Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Ипотечный менеджмент как особая система управления 11
1.1. Сущность и специфика ипотечного менеджмента 11
1.2. Основные этапы развития ипотечного менеджмента 35
1.3. Проблемы становления ипотечного менеджмента в Российской Федерации 52
Глава 2. Основные направления формирования системы ипотечного менеджмента в Российской Федерации 85
2.1. Концептуальные основы развития ипотечного менеджмента 85
2.2. Разработка модели баланса интересов участников ипотеки 108
2.3. Пути совершенствования современных технологий ипотечного менеджмента 130
Заключение 145
Список использованной литературы 148
- Сущность и специфика ипотечного менеджмента
- Проблемы становления ипотечного менеджмента в Российской Федерации
- Концептуальные основы развития ипотечного менеджмента
- Пути совершенствования современных технологий ипотечного менеджмента
Введение к работе
Решение важнейшей проблемы современного социально - экономического развития России неразрывным образом связано с обеспечением населения качественным жильём. Эту сложную задачу невозможно успешно решить без поиска и становления новых для России форм и методов управления в этой сфере деятельности, без привлечения внебюджетных источников финансирования.
Наиболее рациональной системой реализации масштабных жилищных программ в экономически развитых странах является ипотека.
В развитых странах ипотека позволила не только решить жилищную проблему, но и оживила строительную индустрию и ещё ряд отраслей промышленности, связанных с ней. С развитием ипотеки оживились рынки недвижимости и товаров широкого потребления. Во всех странах с развитием ипотеки наблюдался подъём экономики.
Первый российский опыт применения ипотеки показал безусловную перспективность данного направления. Однако, многие причины правового, экономического и организационного характера сдерживают её развитие. Основным сдерживающим фактором является, по мнению автора, отсутствие эффективной системы управления деятельностью участников ипотечных процессов. В связи с этим важнейшей задачей является разработка специфической системы управления - ипотечного менеджмента. Ипотечный менеджмент, являясь специальным менеджментом, по своим целям, мотивациям, методам и моделям управления существенно отличается от банковского и финансового менеджмента.
Сущность ипотечного менеджмента, ключевым моментом которого выступает управление процессом поиска оптимального сочетания интересов участников ипотеки, шире сущности финансового и банковского менеджмента, охватывающих формирование и регулирование финансовых процессов на предприятии и в банке, включая инвестиции и управление структурой капитала предприятия и деятельностью банка.
В отличие от банковского и финансового менеджмента ипотечный менеджмент основывается не только на анализе факторов финансового рынка, прогнозировании экономической ситуации, минимизации рисков, но и на складывающейся социальной ситуации в конкретном регионе по обеспечению граждан жильём, степени развитости рынка недвижимости, состоянии строительной и смежных с ней отраслей промышленности.
Вместе с тем, ипотечный менеджмент является много субъектным процессом, оптимизирующим взаимоотношения нескольких десятков или сотен участников процесса ипотеки.
Ипотечный менеджмент носит в большей мере прикладной характер и его развитие в значительной мере опирается на обобщение практики управления ипотечными процессами.
До июля 1998 года в России не существовало правовой базы для развития ипотеки. Ситуация изменилась после принятия федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ряда нормативных актов, законодательно оформивших деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).
Это позволило ряду субъектов федерации апробировать некоторые ипотечные схемы с учётом местных условий, развитости рынка недвижимости и состояния строительной индустрии. Целью региональных ипотечных программ являлось не только улучшение жилищных условий граждан, но и сохранение в неприкосновенности их конституционных прав на жилище.
Сегодня можно сказать, что за два прошедших года в Российской Федерации созданы предпосылки для развития ипотеки. Однако, несмотря на необходимость динамичного развития ипотеки в России, вопросы ипотечного обслуживания предприятий и граждан остаются He-скоординированными на федеральном и региональных уровнях, отсутс твует единство в трактовке отдельных терминов и понятий, не достаточно научных разработок.
Кроме того, необходимость выработки новой стратегии и тактики управления предприятием в условиях рыночных отношений, модификации взаимоотношений между банками, предприятиями, оценочными, риэлторскими и страховыми фирмами требуют повышения квалификации персонала, и прежде всего тех сотрудников, которым приходится сталкиваться с большим количеством новых понятий и терминов, в том числе таких как ипотека. Без уяснения их сущности весьма трудно ориентироваться при выборе форм и методов банковского и финансового обслуживания, поиске оптимума во взаимоотношениях между участниками ипотечных процессов.
Органами государственной власти, местного самоуправления пока не выработаны действенные рычаги и механизмы эффективного поддержания баланса интересов участников ипотечных процессов, развития ипотечного менеджмента.
Особые функции, формы и методы ипотечного менеджмента требуют глубокого теоретического осмысления и выработки соответствующих практических рекомендаций, способствующих повышению эффективности реализации ипотечных процессов.
Проблеме проведения ипотеки посвящено большое количество зарубежных и отечественных публикаций.
В сфере исследования проблемы ипотечных процессов известны такие российские учёные и эксперты как В.И.Астахов, В.И.Бусов, В.М.Вилыианский, А.П.Гуров, Б.Д.Завидов, А.П.Иванов, В.А.Клименко, В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева, В.И.Лимаренко, З.П.Лукина, В.В.Смирнов, В.И.Таранков, И.В.Черодионов, А.А.Федорченко.
Вопросы теоретического и практического исследования ипотечного менеджмента освещены и в работах зарубежных авторов: Стефана
Батлера Б., Раймонда Страйка, Рэвиза Чарльза Ж., Джеффери Тель-гарского П., Каторина Марка, Ноуна Ричарда X., Роуза Питера С.
В этих работах рассматриваются теоретические и практические аспекты становления и развития ипотечного менеджмента в России и за рубежом. Сформулировано понятие ипотеки как социально - экономической категории. Проанализирован опыт и условия работы зарубежных ипотечных компаний, разработан и обобщён экономический механизм осуществления ипотечных сделок, расчётов ипотечных платежей, порядок создания ипотечных компаний, отбора и оценки предлагаемых ипотечных проектов.
Следует также отметить, что опыт становления ипотечного менеджмента, изложенный в зарубежных исследованиях, не может быть полностью перенесён в Российские условия. Он не учитывает специфики развития отечественной экономики, финансового рынка, первичного и вторичного рынков недвижимости. Российские исследования носят фрагментарный характер и в них отражены либо теоретические, либо правовые, либо финансовые аспекты ипотечных процессов, а комплексный подход к решению проблемы управления процессом проведения ипотечных операций, оптимизации интересов участников процесса проведения ипотеки ещё не сформирован.
Поэтому современным требованием российской экономики является теоретическая проработка особой системы управления - ипотечного менеджмента.
Объектом данного исследования является процесс формирования и развития ипотечного менеджмента в России.
Предметом исследования выступают управленческие и социально - экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития ипотечного менеджмента.
Целью данной работы является решение важной народно - хозяйственной задачи - разработка концептуальных основ формирования и развития ипотечного менеджмента в России.
Реализация данной цели предполагает решение следующих конкретных задач:
- выявление сущности ипотечного менеджмента как высокоэффективного механизма реализации важнейшей социально - экономической задачи - обеспечения населения жильём;
- проведение анализа становления процесса управления формированием и развитием ипотечного менеджмента в России и за рубежом;
- определение современных российских проблем в управлении развитием ипотечного менеджмента;
- разработка основных подходов к становлению и развитию ипотечного менеджмента, сочетающих интересы участников процесса проведения ипотеки, наиболее рациональные организационно - правовые формы и эффективную финансовую схему;
- подготовка рекомендаций по практической реализации ипотечного менеджмента в современных российских условиях.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по истории экономического развития, теории управления; прикладные работы по проблеме ипотечных процессов, раскрывающие общие закономерности становления и развития зарубежной ипотеки, федеральные и региональные программы, концепции, законы и другие материалы по управлению процессом проведения ипотечных операций. В диссертационной работе используются историко - факторологический и комплексный методы анализа конъюнктурных процессов, обусловивших развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, изучение взаимосвязей участников ипотечных процессов.
Новые научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
- решена важная народнохозяйственная задача - сформированы концептуальные основы формирования и развития ипотечного менеджмента в Российской Федерации, включающие структуризацию данного процесса, учёт особенностей и проблем проведения ипотеки в современных российских условиях, разработку модели и методики сочетания интересов участников процесса ипотеки, а также научно - практические рекомендации по эффективной организации управления в сфере реализации ипотечных процессов;
- выявлена сущность ипотечного менеджмента как особой системы управления деятельностью участников ипотечных процессов, ключевой задачей которого является целенаправленное воздействие на процесс обеспечения населения жильём, с целью поиска и обеспечения баланса интересов участников ипотеки: заемщиков (физических и юридических лиц), кредиторов, банков, инвесторов, органов государственной власти, риэлторских, страховых и оценочных фирм;
- доказано, что в современных российских условиях только при государственной поддержке, выражающейся в создании научно - производственной базы, экономическом регулировании процессов ипотеки, организации необходимой инфраструктуры и финансовых запасов, возможно эффективное управление ипотечными процессами обеспечивающее оптимальное сочетание интересов участников;
- разработана модель реализации ипотечного менеджмента, включившая в себя следующие компоненты: целевую установку, задаваемую уровнем обеспечения населения жильём; постановку задачи субъектам управления по выявлению минимально достаточного объёма финансовых средств для осуществления ипотечного процесса, определению времени его осуществления, расчёту процентной ипотечной ставки; определению искомых переменных (объёма финансирования, стоимос ти строительства жилья); установлению пределов, в которых могут находиться значения искомых величин в оптимальном решении (рыночной стоимости жилья, времени реализации площадей); выбору критериев оптимизации объёмов финансирования, не превышающих планируемый объём выручки от реализации жилья и удовлетворяющих требованию достаточности залогового обеспечения;
- обоснована целесообразность использования формы организации совместной деятельности в виде заключения договора простого товарищества как структуры управления ипотечными процессами, в котором регулирующую роль выполняет государство, а непосредственное управление осуществляет банк;
- даны научно - практические рекомендации по совершенствованию технологий ипотечного менеджмента в российских условиях. В частности, предложены формы и методы правовой поддержки развития ипотеки; выделены основные организационно - экономические факторы повышения эффективности, целенаправленное воздействие на которые регулирует интересы участников ипотеки; и разработаны инвестиционно - финансовые схемы, включающие использование ценных бумаг.
Практическая значимость работы заключается в том, что исследование доведено до конкретных рекомендаций по управлению процессом проведения ипотечных операций.
Отдельные теоретические предложения и выводы, сформулированные в диссертации, реализованы в практической деятельности Сбербанка России и рекомендованы к применению при ипотечном кредитовании жилищного строительства.
Положения и выводы, содержащиеся в диссертации, апробированы в ходе практической деятельности автора и были изложены на ряде научно - практических конференций в 1995 -1999 г.г., проводившихся Центральным банком России, Ассоциацией ипотечных банков, Сберегательным банком России.
Предложенная автором схема управления ипотечным процессом использована обществом с ограниченной ответственностью «Редан» при строительстве высотного административно - жилого комплекса по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, дом 36, общей площадью 24 тысячи квадратных метров. По официальным данным, экономический эффект от внедрения предложенной схемы управления за период с сентября 1999 г. по март 2000 г. составил 67 миллионов рублей.
По результатам исследований у автора имеется четыре публикации общим объёмом 1,1 печатных листа.
Сущность и специфика ипотечного менеджмента
Современное кредитно-денежное и финансовое хозяйство страны переживает серьезные структурные изменения. Перестраивается кредитная система, возникают новые виды кредитно-финансовых институтов и операций, модифицируется система взаимоотношений между участниками финансового рынка. С 1998 года на финансовом рынке активно внедряется понятие ипотеки. Ипотека зарекомендовала себя наиболее рациональной системой реализации масштабных жилищных программ в развитых странах.
В Российской Федерации ипотека пока делает первые шаги. Первый опыт применения ипотеки в регионах показал безусловную перспективность данного направления, однако, её широкое распространение сдерживают многие причины правового, экономического и организационного свойства. Основной причиной сдерживающей распространение ипотеки является, по мнению автора, отсутствие эффективной системы управления деятельностью участников ипотечных процессов. Важной задачей является разработка особой системы управления ипотечными процессами - ипотечного менеджмента.
Ипотечный менеджмент означает формирование и регулирование всех ипотечных процессов в масштабах страны или отдельного взятого региона, включая инвестиции в объекты ипотеки. Цель ипотечного менеджмента не только в получении экономического эффекта от оптимизации ипотечных операций, а в первую очередь в решении народно -хозяйственной задачи по обеспечению населения жильём, развитию ряда отраслей промышленности, расширению рынков недвижимости и товаров широкого потребления. Несмотря на важность происходящих перемен в экономике страны, вопросы ипотеки, кредитно-финансового обслуживания предприятий и граждан освещаются в печати недостаточно, нет единства в трактовке отдельных терминов и понятий, отсутствуют соответствующие разработки методического характера. Кроме того, необходимость выработки новой стратегии и тактики управления предприятием в условиях рыночных отношений, модификации взаимоотношений банка и предприятия требуют повышения квалификации персонала, и прежде всего тех сотрудников, которым приходится сталкиваться с большим количеством новых понятий и терминов, видов операций в том числе и ипотечных.
Ипотечные операции являются новым видом операций на финансовом рынке. Происходящие рыночные преобразования в России обусловили необходимость интенсификации развития ипотечного менеджмента на федеральном и региональных уровнях. Зародившаяся система ипотеки пока не в состоянии обеспечить гражданам права на жилище, гарантированные статьёй 40 Конституции РФ. Пока федеральные и региональные органы управления сконцентрировали свои усилия не на создании условий для осуществления гражданами прав на жилище и поощрении жилищного строительства, отвечающих требованиям социально ориентированной рыночной экономики, а на проведение формальных преобразований. Органами государственной власти, местного самоуправления пока не выработаны действенные рычаги и механизмы эффективного регулирования развития ипотечного менеджмента, как того требует Конституция РФ.
Финансовый рынок - это рынок кратко-, средне- и долгосрочных кредитов, инвестиций, ценных бумаг, вкладов и т.п., включающий в себя рынок капитала (средне- и долгосрочные кредиты, ценные бумаги) и денежный рынок (краткосрочные кредиты, ценные бумаги и т.п.).
Рынок заемных средств - рынок, на котором осуществляются операции по среднесрочному и долгосрочному финансированию, в отличие от денежного рынка, где совершаются преимущественно операции по краткосрочному финансированию.
Проблемы становления ипотечного менеджмента в Российской Федерации
После принятия федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с 1998 года федеральные органы направляют усилия на развитие ипотеки в Российской Федерации. В этой работе встречаются трудности экономического, правового и организационного плана. В стране 6,3 миллиона семей стоят в очереди на получение бесплатного жилья. Государственных средств хватает на обеспечение квартирами только 400 тысяч семей в год.1 Очевидно, что действенным способом решения жилищной проблемы может стать развитие ипотеки.
Опыт развития ипотеки в зарубежных странах свидетельствует, что при правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование. К настоящему времени в Российской Федерации созданы предпосылки на федеральном и региональных уровнях для развития ипотечных проектов. Такой вывод можно сделать на основании следующих данных.
Правовой аспект. Приняты федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и федеральный закон «Об ипотеке», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования. Законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).
Организационный аспект. Основой вторичного рынка жилья являются приватизированные квартиры. К концу 1999 году по стране приватизировано 55 процентов жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов.
Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии ценных долгосрочных ипотечных бумаг.
Министерством экономики РФ (совместно с Госстроем, Минфином и Банком России) разрабатывается Федеральная программа развития ипотечного кредитования. Принимаются меры по созданию нормативной базы и совершенствованию налогообложения участников названной программы. Работа по внедрению системы ипотечного жилищного кредитования осуществляется в рамках федеральной целевой программы «Свой дом». Госстрой России, являясь ее государственным заказчиком, выступает координатором этой деятельности в рамках созданной соответствующей Межведомственной комиссии. В ее состав входят руководители заинтересованных федеральных министерств и ведомств.
Вместе с тем, развитие ипотечного кредитования сдерживается рядом обстоятельств. Возникающие проблемы связаны: во-первых, с отсутствием механизмов реализации законодательных актов в сфере ипотечного кредитования; во-вторых, с недостаточностью и малой результативностью принимаемых федеральными ведомствами мер по развитию ипотеки; в-третьих, с отсутствием статистических данных о реальных доходах населения, высоким уровнем процентных ставках по ипотечным ссудам; в-четвертых, с высокой себестоимостью строительства жилья, использованием устаревших технологий и приёмов панельного домостроения в подавляющем большинстве регионов. Без решения этих проблем не происходит развертывания ипотеки на федеральном уровне. Администрации ряда субъектов Российской Федерации, осознав необходимость разработки ипотечных схем, самостоятельно приступили к формированию региональных программ.
Среди регионов, которые в той или иной форме начали внедрять у себя различные ипотечные схемы, можно отметить Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Оренбург, Сэров, Удмуртию, Башкирию. В этой работе субъекты федерации столкнулись с множеством трудностей и тяжело решаемых проблем на экономическом, правовом и организационном уровне. Вместе с тем, никто не отказался от развития ипотеки, и продолжает методом проб и ошибок искать реальные пути развития ипотечных программ.
Подробно остановиться на тех трудностях, с которыми столкнулись региональные администрации при организации ипотечных схем, и разобрать допущенные ошибки, необходимо для выявления проблем в становлении ипотечного менеджмента в России.
При создании российского института ипотеки Правительством РФ за основу была принята зарубежная двухуровневая система, дорабатываемая с учетом российского законодательства. Сделано это было по следующим причинам: после событий августа 1998 года банковская система страны была не в состоянии выдавать долгосрочные ипотечные ссуды. Был необходим сильный в финансовом и методологическом плане федеральный центр в виде Федерального ипотечного агентства с региональными представительствами. На государственном уровне требовалось завершение межрегиональных программ расселения избыточного населения Севера, обеспечения жильем увольняемых в запас военнослужащих и т.п.
Концептуальные основы развития ипотечного менеджмента
В мировой практике деятельность участников финансирования недвижимости происходит на двух различных ипотечных рынках. Их называют: первичный и вторичный ипотечные рынки. На первичном ипотечном рынке действуют финансовые институты, предоставляющие ссуды под залог недвижимости на различные цели. На вторичном ипотечном рынке происходит в различных формах продажа и перепродажа кредитов, выданных на первичном рынке. В мировой практике развитие ипотечного менеджмента происходит на обоих сегментах ипотечного рынка. На первичном и вторичном ипотечных рынках действуют свои участники с определёнными целями и задачами и для каждого сегмента рынка решаются вопросы поддержания баланса интересов.1
В современной России только создаются предпосылки развития вторичного ипотечного рынка. Развитие ипотечного менеджмента на этом зарождающемся сегменте ипотечного рынка можно представить пока виртуально. Надежды на то, что крупные ипотечные агентства, созданные под эгидой Государственной Думы РФ и региональных администраций, получат дешёвые западные кредиты для развития этого сегмента ипотечного рынка не оправдались. Основной причиной отказа западных инвесторов в выделении финансовых ресурсов явилось отсутствие правовой базы для обращения закладных на фондовом рынке. Настораживало потенциальных инвесторов и отсутствие на федеральном уровне прозрачной схемы распределения испрашиваемых финансовых средств.1
Вместе с тем, большой интерес представляет деятельность участников ипотеки на первичном российском рынке. Именно здесь сегодня происходит формирования и развитие ипотечного менеджмента.
Российский первичный ипотечный рынок условно делится на сектор кредитования юридических лиц под залог недвижимости и сектор кредитования физических лиц на цели строительства или приобретения жилья. Объёмы ипотечного кредитования физических лиц составляют небольшую долю в объёме ипотечных ссуд выдаваемых коммерческими банками. Вместе с тем, развитие ипотечного менеджмента именно в этом секторе рынка крайне важно по причине дальнейшего развития всей структуры ипотеки в России по классическому пути - через кредитование конечного потребителя к самофинансируемой системе, обеспечивающей функционирование всего рынка жилья.
Сберегательные учреждения, кредитные союзы, коммерческие банки, ипотечные банки выдают кредиты на первичном ипотечном рынке. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности они перепродают выданные ими ипотечные кредиты инвесторам на вторичном рынке.
Автором в виде сводной таблицы обобщены направления взаимодействия участников этого сегмента ипотечного рынка (банков и физических лиц).
Стремление банков развивать собственные ипотечные программы по ипотечному кредитованию населения вполне понятно, так как у них нет других стабильных финансовых инструментов. Хорошо работают небольшие ипотечные программы по немецким схемам у Департамента внебюджетного строительства Москвы, акционерных обществ «Мос-строймеханизация-5» и «ДСК-1». Все они реализуются совместно с Московским банком Сбербанка РФ. Недостатком этих программ явяет-ся то, что купить квартиры можно только у организатора программы.
В схеме «ДСК-1» после внесения первоначального взноса (не менее половины стоимости покупаемого жилья) квартира оформляется в собственность и одновременно в залог. Вторую половину стоимости нужно выплатить в течении двух лет, при этом сумма остатка увеличивается на 20 процентов.
Собственную ипотечную схему имеет банк «Актив». Он выдаёт кредиты на 70 процентов стоимости жилья под 10 процентов годовых сроком на полтора года или под 12 процентов годовых на три года.
Планируют выдавать ипотечные кредиты населению коммерческие банки «Собинбанк» и «Инвестсбербанк», Ссудно-сберегательная касса в Западном округе Москвы. Число участников этих ипотечных программ не велико. Граждан, желающих приобрести недвижимость, в настоящее время кредитует не более десятка банков по стране. Кредиты на покупку квартир не очень выгодны из-за нестабильности цен на рынке недвижимости. Например, гражданин, взявший ипотечный кредит пару лет назад, приобрел жильё на 25 - 30 процентов дороже, чем оно стоит сегодня.1 Во всей стране жильё на первичном и вторичном рынках продолжает дешеветь. К сожалению, региональными администрациями при разработке ипотечных программ не учитывался этот важнейший фактор - снижение цен на жильё. В дальнейшем, в данной работе этому факту и его влиянию на развитие ипотечного менеджмента будет отведено специальное рассмотрение.
Гражданин, приобретший за счёт ипотечного кредита квартиру дороже, чем сегодня на 25 - 30 процентов, попадает ещё в одну неприятную ситуацию - сумма уплаченных процентов удорожает покупку минимум на 14 -15 процентов годовых. Выходит, человек, купив квартиру два года назад за счёт ипотечного кредита, переплатил за неё не менее 50 -60 процентов её стоимости. Обычному человеку со средним достатком такая расточительность не по карману.
Далеки от совершенства и юридические схемы кредитных сделок. Их несовершенство отпугивает потенциальных заёмщиков.
Пути совершенствования современных технологий ипотечного менеджмента
Более шести лет среди специалистов и в прессе идут разговоры об ипотеке. За это время был принят ряд социальных программ, таких как «Свой дом», создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, приняты основополагающие законодательные акты об ипотеке, но реальных положительных сдвигов по совершенствованию ипотечного менеджмента не произошло. Часто можно слышать, что причины медленного развёртывания ипотеки в отсутствии дешёвых финансовых ресурсов для развития ипотечных программ, высоких процентных ставках по ипотечным ссудам, предлагаемых банками, низкой платёжеспособности населения. Но, по мнению автора, проблема заключается в желании и способности государственных органов осуществить комплекс мер в рамках новой политики экономического роста, которые позволят мобилизовать финансовые ресурсы общества для решения социальных задач, таких как ипотечный менеджмент.1
Автор исследовал следующий вопрос: действительно ли при существующих процентных ставках - 10 процентов годовых и сроках до 10 лет невозможно развивать ипотеку? Оказалось, возможно. Автор работы на практике убедился в этом. Проблема не в процентной ставке и небольшом сроке -10 лет. Проблема в том, что субъекты федерации совместно со строительными организациями для ипотечных программ предлагали и предлагают жильё по довольно высокой цене.2 Один пример: цены по состоянию на март 2000 года для ипотечной программы на объекте «Кунцево» Правительства Москвы (застройщик ООО «Тема», ранее построившая престижный дом на улице Вересаева) составляли 1800 долларов США за квадратный метр, а машино - место предлагалось за 40 000 долларов США. Эта информация получена по компьютерной сети Интернет. На том же компьютерном сайте под ипотеку предлагалось жильё на ул. Остоженка по 2800 долларов США за квадратный метр. Одновременно, коммерческие застройщики предлагают к реализации квартиры по 500 - 750 долларов США за квадратный метр в различных районах города Москвы. К сожалению, желание региональных администраций и строителей заработать как можно больше и сразу, спасти любой ценой разваливающийся строительный комплекс, скроенный по меркам «застойных лет», тормозит не только развитие ипотеки, но и всех социальных программ. Председатель комитета Государственной Думы РФ по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Павел Бунич считает: «Квартира должна стоить не больше 150 долларов США за метр. Но у нас в стране происходит какая-то умственная задержка, когда дело касается купли - продажи: умрём, но дешевле не продадим. Особенно это ощущается в строительстве. Мне не понятно, почему строители не хотят понять элементарное правило: быстрее продать дешевле, вложить полученные деньги, а потом получить вдвое больше.»1
Все последние годы в г. Москве себестоимость строительства завышалась искусственно. Первый кризис затоваривания московского рынка новостроек произошел в 1995 году. Тогда московские власти попытались привести цены на новые квартиры в соответствие с рыночными. По совету Российской гильдии риэлтеров за ориентир были взяты цены вторичного рынка. После 7 августа 1998 года произошло расслоение рынка на долларовые и рублевые цены, себестоимость строительства в долларовом исчислении уменьшилась, а продажная цена оставалась достаточно высокой, московские строители получали до 30-50 процентов прибыли. К моменту падения спроса на квартиры у них был накоплен резерв, позволяющий снизить продажную цену без серьезных последствий для себя.1 Именно этим объясняется тот факт, что в течение первого полугодия 1999 года цены на московские новостройки трижды снижались, в результате по сравнению с декабрём 1998 года такие квартиры подешевели на 24 процента.
Одним из путей совершенствования технологий ипотечного менеджмента автор видит снижение затрат при строительстве жилья. Практическая схема ипотечного процесса, разработанная автором в содружестве с коллегами по Сберегательному банку РФ и внедренная на ряде объектов жилищного строительства, в первую очередь учитывает стоимость жилья, предлагаемого для ипотеки. Максимально сэкономить при строительстве и быстрее продать жильё с использованием ипотеки являлось задачей автора работы. Методом проб и ошибок предлагаемая схема развивалась более пяти лет. За это время при непосредственном участии автора тремя строительными фирмами, благодаря ипотечным кредитам Сбербанка РФ, были построены пять жилищно - админи-стративных комплексов в г. Москве (Шипиловский проезд, д. 39, корп. 1 общей площадью 17 500 кв.м., заказчик - АО «Профико»; ул. Крылатские Холмы, д. 7, корп. 2, общей площадью 20 000 кв.м., заказчик - ОАО «УКС ДОК - 9»; ул. Крылатские Холмы, д. 47, общей площадью 20 000 кв.м., заказчик - ОАО «УКС ДОК - 9»; Рублёвское шоссе, д. 48, общей площа-дью 28 000 кв.м., заказчик - ОАО «УКС ДОК- 9»; Можайское шоссе, д. 36, общей площадью 24 000 кв.м., заказчик - ООО «Редан»). В четырёх домах все квартиры были реализованы ещё до сдачи объектов государственной комиссии. В пятом доме квартиры продаются сегодня. Названные строительные фирмы осваивают новые площадки по предлагаемой схеме. Они не строят серийные муниципальные дома, а, используя, передовые мировые технологии, возводят высококачественное многоэтажное жильё с подземными гаражами. Себестоимость строительства такого жилья ниже себестоимости строительства муниципального. Предлагаемые пути совершенствования ипотечного менеджмента имеют несколько аспектов.
