Содержание к диссертации
Введение
I глава Общие положения о договоре ипотеки и проблемы страхования ипотечных рисков при выдаче банковского кредита 12
1. Кредитный договор, договор ипотеки и его основные элементы 12
2. Государственная регистрация ипотеки 41
3. Специфика страхования банковских рисков при выдаче ипотечного кредита 47
II глава Проблемы правового регулирования ипотеки отдельных видов имущества.61
1. Правовые проблемы жилищной ипотеки 61
2. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса.92
3. Проблемы ипотеки земельных участков 125
4. Особенности ипотеки морских, речных и воздушных судов, космических объектов 134
III глава Особенности правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования 146
1. Правовая природа закладной и особенности ее обращенияe 150
2. Ипотечные ценные бумаги и специфика их обращения 163
3. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: роль и функции в механизме ипотечного кредитования 181
Заключение 193
Библиография 195
- Кредитный договор, договор ипотеки и его основные элементы
- Правовые проблемы жилищной ипотеки
- Правовая природа закладной и особенности ее обращенияe
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Динамичный характер гражданского оборота современной России проявляется в разнообразии образующих его общественных отношений. Значительная часть этих отношений складывается по поводу реализации прав и исполнения обязанностей субъектами договорных и иных гражданско-правовых обязательств в сфере предпринимательской деятельности.
Поскольку в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, участники рыночных отношений, стремясь избежать рисков, возникающих в указанной сфере деятельности, используют предусмотренные законодательством способы обеспечения обязательств. Поскольку кредитные организации являются субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, необходимость применения способов обеспечения обязательств в их деятельности является насущной.
Наиболее распространенным способом обеспечения возврата кредита является залог (ст. 334-358 ГК РФ, ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Залог представляет особый интерес и пользуется соответствующими преимуществами перед другими способами. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента
погашения обязательств должником. При этом стоимость имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, залог особо ценного и быстроликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности.
Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.
Ипотечный кризис в США, начавшийся в 2006 году и последствия которого ощущаются до сих пор, показал насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов - цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.
В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.
В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.
Степень разработанности темы исследования. Институт ипотеки формировался и развивался в отечественной правовой науке в течение многих лет. Вопросы ипотеки исследовались в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода и советскими учеными-правоведами. В советское время большинство исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости являлись общенародной социалистической собственностью.
В виду особой актуальности проблем ипотеки в Российской Федерации вопросам правового регулирования ипотеки в последние годы в юридической литературе также посвящен ряд работ. Тема ипотечного кредитования стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного
назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося в России опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.
Объект исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.
Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.
Для достижения цели исследования в диссертации ставились следующие задачи.
1. Развить научное исследование проблем дальнейшего
совершенствования правового регулирования ипотеки (залога
недвижимости).
2. Рассмотреть правовую природу договора ипотеки, изучить
элементы договора об ипотеке.
3. Исследовать проблемы государственной регистрации ипотеки.
4. Проанализировать особенности ипотеки отдельных видов
недвижимого имущества.
5. Изучить проблемы правового регулирования вторичного рынка
ипотечного кредитования.
6. Выработать на основе проведенного исследования комплекс мер по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения в сфере ипотечного кредитования.
Методологическая, научно-теоретическая и эмпирическая база исследования. При написании диссертации использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.
Теоретическую основу исследования составили работы ученых юристов дореволюционного периода, в той или иной мере занимавшихся проблемами ипотеки: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и других, а также исследования правоведов советского периода: М.М. Агаркова, А.В. Бенедиктова, О.С. Иоффе, СМ. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и других. Диссертационное исследование проводилось также на основе трудов современных юристов: О.Г. Алексеевой, М.И. Брагинского, А.Г. Братко, В.В. Витрянского, В.В. Григорьева, Л.Г. Ефимовой, К.И. Карабановой, А.А. Киселева, Д.А. Медведева, В.А. Муратова, А.В. Халдеева, А.В. Черных, Шевченко Г.Н. и других авторов.
В основу эмпирической базы исследования положен анализ правоприменительной и судебной практики по вопросам ипотечного кредитования.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту.
Научная новизна данной работы состоит в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования проблем правового регулирования ипотечного
кредитования в России в современных условиях. Автором предпринята попытка комплексного исследования правовых основ ипотечного кредитования, разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.
В частности, на защиту выносятся следующие положения: 1. Залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства только в случае конструктивной гибели предмета ипотеки, то есть его утраты либо существенного повреждения. При этом существенным повреждением является такое повреждение, при котором восстановление заложенного имущества будет стоить столько же или больше, чем его залоговая стоимость.
2. Залог незавершенного строительством недвижимого имущества возможен как в отношении жилых домов, так и в отношении таких объектов недвижимости как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
3. Части недвижимого имущества, которые не зарегистрированы в
установленном законодательством порядке, не могут быть обременены
ипотекой. Регистрация объекта недвижимого имущества или его части
(комнаты, части жилого дома, помещения) в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним является
необходимым условием для установления ипотеки в отношении такого
имущества.
4. Банк-залогодержатель имеет право выступать в качестве
выгодоприобретателя по договору страхования заложенного имущества.
Наличие у залогодержателя страхового интереса, выражающегося в
заинтересованности банка в сохранении заложенного имущества,
обуславливает необходимость закрепления в законодательстве права залогодержателя страховать недвижимое имущество в свою пользу и быть выгодоприобретателем в договоре страхования предмета залога.
Признание жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу является самостоятельным и объективным основанием для прекращения права собственности на жилое помещение, не обусловленное нуждами государственных органов либо муниципальных образований. Порядок исчисления и выплаты размера компенсации за изъятые жилые помещения собственникам таких помещений, в том числе обремененных залогом, должен устанавливаться специальным федеральным законом.
Сдача жилого помещения, обремененного ипотекой, по договору коммерческого найма третьим лицам не противоречит существу ипотечных отношений, если не приводит к ухудшению качества предмета ипотеки. Предоставление обремененных залогом жилых помещений в пользование по договору коммерческого найма не нарушает потребительской цели использования такой недвижимости.
Функциональным признаком, характеризующим возможность части предприятия быть самостоятельным предметом ипотеки, является технологическая способность, единство производства, позволяющее такой части самостоятельно изготовлять готовую продукцию. Изъятие из состава имущественного комплекса какого-либо существенного элемента, отсутствие которого не позволяет охарактеризовать часть предприятия как самостоятельную структурную единицу, способную вести производственную деятельность, влечет за собой невозможность признания такого объекта имущественным комплексом и, следовательно, предметом ипотеки.
В состав предприятия как имущественного комплекса помимо элементов, перечисленных в ст. 132 ГК РФ, входит также такой элемент,
как обязательства по трудовым договорам с работниками предприятия. В целях защиты интересов работников предприятия необходимо закрепить правило, согласно которому все трудовые договоры сохраняют силу в случае обращения взыскания на предприятие.
9. Ипотека может распространяться только на то имущество,
которое является предметом договора ипотеки. Предоставленная
Законом об ипотеке в пункте 1 статьи 65 возможность распространения
ипотеки на возведенные на земельном участке здания и сооружения
противоречит сущности договорных обязательств, поскольку предмет
договора является его существенным условием и не может быть
изменен при отсутствии соглашения сторон по данному условию.
10. Государственная регистрация ипотеки морских судов должна
быть произведена в том же реестре, в котором зарегистрировано само
судно. Регистрация в данном случае является специальной и не должна
осуществляться в рамках, предусмотренных пунктом 1 статьи 131 ГК
РФ.
11. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и его региональные операторы представляют собой некоммерческие организации особого вида, созданные на основе акта государственного органа и органов субъектов РФ, и имеют своей целью реализацию публичных интересов. Организационно-правовая форма Агентства и большинства его региональных операторов в виде хозяйственных обществ, имеющих своей целью извлечение прибыли согласно нормам действующего законодательства, обусловлена необходимостью выполнения ряда функций, в том числе рефинансирования ипотечных кредитов во исполнение поставленных перед ними задач.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем изучении проблем
совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования ипотеки отдельных видов имущества. Материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой и правоприменительной деятельности, а также в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами, связанными с залогом недвижимого имущества.
Апробация и внедрение результатов исследования.
Положения диссертации использовались при проведении занятий в Московской Государственной Юридической Академии в рамках проведения семинарских занятий по курсу «Банковское право России».
Структура диссертации.
Диссертация состоит из оглавления, введения, трех глав, десяти параграфов, заключения и библиографии всего на 207 листах.
Кредитный договор, договор ипотеки и его основные элементы
Согласно статье 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 N 51-ФЗ1 (в ред. от 16.12.2007) (далее - ГК РФ) ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом в соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ2 (ред. от 04.12.2007) (далее - Закон об ипотеке) имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя во владении и пользовании.
Для того, чтобы договор ипотеки считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия. «Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить какие условия для данного договора являются существенными» . В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Перечень существенных условий договора об ипотеке, приведенный в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, практически совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Исключением является отсутствие условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя.
Статья 5 Закона об ипотеке определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, таковыми могут быть недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, то есть имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Вместе с тем, несмотря на то, что перечень имущества, могущего выступать в качестве предмета ипотеки, установленный в статье 5 Закона об ипотеке, является закрытым, споры относительно содержания самого понятия «недвижимость» не утихают.
Законодательное понятие «недвижимое имущество» раскрыто в ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса РФ» от 04.12.2006 № 201-ФЗ и Федеральным законом «О введении в действие Водного кодекса РФ» от 03.06.2007 № 73-ФЗ 2 , из состава недвижимого имущества были исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения, находившиеся ранее в перечне недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ. Соответственно и залог указанных видов имущества невозможен, поскольку леса, многолетние насаждения и водные объекты законодательство больше не относит к самостоятельному виду недвижимого имущества.
Законодатель перестал относить леса и водные объекты к недвижимому имуществу, потому что рассматривает их, прежде всего, как экологическую систему или природный ресурс, а не объект недвижимого имущества, являющегося предметом гражданско-правовых сделок.
Правовые проблемы жилищной ипотеки
Согласно данным последней переписи населения, численность населения России составляет 145,2 млн. человек1. При этом средняя обеспеченность жильем в России составляет около 20,0 кв. м. на человека. Результаты социологических исследований показывают, что большая часть населения считает необходимым улучшить свои жилищные условия - об этом заявили более половины опрошенных респондентов, отвечавших на вопросы Всероссийского центра изучения общественного мнения2. Неудивительно, что с проблемой приобретения жилья рано или поздно сталкивается почти каждый. Состояние обеспеченности населения жильем можно охарактеризовать как неудовлетворительное. В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 26.05.2004 формирование рынка доступного жилья было названо стратегической государственной задачей. В соответствии со ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 года «участвующие в Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии»1. Право на достаточное жилище относится к тем социальным правам, развитию которых уделяется в мире все большее внимание. Наглядный пример этому - принятие Генеральной Ассамблеей ООН в 1988 г. Глобальной стратегии в области жилья до 2000 г. Основным положением Глобальной стратегии в области жилья является право на достаточное жилище: «Все граждане всех государств, и бедные в том числе, имеют право ожидать от правительств проявления заботы об их потребностях в жилье, а также принятия правительствами важных обязательств по защите и улучшению, а не разрушению и повреждению, домов и жилых районов»2. Во внутреннем российском праве право на жилище закреплено в статье 40 Конституции Российской Федерации3 и относится к основным правам человека и гражданина. При этом праву гражданина на жилище, одному из важнейших составляющих конституционно-правового статуса гражданина России, корреспондируют обязанности государства и муниципальных образований по предоставлению, прежде всего малообеспеченным гражданам жилых помещений, права пользования ими, расширению жилищных фондов, содействию развитию частного фонда. Право на жилище охраняется законом. В соответствии со ст. 2 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ4 (в ред. от 18.10.2007) органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: 1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; 2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; 3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; 4) стимулируют жилищное строительство; 5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; 6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; 7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства. Право граждан на жилище закреплено также в конституционных законах отдельных субъектов РФ (см. например, ст. 55 Конституции Республики Татарстан, ст. 41 Конституции Республики Коми)1. Малоимущим, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Как же должны быть истолкованы суть и содержание формулировки «каждый имеет право на жилище»? Каким образом соотносится предусмотренное конституцией право на жилище с невозможностью приобрести жилье большинством граждан России? Каким образом ипотека способна помочь в реализации этого права? Некоторые авторы сводят право на жилище к гарантированной государством возможности приобретения жилья. Так, В.Р. Скрипко полагает, что «конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также вероятность улучшения жилищных условий путем приобретения другого».
Правовая природа закладной и особенности ее обращенияe
В соответствии сп. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Действующее российское законодательство под закладной понимает ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Остановимся на основных особенностях и наиболее примечательных правовых нормах о закладной.
Согласно п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, составление и выдача закладной не допускается, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс. Весьма трудно объяснить подобный запрет, поскольку с практической точки зрения он неоправданно сдерживает использование в хозяйственном обороте предприятия как имущественного комплекса.
Также сложно объяснить по какой причине не может являться предметом залога является право аренды имущества предприятия (к данному пункту применимы указанные выше замечания).
В то же время нельзя не признать оправданным запрещение на заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке).
Нельзя не отметить закрепленное в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке правило приоритета при коллизии положений закладной и договора об ипотеке или договора, обязательство из которого обеспечено ипотекой. Данное правило гласит, что при несоответствии закладной указанным выше договорам верным считается содержание закладной, но только в том случае, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Несмотря на то, что закладная является именной ценной бумагой, закрепляющей наравне с договором об ипотеке обременение недвижимого имущества в виде залога, регистрация ее нового владельца (после передачи прав по закладной) в ЕГРП является правом данного лица, а не обязанностью (п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке). Однако отказ от реализации данного права влечет неблагоприятные последствия для нового владельца закладной. Например, обязанность должника по выплате новому владельцу закладной промежуточных платежей в рамках основного обязательства, обеспеченного ипотекой, возникает только после получения от него письменного уведомления о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из такого реестра.
Таким образом, незарегистрировавшийся в ЕГРП владелец закладной несет риск неблагоприятных последствий, вызванных неуведомлением или ненадлежащим уведомлением должника (п. 3 ст. 382 ГК РФ). При этом исполнение должником обязательства последнему известному ему владельцу закладной признается исполнением надлежащему кредитору.
Указание на то, что реализация удостоверенного закладной права не требует представления других доказательств, представляется излишним. Это обстоятельство с необходимостью вытекает из правила 0 публичной достоверности ценных бумаг, закрепленного в абз. 1 п. 2 ст. 147 ГК РФ.
В этой связи интересен вопрос необходимо ли воплощение в закладной как права кредитора получить исполнение по основному обязательству, так и права залога на обремененное ипотекой имущество, либо она могла бы удостоверять только право залога.
Представляется правильным считать, что наиболее удобным вариантом является удостоверение всех прав залогодержателя (то есть, и права требования по основному обязательству, и права залога) единой ценной бумагой1.
Имеется и противоположная позиция. Как полагает Д. А. Медведев, «удостоверять закладной только права на имущество в ипотеке и передачу этих прав было бы гораздо проще для той ситуации, когда должник по основному обязательству и залогодатель - разные лица. Согласно положениям Закона об ипотеке они оба являются обязанными по закладной. Однако от должника в данном случае нельзя требовать исполнения обязанностей в рамках залогового правоотношения, а от залогодателя - исполнения основного обязательства за должника».
