Введение к работе
Актуальность темы исследования. Управление жилищным фондом является одной из самых консервативных сфер, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней долгие годы административно-плановой экономики присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и привлечению бизнеса. Как результат - неудовлетворительное состояние значительной части жилищного фонда прежней застройки в большинстве российских городов. В России 55% всего жилищного фонда принадлежит частному сектору экономики, 24,7% - муниципальным образованиям, 10,1% - государственным структурам. Практически каждый многоквартирный дом имеет несколько собственников (это и физические, и юридические лица, и государственные структуры), интересы которых не всегда согласуются. С введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессиональном управлении жилищным фондом. Перед собственниками и организациями, занимающимися управлением жилищным фондом, стоит непростая задача - привести в надлежащее состояние жилые объекты, находящиеся в их управлении, обеспечить их эффективную эксплуатацию и собственное позитивное развитие.
Этим обусловлена необходимость научно-методического обеспечения процессов повышения эффективности управления жилищным фондом на основе территориального общественного самоуправления с учетом современных условий развития жилищно-коммунальной сферы крупного города, разработки практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеренных в ней работать.
Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью, разработке посвящены труды многих отечественных и зарубежных учены, различных концепций управления и пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилой недвижимостью внесли такие российские ученые, как О.Э. Бессонова, B.C. Боголюбов, В.В. Бузырев, И.В. Бычковский, Н.В. Васильева, Л.А. Велихов, Т.М. Говоренкова, Б.М. Гринчель, С.А. Ершова, А.Н. Кириллова, Н.Б. Косарева, С.Н. Максимов, А.А. Олтяну, Ю.П. Панибратов, Л.Г. Селютина, СБ. Сиваев, Е.Б. Смирнов, B.C. Чекалин, Н.В. Чепаченко, Л.Н. Чернышов, М.Д. Шапиро, А.Н. Шеремет, И.С. Шомина и другие. Благодаря этим и многим другим ученым исследование проблем управления жилой недвижимостью поднято на высокий научный уровень. Проблемам управления и развития жилищно-коммунальной сферы посвящены исследования М.К. Беляева, О.В. Максимчук, А.В. Добродеева, Ю.А. Богуславского, СЮ. Богданова, И.М. Аюпова, М.А. Шибаева, В.М. Смирнова, Г.Т. Акчурина, СА. Баронина, А.И. Романовой, В.Н. Кабанова, Т.Н. Хаметова.
Вместе с тем, изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищной сферы в последние годы выдвигают новые пробле-
мы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах. В диссертации проблемы повышения эффективности управления жилищным фондом исследуются с учетом наследия и современного этапа реформирования жилищно-коммунальной сферы, начавшегося с введением нового Жилищного кодекса, в контексте адаптации современных методов и технологий менеджмента к специфическим условиям функционирования управляющих жилищных организаций с целью повышения эффективности их деятельности и качества предоставляемых ими услуг. Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических положений по управлению жилищным фондом в целях повышения его эффективности в рамках создания и внедрения территориального общественного самоуправления с учетом тенденций развития жилищно-коммунальной сферы.
Для достижения цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:
- дано определение эффективности управления жилищным фондом;
- раскрыта сущность организационно-экономических отношений в
управлении жилищным фондом;
обоснованы потребительские свойства жилищного фонда и доказана приоритетность территориального общественного самоуправления в управлении жилищным фондом с позиций согласования экономических интересов субъектов этого процесса;
выявлены и обоснованы факторы, обуславливающие неэффективность управления жилищным фондом;
разработана модель организационно-экономических отношений субъектов управления жилищным фондом;
разработан алгоритм повышения эффективности управления жилищным фондом.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процесс управления жилищным фондом, а также факторы, влияющие на эффективность этого процесса.
Объектом исследования является сфера управления жилищным фондом, представленная собственниками жилья и организациями жилищно-коммунальной сферы.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что проблема управления жилищным фондом на современном этапе может быть решена с помощью территориального общественного самоуправления и создания модели эффективного управления им.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.
Методологическая основа исследования. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного
анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и логического моделирования.
Теоретическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью; фундаментальные труды зарубежных и отечественных исследователей экономической теории по вопросам исследования.
Эмпирической базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность государственного комитета статистики, профильных комитетов администраций города Волгограда, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.
Научная новизна результатов диссертационного исследования.
-
Предложено определение эффективности управления жилищным фондом как социально-экономической эффективности, измеряемой показателями последствий управленческого воздействия, включая затраты, результаты, возможности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда с учетом интересов собственников жилищного фонда; а также коммерческой эффективности в системе количественных и качественных показателей последствий управления для реализующей его управляющей организации с учетом того, что все необходимые изменения для управления жилищным фондом производятся за счет ее средств.
-
Раскрыта сущность организационно-экономических отношений по воспроизводства, расширения, обмена, распределения, эксплуатации жилищного фонда и обоснована роль территориального общественного самоуправления в повышении эффективности управления жилищным фондом как формы, обеспечивающей устранение экономических противоречий между государством, юридическими и физическими лицами, выступающими в роли собственников жилищного фонда.
-
Представлено обоснование потребительских свойств жилищного фонда и доказано, что в совокупности существующих форм и способов управления жилищным фондом с позиций согласования экономических интересов государства, юридических и физических лиц, выступающих в роли собственников жилищного фонда, наиболее приоритетной на данном этапе является территориальное общественное самоуправление.
-
Выявлены и обоснованы проблемы экономического, социального и организационного характера, обуславливающие низкий уровень развития жилищно-коммунальной сферы и неэффективность управления жилищным фондом.
-
Разработана модель управления жилищным фондом, отличием которой является сочетание вертикальных, иерархических и горизонтальных неформальных связей и включение прямых связей между собственниками жилищного фонда, управляющими организациями и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
6. Разработан алгоритм повышения эффективности управления жилищным фондом с учетом экономических, социальных, организационных факторов и дана оценка его целесообразности.
Обоснованность и достоверность результатов исследования.
Обоснованность результатов диссертационной работы подтверждена применением современных теорий экономического исследования, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается апробацией результатов исследования.
Достоверность обусловлена и подтверждена официальными статистическими и экспертными данными, результатами авторских статистических наблюдений и вычислений.
Теоретическая значимость работы. Разработанные в диссертации теоретические и методологические положения дополняют и развивают теорию управления жилищным фондом.
Практическая значимость работы диссертационной работы состоит в том, что теоретические и методические выводы в диссертации доведены до конкретных методических рекомендаций, могут использоваться непосредственно в практической деятельности по повышению эффективности управления жилищным фондом.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», пункт 1.85. Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство); пункт 1.86. Анализ состояния и определение тенденций развития сферы жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм функционирования.
Апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международных, межвузовских и научно-практических конференциях 2006-2012 гг. в городах Волгоград, Пенза, Санкт-Петербург и Прага (Чехия), опубликованы в журналах, рекомендованных ВАК «Экономика строительства» и «ИНЖЕКОН»
Реализация результатов исследования. Отдельные выводы и положения, полученные в результате проведенного исследования, апробированы в управленческой и практической деятельности департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации Волгограда и МУП «Волгоградское коммунальное хозяйство», а также подразделений власти и организаций, работающих в сфере управления недвижимостью г. Волгограда. Разработки по результатам диссертационного исследования были использованы в учебном процессе по дисциплине «Экономика недвижимости».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 статей общим объемом 5,3 п.л., в том числе автором 4,8 п.л., из них 4 научные работы в рецен-
зируемых научных изданиях по перечню ВАК в объеме 1,7 п.л., в том числе автором 1,7 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация объемом 147 страниц состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, 17 таблиц, 17 рисунков.
