительности трудозатрат и средств.
Созданные модели используются в практике выбора вариантов
развития объектов университетского комплекса ГОУВПО Воронежский
государственный архитектурно-строительный университет,ГОУВПО Северо-
Кавказский государственный технический университет, ГОУВПО
Ульяновский государственный университет, ГОУВПО Орловский
государственный университет.
Модели, алгоритмы и механизмы включены в состав учебного курса «Управление проектами», читаемого в Воронежском государственном архитектурно - строительном университете.
На защиту выносятся следующие положения:
Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.
Модель управления комплексом объектов недвижимости в условиях самофинансирования.
^ Модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.
> Доказательство условий существования смешанных стратегий при
выборе типов образовательных программ в случае существования двух
образовательных программ и возможности реализации варианта одной
из самых дешевых образовательных программ.
Апробация работы.
Основные результаты исследований и научных разработок
докладывались и обсуждались на следующих конференциях:
международная научная конференция «Современные проблемы прикладной
математики и математического моделирования» (Воронеж, 2005г.);
международные научные конференции «Современные сложные системы
управления» (Тула, 2004 г., Краснодар-Воронеж-Сочи, 2005 г.);
Всероссийская научно-техническая конференция «Информационные
технологии» (г .Воронеж, 2005 г.); международная конференция
«Системные проблемы надежности, качества, информационных и
электронных технологий» (Москва-Сочи, Радио и связь, 2004г.);
международная конференция «Системные проблемы качества,
математического моделирования, информационных и электронных
технологий» (Москва-Сочи, 2003г.); 1-ая международная конференция по проблемам строительства и энергетики «Социально-экономические и
экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики» (Тула, 2003г.); 60 - 62-ая научно-технические конференции по проблемам архитектуры и строительных наук (Воронеж, ВГАСУ, 2004-2006 гг.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 печатных работ, в том числе 4 работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Личный вклад автора в работах, опубликованных в соавторстве, состоит в следующем:
В работах [25], [92], [130] автору принадлежит модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости; в работах [23], [26], [109], [129] автору принадлежит модель управления комплексом объектов недвижимости в условиях самофинансирования; в работах [27], [94], [97], [131], [145] автору принадлежит модель выбора вариантов развития объектов университетского комплекса с учетом предпочтений пользователей образовательных; в работах [24], [28], [91], [93] автору принадлежит доказательство условий использования смешанных стратегий при выборе типов образовательных программ в случае существования двух образовательных программ и возможности реализации варианта одной из самых дешевых образовательных программ.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Она содержит 130 страниц основного текста, 10 рисунков, 71 таблицу и 4 приложения. Библиография включает 152 наименования,
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность, описывается цели и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость.
В первой главе отмечается, что объекты недвижимости представляют собой сложные инженерные сооружения с длительным жизненным циклом. Понятно, что в процессе своего функционирования объекты недвижимости нуждаются в проведении работ по их содержанию. В зависимости от
наполнения и качества этих работ зависит способность сохранения объектом своих функциональных свойств и срок его полезного использования. Владелец недвижимости заинтересован в получении постоянного, как можно большего дохода от объекта недвижимости. Это требует вложения определенных средств, направленных на содержание объекта недвижимости или же на придание ему новых потребительских свойств, позволяющих увеличить возможный доход. Возникает проблема выбора оптимальной стратегии управления объектом или портфелем (группой объектов) недвижимости, заключающаяся в том, что для каждого объекта необходимо определить возможные варианты дальнейшего использования, увеличивающих совокупный доход владельца.
Существующие методы оценки объектов недвижимости и методы управления портфелем недвижимости направлены на непосредственную оценку имеющегося объекта недвижимости и перспектив его включения Б портфель недвижимости. На самом же деле процесс управления недвижимостью складывается не только из оценки перспективности включения или оставления того или иного объекта в составе портфеля, но и из выбора возможных вариантов использования этих объектов, обеспечивающих максимальный доход в настоящий момент времени. Кроме того, в процессе определения стратегии для развития объекта недвижимости необходимо учитывать особенности функционального использования этих объектов. Особенно это касается объектов недвижимости университетского комплекса, призванного обеспечить реализацию определенного набора образовательных программ, представляющих общественный интерес.
Выбор реализуемых данным учебным заведением образовательных программ зависит от предпочтений потребителей, а от портфеля реализуемых программ зависят возможные варианты оснащения различных частей (аудиторного фонда) объектов недвижимости университетского комплекса. Следовательно, необходимо разработать комплекс моделей управления объектом недвижимости с учетом его делимости. При этом объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации
которого рассматриваются как отдельные объекты со своими вариантами развития с учетом предпочтений пользователей образовательных услуг.
Во второй главе рассматривается задача определения вариантов развития для всех объектов недвижимости, обеспечивающих максимальность суммарной рыночной стоимости при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития.
Дана математическая формулировка задачи. Выделены две задачи.
Задача 1 заключается в максимизации суммарной рыночной стоимости при ограничении на величину имеющихся средств на развитие и при условии того, что для каждого объекта недвижимости выбирается один и только один вариант.
Отмечается, что другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Предположим, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития р. Тогда возникает задача вида:
Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, увеличивающих суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств.
Приведенные задачи характеризуются тем, что объекты рассматриваются как единое целое. На практике же довольно часто имеет место другая ситуация. А именно: объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых можно рассматривать как отдельные объекты со своими вариантами развития.
В качестве отдельных объектов недвижимости можно рассматривать также объединенные участки и, наконец, весь объект (АВСД) как единое целое.
Возможные варианты можно представить в виде иерархической структуры (сети). Выходами сети являются неделимые участки недвижимости, входом - весь объект недвижимости как единое целое, а промежуточные вершины соответствуют допустимым вариантам
объединения участков. Отметим, что не все варианты в этой сети совместимы.
Примем, что для каждого участка, включая объединенные участки, заданы варианты их развития. Каждый вариант характеризуется затратами на его реализацию и величиной рыночной стоимости. Поставленная задача решается методом дихотомического программирования.
В третьей главе доказана возможность использования всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант развития (то есть продажа по рыночной стоимости или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде).
Перейдем к рассмотрению методов решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом самофинансирования. Под самофинансированием в данном случае понимается возможность использования средств, полученных в рассматриваемом периоде от продажи ряда объектов по рыночной стоимости (на данный период времени) или от их эксплуатации в том виде, в котором они существуют. В дальнейшем без ограничения общности будем рассматривать только первый вариант, то есть использование средств, полученных от продажи объектов у в рассматриваемом периоде.
Учтем возможность использования для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант (то есть продажа по рыночной стоимости или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде).
В этом случае возникает задача максимизация рыночной стоимости с учетом самофинансирования. Необходимо определить варианты развития для всех объектов, увеличивающих рыночную стоимость объектов с учетом самофинансирования, то есть частичного (или полностью) использования на развитие денежных средств, полученных от продажи или эксплуатации объектов, для которых выбран первый вариант развития.
Меняя долю самофинансирования, мы естественно будем получать различные планы развития объектов и, следовательно, разные величины суммарной рыночной стоимости к концу периода. Возникает задача выбора оптимальной доли а.
Дана постановка задачи и предложен метод ее решения: метод дихотомического программирования.
Как было отмечено выше, одним из вариантов развития является продажа участка (объединенного участка) по рыночной стоимости. Часть этих средств (а возможно, и все средства) можно использовать на финансирование вариантов развития других участков. Для учета этой возможности определим продажу участка по рыночной стоимости как нулевой вариант. Затраты на этот вариант являются отрицательными и равны доле рыночной стоимости, идущей на финансирование развития других участков, а остаток рыночной стоимости составляет доход от нулевого варианта. В остальном алгоритм определения оптимальных вариантов развития аналогичен описанному выше.
Если имеются несколько объектов недвижимости, то сначала для каждого объекта, состоящего из нескольких участков, определяются оптимальные варианты развития, как это описано выше.
Предположим, что имеется спрос на платные образовательные услуги в размере N специалистов, которое должно обеспечить образовательное учреждение. Имеются т возможных образовательных программ, реализуемых учреждением. Для реализации одной программы формируется одна или несколько учебных групп, в зависимости от спроса на ту или иную образовательную программу. Рассмотрим задачу выбора вариантов использования объектов недвижимости университетского комплекса с учетом особенностей представляемых образовательных услуг. Для начала будем считать, что имеется два типа образовательных программ различающиеся стоимостью обучения; дешевые и более дорогие варианты образовательных программ.
Условия экономии затрат диктуют стратегию выбора одного типа образовательной программы, так как себестоимость обучения одного обучающегося при этом может уменьшаться. С другой стороны, если осуществлять только дорогие образовательные программы, это может не дать требуемой наполняемости по каждой из программ за счет того, что часть потенциальных клиентов (из числа малообеспеченных слоев населения) предпочтет более дешевые коммерческие программы обучения. Необходимо определить, программы какого типа необходимо открыть при университете и сколько групп сформировать по каждой из них. От этого будет зависеть выбор варианта развития различных частей (аудиторного фонда) объекта недвижимости университетского комплекса.
Допущение о том, что все желающие обучаться по более дорогим программам согласятся пройти обучение по дешевым, является достаточно условным и справедливым только для небольшого количества близких по содержанию образовательных программ. Рассмотрим более общий случай, при котором предпочтения каждой группы потенциальных слушателей выражаются несколькими достаточно близкими программами.
В этом случае выбор типов образовательных программ становится сложной задачей дискретной оптимизации. Опишем метод ветвей и границ для ее решения в общем случае. Как известно, в основе метода ветвей и границ лежит оценка снизу стоимости реализации образовательной программ на различных подмножествах решений. Получение нижних оценок для всего множества решений возможно на основе метода дихотомического программирования.
Особенности оценки объектов недвижимости доходным подходом
Доходный подход сориентирован на оценку потенциала объекта недвижимости с позиций его доходности. Ведь мотивацией типичного покупателя доходоприносящей недвижимости, прежде всего, являются ожидаемые будущие доходы от владения и распоряжения этим объектом. Учитывая, что существует тесная взаимосвязь между объемом инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых этим объектом доходов. Таким образом, стоимость, определяемая с применением доходного подхода, рассчитывается как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым имуществом.
Основным отличием доходного подхода от затратного и сравнительного является то, что способность недвижимости приносить доход рассматривается как основной ценообразующий фактор. При этом содержание доходного подхода тесно связано с другими подходами. Например, ставки дохода, применяемые в составе расчетов по методам доходного подхода, часто определяются на основе анализа и сопоставления рыночных данных по сделкам с различными объектами; затраты на капитальный ремонт или перепланировку помещений используются в составе расчета денежного потока для обоснования дополнительных объемов инвестиций; при проведении корректировок к объектам-аналогам в составе сравнительного подхода анализ значений доходности различных объектов позволяет обосновать численные значения корректировок. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки, как правило, основывается на прогнозных данных, и, следовательно, его результаты носят вероятностный характер.
Теоретической базой доходного подхода являются классические принципы оценки, которые отражают мотивацию участников рынка недвижимости и особенности функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами. Рассмотрим принципы, которые имеют наибольшее значение для доходного подхода, а также основные составляющие, анализ которых базируется на соответствующем принципе. 1. Принцип ожидания - основной принцип оценки с позиций дохода, учитывающий ожидания инвестора в получении финансовых и прочих выгод от владения и распоряжения объектом, а также связанные с получением этих выгод рисков. 2. Принцип замещения - предполагает исследование текущего состояния соответствующего сегмента рынка недвижимости на основе анализа свойств и характеристик сопоставимых объектов, а также рассмотрение различных вариантов инвестиций в недвижимость. 3. Принцип спроса и предложения - реализуется в форме проведения комплексного анализа следующих количественных и качественных показателей рынка недвижимости: конкурентоспособность, ликвидность, полезность, насыщение рынка, состояние кредитно-финансовых институтов, наличие государственного контроля и регулирования, деловая активность в регионе и др. 4. Принцип предельной продуктивности - предполагает проведение анализа объекта на предмет его экономического соответствия ожиданиям рынка. 5. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования основывается на прогнозировании потенциальной доходности объекта, исходя из варианта наиболее эффективного использования земельного участка и его улучшений.
В связи с необходимостью рассмотрения в дальнейшем методов оценки недвижимости в составе доходного подхода, рассмотрим основные термины и определения, наиболее часто применяющиеся в теории оценки.
Потенциальный валовой доход (ПВД) — это прогнозируемая за определенный период времени общая величина дохода, приносимого объектом недвижимости, при условии его полной загруженности с учетом текущего технического состояния и качественных характеристик объекта. Так как при оценке единичных объектов недвижимости чаще всего в качестве источника доходов рассматривают сдачу объекта или его частей в аренду, то потенциальный валовой доход соответствует величине арендной платы при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных и прочих затрат. Как правило, в качестве ставок арендной платы принимают либо среднерыночные данные по арендной плате за сопоставимые с объектом оценки помещения, либо расчет проводится на основе действующих на территории того или иного субъекта РФ методических указаний по расчету ставок арендной платы за аренду помещений различных уровней собственности.
Следует четко различать величину ПВД от недвижимости как таковой и ПВД от бизнеса, который развивается на базе конкретного объекта. Ведь природа и структура доходов и расходов конкретного вида предпринимательской деятельности существенно отличается от структуры доходов и затрат, относимых непосредственно к объекту недвижимости. Так, например, если в одном из двух аналогичных помещений разместить салон по продаже мобильных телефонов, а в другом - магазин джинсовой одежды, то рыночная стоимость обоих помещений окажется примерно одинаковой независимо от того, насколько успешно будет развиваться тот или иной бизнес. Итак, при расчете величины ПВД от объекта недвижимости, как правило, не следует учитывать доход от предпринимательской деятельности (бизнеса) его собственника. Исключение может составлять анализ бизнеса, который основывается именно на сдаче в аренду оцениваемого объекта недвижимости.
Применение сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости
Наиболее важной составляющей процедуры оценки объекта недвижимости является информация о сделках с аналогичными объектами за определенный период времени. Суть сравнительного подхода к оценке недвижимой собственности заключается в сопоставлении рыночных данных и оцениваемого имущества с приведением известных цен аналогов к стоимости объекта оценки с помощью определенных корректировок. Основным методом оценки недвижимости на основе сравнительного подхода является метод сравнительного анализа продаж.
Обязательным условием эффективного применения сравнительного подхода, к оценке недвижимости является наличие развитого рынка соответствующего имущества. Если же рассматриваемый сегмент рынка не развит или же оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо способен принести собственнику исключительные экономические выгоды, или объект имеет существенные обременения, не характерные для рынка, то применение данного подхода является нецелесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения (соотношение данных показателей характеризует состояние рынка недвижимости с позиций рыночной конъюнктуры); замещения (ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение иной недвижимой собственности, обладающей аналогичной полезностью); вклада (одним из основных мотивов покупателя недвижимости, особенно - доходоприносящей, является убежденность в том, что инвестиции в приобретаемый объект обеспечат прирост стоимости объекта в будущем); наилучшего и наиболее эффективного использования (объект недвижимости имеет наиболее высокую стоимость в том случае, если выбран наилучший вариант использования собственности).
На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд индивидуальных характеристик, определяющих элементы сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для определения стоимости оцениваемого объекта.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода. 1. Проводится анализ текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости, в том числе - того сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Осуществляется первичная выборка объектов недвижимости, проданных относительно недавно и обладающих близкими к объекту оценки качественными и количественными характеристиками. 2. По результатам более детального анализа и проверки информации о выбранных объектах недвижимости, определяется окончательный состав объектов-аналогов, сопоставление с которыми объекта оценки, в конечном счете, позволит определить стоимость оцениваемого имущества (желательно, чтобы число объектов-аналогов находилось в диапазоне от 3 до 7J. 3. Для приведения к стоимости объекта оценки цен объектов-аналогов с учетом различий в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов, к ценам продаж аналогов вносятся поправки. 4. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят этап согласования (или взвешивания), после чего выводится результирующая величина стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. На первом этапе в качестве основных критериев, позволяющих отнести определенные объекты недвижимости к одному сегменту рынка, рассматриваются объекты, близкие по: основному назначению и текущему использованию; качеству строительных материалов и конструктивных решений; виду передаваемых прав и имеющихся ограничений (обременении); местоположению (в пределах одного города, района, субъекта РФ); физическим характеристикам (технические параметры и др.). Типичными для определенного сегмента рынка недвижимости являются следующие экономические условия: срок окупаемости инвестиций не должен превышать сложившийся на рынке показатель для соответствующего вида недвижимости; субъекты сделки, принимая решение о совершении сделки, должны соответствовать критериям независимости, то есть и продавец, и покупатель действуют без принуждения и каждый исходит из необходимости соблюдения собственных интересов; У действуя в своих интересах, покупатель недвижимости имеет инвестиционную мотивацию, то есть рассчитывает из приобретения недвижимости получить определенный доход; при этом, выбирая аналоги, необходимо рассматривать схожие по инвестиционной мотивации сделки -например, исходя из одинакового подхода инвесторов к наиболее эффективному варианту использования приобретаемых объектов недвижимости. Существенным показателем любой сделки является срок экспозиции объекта оценки и выбранных в качестве аналогов объектов. При обсуждении методов доходного подхода мы уже говорили о том, что нормальный (типичный) срок экспозиции объектов для разных сегментов рынка может существенно различаться. Так, например, если необходимо продать объект производственного назначения в течение двух месяцев, а его нормальный срок экспозиции составляет около шести месяцев, то, скорее всего, объект будет продан на 15-30% дешевле его реальной рыночной стоимости. Таким образом, если при выборе аналога известно, что объект был продан за период времени, меньший нормального срока экспозиции, то его цена занижена и тогда необходимо либо отказаться от использования этого аналога, либо применить в расчетах корректировку на условия продажи.
Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости
Задача максимизации рыночной стоимости близка к задаче о ранце. Сетевое представление задачи имеет структуру дерева. Поэтому метод дихотомического программирования дает в данном случае оптимальное решение задачи. Пример сетевого представления задачи приведен на рис. 2.2.1 для случая шести объектов недвижимости. Сначала решается задача для первого и второго объекта для всех возможных величин средств на развитие, но не более В (задача I). Далее решается задача для третьего и четвертого объекта (задача П), затем для пятого и шестого (задача Ш). Решение задач I, II и III можно интерпретировать как варианты развития комплексных объектов недвижимости. Так, например, если объект 1 имеет два варианта развития с затратами и рыночными стоимостями, соответственно, Ьп-5, ЙИ-12, bu=7, U!I2=18, а объект 2 имеет 3 варианта развития с затратами и рыночной стоимостью, соответственно, Ь21-3, а2Х-9, Ь22 5, а22-10, Ь23-б, а23-12, то для комплексного объекта 1 имеем четыре варианта развития, данные о которых приведены ниже На самом деле вариантов 6, но 2 из них являются доминирующими. Так вариант, при котором для объектов реализуется второй вариант развития, а для объекта 2 - первый вариант развития при затратах 10 обеспечивает суммарную рыночную стоимость 22. Однако этот вариант является доминирующим вариантом, при котором для объекта 1 реализуется первый вариант развития, а для объекта 2 - второй. В этом случае при тех же затратах 10 мы получаем суммарную рыночную стоимость 27, что больше 20. Итак, мы получили три комплексных объекта с их вариантами развития.
Далее, решаем задачу для комплексных объектов I и П, получаем комплексный объект IV со своими вариантами развития. Наконец, решая задачу для комплексных объектов III и IV, получаем комплексный объект V, который и определяет оптимальное решение задачи. Верхние числа в клетках таблицы соответствуют рыночной стоимости соответствующих объектов или комплексного объекта, а нижние - затраты на реализацию соответствующих вариантов. Так в первой строке (снизу) записаны рыночная стоимость (верхнее число) и затраты на развитие (нижнее число) различных вариантов для первого объекта, а первый столбец (слева) содержит аналогичные данные для второго объекта. В остальных клетках представлены рыночная стоимость и затраты для различных вариантов комплексного объекта. Пустые клетки соответствуют вариантам с затратами более 12. На основе этой таблицы решаем задачу оптимизации для первого и второго объектов, то есть выписываем максимальную величину рыночной стоимости при различных величинах суммарных затрат на реализацию вариантов развития. Так, например, величине затрат 12 соответствуют два варианта развития комплексного объекта. В первом варианте первый объект продается по рыночной стоимости 10 (затраты равны 0), а второй реализуется по третьему варианту развития, что дает рыночную стоимость 34 при затратах 12. Суммарная рыночная стоимость равна 44. Во втором варианте первый объект реализуется по третьему варианту развития, что обеспечивает рыночную стоимость 25 при затратах 8, а второй - по второму варианту развития, что обеспечивает рыночную стоимость 22 при затратах 4.
Суммарная рыночная стоимость равна 47, что больше чем в первом случае. Очевидно, что при затратах 12 предпочтительнее второй вариант. Поэтому для комплексного проекта при затратах 12 - мы имеем рыночную стоимость 47. Дадим пояснения к построению этой таблицы. Во-первых, при заданном уровне затрат определяется клетка (вариант) с максимальной рыночной стоимостью (верхнее число). Так, например, при затратах 11 максимальная рыночная стоимость равна 59 четвертый вариант развития для комплексного объекта I и третий - для комплексного объекта П. Во-вторых, отбрасываются доминирующие варианты, то есть варианты, в которых при больших затратах мы получаем меньшую или равную величину рыночной стоимости. Так, например, при затратах 10 максимальная рыночная стоимость комплексного объекта равна 59. Поэтому вариант с затратами 11 отбрасываем, поскольку при больших затратах (11 10) мы получаем ту же самую рыночную стоимость. Отметим, что хотя варианты с затратами 6, 8,11 существуют, но они не являются оптимальными, поскольку домииируют варианты с затратами соответственно, 5, 7 и 10. Табл. 2.2.5 дает максимальную величину рыночной стоимости комплексного объекта при затратах не более 12. Для определения решения (то есть варианта развития для каждого объекта) применяем алгоритм «обратного хода». Опишем этот алгоритм. 1 шаг. В табл. 2.2.5 затратам 12 соответствует рыночная стоимость комплексного объекта 73. В таблице возможных вариантов (см. шаг 3) находим клетку с верхним числом 73 и нижним 12. Этой клетке соответствует первый вариант развития комплексного объекта I (рыночная стоимость 25, затраты 0)и шестой вариант развития для комплексного объекта IV (рыночная стоимость 48, затраты 12). 2 шаг. В таблице возможных вариантов для комплексного объекта II находим клетку с верхним числом 48 и нижним 12. Этой клетке соответствует первый вариант развития для объекта 3 (рыночная стоимость 5, затраты 0) и третий вариант развития для объекта 4 (рыночная стоимость 43, затраты 12). 3 шаг. В таблице возможных вариантов для комплексного объекта I находим клетку с верхним числом 25 и нижним 0. Этой клетке соответствует первый вариант развития для объекта 1 и первый вариант развития для объекта 2. Окончательно получаем оптимальное решение: продаются по рыночной стоимости объекты 1, 2 и 3, а для объекта 4 реализуется третий вариант развития. Отметим, что фактически мы получили оптимальные решения для всех значений имеющихся средств не больших 12. Так при Q -10 в оптимальном решении продаются по рыночной стоимости объекты 1, 2 и 4, а объект 3 реализуется по третьему варианту развития. Если Q = 9, то продаются по рыночной стоимости только первый и третий объекты, а второй и четвертый реализуются по вторым вариантам развития. График зависимости максимальной рыночной стоимости от величины средств на развитие приведен нарис. 2.2.2.
Управление объектами недвижимости с учетом самофи-нансирования и его делимости
Как было отмечено выше, одним из вариантов развития является продажа участка (объединенного участка) по рыночной стоимости. Часть этих средств (а возможно, и все средства) можно использовать на финансирование вариантов развития других участков. Для учета этой возможности определим продажу участка по рыночной стоимости как нулевой вариант. Затраты на этот вариант являются отрицательными и равны доле рыночной стоимости, идущей на финансирование развития других участков, а остаток рыночной стоимости составляет доход от нулевого варианта. В остальном алгоритм определения оптимальных вариантов развития аналогичен описанному в предыдущем параграфе. Поэтому рассмотрим пример, иллюстрирующий работу алгоритма с учетом самофинансирования. Возьмем данные из примера 3.1.1, добавив к ним нулевой вариант для каждого участка. Как и в примере 3.1.1 рассматриваем объект с тремя участками А. В и С (половины этажей), причем возможно независимое развитие объединенного участка (А,В), объединенного участка (В,С) либо объединенного участка (A,B)Q) то есть объекта как единого целого. В строке для нулевого варианта записаны доход от продаж соответствующего участка (верхнее число) и средства, выделяемые на финансирование развития других участков (нижнее число со знаком минус). Для объединенного участка (А,В,С) указана только рыночная стоимость, поскольку, если объект продается как целое, то средства на развитие других участков не требуются. Конечно, если рассматривается задача формирования плана развития нескольких объектов, то часть средств, полученных от продажи объекта, можно использовать для развития других объектов. Заметим, что если решается задача развития только одного объекта, то нет необходимости сохранять клетки с отрицательными нижними числами, поскольку все участки уже учтены. Если решается задача развития нескольких объектов, то такие клетки следует сохранить, поскольку соответствующие средства можно использовать на финансирование других объектов. В нашем случае объект один и поэтому такие клетки исключаем. А именно: добавляем нижние числа (без знака минус) к верхним и берем максимальное из полученных чисел. В нашем Наконец, рассматриваем данные табл. 3.2.2 (варианты развития объединенного участка (А В,С) табл. 3.2.7 (оптимальные варианты развития комплексного участка (А,В) и участка С) и табл. 3.2.9 (оптимальные варианты развития комплексного участка (В,С) и участка А), получаем оптимальные варианты развития комплексного участка (А,В,С). Для определения этих вариантов применяем метод «обратного хода». 1. Z3 =0, Y3 = 21. Соответствующие клетки имеются в табл.6 (варианты 1 и 3) и в табл.8 (вариант 1). Вариантам 1 и 3 табл. 3.2.7 соответствуют клетки ( ) и (—) табл. 3.2.6. В обоих случаях участок С продается по рыночной стоимости 12. Что касается комплексного участка (А,В), то здесь имеем две клетки (—) и (—), что соответствует первому и 4 третьему вариантам табл.2. Клетке (—-) соответствует продажа обоих 9 участков А и В по рыночной стоимости 4 и 5, соответственно, а клетке (—) соответствует продажа участка В по рыночной стоимости 5 и развитие участка А по второму варианту. 3.2.8. Клетке ( ) соответствует продажа участка А по рыночной стоимости 4 и развитие комплексного участка (В,С) по первому варианту (табл. 3.2.5, клетка ( ), что соответствует продаже участков В и С по рыночной стоимости. Клетке (—Соответствует продажа участков В и С по рыночной — о с стоимости (клетка ( )) и развитие участка А по второму варианту.
Окончательно получаем всего два варианта развития при затратах Z3 = 0: 1. продажа всех участков по рыночной стоимости; 2. продажа участков В и С по рыночной стоимости и развитие участка А по второму варианту. 2. Z3 - 2, Y3 - 23. Соответствующая клетка (—) имеется в табл. 3.2.7. Этой клетке в табл.5 соответствует продажа участка С по рыночной стоимости и развитие комплексного участка (А,В) по седьмому варианту (табл. 3.2.3), что соответствует развитию объединенного участка (А,В) по второму варианту (табл. 3.2.2.).
