Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовые основы инвестиционной деятельности в строительстве 13 - 77
1.1. История становления и развития законодательства, регламентирующего инвестиционную деятельность в строительстве ... 13 - 42
1.2. Правовая сущность инвестиций в строительстве 43 - 77
Глава 2. Правовая природа инвестиционного договора в строительстве 78- 143
2.1. Отграничение инвестиционного договора от иных поименованных договоров 78-113
2.2. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный вид договора в Российской Федерации 114 - 143
Глава 3. Охрана прав и законных интересов инвестора в инвестиционных отношениях 144 - 180
3.1. Право на объект недвижимости по инвестиционному договору в строительстве 144 - 155
3.2. Охрана прав инвестора по инвестиционным договорам в строительстве 156-180
Заключение 181 - 187
Список литературы 188-207
- История становления и развития законодательства, регламентирующего инвестиционную деятельность в строительстве
- Отграничение инвестиционного договора от иных поименованных договоров
- Право на объект недвижимости по инвестиционному договору в строительстве
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловливается тем, что на современном этапе развития Российская Федерация переживает острый социально-экономический кризис. Одним из ярких и конкретных его проявлений является инвестиционный спад в экономике: неблагоприятный инвестиционный климат сегодня имеет место почти во всех ее отраслях. Среди причин, влияющих на формирование инвестиционного климата, нельзя не отметить существенную роль правового фактора. Несмотря на особенную роль строительства, заключающуюся в решении проблем, носящих характер долгосрочных, и выступающую стратегической основой для экономики, негативные явления, возникающие при формировании рыночной экономики, не обошли стороной и эту отрасль.
Учитывая характер инвестиционной деятельности, ее осуществление предпочтительно в тех отраслях экономики, в которых предполагается приемлемая отдача. Одной из таких отраслей является строительство. По ориентировочным данным, емкость этого сегмента составляет 470 млрд долларов, что говорит о его значительной инвестиционной привлекательности. В связи с этим можно сделать вывод о значимости строительной деятельности и во времена СССР, и в наши дни. Другие данные свидетельствуют о значительной социальной напряженности в России: в настоящий момент имеется около 3 млрд м жилой площади, из которых приблизительно 50 % домов панельной застройки с фактически истекшим сроком безопасной эксплуатации. Для обновления жилищного фонда необходимо заменить почти 1,5 млрд м ветхого и аварийного жилья. Кроме этого, около 5 % жилищного фонда выбывает ежегодно, что означает дополнительные потребности в 150 млн м жилья.
Однако в условиях современной рыночной экономики не всегда есть возможность вести строительство за счет собственных средств и возникает необходимость в привлечении инвестиций извне. Таким образом, при существенном расширении круга участников гражданского оборота одновременно повышается их заинтересованность друг в друге и, соответственно, особенно важным становится вопрос о правовом регулировании их взаимоотношений.
Правовая база в части регламентации отношений по использованию инвестиций в строительстве состоит прежде всего из 3 гл. 37 ГК РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федерального закона от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако имеющиеся нормативные правовые акты не в полной мере отражают и охватывают специфику инвестиционной деятельности в строительстве.
Законодатель закрепил два противоположных доктринальных подхода в дефинициях таких фундаментальных понятий, как «инвестиция», «иностранные инвестиции». В связи с этим представляется необходимым унифицировать определения данных категорий, а также выделить признаки, их характеризующие. Решение этих задач поможет выявить связь между инвестициями и капитальными вложениями. Это, в свою очередь, будет способствовать исследованию соответствующих видов работ, проводящихся в целях освоения предоставленных имущественных ценностей.
Инвестор - одна из центральных фигур инвестиционно-строительной деятельности, являющаяся своего рода «катализатором» как отношений с его
участием, так и отношений других участников строительства, непосредственно с ним не связанных.
Рассматривая многообразие правоотношений в инвестиционно-строительной деятельности, за основу образования договорных связей можно взять субъектный состав участников. В первом случае, когда имеет место совмещение субъектного состава (инвестор выступает также в качестве заказчика), отношения между инвестором (заказчиком) и подрядчиком регулируются договором строительного подряда ( 3 гл. 37 ГК РФ). Во втором случае требуется более сложная правовая регламентация, поскольку образовывается сложная цепочка взаимоотношений: соинвестор (участник долевого строительства) - инвестор - заказчик - подрядчик - субподрядчик.
При всем многообразии форм на современном этапе развития гражданского права хоть и существует правовой механизм, регулирующий взаимоотношения между инвестором и заказчиком, однако он не в полной мере конкретизирован. Статья 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» закрепляет, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора. Однако законодатель не установил, какой именно договор может выступать в этом качестве. Представляется необходимым провести сравнительно-правовой анализ инвестиционного договора в строительстве с уже существующими, поименованными на предмет соответствия.
Необходимость проведения исследования обусловливается еще и тем, что в настоящий период правоотношения инвестора и заказчика являются единственными не имеющими достаточного правового регулирования. При этом существующая судебная и правоприменительная практика по-разному регулирует вопросы, связанные с договорным оформлением инвестиционных правоотношений.
Интенсивное развитие инвестиционной деятельности в строительстве также предполагает повышение роли государства в деле совершенствования действующего законодательства в области государственной поддержки и охраны инвестирования. Такая поддержка могла бы выражаться прежде всего в совершенствовании системы государственной регистрации соответствующих договоров, а также уточнении некоторых положений Федерального закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Целью диссертационной работы является исследование современного законодательства, судебной и правоприменительной практики, научной литературы в области инвестиционной деятельности в строительстве и, как следствие этого, разработка конкретных предложений и практических рекомендаций по совершенствованию «инвестиционного законодательства».
Цель исследования обусловливает постановку и решение следующих задач:
Исследование генезиса и развития правового регулирования инвестиционно-строительной деятельности начиная со времен дореволюционной России и заканчивая современным этапом развития инвестиционной деятельности.
Всесторонний анализ, в том числе лексический и экономический, категории «инвестиции» в широком и узком смыслах с последующим выделением и исследованием признаков указанной категории.
Классификация договорных связей, направленных на реализацию инвестиционного проекта, на основе критерия субъектного состава.
Сравнительно-правовой анализ поименованных договоров для оценки возможного их применения по регулированию инвестиционно-строительных отношений в строительстве.
Выделение самостоятельного договора, направленного на регламентацию инвестиционных отношений в строительстве и исследование его в качестве модельного.
6. Выявление противоречий, пробелов в действующих нормативных правовых актах, составляющих «инвестиционное законодательство», а также определение путей его совершенствования.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с использованием инвестиций в строительстве, в том числе договорная конструкция «инвестиционный договор в строительстве», а также охрана прав и законных интересов инвестора.
Предмет исследования составляют нормы гражданского права, регулирующие осуществление инвестиционно-строительной деятельности.
Методологической основой исследования является диалектика как общенаучный метод познания. Также применяется сочетание общих методов научного познания, используемых на эмпирическом и теоретическом уровнях исследования (анализ, синтез, индукция, дедукция). Помимо этого, используются исторический и аксиоматический методы. В работе автор опирается на логические законы и использует логические правила аргументации.
Нормативно-правовую базу исследования составили:
Конституция РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления
Правительства РФ, ведомственные нормативные акты и
правоприменительная практика ведомственных организаций, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также законодательство субъектов Российской Федерации.
Теоретическую основу исследования составили труды выдающихся дореволюционных правоведов: Л. Воронова, Ю.С. Гамбарова, Д.И. Мейера, Е.В. Пассека, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича; работы советских и российских ученых: Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, Ю.Г. Басина, А.Г. Богатырева, М.М. Богуславского, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, К.М. Варшавского, В.В. Витрянского, Н.Н. Вознесенской, В.П. Грибанова, В.П. Звекова, Т.Н. Илларионовой, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, Д.К. Лабина,
И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, А.П. Сергеева, Г.Я. Стоякина, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахина, Д.М. Чечота. Среди ученых, непосредственно занимающихся проблемой инвестиционного регулирования отношений в строительстве, стоит отметить работы С.С. Акманова, Н.Г. Дорониной, Е.Б. Козловой, Н.С. Кузнецовой, Н.В. Курысь, А.А. Маковской, Б.В. Муравьева, Е.А. Павлодского, Ю.Свирина, В.В. Силкина, В.П. Соколова, Г.В. Цепова, Н.Г. Семилютиной, Л.Г. Сайфуловой, Г.А. Тунина, В.А. Хитрова, Ш.Д. Чиквашвили, СП. Юшкевича.
Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании инвестиционно-строительных правоотношений, а также в обосновании выделения инвестиционного договора в строительстве в качестве самостоятельного договорного вида в соответствии с действующим российским законодательством, с использованием судебной и иной правоприменительной практики, на основе имеющейся научной литературы. Учитывая специфику инвестиционной деятельности, автором исследования предпринята попытка по совершенствованию некоторых положений законодательства в области защиты прав и законных интересов инвестора.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Инвестиции - это экономико-правовая категория. Юридическое
определение выглядит следующим образом: инвестиции - это объекты
гражданских прав, имеющие денежную оценку и вложенные в объекты
предпринимательской или иной деятельности в целях получения дохода и
(или) достижения иного положительного эффекта.
Иностранные инвестиции - это объекты гражданских прав, имеющие денежную оценку и принадлежащие иностранному инвестору, вложенные в объекты предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в целях, не противоречащих законодательству.
2. Инвестиции включают в свое определение следующие признаки:
вложенный капитал, выраженный объектами гражданских прав, имеющий денежную оценку (в данном случае не важны источник и метод финансирования);
направление вложения таких объектов гражданских прав не на текущее потребление, а на обеспечение определенных долгосрочных целей, выраженных в получении прибыли и (или) осуществляемых для достижения полезного эффекта.
Для иностранных инвестиций обязательно наличие иностранного элемента в виде субъекта инвестиционной деятельности и вложение их на территории России.
3. Понятие инвестиций в юридической науке шире, нежели понятие
капитальных вложений. Законодательно они соотносятся как общее и
частное. Под капитальными вложениями следует понимать инвестиции в
основные фонды, новое строительство, реконструкцию, капитальные работы
(модернизация, расширение, перевооружение).
Выделяется третий признак, квалифицирующий капитальные вложения как подвид инвестиций - это инвестиции в основные фонды, новое строительство, реконструкцию, капитальные работы (модернизация, расширение, перевооружение).
Капитальные работы представляют собой деятельность, направленную на восстановление первоначальных качеств недвижимости, совершенствование производственных мощностей, не затрагивая конструктивных характеристик объектов недвижимости и основных средств.
4. Правоотношения в инвестиционно-строительной сфере, будучи
оформленными договорными конструкциями, образуют «простую» и
«сложную» систему договорных связей. «Простая» система договорных
связей, как правило, включает в себя только договор строительного подряда,
поскольку субъектный состав участников состоит из инвестора (заказчика) и
подрядчика. «Сложная» система договорных связей включает в себя целый
ряд самостоятельных договоров, направленных на реализацию инвестиционного проекта: договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор в строительстве, договоры подряда. Следствием этого является наличие сложного субъектного состава: участники долевого строительства - «генеральный» инвестор — заказчик - подрядчик -субподрядчики. Учитывая, что в соответствии с действующим законодательством участники инвестиционных правоотношений вправе осуществлять полномочия сразу нескольких субъектов, выполняющих различные функции, возможны различные вариации в данной цепочке. Инвестор заключает с заказчиком инвестиционный договор в строительстве.
На основе сравнительно-правового анализа диссертантом отграничен инвестиционный договор от уже поименованных, закрепленных законодательно договоров. Проведенный анализ позволяет сделать вывод о его самостоятельности, а следовательно, о перспективности дальнейшего исследования в качестве самостоятельного договора. Признаки, позволяющие отнести такой договор в разряд самостоятельного, видового: 1) особый субъектный состав: инвестор (физические и юридические лица) и заказчик (коммерческие организации и индивидуальные предприниматели); 2) самостоятельный предмет договора, имеющий сложный характер, -материальный и юридический объект; 3) направленность договора -реализация инвестиционного проекта и передача созданного объекта недвижимости инвестору.
По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик) за соответствующее вознаграждение обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором.
Инвестиционный договор является каузальным, двухсторонне обязывающим, возмездным, консенсуальным, коммутативным, обладающим организационными функциями. Обязательства, вытекающие из такого договора, являются встречными. Содержанием инвестиционного договора в строительстве являются существенные условия (предмет, цена, срок) и обычные условия (наличие инвестиционного проекта, порядок передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов).
Необходимо дополнить Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 25.2 следующего содержания:
«Государственная регистрация инвестиционного договора в строительстве
1. На государственную регистрацию инвестиционного договора в
строительстве, заключенного застройщиком, представляются:
инвестиционный договор в строительстве;
договор, подтверждающий приобретение земельного участка на праве собственности или аренде.
Запись об инвестиционном договоре в строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, открытый на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении инвестиционного договора в строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора».
9. Следует изложить п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» в следующей редакции: «Объекты, не завершенные строительством, являются собственностью инвестора независимо от момента приемки и оплаты им выполненных работ и услуг, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае отказа инвестора от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором».
Теоретическая и практическая значимость исследования выражается в том, что полученные результаты и отдельные выводы могут быть использованы в практических целях инвесторами для предупреждения возможных негативных последствий действий контрагентов, правового обеспечения защиты своих прав и законных интересов в процессе инвестирования, расширения правоприменительного опыта инвесторов в целом. Также результаты работы могут быть использованы для .совершенствования действующего законодательства судебными органами при разрешении споров и расширения существующей правоприменительной практики.
Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при проведении лекционных и семинарских занятий по курсам «Гражданское право», «Предпринимательское право», составлении учебно-методических сборников и пособий по указанным дисциплинам. Полученные результаты диссертационного исследования могут быть использованы и при проведении других научных исследований.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации. Основные положения и результаты исследования докладывались на научных конференциях, а также опубликованы в статьях автора.
Структура и содержание диссертационного исследования определяется целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка литературы.
История становления и развития законодательства, регламентирующего инвестиционную деятельность в строительстве
Инвестиционные правоотношения являются тем видом общественных отношений, которые позволяют в настоящее время формировать производственную основу для последующего улучшения и увеличения экономического состояния. Будучи подвидом предпринимательской деятельности, инвестирование находит своё применение в различных сферах человеческой жизни: как производственной (промышленность, жилищное и промышленное строительство, сельское хозяйство), так и непроизводственной (рынок ценных бумаг, банковская деятельность, интеллектуальная деятельность). Инвестиционная деятельность представляет собой своего рода «правовую оболочку» экономически активной деятельности. Отмечая специфические составные элементы (объект и субъект воздействия, саму деятельность), диссертант выделяет их количественное и качественное изменение в зависимости от конкретного вида деятельности.
Одной из острых потребностей человека можно выделить необходимость комфортного существования. Одним из способов решения данной проблемы является наличие жилья и сопутствующих нежилых помещений. «Раскапывая вход в доисторическую пещеру, homo sapiens положил начало бесконечному, созидательному и подчас неблагодарному процессу, именуемому нынче строительство».1
Говорить об инвестиционной деятельности в строительстве в современном её понимании стало возможно только по прошествии нескольких сотен лет исторического развития человечества, смене нескольких экономических формаций, а для России ещё и изменения государственного устройства. Для того, что бы иметь представление дальнейшего законодательного развития инвестирования, конкретных правовых форм его опосредования в строительстве, необходимо выявить предпосылки его возникновения как самостоятельного правового явления.
В 18 - 19 веках инвестиции в основном служили оружием колониальной экспансии. Соответственно правовая система колонии всегда интегрировалась в правовую систему метрополии.2
Дореволюционный опыт привлечения инвестиций (как отечественных, так и иностранных) использовал уже имеющиеся правовые средства. Как отмечает М. И. Богуславский, «в царской России не существовало специального законодательства об инвестициях, в современном смысле слова, то есть отсутствовала система норм, направленная на привлечение иностранного капитала путём предоставления ему каких - либо льгот и привилегий по сравнению с инвестициями отечественными. Однако, действовавшие в то время в России торговое, банковское, акционерное и иное законодательство обеспечивало благоприятные условия для деятельности частного, в том числе и иностранного, капиталов»3. Можно отметить и тот факт, что впервые приток иностранного капитала в Россию был положен Екатериной Второй. Этот внешний займ, произведённый в Голландии в 1769 году, положил начало использованию капитала в виде инвестиций. Однако, по мнению некоторых историков права начала 20 века, иностранный капитал появился в России ещё в 16 веке.5 Именно тогда экспедиция Виллугби и Ченслера в 1553 году открыла морской путь в Московское государство. Впоследствии Иваном Грозным англичанам был предоставлен ряд привилегий.6 Так, привилегия 1569 года, как отмечает И. И. Любименко7, «являлась кульминационным пунктом в истории успехов компании у русской верховной власти», давала следующие экономические преимущества: все дома, которыми они успели обзавестись в России, закреплялись за ними, и сверх того, разрешалось строить новые там, где они найдут для себя удобным; был отведён участок в Вологде для постройки нового дома по соседству с канатной фабрикой. Для облегчения ведения дел в России англичанам было дано право чеканить свою монету на русских монетных дворах. Своеобразным предшественником будущих правовых институтов защиты инвестиций, прав инвестора стало право компании на внутренний суд и управление. Русское государство также брало под свою защиту от пиратов на море и разбойников на суше.
В целом же, иностранные капиталы, как таковые, в законодательных актах никак не выделялись и подпадали под юрисдикцию страны их приложения. Законы акцентировали внимание лишь на их владельцах.
Приблизительно в это время (1547 г.) появляются первые свидетельства о подрядных строительных сделках в России. Отношения оформлялись в виде подрядных грамот и записей.9 В дальнейшем появились предписания «О контрактах по подряду, поставке и откупу». Однако они не внесли кардинальных изменений в формирование положений по ведению договора подряда.
Самым первым, легально закреплявшим определение договора подряда, стал Свод Законов Гражданских, изданных в 1835 году. Статья 1737 данного Свода определяла, что договор подряда «есть договор, по силе коего одна из вступающих в оный сторон принимает на себя обязательство исполнить своим иждивением предприятие, а другая, в пользу коей сие производится, учинить за то денежный платёж».
В дальнейшем положения о подрядах сформировались в отдельные положения о казённом подряде в Своде Законов Гражданских т. 10, изданном в 1887 году. Такое внимание к казённому подряду, когда одной из сторон обязательно являлось государство, как отмечалось видным цивилистом того времени К. П. Победоносцевым, объяснялась следующим образом: «Хотя подрядные сделки и операции с самых древних времён были у нас в употреблении и составляли обычное орудие промышленности, но особенное значение получили они в государственной экономии в законодательстве со времён Петра Великого, с развитием военных и морских учреждений и с умножением материальных потребностей государства, требовавших удовлетворения».
Отграничение инвестиционного договора от иных поименованных договоров
Важной составляющей комфортного существования человека является жилище. Ранее большинство людей проживало в жилых помещениях на условиях найма. Однако благодаря Конституции РФ, Федеральному закону от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ», ситуация коренным образом изменилась, благодаря нововведениям, граждане могли становиться собственниками тех жилых помещений, на которых они проживали. Ст. 40 Конституции РФ гласит: каждый имеет право на жилище. Для реализации этого права принимаются различные программы (на федеральном и региональном уровнях), конечной целью которых является решение жилищных проблем. С провозглашением свободы предпринимательской деятельности, в основу финансирования всё больше привлекаются не только государственные, но и частные инвестиции. 5
На сегодняшний день, в России насчитывается почти 3 млрд. кв. метров жилья, из которых примерно 50% домов панельной застройки с фактически истекшим сроком безопасной эксплуатации.159 Для того, что бы обеспечить безопасность населения, проживающего в домах старого и ветхого жилого фонда, необходимо срочно, в срок до 10 лет, заменить около 1,5 млрд. кв. метров жилья для предотвращения возможной социальной катастрофы. Таким образом, потребность в строительстве жилья всё ещё остро чувствуется. В 2004 году в Москве построено около 4,5 млн. кв. метров жилых площадей, в 2005 г. эту цифру планируется довести до 5 млн. кв. метров жилья.160 В данном случае речь идёт о так называемом «коммерческом» жилье. То есть лицо, располагая определённой денежной суммой, может, заключив договор купли - продажи, стать собственником недвижимости. Это наиболее простой и в тоже время наименее опасный способ приобретения права собственности. Следует учитывать, что такой способ улучшения жилищных условий характеризуется достаточной дороговизной, к тому же необходимо помнить, что по такому договору купли
- продажи цена вещи (в нашем случае объекта недвижимости), как правило, уплачивается сразу. Однако, в последнее время, получил популярность иной способ приобретения недвижимого имущества в собственность. Физические и юридические лица инвестируют в строительство денежные средства, а взамен, по истечении времени, получают оговоренную площадь, которая соразмерна внесённой сумме, либо весь объект. Такой способ приобретения собственности отличается относительной дешевизной по сравнению с куплей
- продажей, поскольку позволяет сэкономить, по различным данным, порядка 30% - 40% стоимости от цены покупки уже готового объекта недвижимости.
Проведение грамотной инвестиционной политики привлекает инвесторов различного уровня (индивидуальных, корпоративных, институциональных). Увеличение их инвестиционной активности позволяет говорить о значительном расширении потенциальных объектов капитальных вложений. Инвестируя, участники гражданского оборота ориентируются не только на жилищное строительство. В сферу их интересов всё чаще включаются иные объекты для предпринимательской деятельности (склады, торговые комплексы); социально - культурного (больницы, школы, кинотеатры, аптеки) и административного назначений, а также формирование архитектурно - художественного образа населённых пунктов.161
В процессе инвестирования возникают различные правоотношения в строительстве. Такие правоотношения отличаются определёнными характерными чертами, заключающимися в специфике строительной деятельности. «Во - первых, эти отношения отличаются медленным оборотом экономических ценностей и обладают циклическим характером, что требует достаточно длительного времени для создания конечного продукта деятельности ... . Во - вторых, эти отношения характеризуются большой капитало- и наукоёмкостью, что требует объединения усилий и капиталов одновременно нескольких хозяйствующих субъектов .... В -третьих, в ходе этих отношений создаются, как правило, такие конечные продукты, которые имеют повышенную техническую, экологическую или иную опасность для человека ... ». Полагаем необходимым всё же уточнить это высказывание, повешенной опасностью обладает не сам объект, а строительная деятельность, в результате которой этот объект и создаётся.
Оформление подобных отношений может происходить с помощью различных правовых форм. Под правовой формой в данном случае следует понимать внешне выраженную совокупность фактических и юридических действий, осуществляемых для достижения поставленных целей участниками правоотношений.163 Во - первых, можно отметить потребительские кооперативы, существовавшие ещё во времена СССР, и продолжающие успешно использоваться в современных условиях. Например, создаются гаражно - строительные, дачно - строительные кооперативы. После принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»165 можно предположить, что будут пользоваться особой популярностью жилищные накопительные кооперативы. Такая форма отношений является реальной альтернативой договорному регулированию строительного процесса. Отношения участников кооператива изначально определяются исходя из конкретной организационно - правовой формы юридического лица, соответственно вопросы об их правовом регулировании оказываются навсегда решённым. Тем не менее, как отмечают некоторые авторы, существуют не только положительные, но и отрицательные моменты подобного оформления. Прежде всего, говоря о внутренних взаимоотношениях внутри кооператива, указывается невозможность использования закона о защите прав потребителей.166 Исключение из наиболее вероятных способов защиты своих прав и законных интересов данного Закона, в некоторой степени обедняет использование этого института.
Право на объект недвижимости по инвестиционному договору в строительстве
Появление в результате усложнения процесса строительства значительного числа участников, реализующих инвестиционный проект, ставит перед наукой гражданского права многочисленные проблемы. Одной из таких проблем является вопрос о праве собственности на результат инвестиционной деятельности. Ранее, такая проблема отсутствовала ввиду наличия единого планового документа и договора подряда, а также единого собственника — государства.
На современном этапе развития цивилистики имеются разные мнения по определению того или иного участника собственником объекта недвижимости. Диссертант полагает, что ответ на этот вопрос зависит от организации договорных связей, и, как следствие этого, субъектного состава.
Наиболее простой вариант имеет место при хозяйственном способе строительства. То есть инвестор ведёт строительство собственными силами, сообразно своим интересам. В таком случае, в соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на вещь, созданную для себя, приобретается этим лицом и возникает с момента государственной регистрации такого права (ст.ст. 131, 219 ГК РФ). Дальнейшее отчуждение имущества происходит путём сделок с третьими лицами, то есть производными способами, например, заключая договор купли - продажи. Право собственности на имущество у третьих лиц также возникает с момента государственной регистрации таких договоров (п. ст. 223 ГК РФ).
Кузьмина И. Д. даёт развёрнутое толкование, понимая под недвижимостью « ... здания и сооружения - инженерно - строительные объёмы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землёй, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществлённой строительной деятельности».268 Но можно согласиться со С. А. Степановым, отметив отсутствие такого признака как «неперемещаемости» объекта без его несоразмерного ущерба.269
Таким образом, позиция, признающая признаками недвижимости указанные в ст. 130 ГК РФ обстоятельства, являются квалифицирующими и преобладающей в гражданском праве. Мы не склонны считать государственную регистрацию, предусмотренную ст. 219 ГК РФ и соответствующим законом, как каким то дополнительным признаком.
В процессе инвестиционной деятельности возможны ситуации, когда вследствие прекращения финансирования, каких - либо иных причин, объект остаётся недостроенным. В связи с чем возникает вопрос о возможности причисления объекта, не завершённого строительством к категории недвижимости.271
Прежде всего, необходимо установить, является ли договор действующим. В случае исполнения обязательства по договору можно говорить об объекте строительства «... как отдельно стоящем здании или сооружении (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами. К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов».272 В подтверждение этого можно привести норму ст. 742 ПС РФ, предусматривающую страхование объекта строительства, по общему правилу такая обязанность лежит на подрядчике. Как видно, строительный объект по своему содержанию шире, нежели объект недвижимости или объект незавершённого строительства.
Е. А. Суханов отмечает, что объекты, не завершенные строительством, могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства. То есть, моментом, с которого вещь считается созданной, является государственная регистрация. В противном случае, до такой регистрации, юридически её не существует.
Судебная практика исходит из того, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Между тем, если обратиться к ст. 130 ГК РФ, то она относит к недвижимости, в том числе, объекты незавершённые строительством, что означает включение их в свободный оборот и возможность отчуждения.
В научной литературе существует и другая позиция, в соответствии с которой объект, не завершенный строительством можно признать недвижимостью, как следствие этого, к ним должны применяться нормы, регламентирующие правовой режим недвижимости ещё до государственной регистрации.
Наиболее сложной для правового разрешения является ситуация, когда по каким - либо причинам происходит прекращение финансирования инвестиционного проекта инвестором. В связи с этим происходит консервация объекта строительства. П. 3 ст. 7 Закона от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» установил, что незавершённые объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приёмки и оплаты выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты его участникам.
Похожие диссертации на Правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве
