Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретико-методологические подходы к формированию и развитию рынка риэлтерских услуг 11
1.1 Риэлтерские услуги как часть сферы сервиса 11
1.2 Становление и современное состояние рынка риэлтерских услуг в России 28
1.3 Недвижимость как основа риэлтерских услуг 36
2 Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг 53
2.1 Направления и динамика развития риэлтерских услуг в России и ЮФО 53
2.2 Исследование детерминант (факторов) развития рынка риэлтерских услуг 76
2.3 Направления исследования потребностей потребителей риэлтерских услуг 90
3 Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэлтерских услуг в Ростовской области 101
3.1 Развитие нормативно-правовой базы регулирования рынка риэлтерских услуг 101
3.2 Организационно-экономический инструментарий оценки условий развития риэлтерской деятельности и анализа её эффективности 112
3.3 Стратегия развития рынка риэлтерских услуг Ростовской области 130
Выводы и рекомендации 143
Библиографический список
- Становление и современное состояние рынка риэлтерских услуг в России
- Недвижимость как основа риэлтерских услуг
- Исследование детерминант (факторов) развития рынка риэлтерских услуг
- Организационно-экономический инструментарий оценки условий развития риэлтерской деятельности и анализа её эффективности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Роль и значение сферы услуг в экономике России постоянно возрастает. Трансформация потребностей общества в сторону потребления более качественных, профессиональных и востребованных услуг способствует появлению всё новых их видов и, как следствие, росту и развитию соответствующих секторов и рынков сферы сервиса.
Изменение отношений собственности, наращивание объёмов строительства, повышение спроса населения и юридических лиц на услуги поиска, приобретения недвижимого имущества, а также на правовое сопровождение сделок способствовало становлению и развитию рынка риэлтерских услуг. Как отдельный вид услуг сферы сервиса риэлтерские услуги возникают как синтез посреднических, правовых, информационных и консультационных услуг.
Стимулирующим фактором развития рынка риэлтерских услуг являются динамичные тенденции развития рынка недвижимости, исследование которых в отдельных регионах позволяют определить траектории развития и регулирования рынка риэлтерских услуг для каждой территории отдельно.
Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэлтерских услуг, развитие нормативно-правовой базы регулирования рынка риэлтерских услуг, организационно-экономического инструментария оценки условий развития риэлтерской деятельности и анализа её эффективности будут способствовать повышению спроса на услуги профессиональных участников рынка, а также лояльности и доверия со стороны потребителей.
В связи с этим исследование специфических особенностей, закономерностей, тенденций и детерминант развития рынка риэлтерских услуг требует разработки стратегий эффективного его развития, делает актуальной, теоретически и практически значимой выбранную тему диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. В научной литературе достаточно широко представлены исследования, посвящённые различным аспектам функционирования широкого спектра услуг, теории управления экономикой сферы услуг, её отдельных сегментов, отражающие специфику формирования рынков различных видов услуг, в том числе работ, характеризующих параметры формирования и развития рынка риэлтерских услуг.
Теоретические и практические аспекты формирования и дальнейшего функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг рассмотрены в трудах отечественных (А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.А. Бачуринской, Л.С. Белоусовой, В.В. Бузырева, И.Л. Владимировой, Б.Г. Грабового, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, Е.Н. Жильцова, Н.В. Климовой, З.А. Клюкович, К.Ю. Кулакова, К.Б. Строкина, Н.Ю. Яськовой), а также зарубежных учёных: А. Аварда, Дж.Б. Кларка, А. Леша, Н. Норта, Р. Солоу, Г.С. Харрисона, К. Эклунд и др.
Проблемам становления и развития рынка риэлтерских услуг, а также направлениям активизации риэлтерской деятельности посвящены работы Б.А. Волкова, С.А. Кузиной, В.В. Медового, Э.Ю. Околеловой, О.С. Причины, В.М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, Н.А. Фалькевича и т.д.
Несмотря на достаточно широкую разработанность проблемы функционирования рынка риэлтерских услуг в современной экономической литературе, отсутствует целостная стратегия направлений его развития и регулирования. Недостаточная обоснованность происходящих на рынке риэлтерских услуг функциональных процессов, ориентированных на развитие, обусловили выбор темы диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является формирование стратегии развития рынка риэлтерских услуг в регионе, реализация которой предполагает решение комплекса взаимосвязанных задач:
- уточнить базовые категории функционирования рынка риэлтерских услуг и выявить рыночные детерминанты, определяющие спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг, учитывающие отраслевую специфику и оказывающие влияние на его функционирование и развитие;
- разработать алгоритм проведения исследований на рынке риэлтерских услуг, позволяющий сформировать стратегию развития рынка риэлтерских услуг;
- дополнить организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэлтерских услуг в регионе и оценки эффективности риэлтерских услуг;
- расширить методический аппарат оценки эффективности оказания риэлтерских услуг по показателям вклада рынка риэлтерских услуг в национальную экономику на различных уровнях;
- исследовать состояние нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг и предложить мероприятия, направленные на её совершенствование;
- разработать стратегию развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области, позволяющую обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.
Объектом исследования является рынок риэлтерских услуг Ростовской области.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе функционирования и развития рынка риэлтерских услуг.
Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в соответствии с п. 1.6.109. «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка», п. 1.6.116. «Механизм повышения эффективности и качества услуг» и п. 1.6.118 «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).
Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили работы отечественных и зарубежных учёных по проблемам экономики недвижимости, развития рынка риэлтерских услуг, нормативно-законодательные акты по исследуемой проблематике.
Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также его территориальных органов по Ростовской области и отдельным субъектам Южного федерального округа, законодательные и нормативные акты РФ и Ростовской области, результаты исследования автора.
Методы исследования. При выполнении диссертационного исследования и обосновании отдельных научных положений в работе использовались методы и инструментальные технологии научного исследования, в том числе анализ микро- и мезоэкономической динамики, экономико-статистических группировок и динамических рядов, сравнительного и статистического анализа и прогнозирования, методы многомерной классификации объектов.
Научная новизна проведённого диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и практических рекомендаций по обоснованию стратегии развития и регулирования рынка риэлтерских услуг в регионе.
Наиболее существенные результаты, характеризующие положения, содержащие научную новизну, заключаются в следующем:
1) выделены рыночные детерминанты, учитывающие отраслевую специфику и определяющие спрос (ценовые: стоимость недвижимости и неценовые: характеристики недвижимости, количество покупателей, финансовые возможности потребителей, потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов, условия ипотечного кредитования) и предложение на рынке риэлтерских услуг (ценовые: стоимость недвижимости и неценовые: цены на строительные услуги и материалы, размер платы за коммунальные услуги, размер налога на недвижимость, интенсивность строительства, ожидания изменения цен на недвижимость, число продавцов на рынке), регулирование которых позволит повысить эффективность деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг;
2) предложен алгоритм проведения исследований на рынке риэлтерских услуг, включающий последовательные этапы, начиная от выявления проблем и формулирования целей исследования до разработки рекомендаций по повышению результативности функционирования субъектов риэлтерской деятельности, использование которого способствует формированию стратегии развития рынка риэлтерских услуг;
3) усовершенствован организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэлтерских услуг, основанный на рейтинговой оценке регионов по индикаторам: среднедушевые денежные доходы; ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения; коэффициент общего прироста населения; уровень экономической активности населения; общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя; ВРП на душу населения; объём выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчёте на одного жителя, который позволяет выявить фактическое развитие риэлтерской деятельности в регионах и перспективы её развития;
4) систематизирован организационно-экономический инструментарий оценки эффективности риэлтерских услуг по показателям вклада рынка риэлтерских услуг в национальную экономику на федеральном, региональном и муниципальном (объём реализации риэлтерских услуг; налоговые платежи риэлтерских фирм; численность работников риэлтерских фирм; фонд заработной платы работников; число заключённых сделок купли-продажи жилья и др.) и микроэкономическом уровнях (показатели активности рынка недвижимости и активности риэлтерской фирмы), что позволило расширить методический аппарат оценки эффективности оказываемых риэлтерских услуг;
5) предложены направления совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэлтерских услуг, которые приведут к повышению лояльности, доверию со стороны потребителей и повысят спрос на услуги профессиональных участников рынка;
6) разработана, с учётом взаимодействия функциональных составляющих, стратегия развития рынка риэлтерских услуг в Ростовской области, включающая в себя инструменты финансово-экономической и организационно-административной подсистем (прямое бюджетное финансирование областных программ по развитию предприятий по оказанию социально значимых услуг шаговой доступности, а также направление на эти цели средств из внебюджетных фондов; субсидирование конкретных риэлтерских фирм на условиях выполнения ими региональных задач (например, в части поиска жилья по жилищным сертификатам); налоговые льготы для предприятий, оказывающих услуги в виде снижения ставок налогообложения; финансовая и организационная поддержка малого и среднего бизнеса; участие региональных органов в акционерных обществах и других предпринимательских формированиях для направления их деятельности в интересах территории) организационно-экономического механизма, позволяющая обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.
Теоретическая значимость исследования. Основные результаты исследования дополняют теорию экономики сферы услуг, экономического развития региона и позволяют разработать стратегию развития субъектов сферы риэлтерских услуг в виде реальной практической меры.
Практическая значимость исследования. Содержащиеся в диссертационной работе теоретико-методологические разработки, аналитические оценки и предложения могут быть использованы в качестве научно-исследовательского материала и информационного источника при изучении проблем развития рынка риэлтерских услуг, повышения конкурентоспособности и качества соответствующего вида услуг, а также в учебном процессе при разработке программ методического обеспечения в преподавании учебных дисциплин «Основы управления недвижимостью», «Оценка собственности», «Управление недвижимостью», «Основы риэлтерской деятельности», «Экономика отраслей сферы услуг».
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались автором в 2009–2012 гг. на международных, региональных и межвузовских научно-практических конференциях (гг. Москва, Краснодар, Воронеж, Волгоград, Саратов, Санкт-Петербург, Тамбов, Майкоп, Нальчик, Шахты), а также были опубликованы в журналах, рекомендованных ВАК РФ.
Разработанные в диссертации рекомендации и предложения использованы Администрацией Ростовской области, риэлтерскими компаниями и агентствами недвижимости г. Шахты для совершенствования организационно-экономических и нормативно-правовых аспектов функционирования и управления развитием рынка риэлтерских услуг в регионе.
Публикации. Содержание диссертации и результаты исследования опубликованы в 11 научных работах, в том числе в 2 коллективных монографиях и 4 научных статьях в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, общим объёмом 4,6 п.л., из них авторский вклад составляет 4,2 п.л.
Структура и объём работы. Структура и объём диссертационной работы отражают логику исследования и порядок выполнения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, библиографического списка из 145 наименований.
Во введении содержится обоснование актуальности тематики диссертации, раскрыта степень изученности проблемы, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.
В первой главе «Теоретико-методологические подходы к формированию и развитию рынка риэлтерских услуг» проводится исследование сущности, содержания, принципов и подходов к изучению рынка риэлтерских услуг как части сферы сервиса, раскрыты особенности становления и современное состояние рынка риэлтерских услуг в России, позволившие значительно расширить категориальный аппарат сферы услуг.
Вторая глава «Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг» содержит исследование динамики развития риэлтерских услуг в Южном федеральном округе и Ростовской области, что позволило оценить уровень развития рынка риэлтерских услуг региона и выявить возможные направления его перспективного развития.
В третьей главе «Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэлтерских услуг в Ростовской области» предложен организационно-экономический инструментарий совершенствования рынка риэлтерских услуг и обоснована Стратегия развития рынка риэлтерских услуг Ростовской области.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по итогам проведённого исследования.
Становление и современное состояние рынка риэлтерских услуг в России
Рынок риэлтерских услуг и уровень его развития характеризуют в целом степень развития национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлтерского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлторам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.
Лица, имеющие такие профессии, как оценщик недвижимости, риэлтор, менеджер по недвижимости, являются поставщиками специфического рода услуг на российском рынке. Как показывает опыт, благополучное завершение операций с недвижимостью, в большинстве своем, является следствием активного участия в них именно посредника, на профессиональном языке, - риэлтора. К субъектам рынка риэлтерских услуг относятся: - продавец (арендодатель); - покупатель (арендатор); - профессиональные участники рынка недвижимости. [22]
Информационные - сбор, анализ и последующее информирование клиента относительно того, какая ситуация в данный момент сложилась на рынке недвижимости (например, какие, соответствующие запросу, квартиры имеются в продаже в данный момент, какова средняя цена за квадратный метр жилой площади, в каких районах города доступно жилье).
Консультационные - юридические консультации касаются вопросовправового сопровождения операций на рынкенедвижимости;- технические консультации призваны снабдитьклиента необходимой информацией, что касаетсятехнического состояния недвижимого имущества,его технико-эксплуатационных характеристик,необходимости проведения капитального ремонта- ит.д.;- экономические консультации предусматриваютознакомление клиента с экономической сторонойсделки. Здесь речь может идти о потенциальнойвыгоде от покупки или продажи недвижимости вданный момент или в определенный момент в будущем (профессиональный риэлтор всегда посоветует немного повременить с проведением операции, если конъюнктура рынка в скором времени обещает измениться и принести выгоду его клиенту). Посреднические - представители риэлтерской фирмы или частныйриэлтор занимаются сбором необходимойдокументации, содействуют наиболее выгодномузаключению соглашения, следят за выполнениемусловий договора между контрагентами, а такжесвоевременной оплатой платежных документов;- предоставление своему клиенту финальнойотчетности по заключенной сделке. Речь можетидти, скажем, о подтверждении полученияденежных средств с последующей проверкой ихплатежеспособности. За все время существования риэлтерского бизнеса в России, ему пока не удается стать по-настоящему цивилизованным. Риэлтор до сих пор воспринимается как лишнее звено в сделке: реальной ответственности ни за что не несет, зато претендует на немалую комиссию. Даже сами риэлторы характеризуют рынок как непрозрачный, рисковый, что свидетельствует о его невысокой стадии развития. Специалисты рынка подчеркивают, что «как минимум половина рынка риэлтерских услуг - это дикий рынок» или «очень часто - риэлторы - это люди, которые не имеют никакого образования и профессиональных навыков». [38] Проблема развития риэлтерского бизнеса многогранна: - кризисные ситуации в экономике России значительно повлияли на востребованность услуг риэлтора: с одной стороны, уменьшилось количество заключаемых сделок, с другой - некоторые покупатели предпочитали сэкономить на комиссии посреднику; отсутствие законодательства, регулирующего риэлтерскую деятельность в России, стандартов и лицензирования. Система добровольной сертификации не действует. Эксперты рынка считают, что профессиональная аккредитация специалистов всех компаний, работающих на рынке недвижимости необходима. В 2007 г. Государственной Думой рассматривался проект закона «О риэлтерской деятельности», но он так и не был принят. Продажа и покупка недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». В 1970-1980 годы работали нелегальные маклеры, предлагавшие услуги в решении вопросов с недвижимостью. 1990-2000 гг. Первые частные фирмы, предлагающие услуги в сфере недвижимости стали появляться в начале 1990-х. Одно из крупнейших существующих ныне агентств «Миэль» было образовано в 1990 году. Первый офис компании, открытый в 1991 году, представлял собой арендованную комнату в московской среднеобразовательной школе № 247. Риэлтерская деятельность стала лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. 2001 г. - по наст, время К концу первой декады XXI века стремительно разбогатевшие крупные агентства недвижимости стали заниматься девелоперской деятельностью, например агентство Инком, строит коттеджные поселки на кредитные средства, реализуя дома на продажу своим клиентам. Лицензирования этого вида деятельности, согласно российскому законодательству, не требуется. Часть риэлторов работают в частном порядке (частные маклеры), другие трудятся в агентствах недвижимости. По мнению Стерника Г.М. «Ввиду высокой стоимости квартир на рынке недвижимости в Москве и других мегаполисов в 1990-е годы и начале XXI века стали нередкими случаи совершения тяжких преступлений против граждан с участием так называемых «чёрных риелторов». В состав преступных групп входят собственно риелторы, а также нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов. В результате подобных деяний организованных преступных групп, граждане лишаются квартир, а в ряде случаев — и жизни. Нередки случаи, когда под видом риэлтерских услуг агентства недвижимости занимаются мошенничеством.» [111]
Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству.
В нашей же стране такое содержание деятельности риэлтерских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.
Мультилистинг (МЛС) (в американском варианте MLS - Multi Listing Service от англ.: multi - много, list - перечень) - это информационно-правовая система взаимодействия всех участников на рынке недвижимости (продавец, покупатель, посредники). МЛС позволяет одним агентствам (так называемым Эмитентам), заинтересованным в скорейшей продаже/аренде своих эксклюзивных объектов недвижимости и готовым поделиться частью своей комиссии, привлечь другие агентства к возмездному сотрудничеству в поиске покупателя/арендатора.
Недвижимость как основа риэлтерских услуг
Рынок недвижимости в Российской Федерации сложился относительно недавно - в середине 90-хх годов XX века. Как пишет Бурденкова Е. «Согласно теории, рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих: - отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; - свободное формирование цен; - перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.» [22] По Асаулу А.Н., Гордееву Д.А., Ушакову Е.И. «деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.»[6]
Горемыкин В.А. считает, что «термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.»[28]
Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что «к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы» [30].
По мнению Горемыкина В.А., Масяновой Н.Н. «под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.» [28, 62] С учетом отечественного опыта по реализации риэлторских услуг можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и рынок риэлтерских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Важным параметром, используемом на рынка недвижимости, является рыночная стоимость недвижимости, т.е. наиболее вероятная денежная цена прав на собственность, по которой она может быть продана на открытом конкурентном рынке при условии, что достаточно времени предоставлено для продажи собственности, покупатели и продавцы избавлены от внешнего давления, покупатели и продавцы достаточно хорошо осведомлены о предмете сделки, сделка осуществляется при типичных условиях финансирования. [11] Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д. Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлтерских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора. Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80 % национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. По мнению Асаула А.Н. «к свойствам недвижимости относят: - разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света. - неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости; - повышенная экономическая ценность. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии; - функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей; - объект долгосрочного инвестирования. Это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости; - некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество; - при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты)». [7] Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно, имеют различную полезность и стоимость, что приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них, практически, не используется продажа по образцам и биржевая торговля. Виды недвижимости на современном этапе развития рынка риэлтерских услуг в нашей стране классифицируются по следующим признакам [7, 18, 42 и др.]: 1. По происхождению: - естественные (созданные природой без участия труда человека -земельные участки, лес и многолетние насаждения); - искусственные объекты (являющиеся результатом труда человека -жилые, коммерческие, общественные объекты, инженерные сооружения); - созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. 2. По назначению: - свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); - природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации; - постройки (для жилья, для офисов); - прочие. 3. По масштабу: - земельные массивы; - отдельные земельные участки; - комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.); - жилой дом многоквартирный; - жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж); - секция (подъезд); - этаж в секции; - квартира; - комната; - летняя дача; - комплекс административных зданий; - здание; - помещения или части зданий (секции, этажи). 4. По готовности к использованию: - готовые; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - требующие завершения строительства. К экономическим характеристикам недвижимости как товара можно отнести [28, 60, 96, 140]: - редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); - неравномерность денежных потоков (при расчете окупаемости недвижимости); - различие в налогообложении (по видам объектов и социальному статусу собственников);
Исследование детерминант (факторов) развития рынка риэлтерских услуг
Рынок недвижимости является необходимой составляющей любой национальной экономики, поскольку недвижимость — важная часть национального богатства, на долю которой приходится более половины мирового богатства. Кроме того, рынок недвижимости является предпосылкой существования других рынков - рынка труда, капитала, товаров и услуг. Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерностью развития своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Ведущее место на рынке занимают сделки с жилой недвижимостью. Повышенный спрос на нее сформировал соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, определил приемы работы на рынке для риэлторов. Расширение потребностей связанных с недвижимостью и повышение требований к предоставляемым услугам риэлтерскими фирмами привели к соответствующей специализации функций, многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций.
Рассмотрим рыночные детерминанты рынка риэлтерских услуг, под которыми традиционно понимают внешние факторы прямого и косвенного влияния. Факторы прямого воздействия представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на рынке. Факторы косвенного воздействия представляют собой результат взаимодействия субъектов рынка риэлтерских услуг с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.
Субъектами прямого влияния на рынке риэлтерских услуг, на наш взгляд, являются: потребители, конкуренты, строительные организации, институциональные организации по сопровождению сделок с недвижимостью, общество - прямые факторы. К основным факторам, влияющим на рынок риэлтерских косвенно можно отнести: экономические, политические, социально- демографические, научно-технические, природные-климатические, экологические. Субъекты прямого влияния и факторы косвенного влияния представлены на рисунке 11. Предложение на рынке недвижимости также влияет на величину спроса на риэлтерские услуги и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала. Зависимость спроса на риэлтерские услуги от предложения на рынке недвижимости носит обратный характер: чем больше предложение, тем больше вероятность того, что продавец воспользуется услугами профессиональных участников рынка - риэлторов. Закон предложения говорит о прямой связи между количеством предлагаемой недвижимости и ценой на нее: повышение цены увеличивает объем предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы недвижимости и строительные организации готовы предложить к продаже или построить большее количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Факторы, влияющие на предложение, представлены на рисунке 13. Состояние равновесия спроса и предложения рынка недвижимости фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как реакция на воздействие различного рода факторов. Таким образом, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости и, как следствие, на рынке риэлтерских услуг, строится под влиянием многих факторов. Деятельность отдельно взятой фирмы на рынке риэлтерских услуг, несомненно, во многом определяется воздействием рассмотренных выше факторов. Но, тем не менее, степень влияния некоторых факторов можно ослабить за счет грамотно проводимой политикой фирмы. Даже индивидуальные предприниматели в состоянии использовать в своей деятельности маркетинговый инструментарий, позволяющий привлекать клиентов, повысить объем оказанных посреднических услуг. К такому инструментарию, также называемому «комплекс маркетинга», относят: 1) Определение особенностей услуги. 2) Разработка ценовой политики. 3) Определение сбытовой политики. 4) Разработка методов продвижения услуги. [59, 95] Особенности риэлтерских услуг. Возникшие в последние десятилетия XX века риэлтерские услуги, связанные с посредничеством в сфере недвижимости, прочно заняли свою нишу на рынке. Но при этом до сих пор существует по отношению к риэлторам, фирмам и частным предпринимателям, некая предубежденность, которая связана с отсутствием четких стандартов данной деятельности и государственного регулирования. Деятельность риэлторов часто основана на желании личной наживы, а не удовлетворении потребностей клиентов. Риэлтерские услуги, как и любые другие услуги, имеют следующие особенности: неосязаемость; неотделимость производства и потребления услуги; непостоянство качества; недолговечность, неспособность услуг к хранению; отсутствие владения. [133]
Организационно-экономический инструментарий оценки условий развития риэлтерской деятельности и анализа её эффективности
На современном этапе экономического развития РФ рынок риэлтерских услуг, как часть сферы сервиса, играет очень важную роль в решении важной насущной проблемы - обеспечение населения жильем. Вклад специалистов риэлторов очевиден - он состоит в профессиональном поиске необходимого объекта недвижимости и юридическом обеспечении сделок. Развитие рынка риэлтерских услуг в отдельных регионах может быть ограничено различными факторами, к которым, на наш взгляд, можно отнести: - обеспеченность населения жильём; - прирост (убыль) населения; - уровень жизни населения; - темпы строительных работ и др. На основе данных факторов мы разработали методику оценки благоприятных условий для развития риэлтерской деятельности. Предлагаемая методика основывается на рейтинговой оценке регионов, что является популярным инструментом первичного анализа территориальной структуры. Методическая схема рейтинговой оценки базируется на содержании процесса оценивания, и ее основные элементы представлены на рисунке 14. Оптимальный перечень индикаторов включает следующие: 1) среднедушевые денежные доходы; 2) ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения; 3) коэффициент общего прироста населения; 4) уровень экономической активности населения; 5) общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя; 6) ВРП на душу населения; 7) объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» в расчете на 1 жителя. Проведем исследования благоприятных условий развития риэлтерской деятельности по регионам ЮФО. Значения выбранных индикаторов оценки представлены в таблице 28. Для обеспечения сопоставимости показателей, индикаторы представляют собой относительные показатели, учитывающие численность населения региона.
Данные, представленные в таблице, показывают, что лидером по развитию экономики уровню жизни является Краснодарский край, о чем свидетельствуют высокий уровень среднедушевых доходов, ВРП на душу населения, объем строительных работ и др. Такое опережение развития по сравнению с другими регионами может быть связано с подготовкой проведения спортивной олимпиады в 2014 г в г. Сочи, что естественно отражается и на востребованности риэлтерских услуг. В отношении других регионов нельзя сделать таких однозначных выводов, поэтому применим для оценки метод поиндикаторного ранжирования переменных. Результаты ранжирования представлены в таблице 29.
Ранжирование индикаторов проводилось по принципу: наихудшему значению присваивается 1, наилучшему - максимальный ранг, то есть минимальное значение индикатора - 1, максимальное - 6 (кроме показателя «общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя», так как минимальная обеспеченность жильём стимулирует развитие риэлтерских услуг при высоких индикаторах, отражающих уровень жизни). При равенстве значений индикаторов, присваиваемый ранг берется как промежуточное значение двух соседних рангов. Результаты расчетов в таблице показывают, что, как и предполагалось, на первом месте по степени благоприятности условий развития риэлтерских услуг находится Краснодарский край. Второе место занимает Астраханская область, также имеющая высокий потенциал для развития риэлтерской деятельности. Ростовская и Волгоградская области располагают средним потенциалом развития риэлтерских услуг, а наихудшие условия - в республиках Калмыкия и Адыгея. Рейтинг регионов представлен на рисунке 15. По данным таблицы можно сделать следующие выводы: развитие сети риэлтерских фирм в Краснодарском крае соответствует рейтингу. Данный регион возглавляет рейтинг и имеет наибольшее количество риэлтерских фирм в ЮФО. Среди остальных регионов наибольшее внимание развитию риэлтерской деятельности следует уделить Астраханской области, в которой значительны перспективы развития риэлтерской деятельности при относительно небольшом фактическом числе риэлтерских фирм. Функционирование и развитие рынка риэлтерских услуг, несомненно, оказывает благоприятное воздействие на экономику страны в целом. Оценка вклада рынка риэлтерских услуг в национальную экономику может быть определена на основе следующих показателей: - объем реализации риэлтерских услуг; - налоговые платежи риэлтерских фирм; - численность работников риэлтерских фирм; - фонд заработной платы работников; - число заключенных сделок купли-продажи жилья и др. Перечисленные показатели отражают важность и значение риэлтерских услуг в экономике, но на наш взгляд, рассматриваться они должны комплексно и показывать социальную значимость сферы услуг. Механизм влияния риэлтерских услуг на экономику и социальное развитие общества можно представить схемой, показанной на рисунке 16.
