Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Исследование проблемы развития недвижимости с учетом методологии проектного и портфельного управления 9
1.1 Девелопмент как современная концепция развития недвижимости 9
1.2. Обоснование проектного управления как основы девелопмента 19
1.3. Обоснование применения элементов портфельного подхода в девелопменте 36
Глава 2. Разработка методики формирования портфеля проектов девелопмента 53
2.1 Построение структурно-функциональной модели девелопмента жилых поселков 53
2.2 Анализ российского опыта девелопмента загородной недвижимости 72
2.3 Модель выбора проектов при формировании портфеля проектов девелопмента 85
Глава 3. Реализация методики формирования портфеля проектов девелопмента жилых поселков 106
3.1 Процедура оценки эффективности проекта в девелопменте жилых поселков 106
3.2 Формирование портфеля проектов строительства жилых поселков с учетом риска 120
3.3 Управление стоимостью при формировании и управлении портфелем проектов строительства жилых поселков 131
Заключение 141
Библиографический список используемой литературы 146
Приложения 156
- Девелопмент как современная концепция развития недвижимости
- Построение структурно-функциональной модели девелопмента жилых поселков
- Модель выбора проектов при формировании портфеля проектов девелопмента
- Управление стоимостью при формировании и управлении портфелем проектов строительства жилых поселков
Введение к работе
Состояние экономики России сегодня во многом является следствием несовершенства и низкого уровня организации и управления в основных сферах деятельности. Проводимые реформы и происходящие в их рамках изменения по существу являются совокупностью социально-политических, экономических, организационных, научно-технических, производственно-технологических и других типов проектов, направленных на совершенствование организации и управления. Успешная реализация этих проектов требует принципиально новых походов к их подготовке, реализации и управлению.
Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, т.к. недвижимость составляет основу национального богатства, рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны.
Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент».
Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта — объекта недвижимости.
В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это вид деятельности, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это сфера, которая чутко реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, общественной среде. В то же время ее развитие свидетельствует об устойчивых тенденциях стабилизации и роста экономики страны.
Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса.
Как показывает практика, освоение крупных проектов в жилищном строительстве и, особенно в таком динамично развивающемся сегменте рынка как малоэтажное домостроение, требует привлечения значительных отечественных и иностранных инвестиций, в которых сегодня по-прежнему ощущается нехватка. Рациональное управление инвестиционными процессами может быть достигнуто при всестороннем применении методов управления проектами.
Анализ имеющегося теоретического арсенала в области управления проектами развития недвижимости показал наличие двух основных направлений: создание методики управления строительными инвестиционными проектами и оценка эффективности инвестиций в недвижимость.
Проблема повышения эффективности девелопмента жилой недвижимости в России как самостоятельное научное направление, находящееся на стыке проблем инвестирования, управления проектами и развития жилой недвижимости, еще не получила достаточного теоретико-методологического обоснования и практического решения. Поэтому вопросы классификации факторов эффективности проекта строительства жилой недвижимости, выбора методов управления стоимостью и рисками, определения эффективности инвестирования в малоэтажное домостроение актуальны в научном плане.
Многообразие факторов эффективности проекта девелопмента приводит к необходимости применения различных методов оценки проектов, в том числе и экспертных. Необходимость разработки универсальных математических алгоритмов формирования портфеля проектов в девелопменте, ликвидирующих неизбежный субъективизм экспертных оценок, а также стремление к построению действенной и эффективной системы управления девелопментом жилой недвижимости, определяет актуальность выбранной темы исследования с точки зрения хозяйственной практики.
Актуальность темы диссертационной работы позволяет сформулировать цель и задачи исследования.
Цель и задачи исследования. Целью является разработка направлений повышения эффективности формирования портфеля проектов в девелопменте жилых поселков.
Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач:
построение функциональной структуры девелопмента;
обоснование целесообразности применения методологии проектного и портфельного управления к портфелю проектов девелопмента;
классификация и оценка факторов эффективности девелоперского проекта;
оценка влияния территориальной специфики на эффективность реализации проекта развития жилой недвижимости;
разработка алгоритма формирования портфеля проектов строительства жилых поселков на основе диверсификации;
обоснование выбора методики управления стоимостью проектов строительства жилых поселков.
Объектом исследования являются девелоперские проекты строительства жилых поселков.
Предметом исследования являются экономические отношения предприятий строительного комплекса в процессе управления девелоперскими проектами строительства жилой недвижимости.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
усовершенствована структурно-функциональная модель девелопмента, в которой наряду с ранее используемыми элементами предложено использовать элементы теории графов;
разработана экономико-математическая модель выбора проекта девелопмента на основе совокупности обоснованных критериев, отличающаяся от ранее используемых учетом специфики регионального рынка недвижимости;
обоснован метод выбора региона осуществления девелоперских проектов, основанный на существующих рейтингах, обеспечивающий минимизацию рисков инвестора;
предложен алгоритм формирования портфеля проектов девелопмента, отличающийся от традиционно используемых совокупностью элементов проектного и портфельного управления, позволяющий диверсифицировать деятельность при оптимальном соотношении риска и доходности;
уточнена процедура оценки эффективности портфеля проектов строительства жилых поселков, основанная на разработанной экономико-статистической модели эффективности и позволяющая учитывать особенности малоэтажного домостроения.
Теоретической основой диссертационной работы послужили труды ведущих зарубежных и отечественных ученых, работающих в данном направлении (Д.Акера, Р.Арчибальда, К.Бэка, Г. Марковица, Дж. Фрейма, В. Фазара, П. Хубера, К.Флеминга, П Г.Адельсона-Вельского, К.Антонавичуса, В.Буркова, М.Вавилова, В.Воропаева, С. Максимова), публикации в научных сборниках и периодической печати по изучаемой проблеме.
Информационной базой исследования послужили данные отечественной статистики, финансовая и бухгалтерская отчетность девелоперских фирм, агентств недвижимости, а также фактические материалы, полученные в ходе исследования.
Обоснованность и достоверность выводов и глубина теоретического исследования достигаются за счет использования логических методов, экономико-статистического моделирования, методов теории вероятностей, результатов экспертных оценок, математических расчетов, а также репрезентативности статистической информации.
Практическая ценность результатов исследования состоит в возможности применения методических разработок при управлении девелоперскими проектами не только строительства жилых поселков, но и других видов строительства. Универсальность алгоритмов, используемых в диссертационной работе, позволяет применять их для широкого спектра управленческих ситуаций, а также модифицировать и дополнять другими инструментами. Разработанные экономико-математические модели и алгоритмы управления портфелем проектов используются в практике деятельности девелоперских фирм г.Москвы.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы были представлены на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Московского государственного строительного университета (2003-2006 гг.), а также на в Юбилейной Десятой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов, проводимой в рамках Федеральной Программы «Участник молодежного научно-иновационного конкурса 2007», и ряде конференций, посвященных девелопменту жилой недвижимости.
Девелопмент как современная концепция развития недвижимости
Современная концепция развития недвижимости получила широкое распространение в мировой практике под названием «девелопмент». Это понятие появилось в России не так давно. Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина «девелопмент»: «Девелопмент, как это определено в Законе о городском и сельском планировании 1971 г. (Великобритания), — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для понятия «девелопмент», не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [116].
В буквальном переводе с английского языка слово «девелопмент» означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.
Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности, поэтому появляется производный термин — «девелопер».
Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным термином — «застройщик», добавляя далее, что девелопер — это предприниматель на рынке недвижимости, «занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость» [62].
Но с самим термином «застройщик» далеко не все однозначно. Различные нормативные источники несколько расходятся между собой в легальном определении этого понятия. В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» застройщик — «физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов... в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи» (абз. 10 ст. 1).
Согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об архитектуре) заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта (п. 1 ст. 3).
Системное толкование норм Градостроительного кодекса (далее — ГсК РФ) позволяет утверждать, что застройщик — это лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект его застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам.
Уже цитировавшийся выше словарь дает такое определение: «Девело-пер» — предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта» [116].
В различных научных источниках трактовка термина «девелопмент» различна[62, 85, 101, 116, 119, ]. Нами проведена попытка обобщения нескольких подобных разъяснений дефиниции «девелопмент».
На наш взгляд, на современном этапе развития в России можно дать следующее определение этого понятия: девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной деятельности по управлению проектами, направленных на создание и(или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований.
В традиции сложившихся рыночных экономик западноевропейских стран различают два основных вида девелопмента — fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (buildo-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли [62].
В первой схеме — fee-development — девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает де-велопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девел опера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
Вторая разновидность — speculative development — более сложна, чем первая, и здесь девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, занимается еще и построением финансовой схемы проекта, вкладывая при этом в него собственные средства, становящиеся стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании, и при вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта претендует в будущем на долю до 50%) построенной недвижимости. Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и финансовые операции.
Основными целями, которые преследует инвестор проекта, привлекая профессионального девелопера, являются[62, 101]:
1) отсутствие необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом жилищного строительства;
2) профессиональное формулирование стратегии проекта и технического задания;
3) обеспечение контроля за разработкой проекта и программой строительства;
4) обеспечение контроля за оптимизацией и минимизацией бюджета проекта;
5) максимальное сокращение сроков строительства;
6) обеспечение контроля за соблюдением качества строительства;
7) достижение максимальной финансовой эффективности проекта;
8) представление и защита интересов инвестора перед подрядчиком, проектировщиками, консультантами и государственными органами;
9) предотвращение ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.
Таким образом, дополнительные расходы на оплату девелоперской компании должны компенсироваться обоснованностью бюджета строитель ства и его жестким контролем, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов инвестора на всех этапах реализации проекта.
В конечном итоге цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточным для подрядчика). Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.
Обобщая сказанное выше, девелопмент1 как качественное преобразование недвижимости представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов (см. Рис. 1.1).
Построение структурно-функциональной модели девелопмента жилых поселков
В параграфе 1 диссертационной работы показана возможность и целесообразность применения проектного подхода к девелопменту. Поэтому для построения функциональной структуры девелопмента необходимо рассмотреть методику формирования функциональной структуры управления проектом.
Методика формирования функциональной структуры управления проектом позволяет осуществить классификацию задач и процедур, возможных при управлении проектом и проектно-ориентированной деятельностью [114].
Предлагаемый методический подход позволяет выявить состав проблемно - ориентированных комплексов процессов (задач) при управлении осуществлением проекта, определить методы и инструментарий обеспечения эффективного принятия решений на всех уровнях управления проектом.
В качестве методологической основы для определения и разработки состава работ по реализации комплексов процессов (задач) управления проектом предлагается использовать следующие основания системной модели управления проектом[29]:
Субъекты управления (Z).
Команда управления проектом (L).
Объекты управления - проекты, программы (Q).
Фазы жизненного цикла объектов управления (С).
Уровни управления (Т).
Функции управления (S)
Стадии процесса управления (F).
Системная модель управления проектом представляет собой свернутое дерево избыточного множества задач и процедур, которые теоретически могут осуществляться при управлении проектом[29]. Как видно из системной модели управления проектом, каждый процесс (задача) однозначно определяется компонентами всех уровней системной модели выстроенных и логично взаимосвязанных "снизу вверх".
Если выбрать по одному элементу из каждого уровня системной модели и рассмотреть их последовательно, начиная с нижнего уровня - "Стадии процесса управления" и дойдя до верхнего уровня - "Субъекты управления", мы получим постановку задачи, возможную при управлении осуществлением проекта. Условия этой задачи определятся элементами, через которые прошел путь (сечение) системной модели: "Стадии процесса управления" -"Функции управления" - "Объект управления (его фазы жизненного цикла)" -"Субъекты управления".
Так, например, задача (Р) - "Планирование (F) финансирования (S) годового объема работ (Т) на этапе разработки (С) проекта (Q) для менеджера проекта (L) и заказчика (Z)" определяется вектором [29]:
Pn=(F2,S3,T2,C2,Ql,L2,Z2) (2.1)
Используемые на практике задачи могут не включать отдельные классификационные признаки системной модели .
Общее количество процессов (задач) по предлагаемой методике определяется произведением количества компонентов рассмотренных оснований.
Системное представление задач управления проектами, структурированных по элементам предлагаемой модели позволит обеспечить полноту решаемых задач, их информационную взаимоувязку и логику осуществляемых процессов.
Задачи, решение которых необходимо для достижения целей проекта, обуславливают развитие методов и средств управления проектами.
Предлагаемый подход позволяет алгоритмическим путем осуществить проверку на полноту и достаточность множества процессов (задач) в системе управления и установить логику и взаимосвязи между ними. Методика используется ключевыми участниками и командой проекта в период создания, функционирования и развития систем управления проектом.
Система девелопмента, как было показано в параграфе 1 главы 1 диссертации, состоит из следующих подсистем: физической (физическое изменение свойств и характеристик объекта недвижимости в процессе строительно-монтажных работ), экономической (прирост ценности объекта в результате физических изменений с учетом требований рынка) и правовой (юридическое оформление произведенных изменений). Исходя из анализа теоретических и методических разработок в области девелопмента, нами выделены основные виды эффективности девелопмента, которые нами предложено рассматривать в качестве критериев функционирования системы девелопмента.
С учетом многообразия влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересованно как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. То есть, кроме критериев функционирования системы девелопмента можно выделить еще ряд (множество) требований (ограничений) потребителей (в том числе, государственных органов), к системе девелопмента.
Обобщая все сказанное выше, нами предложена структурно-функциональная модель девелопмента. В общем виде модель выглядит следующим образом: D = \fm(Q,E,P),0 - max} (2 где fk(t) - целевая функция системы девелопмента по критерию к в момент времени t; Q - физическая функциональная подсистема девелопмента; Е - экономическая функциональная подсистема девелопмента; Р - правовая функциональная подсистема девелопмента; О - множество ограничений пользователей системы девелопмента.
Решением поставленной оптимизационной задачи будет являться набор подсистем девелопмента, взаимодействие которых обеспечит максимум функции цели при соблюдении требований (ограничений) к системе.
О девелопменте в жилищном строительстве в России можно говорить, на наш взгляд, весьма условно, поскольку действующие схемы финансирования существенно отличаются от западных аналогов. В Москве в сфере строительства жилья девелопер, исходя из выполняемых функций, критериев финансирования и определения эффективности проекта, практически полностью равнозначен застройщику. Принятые в РФ финансовые схемы также весьма сомнительны. "В мире не существует долевого строительства, и ни одному девелоперу (если он, конечно, не мошенник) в голову не придет начинать проект в расчете на средства физических лиц. Для развития профессиональной девелоперской деятельности многострадальный 214-ФЗ на самом деле благо, поскольку это попытка государства покончить с долевым строительством в пользу торговли готовым жильем и ипотеки", - отмечает А.Закревский [69].
В последние годы в России активизируется реализация проектов лэнд-девелопмента. Исходя из анализа существующих методологических подходов к классификации видов девелопмента, можно заключить, что данный вид девелопмента представляет собой метод организации реализации крупномасштабных инвестиционных проектов строительства новых поселений (микрорайонов, городов). Выделяют следующие основные фазы лэнд-девелопмента[5 5 ]:
Фаза 1 — Предпроектная проработка — исследование земельного участка (1—2 года).
Фаза 2 — Проектирование, получение разрешительной и согласование проектной документации. Создание проекта планировки части территории или генплана новой территории, его согласование с жителями и утверждение в органах власти (1—1,5 года — в оптимистичном варианте, иногда эти работы длятся дольше — до 3 лет).
Фаза 3 — Строительство объекта, инфраструктуры и благоустройство (1,5—3 года).
Фаза 4 — Реализация проекта и гарантийная эксплуатация (1—3 года).
На наш взгляд, девелопмент коттеджных поселков по своей специфике близок к лэнд-девелопменту. Это, во-первых, необходимость исследования земельного участка, создания концепции проекта его развития, мастер-плана, стройгенплана; во-вторых, необходимость оснащения земельного участка объектами коммунальной инфраструктуры с учетом разработки схемы финансирования; в-третьих, экология территории. В числе отличий девелоп-мента жилых поселков от лэнд-девелопмента следует обозначить меньшую стоимость и масштаб проектов, отсутствие необходимости создания производственного «ядра», близость развиваемых земельных участков к городу.
Графически соотношение девелопмента жилых поселков и других видов девелопмента можно представить следующим образом (рис.2.1)
Модель выбора проектов при формировании портфеля проектов девелопмента
Проведенный анализ современного состояния и перспектив девелопмента загородной недвижимости в Московской области, конъюнктуры рынка жилых поселков свидетельствует о достаточно высоком уровне конкуренции на рынке, о наличии дисбаланса спроса и предложения по ряду критериев, а, следовательно, о наличии целого ряда рискообразующих факторов при деве-лопменте жилых поселков.
Явно прослеживается необходимость и целесообразность разработки и применения научно обоснованной методики формирования портфеля проектов девелопмента с учетом риска.
Количество учитываемых рискообразующих факторов достаточно велико. Как следствие, их классификация несоизмеримо сложнее классификации рисков. Так, разработчики системы управления рисками «Mark То Future» компании Algorithmics приводят таблицу, демонстрирующую соотношение отдельных групп рисков и воздействующих на них факторов. Согласно этой таблице, рыночные риски являются производными от 50 до 1000 факторов риска, на кредитные риски оказывают воздействие от 50 до 200 рискообразующих факторов, 20 — 500 факторов риска влияют на риски управления активами компании [5 4].
На основе предложенной структурно-функциональной модели девелопмента жилых поселков и проведенного анализа конъюнктуры рынка можно выделить следующие группы факторов, учитываемые при выборе проекта из ряда предложенных:
1. Факторы стоимости проекта ( в том числе стоимостные показатели реализации различных этапов жизненного цикла проекта);
2. Факторы времени осуществления проекта (в том числе время подготовки и реализации проекта);
3. Факторы качества проекта;
4. Факторы риска проекта.
Исходя из структуры процессов управления девелоперским проектом, анализа рыночной конъюнктуры[45, 70], экспертных оценок[46,47,69,] нами уточнена обобщенная классификация факторов выбора проекта к реализации.
Одним из основных показателей, ходящих в функцию выбора проекта и оказывающих наибольшее влияние на показатели эффективности проекта, является цена единицы площади отдельного коттеджа, учитываемая при бюджетировании проекта и оценке его эффективности.
Рынок недвижимости - очень инертная сущность. Другими словами, рынку недвижимости не присущи резкие колебания с переменой тенденций от месяца к месяцу. Многие примеры позволяют утверждать, что рынок недвижимости может описываться только плавными показателями, а характерный срок перемены тенденций составляет около двух месяцев.
В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.
Также можно классифицировать индексы рынка недвижимости следующим образом[83]:
1. Индекс стоимости - общерыночный показатель, по своей структуре описывающий общие тенденции рынка к росту или снижению цен.
2. Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны суть этой величины - текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). Говоря математическим языком это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны с помощью индекса ожидания можно достаточно просто прикинуть краткосрочную тенденцию цен на ближайшие месяц-два, что и способствовало появлению его названия.
3. Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них - вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой -приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.
В этой философии квартира рассматривается как источник получения прибыли, хотя это и не означает, что ее обязательно следует сдавать. Просто такой подход - метод оценки ее экономической привлекательности, созвучный доходному методу оценки недвижимости.
Анализ рынка недвижимости приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы. Первая группа - локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все объекты разные. Один более удачно расположен, другой имеет больше подсобных и складских помещений, в третьем сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на объекты в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.
Влияние локальных причин можно описать теми самым оценочным корректировкам, которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого.
Вторая группа причин, влияющих на ценообразование - это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж.
Однако, столь подробный анализ довольно затруднителен. Существуют уже определенные на основе вышеперечисленных и других характеристик рейтинги регионов, которые могут быть основой для девелопера при определении региона для осуществления проектов. Различные рейтинговые агентства предлагают множество методик оценки рейтинга регионов России. Представленная на сайте Департамента региональной экономики Минэкономразвития России методика комплексной оценки уровня социально-экономического развития субъектов Российской Федерации оценивает двенадцать основных показателей, в числе которых ВРП, объем инвестиций, социальные показатели (безработица, реальные доходы населения), коэффициент плотности автомобильных дорог и другие.
Методика распределения финансовых средств из фонда регионального развития, основанная на анализе ряда показателей состояния региона, основными из которых являются ВРП, объем промышленной продукции, бюджетно-финансовая обеспеченность, соотношение среднедушевых доходов и прожиточного минимума, социальная структура населения, обеспеченность населения объектами социальной и инженерной инфраструктуры и других.
Инвестиционная привлекательность регионов России согласно рейтинга, предлагаемого ведущим рейтинговым агентством «Эксперт», определяется двумя основными характеристиками: инвестиционным риском и инвестиционным потенциалом.
Методика кредитного рейтинга была подготовлена аналитиками "Эксперт РА" и "АК&М" в октябре 2002 года для рейтингования регионов и муниципальных образований Российской Федерации. Это оригинальная методика, адаптированная к специфическим особенностям регионального развития России и не учитывающая суверенного странового риска.
Методика представляет собой алгоритм присвоения кредитных рейтингов регионам и МО и основывается на использовании объективных и субъективных параметров кредитоспособности, а также прогнозов их изменения.
Объективные параметры кредитоспособности (финансово-экономические) региона или муниципального образования трактуются как наличие у него финансовых ресурсов для погашения текущего или будущего долга, регулярность поступления денежных средств на счета заемщика с учетом характера общей финансово-экономической ситуации, влияющей на ре гулярность пополнения финансовых ресурсов региона (МО) в перспективе. К ним относятся:
- Устойчивость бюджетной системы субъекта федерации (МО)
- Финансово-экономическая ситуация в регионе (МО)
- Динамика финансово-экономического развития региона (МО)
Субъективные (ситуационные) параметры кредитоспособности определяют социально-полити ческую ситуацию и уровень государственного (муниципального) управления в регионе (МО).
Управление стоимостью при формировании и управлении портфелем проектов строительства жилых поселков
В предложенной структурно-функциональной модели девелопмента жилых поселков одной из наиболее значимых функций является управление стоимостью проекта. При разработке функции выбора проекта к реализации нами были учтены только бюджетные показатели на момент подготовки или даже инициации проекта. После начала стадии реализации функция управления стоимостью проекта в значительной степени влияет на его эффективность. Причем, постоянный мониторинг стоимости проекта позволяет выявить факты воздействия рискообразующих факторов на проект и определить сумму ущерба от рисков.
В управлении проектами существуют различные способы оценки объемов и стоимости работ, а также подготовки предложений по контракту. Нами предложено при управлении стоимостью в девелопменте коттеджных поселков использовать интеграционный метод [98, 105].
Первым этапом рассматриваемого интеграционного метода является составление укрупненного календарного плана работ проекта с назначенными на работы ресурсами.
Сначала менеджер проекта определяет работы самого верхнего уровня, необходимые для выполнения контракта. Эти работы заносятся в расписание объединяющего проекта. Затем создаются подпроекты и передаются конкретным менеджерам, которые будут отвечать за их выполнение. Менеджеры проекта предоставляют детальную информацию по работам своего подпро-екта. В результате свертывания данной информации, определяются длительности работ более высокого уровня.
Для того чтобы контракт был заключен, чаще всего требуется проведение так называемого планирования "сверху вниз". В частности, может возникнуть необходимость сведения затрат по проекту к установленной сумме или же уменьшение затрат на определенную величину(10%). Система управления затратами проекта должна предоставлять возможность оценивания затрат проекта в различных срезах (например, затраты на конкретный этап или же по определенному субподрядчику, функциональной группе и пр.) Когда такие вычисления будут произведены, необходимо распределить рабочие часы среди всех ресурсов, с тем чтобы определить прямые и накладные расходы по каждому из них. Если контракт будет заключен, то перенос данных о рабочем времени в расписание проекта не составит труда.
Процесс создания исходного плана значительно усложняется при использовании каких-либо других методов оценивания объемов работ и затрат проекта. Когда оценка затрат основывается на расписании, создание исходного плана сводится к установлению недостающих связей между работами и подпроектами. Планирование ресурсов может производиться для самого низкого уровня иерархии - конкретных исполнителей или же, наоборот, для самого верхнего уровня, чтобы упростить процесс выравнивания (использование общих резервов работ для уменьшения перегрузки ресурсов). Ресурсное планирование и выравнивание используется для создания исходного плана без перегруженных ресурсов.
Стандартизация файлов с дополнительными данными, такими как иерархическая структура работ, календари и ресурсы имеет множество преимуществ. Хорошо подготовленная иерархическая структура работ позволяет менеджеру программ создавать укрупненные отчеты с представлением каждого проекта одной строкой диаграммы Ганта. Стандартные календари и файлы ресурсов помогают менеджеру программ при проведении мультипроектного планирования и анализе кадрового обеспечения компании. В интегрированных системах эти стандартные структуры могут быть автоматически переданы в систему управления затратами.
Пример обобщения данных о затратах по видам коттеджей представлен на рис.3.17.
Создание исходного плана проекта необходимо для дальнейших расчетов фактической выработки. Кроме того, исходный план может пригодиться при проведении обсуждения результатов проекта по его закрытии. Также, исходный план может использоваться для расчетов прибылей/ убытков. Обе рассматриваемые системы должны поддерживать создание исходных планов.
Если менеджер проекта ежедневно использует систему управления расписанием для управления и контроля за своей частью проекта, то, естественно, расписание должно содержать достоверную информацию о ходе выполнения работ. Для того, чтобы аккуратно рассчитать фактическую выработку необходимо, чтобы текущее состояние работ проекта передавалось в систему управления затратами.
Для проведения анализа состояния работ и затрат необходимо иметь следующие величины:
Плановые затраты (бюджет проекта),
Фактическая выработка,
Фактические затраты,
Прогнозные значения затрат
Для получения четкой картины состояния проекта необходимо получить все эти четыре величины. Простой анализ плановых затрат в сравнении с фактическими зачастую может давать искаженную картину. Например, если фактические затраты составляют 90% от плановых, то может показаться, что выполнение контракта идет очень хорошо. В то время, как состояние проекта или его фактическая выработка, добавленные в анализ, могут показать, что выполнена только половина из запланированных на данное число работ. Таким образом, выполнение контракта отстает от календарного графика и, кроме того, затраты на выполненную часть работ превышают плановые.
