Содержание к диссертации
Введение 5
Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СОЦИАЛЬ
НО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ
ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ 14
Роль реконструкции в процессе воспроизводства жилищного фонда. Виды реконструкции 14
Методы определения экономической эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу (со-стояние вопроса) 24
Социальные аспекты в вопросах оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий . . 39 Краткие выводы 50
Глава П. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ ОПРЩЕЛЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛИЩНОГО
ФОНДА 53
Определение критерия социально-экономической эффективности реконструкции жилищного фонда .... 53
Состав показателей приведенных затрат на реконструкцию жилищного фонда 61
Метод определения социального результата реконструкции жилых зданий и соизмерения его с затратами . . 82 Краткие выводы 112
Глава III. ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ
ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ПРИ ОБОСНОВАНИИ ЕЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ .115
3.1. Исследование существующих методов определения
стоимости реконструкции и капитального ремонта
жилых зданий 115
Стр.
Влияние характера проектных решений конструктивных элементов жилого здания на стоимость его реконструкций 128
Влияние объемно-планировочных показателей жилых
зданий на затраты по реконструкции 149
3.4. Определение'стоимости реконструкции жилых зданий
при оценке эффективности вариантов проектных
решений 156
3.5. Оценка социально-экономической эффективности про
ектных решений реконструкции жилых зданий 160
Краткие выводы 175
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 178
БИБЛИОГРАФИЯ .183
ПРШЮШШ. . . 198
Анкета для проведения экспертной оценки 198
Результаты математической обработки экспертных оценок по определению коэффициентов весомости и согласованности мнений экспертов 201
Нормативы по единичным показателям качества .... 205
Коэффициенты перехода от стоимости и затрат труда при реконструкции базисного жилого здания к показателям других вариантов проектных решений .... 211
Расчет варианта устройства железобетонных перекрытий под санузлами 220
Пример определения стоимости и затрат труда при реконструкции жилых зданий 222
Состав технологических комплексов при ремонте
полов в типовых жилых зданиях 225
8. Определение комплексного социального результата
по типовому зданию и объекту реконструкции .... 227
Стр. 9, Определение стоимости реконструкции жилого дома
для оценки социально-экономической эффективности
вариантов проектных решений 232
10. Определение эксплуатационных затрат по жилому зданию
Введение к работе
Актуальность исследования. В директивах ХХУІ съезда КПСС поставлена главная задача на текущее пятилетие и более отдаленную перспективу - повышение благосостояния трудящихся. В этой -связи важное значение имеет дальнейшее улучшение жилищных условий населения на основе развития нового жилищного строительства, повышения требований к реконструкции и модернизации жилых зданий, способствующих росту благоустройства, комфортности, санитарно-гигиенических и других социальных качеств жилища. Эти задачи закреплены "Основными направлениями экономического и социального развития СССР на 1981-85 годы" на период до 1990 года".
В постановлении ЦК КПСС "О мерах по обеспечению выполнения планов строительства жилых домов и социально-бытовых объектов" (1983 г.) также подчеркивается необходимость осуществления дополнительных мероприятий по активному проведению работ по реконструкции жилищного фонда, В первую очередь это\обусловлено потребностью сохранения огромного национального богатства -около одной пятой стоимости основных фондов страны, которые представляют собой жилые здания.
Сохранение и рациональное использование существующего жилищного фонда - важная народнохозяйственная задача. Размеры жилищного фонда в нашей стране из года в год увеличиваются. Так, за период с 1970 по 1982 год городской жилищный фонд в СССР возрос с 1,54 млрд.кГ общей площади до 2,34 млрд.кг, т.е. более чем в 1,5 раза /ИЗ/.
Несмотря на меры, принимаемые к сохранению зданий, действуют объективные факторы, которые приводят к росту их физичес-
кого и морального износа, а следовательно, возникает необходимость в реконструкции и модернизации жилищного фонда.
Высокие темпы реконструктивных работ особенно характерны для столиц союзных республик и крупнейших (с населением более I млн.чел.) городов. Это обусловлено значительной концентрацией жилищного фонда - 26% общей площади - и высокой степенью развития административно-политических и культурно-просветительных функций этих городов /159/.
Расходы на содержание,вкд№ма.я ремонт) и реконструкцию жилищного фонда, не покрываемые низкой квартирной платой, составили в 1982 году 7,9 млрд.рублей или 39,5% капитальных вложений в жилищное строительство. За 1970-82 годы эти затраты увеличились более, чем в 2 раза /ИЗ/.
Изменению требований к реконструкции и модернизации жилищного фонда, связанному в большей части с увеличением значимости социальных факторов, определяющих уровень благоустройства и комфортности жилища, способствует также повышение стоимости нового строительства в периферийных районах в связи с увеличением затрат на инженерную подготовку территорий и ростом удельных капитальных вложений в основные фонды городского хозяйства, а также дефицит свободных селитебных территорий для нового жилищного строительства.
Реконструкция жилых зданий, являясь как и новое строительство формой воспроизводства основных фондов, способствует экономии материальных и трудовых ресурсов за счет использования части существующих инженерных сетей, коробки здания и других его элементов, что особенно актуально в связи с поставленными партией и правительством задачами в обеспечении максимальной экономии трудовых, материальных и топливно-энергетических ре-
7 сурсов.
Это предъявляет особые требования к проблеме повышения эффективности реконструкции жилищного фонда на стадии выбора вариантов проектных решений реконструкции и при определении ее эффективности по сравнению с новым строительством.
Как показывает анализ литературных источников, вопросы определения эффективности проектных решений жилых зданий и их переустройства изучены достаточно широко. Значительный вклад в разработку вопросов, связанных с эффективностью капитальных вложений в строительство и реконструкцию пассивной части основных фондов внесли Хачатуров Т.С, Будунова Н.И., Вайнштейн Б.С, Ионас Б.Я., Канторович В.Л., Киевский В.Г., Красовский В.П., Митрофанов А .И., Смышляева Л. М. и др. авторы.
Технико-экономические вопросы определения эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилых зданий исследовались в работах Бабакина В.И., Колотилкина Б.М., Кочеткова А.В., Куксы В.И., Пушкаря Л.А., Соковой Е.Я., Титяе-ва В.И., Шарлыгиной К.А. и др.
Среди работ, вскрывающих взаимосвязь социальных результатов различных мероприятий в народном хозяйстве, с приведенными затратами на их осуществление, необходимо отметить исследования Баймуратова У., Виленского М.В., Рахлина И.В., Славина М.И., и др. В последние годы появилось немало работ, освещающих различные аспекты экономики качества продукции. Значительный вклад в разработку этих вопросов внесли Азгальдов Г.Г., Акимова К.А., Гличев А.В., Львов Л.С, Монфред Ю.Б.
Комплексный подход к вопросу определения эффективности реконструкции жилых зданий, т.е. учета всех народнохозяйствен-
8 ных затрат на реконструкцию и соизмерение их с получаемыми результатами, выдвигает на передний план новые задачи по оценке достигаемых социальных результатов при переустройстве жилищного фонда.
И хотя методические принципы определения эффективности капитальных вложений в реконструкцию определены отдельными нормативно-методическими документами /17, 20, 22, 25, 34/, частные вопросы по методам учета некоторых показателей не нашли в них своего отражения.
Для определения социально-экономической эффективности реконструкции жилищного фонда в этой области недостаточно теоретических разработок и информационных данных о социальных результатах улучшения условий проживания населения, методах оценки этих результатов и соизмерения их с затратами на реконструкцию.
Необходимость и актуальность исследования поставленных вопросов предопределили выбор темы данной диссертации.
Цель диссертации. Совершенствование методов оценки социально-экономической эффективности реконструкции жилых зданий на стадии проектирования при выборе оптимальных вариантов проектных решений.
Основными задачами исследования, в результате решения которых достигается поставленная цель, являются:
- обоснование методики определения эффективности проектных
решений реконструкции жилых зданий, предусматривающей комп
лексный учет и оценку совокупных народнохозяйственных затрат
на реконструкцию и получаемых социальных результатов;
- разработка метода определения стоимости вариантов про
ектных решений реконструкции жилых зданий (на различных стади-
9 ях проектирования), с учетом особенностей конструктивных и объемно-планировочных характеристик;
определение критерия социально-экономической эффективности, проектных решений реконструкции жилых зданий;
выявление метода оценки социальных результатов реконструкции зданий;
обоснование метода соизмерения социальных результатов реконструкции жилых зданий с затратами на их достижение;
социально-экономическая оценка эффективности вариантов проектных решений реконструкции на примере конкретного жилого здания.
Объектом исследования являются варианты проектных решений реконструкции жилых зданий.
Предметом исследования является метод оценки социально-экономической эффективности проектных решений реконструкции жилых зданий.
Методика исследования. Исходные теоретические и методологические положения диссертации базируются на трудах классиков марксизма-ленинизма, директивах съездов партии и решений Пленумов ЦК КПСС и постановлениях Совета Министров СССР по вопросам капитального строительства, а также на положениях теории воспроизводства основных фондов. Автор в своей работе опирается на труды советских экономистов по проблеме реконструкции и эксплуатации жилищного фонда. Исследование проведено с применением методов системного анализа и математической статистики. В работе над диссертацией использована проектно-сметная документация объектов реконструкции и капитального ремонта Москвы (Мосжилниипроект), нового типового строительства (МНИИТЭП), а также материалы статистической отчетности ЦСУ СССР и др.
10 (общая схема исследования представлена на рис.1).
Научная новизна результатов выполненного исследования заключается в следующем:
- усовершенствована методика определения эффективности про
ектных решений реконструкции жилых зданий, исходя из необходи
мости учета ее социальных результатов в вкачестве критерия эф
фективности. " ' _.._..
.. Это позволило автору разрабо тать классификацию социальных результатов реконструкции, определить квалиметрическим методом значимость качественных параметров, отражающих потребительную стоимость жилых зданий и в конечном счете, социальный результат реконструкции;
- уточнена общая модель приведенных затрат, отражающая спе
цифику реконструкции существующего жилищного фонда и предусмат
ривающая учет особенностей формирования единовременных затрат
при реконструкции, затрат на компенсацию потерь общей площади
в результате перепланировки квартир, а также потерь от ликвидации недоамортизированных элементов здания, не связанных с их физическим износом;
выявлена степень влияния принятого проектного решения на стоимость и трудоемкость ремонтно-реконструктивных работ. Разработаны коэффициенты, позволяющие оценивать взаимозаменяемые конструктивные решения по проектным предложениям реконструкции;
установлена аналитическая зависимость затрат на реконструкцию от объемно-планировочных показателей жилого здания.
Практическая значимость работы заключается в следующем:
- обоснован методический инструмент для выполнения эконо
мических расчетов при выборе вариантов проектных решений рекон-
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
.
ЦЕЛЬ - совершенствование методов опре
деления эффективности капитальных вло
жений в реконструкцию с учетом дости
гаемых социальных результатов
I
жилых зданий
ЗАДАЧА ИССЛЕДОВАНИЯ - разработка метода $1 оценки социально-экономической эффек-тивяости проектных решений реконструкции
« —
РЕЗУЛЬТАТ ИССЛЕДОВАНИЯ и его использование
Роль и место реконструкций в воспроизводстве жилого фонда
ПРЕЩМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ - методы оценки социальной и экономической эффективности проектных решений реконструкции жилых зданий
Особенности определения приведенных затрат на реконструкцию жилых зданий
Методы,инструмент и техника исследования
Методы определения показателей:
Анкетные данные
Статистические
данные
единовременных зат
рат на реконструкцию
жилых зданий
эксплуатационных затрат
Экспертная оценка
Структурный анализ
±
Методы определения затрат на реконструкцию при выборе вариантов проектных решений с учетом их конструктивных и объемно-планировочных показателей
Корреляционі анализ
ЭВМ
Регрессионный і анализ
Методы определения укрупненной стоимости реконструкции для текущего и перспективного
=3^
,-ц Влияние конструктивных решений на затраты по реконструкции
Соизмерение затрат и получаемых
социальных результатов
Влияние объемно-планировочных
решений на затраты по реконст
рукции жилых зданий
Социальное значение «реконструкции жилых зданий
Учет социальных резуль
татов в оценке эффектив
ности проектных решений
реконструкции
Обоснование метода оценки социальных результатов
Определение состава и
иерархии единичных пока
зателей социальных ре-
зультатов '
-.. . - ^ , - , _I
Проведение экспертной оценки значимости
Обоснование и определение эталонного и фактического уровня достижения социальных результатов
Методические ука
зания по оценке
экономической эф
фективности про
ектных решении
комплексного капи
тального ремонта
жилых зданий
Методика определе
ния социальяо-эко-
нической эффектив
ности реконструкции
и капитального
емонта жилого
онда
Внедрения в виде: научно-технических отчетов института "МосжилНИИпроект", рекомендации по совершенствованию проектирования капитального ремонта жилых здании для Главмоежилуправле-яия, публикаций
Оценка социально-экономической эффективности капитальных вло-жений в реконструкцию жилых зданий
На стадии выбора вариантов проектных решений
При утверждении генеральных планов реконструкции жилых зданий,кварталов,микрорайонов
При обосновании рациональных соотношений объемов реконструкции и нового жилищ-ного строительства
Рис, I Общая схема исследования.
12 струкции на начальных этапах проектирования:
разработана классификация типовых решений реконструкции, охватывающая до 90% всех ремонтно-строительных работ по конструктивным элементам здания;
обоснован метод определения стоимости реконструкции жилых зданий при оценке эффективности ее вариантов, учитывающий конструктивные и объемно-планировочные решения здания;
определены показатели стоимости и затрат труда при реконструкции конструктивных элементов здания.
Апробация работы и практическое внедрение. Основные положения диссертационной работы отражены в Методике определения социально-экономической эффективности капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, рассмотренной и одобренной Госграж-данстроем СССР 29.09.83 г. и предназначенной для проведения расчетов эффективности вариантов проектных решений реконструкции и капитального ремонта жилых зданий. Методика выполнена при непосредственном участии автора.
Методические положения по оценке эффективности проектных решений реконструкции жилых зданий апробированы и использованы ЦНИИЭПжилища, а также институтами МосжилНИИпроект и Ленжилпро-ект при проведении оценки эффективности вариантов проектных решений реконструкции и модернизации жилых зданий.
В исследовании использованы материалы по темам: "Разработка методики и нормативов для экономической оценки реконструкции опорных жилых зданий г.Москвы" и "Разработка методики определения социально-экономической эффективности реконструкции и ремонта жилищного фонда", выполненных автором в качестве их руководителя и ответственного исполнителя.
При подготовке диссертации использованы результаты научно-
ІЗ исследовательских работ, выполненных при участии автора в Мосжилниипроекте в 1974-83 гг.
Результаты исследования по оценке эффективности реконструкции включены в научно-исследовательские отчеты ЛНИИ АКХ им.К.Д.Памфилова МШХ РШСР (темы 1.3.4.80/81-0.64.04 плана ВБИР Госгравданстроя СССР на 1980-81 гг.). Кроме того, отдельные теоретические положения и результаты исследования доложены и одобрены на ХШ научно-технической конференции по итогам научно-исследовательских работ института МИСИ им.В.В.Куйбышева (в 1983 г.) и на научно-техническом семинаре ЦНИИЭПжилища (в 1983 г.).
Результаты исследования опубликованы в 18 работах общим объемом 12 печатных листов.
