Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Понятие и общая характеристика аренды земель сельскохозяйственного назначения 13
1.1 Понятие и виды земель сельскохозяйственного назначения 13
1.2 Понятие аренды земель сельскохозяйственного назначения 28
13 Сравнительная характеристика арендных отношений в России и зарубежных государствах 49
Глава 2 Существенные условия договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения 65
2.1 Субъекты договора аренды земель сельскохозяйственного назначения 65
2.2 Объект договора аренды земель сельскохозяйственного назначения 82
23. Права и обязанности сторон по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения 100
Глава 3 Ответственность за нарушение законодательства об аренде земель сельскохозяйственного назначения. Разрешение земельных споров, связанных с арендой земель сельскохозяйственного назначения 119
3.1 Понятие и виды нарушений законодательства об аренде земель сельскохозяйственного назначения 119
3.2 Разрешение земельных споров, связанных с арендой земель сельскохозяйственного назначения 138
Библиографический список 152
Приложение
- Понятие и виды земель сельскохозяйственного назначения
- Понятие аренды земель сельскохозяйственного назначения
- Субъекты договора аренды земель сельскохозяйственного назначения
- Понятие и виды нарушений законодательства об аренде земель сельскохозяйственного назначения
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В формировании новой системы земельных отношений в России важную роль играет сельскохозяйственная аренда. Мировой опыт показывает, что договор аренды наиболее удобный и выгодный для обеих сторон способ включения сельскохозяйственных земель в гражданский оборот; он облегчает доступ к земле тех, кто может ее рационально использовать, позволяет расширить землепользование крестьянских хозяйств1.
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы.
Широкое распространение аренды земли отвечает задачам постепенного вхождения в рыночные отношения и является надежным средством перераспределения земли, находящейся в государственной собственности, при условии повышения эффективности ее использования.
Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего па основы жизни и деятельности пародов, проживающих па соответствующей территории. Земли сельскохозяйственного назначения являются основным средством производства продуктов питания, кормов для скота, сырья, они имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площадей, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв. Арендные земельные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими нормативными правовыми актами. После принятия этих
Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / под ред. И. А- Икомицкой, 3. С. Беляевой. М.: KojtocC, 2003. С.139.
нормативных актов на практике и в законодательстве остается немало проое-лов и противоречий. Поэтому необходимо совершенствовать нормативную базу в сфере регулирования аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
В Российской Федерации в настоящее время аренда земель сельскохозяйственного назначения играет важную роль в развитии сельского хозяйства. Значительная часть производителей сельскохозяйственной продукции являются арендаторами и от их финансового положения будет зависеть дальнейшее развитие арендных отношений. А в связи с тем, что в настоящее время большинство арендаторов находятся в кризисном финансовом положении, необходимо оказание им государственной поддержки.
Во многих странах мира аренда получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства по сравнению с ведением его на основе частной собственности.
Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения являются актуальными, практически значимыми как для юридической науки и практики, так и для деятельности сельскохозяйственных организаций и граждан.
Степень научной разработанности темы исследования. Отдельные аграрно-правовые вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения нашли свое отражение в трудах российских ученых-юристов: Ю.Н. Андреева, З.С. Беляевой. С.А. Боголюбова, ММ. Бринчука, Г.Е. Быстрова, Б.А. Воронина, И.А. Йконицкой, МИ. Козыря, Б.Д. Клюкина, О.И. Крассова, Э.И. Павловой, И.Ф. Панкратова, О.А. Самончик, НА Сыродоева, В.В. Устюко-вой, Л.П. Фоминой, Г.В. Чубукова.
Экономические аспекты аренды земель сельскохозяйственного назначения, в том числе проблемы развития рынка сельскохозяйственных земель, были рассмотрены в работах экономистов А.А. Варламова, В.А. Горемыкина, О.Е. Леппке, МЛ. Смирновой, О.Г. Строковой и др.
Вопросы теории правового регулирования аренды земель сельскохозяй-
ственного назначения освещались в работах по общей теории права А.И. Бобылева, В.М Корельского, А.В. Малько, Н.И. Матузова, В.Д. Перевалова, Ф.М. Раяноваи др.
Однако проблема правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения в целом после принятия Земельного кодекса РФ, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не была предметом самостоятельного монографического исследования.
Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является исследование правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения, формулирование и обоснование предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства в этой важной сфере развития сельскохозяйственного производства.
В соответствии с поставленной целью основными задачами диссертационного исследования являются:
Раскрыть сущность аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Провести сравнительный анализ правового регулирования арендных земельных отношений в России и некоторых зарубежных странах.
Провести теоретический анализ понятия земель сельскохозяйственного назначения и определить виды этих земель.
Определить квалификационные требования, предъявляемые к арендаторам в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения,
5. Исследовать правонарушения в договорах аренды, тучить и обобщить практику судебных органов по разрешению споров в сфере аренды земель сельскохозяйственного назначения.
6. Сформулировать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего аренду земель сельскохозяйственного назначения.
Обьектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды земель сельскохозяйственного
назначения в Российской Федерации.
Предметом исследования выступает совокупность правовых норм земельного, аграрного, гражданского, экологического законодательства, регулирующих отношения по аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Методологическая основа исследования. В процессе научного исследования использовались общенаучные методы: исторический, логический, системный, социологический; частнонаучные методы: конкретно-социологических исследований, статистический, математический; специальные методы, которые выработала юридическая наука: сравнительно-правовой, формально-юридический, толкования и др.
Теоретическая база исследования. В качестве теоретической базы научного исследования использовались работы отечественных ученых-специалистов в области общей теории права, аграрного, земельного, экологического, гражданского и административного права.
Теоретической основой послужили труды З.С. Беляевой, Л.И. Бобылева, С.А. Боголюбова, М.М Бриычука, Г.Е. Быстрова, В.В. Витрянского, Б.В. Ерофеева, ИЛ, Иконицкой. МИ. Козыря, Н.И. Краснова, Б.Д. Клюкина, В.Е. Лукьяненко, И.Ф. Панкратова, В.Д, Перевалова, Ф.М. Раянова, НА. Сы-родоева, В.В. Устюковой, Г.В. Чубукова и др.
Общие положения и выводы диссертационного исследования опираются на нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ, материалы судебной практики, статистические данные, материалы периодических изданий.
Научная новизна диссертационного исследования определена выбором темы диссертации и заключается в том, что после принятия нового Земельного кодекса РФ и следующего за ним земельного законодательства данная работа является первым диссертационным исследованием, в котором анализируется правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения, предпринята попытка теоретической разработки научной концепции этого регулирования.
На защиту выносятся следующие основные положения, выводы:
1. Аренда земель сельскохозяйственного назначения - это аграрно-правовой институт, включающий нормы аграрного, земельного, экологического и гражданского права, регулирующие предоставление арендодателем во временное владение и пользование арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения за определенную арендную плату для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Многие нормы права, которые объективируются в аграрно-правовом институте аренды земель сельскохозяйственного назначения, образуют органический комплекс тесно связанных между собой правил поведения, которые одновременно относятся и к основным (традиционным) отраслям права (в данном случае земельного и гражданского права), приобретая при этом как бы «вторичную прописку» после включения их в комплексную отрасль аграрного права. Поэтому лишены оснований опасения противников аграрного права о реформировании «тех или иных отраслей права в связи с формированием комплексной отрасли аграрного права»2.
2. В диссертации поддерживаются и развиваются высказанные в литературе предложения о разработке и принятии Федерального закопа «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения». Указанный закон мог бы содержать следующие положения: цели, задачи и сфера действия Закона: основные понятия; предмет и существенные условия договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; требования, предъявляемые к арендаторам в договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения; положения об арендной плате; права к обязанности арендатора и арендодателя, меры ответственности за нарушение условий договора аренды; способы (формы) государственной поддержки землепользователей, в том числе арендаторов (сельскохозяйственных товаро-
1 Алексеев, С. С. Структура советского права. М.: 1975. С2В.
~ Ютгрг,, Мг И. Аграрное ripauo - новая отрасль в структуре права Российской Федерации // Новая правовая
мысль. Волгоград, 2003, j\ I. С31-32.
производителей); рассмотрение споров, связанных с арендой земель сельскохозяйственного назначения, и другие особенности регулирования договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Принятие данного закона в Российской Федерации позволило бы всесторонне раскрыть содержательную сторону аграрно-правовой, земельно-правовой, экологической и гражданско-правовой составляющих комплексного правового института аренды земель сельскохозяйственного назначения. Реализация данного закона активно способствовала бы укреплению и развитию арендных отношений в России.
3. Для организации более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению диссертанта, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду. В этих целях необходимо, по нашему мнению, в ст. 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внести дополнение (п.З), закрепляющее следующее положение; «Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность или в аренду дееспособным физическим лицом, имеющим специальное сельскохозяйственное (агрономическое) образование или опыт работы в сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, в Уставе которого закреплено, что производство, переработка и хранение сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов его деятельности; имеющим квалифицированных работников со специальным сельскохозяйственным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве»,
4. Представляется целесообразным разработать и утвердить постановлением Правительства РФ Примерные договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. В работе предлагаются проекты Примерного договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и Примерный договор аренды со множественностью лиц на стороне
арендодателя. Их принятие позволит защитить интересы как арендаторов, так и арендодателей земельного участка, так как утвержденная форма может стать образцом для правильного оформления договора аренды, и у арендаторов появится возможность сравнить все положения заключаемого договора с утвержденной формой и убедиться, что в нем нет условий, противоречащих закону,
5. Арендатор, который долгое время работает на конкретном земельном участке, добросовестно выполняет все мероприятия по повышению плодородия почвы, вкладывая свои средства, знает особенности почвы на данном земельном участке, соблюдает севооборот и т.п., безусловно, заслуживает того, чтобы ему было предоставлено преимущественное права на заключение договора аренды па новый срок. В пункте 5 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» это право формально закреплено, но с оговоркой «если иное не предусмотрено законом или договором». «Иное» же предусмотрено буквально в следующей статье 10, в пункте 2 которой императивно установлено, что в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
В целях реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок было бы целесообразно пункт 5 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» изложить в следующей редакции: «Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок». Кроме того, необходимо дополнить абзац 2 пункта 2 статьи 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указанием, что положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 статьи 9 настоящего Закона».
В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Учитывая данные положения, а также то, что, на наш взгляд, нельзя устанавливать одинаковые условия для аренды земель сельскохозяйственного назначения и аренды земель других категорий, как это сделано в ст. 22 Земельного кодекса РФ, в диссертации обосновывается предложение внести изменение в ст.22 Земельного кодекса РФ, закрепляющее право арендатора передавать арендованный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка. Защищая интересы собственника, арендатор обязан согласовывать передачу земельного участка в субаренду,
На практике многие арендодатели предоставляют земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения высокого качества для несельскохозяйственных нужд. Предлагается в законодательстве (ЗК РФ) закрепить обязанность арендодателя учитывать данные земельного кадастра о качестве земельного участка при передаче его в аренду для несельскохозяйственных нужд и предусмотреть н Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях административную ответственность за нарушение этой обязанности. Отсутствие такой ответственности влечет негативные последствия для земельного фонда РФ r целом, а именно: происходит «разбазаривание», свободная передача земель сельскохозяйственного назначения высокого качества для несельскохозяйственных нужд в целях получения больших денег,
На основе изучения практики рассмотрения земельных споров, связанных с арендой сельскохозяйственных земель, диссертант провел классификацию этих споров. Основанием для классификации споров может являться нарушение отдельных положений закона (ЗК РФ? ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О землеустройстве» и др.) или нарушение условий договора,
Первую группу земельных споров составляют споры, возникающие в связи с нарушением установленных законом правил проведения мероприятий по выделу земельного участка, в том числе для передачи его в аренду. К ним относятся споры по поводу местоположения земельного участка, споры, связанные с нарушением порядка извещения других сособствен пиков о выделе земельного участка, споры, связанные с признанием недействительным протокола общего собрания участников долевой собственности.
В результате нарушения условий договора возникают споры, связанные с неуплатой арендной платы, споры, касающиеся объекта договора аренды и его местоположения и др.
Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена актуальностью, новизной темы, а также практическими и теоретическими выводами и предложениями- Основные выводы и предложения могут быть использованы для совершенствования российского земельного законодательства в сфере аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Теоретические выводы могут быть использованы также в учебном процессе юридических и экономических вузов, при проведении лекционных, семинарских и практических занятий, могут использоваться в качестве методических рекомендаций для органов исполнительной власти. Разработанная диссертантом примерная форма договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть использована субъектами права при заключении договора аренды.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена в Оренбургском государственном аграрном университете на кафедре земельного права. Основные выводы и предложения диссертации были отражены автором в опубликованных научных статьях и в монографии «Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения: теория и практика». Результаты, диссертационного исследования стали основой научных докладов, выступлений на Международной научно-практической конференции «Социально-правовые проблемы охраны окружающей среды в со-
временных условиях» (Уфа, октябрь 2004г.). на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы аграрного права России» (Оренбург, 2004г,) и на Международной научно-практической конференции «Социально-правовые гарантии прав и законных интересов граждан в Российской Федерации» (Оренбург, 2006г.).
Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов и библиографического списка.
Понятие и виды земель сельскохозяйственного назначения
Земля — это важнейший для всего человечества материальный ресурс. Этот термин многогранен и употребляется в нескольких значениях: земля в широком смысле понимается как планета; земля как среда обитания человека, которая охватывает земную поверхность и воздушную оболочку Земного шара, его недра, поверхность, ландшафт, растительный и животный мир; земля как предмет регулирования земельного права, который понимает под ней важнейший природный ресурс, главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, горном промысле и пространственный базис для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов.
Будучи частью природы, Земля, как и другие природные объекты, обладает биопотенциалами в виде плодородия почв, представл5іющего собой бесценное народное достояние. Поэтому нормы земельного права обязывают всех землепользователей и собственников земель бережно использовать предоставленные им земельные участки и повышать их почвенное плодородие.
Понятие «земля» может рассматриваться в широком и узком смыслах. В первом случае имеется в виду планета со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором — только земная поверхность. Земля представляет собой важную часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность, леса, недра и др,) и производственными (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.) характеристиками1.
Профессор А.И. Бобылев определяет понятие земли как «природный объект, природный ресурс, природный комплекс, представляющий собой поверхностный почвенный слой планеты» . Как объект природы, земля — это определенная часть земной поверхности".
Как охраняемый законом природный объект и ресурс, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую и ресурсную функцию; как место и условие жизни человека — социальную; как территория государства — политическую; как объект хозяйствования и элемент рыночных отношений — экономическую функцию.
Земля становится предметом труда, когда в ходе производственного процесса человек создает условия, необходимые для роста растений и формирования полноценного урожая, а также обеспечивает поддержание или увеличение плодородия.
Особенности земли как природного ресурса в силу расположения земельных массивов в разных кляматических зонах с различными природными свойствами и производственными условиями создают условия для формирования и получения устойчивого дополнительного дохода, т.е. дифференциальной ренты.
Функции земли как территории государства, места жизни и деятельности его граждан предполагают целую систему особых правил и запретов при ее использовании. Законодательство РФ считает землю особым объектом, основой жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории. Если того потребуют государственные или общественные нужды, земельный участок может быть принудительно изьяі у любого пользователя и принудительно выкуплен у любого собственника. Государство вправе вмешиваться в деятельность лиц, использующих землю способами, ухудшающими земельный участок"5.
Экономическое значение земли усиливается в связи с гем, что она представляет собой главное средство производства в сельском хозяйстве. Как элемент рыночных отношений, земля выступает в форме недвижимости.
О.й. Крассов пишет, что земля — это определенная территория, являющаяся пространственной сферой деятельности собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Субъекты могут иметь право собственности и другие вещные права на землю1.
Согласно ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения", НА. Духно и Г.В. Чубуков считают, что земля, в отличие от иного имущества, всегда является недвижимостью. На их взгляд, «недвижимость — категория более широкая, чем недвижимое имущество. Она охватывает все объекты материального мира, которые без несоразмерного ущерба их значению не могут быть перемещены с места их происхождения (размещения, нахождения). Очевидно, такими объектами является все то, что создано природой без участия человека (земля, воды, леса, недра и др.), а равно объекты, созданные человеком как результат его производственно-хозяйственной деятельности (наземные и подземные здания, сооружения, постройки). Разграничение в законе недвижимого имущества и недвижимости надо считать вполне обоснованным, ибо не все объекты недвижимости можно в полном смысле слова считать имуществом»3.
Особенности, свойственные земле, выражаются в общих признаках. Земля является частью окружающей среды, поэтому субъекты земельных отношений обязаны использовать ее не в противоречии с действием объективных законов природы. Земля представляет собой единственное место обитания человека и незаменима другим местом жизнеобитания. Ограниченность земель требует экономного и нормированного их использования. И, как отмечает И.А. Иконицкая, «земля представляет собой особый объект общественных отношений, подлежащих специальному правовому регулированию при соблюдении принципа, заложенного в ст. 9 Конституции Российской Федерации» .
Понятие аренды земель сельскохозяйственного назначения
Арендные отношения в России приобретают в последнее время интенсивное развитие. Платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным изменениям в земельном законодательстве РФ. Арендные отношения не разрушают глубинных основ экономического строя, не меняют всего уклада деревенской жизни, формируют самостоятельных хозяев—партнеров по рыночным отношениям и создают условия экономического равенства сельскохозяйственных товаропроизводителей в условиях многообразия форм хозяйствования.
Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой — непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений, В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
По сравнению с правом собственности у аренды есть некоторые преимущества. Во-первых, она позволяет заняться сельским хозяйством при ограниченных средствах. Во-вторых, расширяет круг лиц, использующих землю. Она не сковвівает хозяйственную инициативу, а постепенно формирует реального хозяина - эффективно хозяйствующего субъекта и собственника произведенного продукта.
Сегодня в России по-прежнему осуществляется программа приватизации государственной и муниципальной собственности. Приватизаторы утверждают, что в России слишком много государственной собственности, и предлагают лишь один метод управления государственным и муниципальным имуществом, а именно: его продажу в частную собственность. Однако помимо продажи государственного и муниципального имущества в частную собственность существует возможность передать его в аренду. Аренда, прежде всего долгосрочная, позволяет привлечь огромные внутренние инвестиции тех предпринимателей, которые не в состоянии сразу приобрести земельный участок, но имеют необходимые навыки для его использования.
Для эффективного использования сельскохозяйственных земель собственность не является определяющей. Наоборот, анализ земельных отношений западных сіран показывает, что в них наблюдаются четкие тенденции законодательно оіраничить права собственника земель. Частная собственность на землю сосуществует с арендой земель, причем доля последней с каждым годом увеличивается. Это объясняется тем, что приобретение в частную собственность земли требует больших затрат, тогда как аренда дает возможность фермерам вкладывать средства в производство, а не инвестировать их в покупку земли. Оборот земли через аренду — это один из основных путей перехода земли к более эффективным собственникам. Об эффективности использования арендованных земель свидетельствует опыт функционирования крестьянского (фермерского) хозяйства «Искра» Балтачевского района Республики Башкортостан. В целом же по республике 59,8% земель, находящихся в распоряжении фермерских хозяйств, предоставлено в аренду и 27,6% земель - на правах аренды из земель, принадлежащих членам сельскохозяйственных товаропроизводителей в качестве земельных долей".
Аренда в России становится основной формой землепользования как в сельской местности, так и в городах. В аграрном секторе при расширении площади хозяйств за счет аренды может измениться средняя площадь землепользования. За счет аренды земли происходит своеобразная рационализация землепользования из экономических соображений3.
Ученые-юристы более осторожно высказываются по вопросу соотношения аренды земли и права частной собственности на землю. Профессор Г.Е. Быстров считает, что после права частной собственности на землю аренда становится распространенной правовой формой использования земельных участков. Вместе с тем Г.Е. Быстров делает обобщение, что в земельном законодательстве РФ, особенно с принятием ЗК РФ 2001 г., явно просматривается тенденция законодателя свести правовой режим земельных участков к двум основным титулам — праву собственности и аренде, как это было в российском дореволюционном праве и преобладает в нынешнем зарубежном нраве4
Что же представляет собой аренда? Аренда (от лат. arendo - сдаю в батрачество, нанимаю) - это временное использование имущества (земельного участка) за плату. В сфере аграрного права аренда представляет собой правовой институт, включающий систематизированные правила передачи, условия и порядок использования несобственником земельных участков, имущественных и других объектов по согласованию с их собственником. Аренда земельного участка - один из видов одновременно гражданско-правовых и земельно-правовых обязательств. Аренда как владение рассматривается с двух позиций: как вещное титульное право, относящееся к категории ограниченного пользования, и как обязательственное право, базирующееся на договорных отношениях.
Аренду можно определить как форму реализации права собственности. Нормы гражданского права рассматривают аренду как договор имущественного найма. В Гражданском кодексе РФ изложены общие положения об аренде и правила отдельных имущественных объектов. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в пропессе их использования.
Субъекты договора аренды земель сельскохозяйственного назначения
В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, участвующие в отношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также в имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.
Гражданское и иное законодательство РФ определяют понятия физических и юридических лиц как субъектов права, в том числе права аренды.
Для участия в земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладать правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правом иметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые, не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельном участке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать и дееспособностью, достичь определенного возраста.
В соответствии с Конституцией РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанно сти наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.
По действующему законодательству РФ, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Такой подход в отношении иностранных лиц определен законодателем, исходя из экономического положения в аграрном секторе страны, из реальных возможностей российских граждан и юридических лиц, а также продиктован желанием защитить интересы российского товаропроизводителя и обеспечивать в переходный период реформирования аграрного сектора российской экономики относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом.
В Оренбургской области, где 80% всей территории занимают земли сельскохозяйственного назначения, наблюдается приток иностранных граждан, в основном граждан Кореи. Они арендуют земельные участки для выращивания овощей.
В зарубежном законодательстве достаточно часто встречаются ограничения для иностранных граждан, юридических лиц на приобретение в собственность сельскохозяйственной земли. Так, в Болгарии иностранные государства, иностранные юридические лица и юридические лица с иностранным участием более 50 % не могут иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения. Иностранный гражданин может приобрести право собственности на земельный участок земли сельскохозяйственного назначения только в порядке наследования по закону, но этот участок должен быть отчужден им в течение трех лет с момента открытия наследства.1 Согласно Земельному кодексу Казахстана для иностранных граждан, желающих вести крестьянское (фермерское) хозяйство и товарное сельскохозяйственное производство, договор аренды заключается на срок 10 лет. В собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения иностранные граждане на территории Казахстана приобретать не имеют право.
Юридические лица как субъекты земельных отношений должны функционировать в определенных организационно-правовых формах; в учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения; юридическое лицо приобретает гражданские права и приобретает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами и учредительными документами; юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законодательством о регистрации юридических лиц.
Ключевым для определения круга участников аграрных земельных отношений является понятие сельскохозяйственной деятельности. До недавнего времени законодательство не устанавливало четких критериев для отграничения сельскохозяйственной деятельности от промышленной и торговой и относило к субъектам права сельскохозяйственного землепользования достаточно узкий круг сельскохозяйственных предприятий (колхозы и совхозы), чья деятельность по своей правовой природе являлась сельскохозяйственной. Сельскохозяйственным производителем признавался только тот, кто занимался обработкой земли и производством продукции растениеводства и животноводства. Действующее законодательство также разрешает сельскохозяйственным предприятиям деятельность, связанную с выработкой молоко-продуктов, переработкой зерна."
Понятие и виды нарушений законодательства об аренде земель сельскохозяйственного назначения
С помошью правовых норм государство стремится внести определенную стабильность в существующий земельный правопорядок, то есть в отношения, возникающие между государством, собственниками земли и землепользователями по поводу реализации и защиты их прав, охраны земли как природного объекта, порядка ее использования в хозяйственных, промышленных и иных целях.
Важным средством воздействия на земельные отношения с целью их упорядочения является юридическая ответственность за земельные правонарушения.
Юридическая ответственность за нарушения земельного законодательства РФ имеет ряд специфических признаков: нарушения, за которые применяется данный вид ответственности, всегда связаны с землей; нарушения только тогда можно считать земельно-правовыми, когда связь с землей является непосредственной; юридическую ответственность можно подразделить на традиционную и специальную. К основным видам ответственности относится дисциплинарная, административная, имущественная (гражданско-правовая и материальная), уголовная и земельно-правовая.
Таким образом, юридическая ответственность за земельные правонарушения — это обязанность лица претерпевать неблагоприятные последствия личного, имущественного характера, закрепленные в санкциях правовых норм, уста новленных государством и применяемых в определенной процессуальной форме.
Применительно к юридической ответственности за нарушение земельного законодательства РФ в сфере арендных отношений следует определить, что это применение к арендодателю или арендатору системы мер, предусмотренных в санкциях правовых норм, выражающихся в форме личного или имущественного характера и применяемых в процессуальном порядке.
Законодательством Российской Федерации предусматривается четыре основных правовых формы ответственности за земельные правонарушения: уголовная, гражданско-правовая, административная и дисциплинарная. Помимо указанных форм ответственности выделяют материальную ответственность — как имущественную ответственность, предусмотренную трудовым (а не гражданским) законодательством РФ, ДОЛЖНОСТЇІЬІХ лиц и иных работников, по вине которых предприятие, учреждение, организация понесли расходы по возмещению вреда, причиненного земельным правонарушением ; земельно-правовую ответственность."
К арендодателям и арендаторам в основном применяется гражданско-правовая и административная ответственность. Следует отметить, что законодательством предусмотрена уголовная ответственность за определенные нарушения, субъектом которых могут быть как собственники, так и арендаторы.
R соответствии со ст. 254 Уголовного кодекса Российской Федерации уголовная ответственность наступает за отравление, загрязнение или иную порчу земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде?
Норма данной статьи направлена на охрану земли как основы жизни и деятельности человека, как важнейшего элемента окружающей среды. Но на практике в применении данной статьи возникают трудности, так как доказать причинно-следственную связь между деянием, выражающим в форме отравления, загрязнения, и наступившими последствиями очень сложно. И.Ф. Паїікратов считает, что ст. 254 УК РФ предусматривает несколько составов преступлений. По его мнению, под общим названием «порча земли» можно выделить три самостоятельных состава преступления: отравление, загрязнение или иная порча земли.
Субъектом данного преступления является любое лицо, достигшее 16-летнего возраста и осуществляющее хозяйственную или иную деятельность, связанную с использованием, хранением и транспортировкой удобрений, ядохимикатов. Нарушение правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста, ядохимикатами может быть совершено в виде действия или бездействия. Субъективная сторона - косвенный умысел и неосторожность. Оконченным преступление является с момента наступления любого из указанных в статье последствий, а именно: причинения вреда здоровью человека, окружающей среде, выразившегося в гибели животных и растений, загрязнении водных объектов и, в том числе, причинении вреда землям сельскохозяйственного назначения.2
