Содержание к диссертации
Введение-3
Глава I. Место и роль рынка жилья в современной экономике-9
Категориальный анализ рынка жилья-9
1.2. Становление рынка жилья в России-19
1.3. Сравнительный анализ жилищных рынков в развитых странах и странах с переходной экономикой-34
Глава II. Институциональные аспекты регулирования рынка жилья в России-46
27. Современное состояние жилищной проблемы в России-46
2.2. Роль государственного регулирования жилищных инвестиций-69
Глава III. Перспективные направления формирования доступности жилья-82
3.L Институт ипотеки как способ решения жилищной проблемы-82
3.2. Альтернативные способы формирования доступности жилья-ПО
Заключение-119
Библиография-125
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Рынок жилой недвижимости является важнейшей составляющей структуры экономики любого современного государства. Развитость рынка жилья во многом определяет степень развитости той или иной страны, поскольку доступность жилья - это важный социально-экономический параметр, отражающий возможность удовлетворения первоочередной потребности человека - иметь место для проживания. Рынок жилья представляет собой многомерную структуру, включающую различные институты, взаимодействующие между собой и тем самым обеспечивающие его функционирование. В странах с переходной экономикой большую роль в становлении рынка жилья играет государство и его жилищная политика, не всегда являющаяся достаточно продуктивной. Период перемен - самый сложный период для любой страны независимо от степени ее социальной и экономической развитости - обуславливает разобщение в структуре рынка жилья из-за несогласованности действий институтов власти, что может привести к социально-экономическому кризису.
В современной России проблема доступного и качественного жилья -одна из наиболее актуальных. Она состоит г том, что, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает, а с другой, среди огромного числа желающих улучшить свои жилищные условия, позволить себе покупку новой квартиры в состоянии чуть больше 10% граждан. Поэтому современная жилишная политика государства должна оьтть направлена "о ттмсо на социальную защиту граждан, но и на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных источников, в том числе и негосударственных: средств населения, банковской сферы, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важным аспектом современной жилищной политики должна стать программа по эффективному внедрению и развитию системы ипотечного кредитования на основе использования опыта развитых стран с коррективами и обязательной привязкой к российским
реалиям. К сожалению, российское государство, несмотря на многочисленные обещания и заявления, так и не решило жилищную проблему.
Вследствие всего вышеперечисленного исследование и анализ проблем, связанных со становлением и эффективным развитием рынка жилья в России, представляет не только теоретический, но и практический интерес. Поэтому тема данной диссертационной работы приобретает особую актуальность в процессе становления и развития в современной России рынка жилой недвижимости.
Цель и задачи исследования. Целью данной диссертационной работы являются исследование становления и развития рынка жилья в России, анализ экономических и социальных факторов, оказывающих воздействие на развитие и динамику данного рынка, а также исследование его возможностей как способа решения жилищной проблемы и определение необходимых институциональных изменений, способствующих формированию жилищного рынка и его эффективному функционированию.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- осуществить категориальный анализ рынка жилья с выявлением его институциональной структуры, определить особенности этого рынка в России;
- выявить тенденции развития рынка жилья в России;
- исследовать сложившееся социально-экономическое состояние рынка жилья в России;
- проанализировать роль государства в развитии жилищного рынка России;
- исследовать опыт формирования института ипотеки в развитых странах и определить возможности его применения в российских условиях;
- выявить приоритетные направления развития рынка ипотеки в России. Предметом исследования являются процессы формирования и
функционирования жилищного рынка России, механизмы управления
рынком жилья. Объект исследования диссертационной работы - рынок жилья России, его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотеки. Информационную базу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.
Степень разработанности проблемы. Вопросам развития и эффективного функционирования жилищного рынка посвящено значительное число исследований отечественных и зарубежных ученых. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродомl. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Лигу, Г. Беккером2. Основы жилищной политики разработаны В. Ойкеном, Л. Эрхардом3. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С Шаталиным . Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Г. Мэнкью, Г. Поляковским5. Проблемы институциональной неіЛЛективности жилшнной ссЬепы исследованы Я ле Сото. О. Бессоновой . Механизмы решения жилищных проблем разработаны И. Масловой,
Т. Бараненковой, Е. Кубишин . Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном8. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Л. Батуриным, Л. Руди9. Развитие кредитно-финансовых механизмов рынка жилья рассматривается М. Федоровой, В. Полтерович, О. Старковым, Е. Черных, С. Печатниковой, И. Караваевой, Г. Цылиной10.
Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к изучению институциональных предпосылок развития российского рынка жилья. В ходе проведенного исследования сделаны следующие выводы, имеющие элементы научной новизны.
1. Раскрыта сущность рынка жилья России как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней, а также выявлены такие отличительные черты рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственной регистрации сделок, ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики, необходимость высоких пороговых инвестиции для совершения операции.
2. Выявлена тенденция развития рынка жилья в России, заключающаяся в том, что рынок жилья в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой цены на жилье (основной индикатор рынка) изменяются следующим обоазом. В начале первой ґетпптояой) статии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но
затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены вырастают в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка) рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок жилой недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствовашія законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.
3. Раскрыты противоречия между интересами жилищного бизнеса и интересами населения, одной из форм проявления которых в настоящее время является разнонаправленность динамик прибыльности бизнеса и роста доступности жилья для основной массы российских граждан. Доказана объективная необходимость разрешения этих противоречий путем государственного регулирования, принимающего форму государственных явных (прямых), экономических (косвенных) и административно-правовых экстерналий на рынке жилья.
4. Обоснованы предложения по выработке направлений государственной жилищной политики. Первоочередными задачами государства являются создание в стране благоприятной экономической обстановки, контроль за ценами, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных
rwCKOR ПЛЧВИТИе СИСТемы ГУбгтпнппцяния тт пптрп-логп рлпмтт пг т?.ЧИМЫХ
групп населения, построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств, разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки, определение порядка выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
5. На основе обобщения опыта ипотечного кредитования в развитых странах выделены основные препятствия к развитию ипотечного кредитования в России (слабость законодательства; завышенные цены на недвижимость; отсутствие возможностей для рефинансирования кредитных учреждений, выдавших ипотечные кредиты; отсутствие государственных гарантий и страхования; низкие доходы населения). Определены приоритетные направления развития института ипотеки: снижение цен на жилье путем оптимизации налогов и сборов на стадии строительства; увеличение платежеспособного спроса населения; разработка и внедрение системы страхования, которая должна будет снизить высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.
Теоретическая и практическая значимость работы. Научные результаты, полученные в диссертации, позволяют объективно оценить состояние жилищной проблемы в России. Основные положения и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, углубляют понимание проблемы развития рынка жилья в нашей стране и могут быть использованы при разработке государственной политики в жилищной сфере России для решения проблемы обеспечения населения страны жильем, долгосрочных задач привлечения инвестиций в строительство, при выборе возможных инструментов, опосредующих движение капитала от стратегических инвесторов к заемщикам.
Публикации. Основные результаты диссертации опубликованы в 6 научных статьях обшим объемом 4.0 п л
