Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования.
Одним из направлений развития отечественной экономики является ее модернизация, предусматривающая, в том числе, ее перевод на инновационно-логистический путь развития. Однако если инновационность традиционно рассматривается как фактор экономического роста, то понимание универсальной способности логистики выступать в этом качестве вне зависимости от отраслевой специфики экономики еще только формируется. В частности это положение распространяется на сферу услуг, значение которой в экономике страны постоянно возрастает, придавая последней отчетливый сервисный характер. Хотя усиление тенденции применения приемов логистики вне рамок классических областей ее приложения, к числу которых, в первую очередь, следует отнести материально-техническое снабжение производственных предприятий, налицо (примером является «логистика персонала», «логистика туризма» и др.).
Всевозрастающее воздействие логистики и теории управления цепями поставок на управленческую действительность в различных отраслях экономики имеет объективные предпосылки. Во-первых, с позиции общей теории систем: 1) любые функции хозяйственного образования выполняются посредством потоков материальных ресурсов, людей, энергии или информации; 2) структуры экономических систем всех уровней, по сути, представляют собой совокупность пространственных и временных ограничений, налагаемых на эти потоки и др. Во-вторых, природа конкуренции сегодня меняется, вследствие чего экономическая состязательность отдельных предприятий замещается конкурентной борьбой цепей поставок. В-третьих, мировая практика наглядно доказывает тот факт, что принятие предприятиями на вооружение концепции логистики дает существенный положительный результат. Все это указывает на независимость принципов логистики от отраслевых условий их приложения, что и обусловливает практический интерес предприятий сферы услуг к применению в своей деятельности логистического подхода.
Использование такого подхода в современных условиях соотносится с логистической поддержкой управления предприятием, предусматривающей осознание необходимости обновления и пересмотра его роли в системе рыночных отношений. Главной ее идеей служит обеспечение конкурентоспособного уровня обслуживания потребителей, причем именно это обстоятельство актуализирует потребность в синхронизации и гибкости логистической деятельности предприятия с процессом создания потребительной стоимости. Между тем специфика потребительной стоимости услуги состоит в неотделимости полезного эффекта от ее производства. Такая особенность не всегда позволяет использовать в сфере услуг
классические механизмы защиты и составления графиков поставок, которые широко применяются для сглаживания колебаний спроса в производственной сфере. Это, несомненно, усложняет перераспределение потоков материальных ресурсов на предприятиях сервисной области экономики, вследствие чего способность оперативного отклика их логистических систем на запросы потребителей сегодня приобретает ранг одного из главных императивов обеспечения конкурентного преимущества.
Одним из новых отраслевых приложений логистики следует считать распространение ее принципов на управление многофункциональными объектами недвижимости. Среди движущих сил, побуждающих использование логистических приемов в этой сфере экономики, представляется возможным выделить, по крайней мере, три из них. Одна из них определяется традиционно высокой ролью материально-технического обеспечения в управлении инфраструктурой крупных объектов недвижимости, что диктуется потребностями в поставках материальных ресурсов для нужд эксплуатации, обслуживания и ремонта этих объектов. Вторая - заключается в изменении приоритетов эксплуатации недвижимости, которое характеризуется переходом от простого содержания здания, неизменно сохраняющего свою начальную функциональность, с минимумом повреждений и разрушений к предоставлению широкого спектра, в том числе, логистических услуг пользователям здания (помещений). Третья такая сила соотносится со спецификой оценки пользователями услуг по управлению эксплуатацией объектов недвижимости, которая проявляется в следующем свете: 1) такие услуги часто замечаются только тогда, когда в здании, что-то перестает функционировать; 2) любые отсрочки в предоставлении этих услуг воспринимаются как низкий уровень обслуживания, причем возникновение подобных сбоев зачастую происходит по причинам логистического характера (например, из-за недопоставок материальных ресурсов для эксплуатационных и иных нужд или неоптимального управления их запасами).
Практические запросы о логистической поддержке управления многофункциональными объектами недвижимости обусловлены, в том числе, институциональными факторами. В частности одной из целевых установок концепции стратегии развития строительного комплекса РФ является требование об организации комплексной застройки территорий. Пониманию этого требования способствует ряд обстоятельств: 1) высокие темпы жилищного строительства в ряде регионах не только усложняют задачу поиска новых земельных участков для застройки, но и вынуждают обращать внимание на уже освоенные участки; 2) пользователи услуг по управлению недвижимостью ожидают сегодня системных, в том числе, логистических решений; 3) управление многоквартирными домами, многофункциональными комплексами недвижимости становится в последние годы доход-
ным бизнесом.
Многофункциональность объектов недвижимости обеспечивает: экономичность проектных решений по объединению зданий; диверсификацию рисков собственника владельцев этих объектов за счет разграничения бизнес-деятельности, осуществляемой на их территории; экономию на масштабах производства, в том числе, за счет консолидации закупок материальных ресурсов для эксплуатационных и иных нужд подобных объектов и др. логистических операций. Все это во многом и создало предпосылки для интенсивного роста в последние года числа многофункциональных комплексов в России. Мировой финансовый кризис в целом не затормозил возведение новых комплексов. Однако сложность заполнения их арендаторами в современных условиях, а также зачастую неприемлемо высокие издержки их эксплуатации, технического обслуживания и ремонта вынуждают сегодня пересматривать сложившуюся практику управления многофункциональными объектами недвижимости, вследствие чего научное обоснование его логистической поддержки приобретает особую актуальность. Это обстоятельство и определило выбор темы диссертационного исследования.
Степень разработанности научной проблемы.
Теория логистики в сфере услуг пока еще находится на начальной стадии формировании. Хотя отдельные ее контуры просматриваются в ряде работ, посвященных управлению цепями поставок и логистике распределения. Отличительными чертами публикаций по сервисной логистике, как правило, являются неопределенность установления функциональных зон ее ответственности на предприятиях, преимущественная приверженность маркетинговым принципам обслуживания потребителей и завуали-рованность принципов предоставления логистического сервиса (обслуживания). Между тем последние из них, к числу которых относятся обеспечение доступности логистического сервиса, его функциональности, надежности и территориального удобства, в теории управления цепями поставок сформулированы достаточно четко1. Сервисные возможности логистики в ней соотносятся с организацией своевременных поставок материальных ресурсов при заданных пространственных и вещественных ограничениях. Причем операционную базу такой организации составляют функциональные циклы логистики (снабжения, производства, распределения), согласование которых является предметом стратегии логистической координации в цепях поставок, обеспечивающей обслуживание потребителей на необходимом уровне и при приемлемых логистических издержках.
Специфика функциональных циклов в сфере обслуживания опреде-
1 Бауэрсокс д.Дж., Клосс Д.Дж. Логистика: интегрированная цепь поставок/ пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2001. - 640 с. - С.85-90.
ляется, прежде всего, процессуальными особенностями предоставления услуг. Исходной точкой в их понимании служит определение в международных стандартах на системы качества термина «услуга», который означает итоги: 1) непосредственного взаимодействия поставщика и потребителя; 2) внутренней (т.е. производственной) деятельности поставщика по удовлетворению потребностей потребителя. Из этого определения следует, что циркуляция материальных потоков в логистической системе предприятия сферы услуг в отличие от аналогичных систем производственных предприятий априори поставлена в более жесткую зависимость от восприятия потенциальным потребителем нематериального характера его взаимодействия с поставщиком услуги. Этот аспект определяет различные приоритеты в управлении логистическими системами сервисных и производственных предприятий. Кроме того, именно он создает прецедент для выделения отдельной экономической категории - «сервисные материальные потоки», потребность в которой обусловливается требованиями непроизводственного характера, например, необходимостью послепродажного, гарантийного обслуживания или утилизации материальных ресурсов.
Недооценка роли функциональных циклов логистики в организации логистического сервиса в ряде отечественных научных публикаций не является единственным препятствием на пути адекватного понимания специфики логистики в сфере услуг. Недооцененным представляется также влияние гибкости логистических систем (наличия у них возможности «сервисного отклика»2, т.е. способности оперативно реагировать в ответ на изменения в заказах на поставку материальных ресурсов) на оценку качества логистического сервиса. Последняя, как правило, осуществляется сквозь призму расхождений между ожиданиями потребителей и реальным уровнем обслуживания, причем их реакция на сбои в этом процессе, в том числе, логистического характера, зачастую приобретает гипертрофированный негативный характер. Кроме того, пониманию специфики логистики в сфере услуг препятствует устоявшаяся российская практика ис-пользования в научном обороте такой категории как «поток услуг» . Сама постановка вопроса о «перемещении услуг» является некорректной, так как услуги, как известно, не транспортабельны. Причем именно это их свойство определяет особенности решений, предлагаемых в теории массового обслуживания.
Перечисленные выше обстоятельства усложняют восприятие предприятиями сферы услуг в целом и многофункциональными объектами недвижимости в частности передовых логистических приемов, что, соответ-
2 Сергеев В.И. Менеджмент в бизнес-логистике. - М: Инф.-изд. Дом «Филинъ», 1997. - 772 с. - С.411. з Методологические основы проектирования и управления логистической системой туристского обслуживания:
монография / Т.Н. Одинцова, А.В. Пахомова, О.С. Акимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009.-223 с. - С.57.
ственно, не отвечает современным экономическим реалиям. Необходимо признать, что идея выделения в управлении многофункциональными объектами недвижимости логистической компоненты находит свое признание в научных трудах как зарубежных, так и отечественных авторов. Однако их усилия в большей степени направлены на комплексный учет специфики управления технической эксплуатацией недвижимости, вследствие чего логистические аспекты управления ее многофункциональными объектами ими остаются нераскрытыми4'5.
Целью диссертационного исследования является исследование функциональных зон логистики в управлении многофункциональными объектами недвижимости и научное обоснование рекомендаций по его логистической поддержке.
Для достижения сформулированной цели в работе поставлены и решены следующие основные задачи диссертационного исследования:
обосновать функциональные различия между сервисной логистикой и логистикой в сфере услуг с учетом особенностей координации функциональных циклов логистики при их предоставлении;
детализировать типологию многофункциональных объектов недвижимости и определить отличительные черты их логистических систем;
определить целевые установки логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости и дать рекомендации по их реализации;
выявить современные тенденции в сфере строительства и коммерческой эксплуатации многофункциональных объектов недвижимости;
разработать организационно-экономический механизм логистической поддержки управления многофункциональными комплексами недвижимости;
конкретизировать алгоритм оценки качества логистического сервиса в управлении многофункциональными объектами недвижимости;
дать рекомендации по логистической координации в управлении многофункциональными объектами недвижимости;
определить контрактные логистические контуры взаимодействия в рамках управления многофункциональными объектами недвижимости.
Объектом исследования является логистическая система многофункционального объекта недвижимости.
Предмет исследования составляют отношения организационно-экономического взаимодействия в логистических системах многофункциональных объектов недвижимости, обусловленные спецификой управления их эксплуатацией.
ТарасевичЕ. И. Управление эксплуатацией недвижимости. - СПб.: Издательство «МКС», 2006. - 830 с. 5 Когте Д. Управление инфраструктурой организации / Пер. с англ. - М: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2001. -597 с.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют положения фундаментальных и прикладных исследований в области экономической теории, теории логистики и управления цепями поставок, производственного менеджмента, маркетинга услуг, девелопмента и управления инфраструктурой недвижимости как российских, так и зарубежных ученых и специалистов. Решение поставленных задач основывается на применении положений общей теории систем. Собранные данные обработаны при помощи методов статистического анализа динамических рядов, структурной группировки и приемов сравнения.
Информационной базой исследования послужили данные официальной и отраслевой статистики, законодательные и других нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы периодической экономической печати, аналитические обзоры и документы, опубликованные в официальных электронных изданиях сети Интернет, а также материалы по теме диссертационного исследования, собранные лично автором.
Научная новизна результатов исследования: сформулирована экономическая категория логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости, отличающаяся учетом отраслевой и предметной специфики логистических циклов в этой сфере услуг, и определением условий координации этих циклов, обеспечивающей предоставление конкурентоспособного уровня логистического сервиса пользователям услуг по управлению такими объектами; обоснованы стратегические целевые установки такой логистической поддержки, предусматривающие функциональное разграничение ее зон, учет особенностей связности элементов логистической системы многофункционального объекта недвижимости по линиям технической и коммерческой эксплуатации, управления инфраструктурой и материально-технического обеспечения, и разработаны научно-методические основы по оказанию такой логистической поддержки.
Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученным лично соискателем:
- развито научное представление о разграничении экономических категорий сервисной логистики и логистики в сфере услуг, учитывающее необходимость организационной локализации управления материальными и информационными потоками, напрямую не связанными с основным производством, и специфику функциональных циклов логистики в сфере услуг, определяемую особенностями процессов их представления и требованием быстрого сервисного отклика логистических систем предприятий этой отрасли на запросы потребителей;
- выявлены особенности рыночного позиционирования коммерческой эксплуатации многофункциональных объектов недвижимости как особой формы бизнеса, базирующегося на принципах размещения зданий
и сооружений в увязке с логистической схемой обеспечения производства услуг, экономической концентрации и сочетания функций таких объектов, усиливающих их коммерческую и логистическую привлекательность;
обоснована стратегия логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости, предусматривающая реализацию концепции «точно в срок» и определены принципы ее разработки, обусловленные необходимостью: ориентации на клиента; использования аутсорсинга; централизации материально-технического обеспечения этих объектов; конкурентного размещения заказов на поставки для эксплуатационных и ремонтных нужд; заключения соглашений о логистическом обслуживании с требованием «все включено»; организации координационного центра логистической поддержки управления многофункциональной недвижимостью; определены основные зоны такой формы логистической поддержки и раскрыто их предметное содержание;
выявлены тенденции трансформации рынка коммерческой недвижимости в послекризисный период и дана им критическая оценка; доказано наличие предпосылок к развитию рынка услуг сервисных компаний по управлению многофункциональными объектами недвижимости и определены факторы, сдерживающие признание практики обращения к их услугам в качестве нормы экономического поведения; уточнены условия принятия логистических аутсорсинговых решений с учетом сервисного риска, возникающего при их реализации, и сложности специфицирования требований к аутсорсинговой услуге;
уточнен алгоритм оценки логистического сервиса, предоставляемого пользователям зданий и помещений многофункциональных объектов недвижимости; сформулированы предложения по организации регистрации запросов этих пользователей на предоставление логистических услуг, обеспечивающей простоту технического контакта, оперативность и полноту ответа на эти запросы, расширенное время обслуживания;
даны рекомендации по логистической координации в управлении многофункциональными объектами недвижимости, предусматривающей оказание воздействий на функциональные циклы логистики в этой сфере услуг, обусловливающие желательные, заранее установленные результирующие взаимодействия; предложена модель координационного центра логистической поддержки управления такими объектами; идентифицированы контрактные логистические контуры взаимодействия в рамках этого управления с поставщиками материальных ресурсов и услуг.
Теоретическая значимость исследования определяется развитием научно-методических основ организации логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости, обеспечивающей оперативный сервисный отклик их логистических систем на изменение запросов потребителей.
Практическая значимость исследования обусловливается: его направленностью на обоснование изменений в логистических системах многофункциональных объектов недвижимости с учетом современных логистических стандартов управления ими; возможностью применения полученных в нем результатов в деятельности предприятий сферы услуг, учебном процессе в рамках подготовки методического обеспечения специальности «Логистика и управление цепями поставок» по специальной дисциплине «Сервисная логистика» и при предоставлении консалтинговых услуг по вопросам логистики в сфере услуг.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и прошли апробацию на международных научно-практических конференциях «Логистика: современные тенденции развития» в Санкт-Петербурге (2007 г., 2010 г.).
Основные положения и результаты диссертационного исследования опубликованы в 5 научных работах общим объемом 1,5 п.л., в том числе в 1 авторской статье в рецензируемом экономическом журнале, рекомендованном ВАК.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются цели и задачи, раскрывается научная новизна и практическая значимость.
В первой главе «Теоретические основы логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости» обосновывается расширение сферы ответственности сервисной логистики в условиях роста тенденции организации поставок материальных ресурсов наряду с предоставлением в их рамках дополнительных, в том числе, логистических услуг и доказывается специфика логистической поддержки управления предприятиями сферы услуг, характеризуются отличительные черты типологии многофункциональных объектов недвижимости и обосновываются функциональные зоны логистической поддержки управления такими объектами.
Во второй главе «Организационно-экономические особенности логистической поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости» производится исследование тенденций в сфере развития рынка многофункциональных объектов недвижимости, осуществляется критическая оценка предпосылок применения приемов логистики в управлении объектами подобного типа, разрабатывается организационно-экономический механизм логистической поддержки такого управления и определяются факторные условия предоставления логистического сервиса в его рамках.
В третьей главе «Направления повышения эффективности логисти-
ческой поддержки управления многофункциональными объектами недвижимости» даются методические рекомендации по логистической координации в управлении этими объектами и формулируются предложения по формированию контрактных логистических контуров взаимодействия в границах его функциональной ответственности.
В заключении обобщаются результаты исследования, определяются области их применения и направления дальнейшего развития.
