Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Существующие методы определения стоимости объектов недвижимости
1.1. Анализ фактического состояния рынка недвижимости 9
1.2. Анализ существующих методов оценки стоимости объектов недвижимости
1.2.1.Отечественная практика оценки недвижимости 21
1.2.2.0сновные методы оценки объектов недвижимости, применяемые за рубежом 32
Глава 2 . Методика определения реальной стоимости объектов гражданского назначения с учетом их реконструкции
2.1. Методические основы и принципы определения стоимости объектов недвижимости 39
2.2.Факторы,влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости 47
2.3.Исследование влияния факторов на стоимость объектов недвижимости 65
2.4.Методика определения стоимости объекта недвижимости с учетом его реконструкции 73
Глава 3. Оценка стоимости приватизируемых зданий старой застройки с учетом их реконструкции (на примере г.Тамбова)
3.1. Краткая характеристика недвижимости г.Тамбова, подлежащей приватизации 90
3.2. Выбор оптимального варианта реконструкции объектов гражданского назначения 96
3.3.Экономическая эффективность реконструкции объектов гражданского назначения на этапе денежной приватизации 102
Выводы и предложения 107
Список используемой литературы 111
- Анализ фактического состояния рынка недвижимости
- Анализ существующих методов оценки стоимости объектов недвижимости
- Методические основы и принципы определения стоимости объектов недвижимости
- Краткая характеристика недвижимости г.Тамбова, подлежащей приватизации
Введение к работе
Процесс развития инвестиционных систем в фадостроительном управлении обозначил постановку новых требований к подходам и процессу оценки объектов недвижимости, а также определении условий и цены продажи объектов при их денежной приватизации. При огромной на сегодня проблеме -значительном износе гражданских зданий старой застройки - оценка стоимости должна дать реальное обозначение направлений восстановления и реконструкции существующей застройки, включая расширение, модернизацию коммуникаций и социальной инфраструктуры. В результате детальный анализ и объективная оценка состояния объектов недвижимости дали бы возможность разработать основные пути и направления не только сохранения опорного фонда городской застройки и снижения выбытии по ветхости, но и его увеличения и качественного улучшения, а также более эффективного использования дефицитных освоенных городских земель. Такая ориентированная комплексная реконструкция будет иметь значительный социально-градостроительный эффект обновления и развития городских территорий, отвечающих условиям и требованиям рынка недвижимости.
В связи с этим важно и то, что реконструкция как комплекс организационно-технических мероприятий дает возможность и самим инвесторам получить объект недвижимости, соответствующий выбранному функциональному назначению, требованиям комфортабельности и санитарно-гигиеническим нормам, а также условиям и направлениям более эффективной с точки зрения доходности эксплуатации.
Тем не менее существующие на сегодняшний день методики оценки объектов недвижимости не позволяют достаточно полно оценить их реальную стоимость, что является следствием отсутствия целостной методической основы проведения оценки при обосновании реконструкции существующей застройки. Для решения этой проблемы необходимо более тщательное обследование объектов недвижимости, их технико-экономических параметров, ар хитектурной и исторической ценности и социальной значимости в городской среде. При этом целесообразно рассмотреть объект как систему технико-экономических характеристик, выделить из них наиболее значимые с точки зрения достижения целей реконструкции.
Поэтому становится достаточно актуальным проведение исследования и разработка надежных методов определения стоимости объектов недвижимости с учетом направлений вариантов реконструкции существующей застройки, разработка методических положений для наиболее полного отражения реальной стоимости объектов недвижимости в цене объектов при их денежной приватизации, которая бы удовлетворяла требованиям развития городской среды с учетом восстановления и модернизации объектов городской застройки.
Целью данного диссертационного исследования является научное обоснование методических положений и разработка практических рекомендаций по оценке реальной стоимости объектов городской застройки фажданского назначения как объектов денежной приватизации.
Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:
проведение анализа рынка объектов фажданского назначения в рамках денежного этапа их приватизации;
критический анализ существующих подходов, методов и практики оценки объектов недвижимости;
выявление факторов, влияющих на потребительскую стоимость объектов фажданского назначения с учетом их реконструкции и характера последующего использования;
разработка метода оценки стоимости объектов фажданского назначения с учетом как и затрат на их реконструкцию и модернизацию, так и развития коммуникационной и социальной инфраструктуры территорий, местонахождения, конъюнктуры рынка недвижимости и т.д.;
разработка методов выбора определения стартовой цены продажи объектов гражданского назначения старой застройки в рамках осуществления процесса их денежной приватизации.
Предметом данного исследования являются методические основы, положения, методы и практика оценки стоимости недвижимости с учетом назначения ее использования, параметров потребительских качеств и свойств, других объективно действующих рыночных факторов, а также вариантов реконструкции и модернизации.
Объектом исследования послужила недвижимость гражданского назначения, находящаяся в собственности администрации г.Саратова и г.Тамбова.
Информационной базой исследования послужили статистические данные Госкомстатата РФ, Саратовского и Тамбовского облстатуправлений о приватизации объектов жилищного и гражданского назначения, учетные данные администраций г.Саратова и г.Тамбова о наличии на их балансе объектов гражданского назначения, их балансовой стоимости, степени износа и т.д.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют теория экономической эффективности инвестиций и капитальных вложений, эффективности функционирования основного капитала, а также положения постановлений правительства России по осуществлению и проведению хозяйственной реформы в стране, приватизации собственности, осуществлению реформы жилищно-гражданского хозяйства. При разработке и обосновании положений и рекомендаций автор опирался на труды зарубежных и отечественных ученых в области оценки стоимости эо фективности использования недвижимости, инвестирования и т.п. В процессе исследования использовались методы системного экономического анализа, экономико-математического моделирования, статистического анализа и др.
Научная новизна диссертационной работы заключается в научном обосновании и разработке методов определения стоимости объектов гражданского назначения с учетом вариантов проведения их реконструкции и характером последующего использования, а также методов оптимизации осу ществления указанной реконструкции при офаниченности финансового обес J печения в рамках осуществления этапа денежной приватизации объектов го родской недвижимости. Основными научными результатами, полученными автором и выноси- мыми на защиту являются:
методические основы и принципы определения рыночной стоимости объектов фажданского назначения с учетом их реконструкции, модернизации и направлений последующего использования;
классификация факторов и условий проведения реконструкции и модернизации объектов фажданского назначения, влияющих на их реальную ф рыночную стоимость;
метод определения величины затрат на реконструкцию и модернизации объектов фажданского назначения с учетом вариантов их проведения и требований муниципальных органов управления по компенсации метод определения стартовой цены продажи зданий старой застройки с учетом стоимости земельных участков, на которых они располагаются, в рамках осуществления профаммы их денежной приватизации.
Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные в ней методы и рекомендации направлены на определение наиболее обосно-ванных цен продажи объектов старой застройки и имеющих "нулевую" балансовую стоимость, как инструмента сформирования администрациями средних и малых городов политики и планов денежного этапа приватизации объектов муниципальной и государственной собственности.
Содержание и объем исследования определили следующую ее структуру. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений.
Во введении обоснована актуальность исследования, сформулированы его цели и задачи, основные полученные научные результаты.
В первой главе "Существующие методы определения стоимости объектов недвижимости и направления их совершенствования" проводится анализ фактического состояния рынка объектов жилищно-гражданской сферы и анализ существующих зарубежных и отечественных разработок и практики в области методов оценки недвижимости применительно к объектам жилищно-гражданского назначения. Определены направления их совершенствования.
Во второй главе "Методика определения реальной стоимости объектов жилищно-гражданского с учетом проведения их реконструкции" исходя из направлений их совершенствования предполагается разработать методические основы и принципы определения реальной стоимости объектов недвижимости. По результатам анализа состояния существующей застройки необходимо дать обоснование расчетам затрат на ее реконструкцию и модернизацию.
В третьей главе "Обоснование эффективности реконструкции зданий с учетом их реальной стоимости на втором этапе приватизации" будут рассмотрены характеристики состава и состояния объектов недвижимости гражданского назначения г.Тамбова. На основе изученных материалов и разработанных методических положений по оценке реальной стоимости объектов недвижимости разработаны рекомендации по практическому применению методики при обосновании эффективности реконструкции в условиях г.Тамбове.
Апробация и внедрение результатов исследования. Теоретические и методические положения диссертации были опубликованы в трех печатных работах общим объемом 1 печатный лист.
Внедрение результатов диссертационного исследования и апробация основных методических положений осуществлялось Инвестиционно-строительным центром мэрии г.Тамбова при определении стартовых цен продажи объектов при их денежной приватизации.
Анализ фактического состояния рынка недвижимости
Если рассматривать функционирование экономических механизмов с точки зрения развития различных сфер экономики, то одной из важнейших составляющих является рынок недвижимости, который представляет собой инвестиционную сферу и систему экономических отношений, возникающих при проведении операций с недвижимостью - купли-продажи, аренде, ипотеке и так далее. При этом объекты недвижимости, с одной стороны, входят в состав средств производства в виде земельных участков, административных, общественных, производственных, торговых и прочих зданий, выступая в качестве базы хозяйственной деятельности и развития предприятий различных видов и форм собственности, и с другой стороны, используются для личного потребления в качестве жилья и осуществления различных видов деятельности. Также, можно рассматривать недвижимое имущество как объект для инвестиций при условии, что любые инвестиции в недвижимость должны иметь не меньшую отдачу, чем другие формы вложений денежных средств.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).
По определению, данному Американским обществом оценщиков, опыт и рекомендации которых часто цитируются отечественными авторами, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.[92] В результате указанные права на собственность предопределяют функционирование самого рынка недвижимости как формирование взаимосвязанных сфер экономических отношений, среди которых можно выделить следующие: - рынок недвижимости, где товар представлен объектами недвижимости; \/ - строительный рынок, где товар представлен работами, относящисями к строительству, ремонту, реконструкции и т.д.;
-рынок услуг (посреднических, по оценке, анализу использования, по ипотечному кредитованию); -потенциальная область инвестирования;
-использование производственной базы в виде основных средств (земельных участков, промышленных, складских и другие зданий). Для данного исследования представляют интерес сферы, относящиеся к рынку гражданских объектов недвижимости старой застройки с точки зрения возможности и направления их дальнейшего использования в ходе денежной приватизации.. При этом, рассматривая здания и сооружения и как объект оценки, который несет определенную потребительскую ценность, можно утверждать, что анализ вариантов реконструкции позволяет определить объем дополнительных капитальных вложений, и прогнозировать величину дохода от использования и (или) реализации имущества.
Продолжая анализ специфики и природы функционирования рынка недвижимости следует различать недвижимость как источник каких либо потребительских услуг и сами услуги и их характеристики, которые определяют спрос на рынке недвижимости. В связи с этим становится актуальной проблема изучения зданий старой застройки по ряду качественных и коли-V чественных характеристик учетом окружающей среды для сравнения и оценки, а также прогноза на наилучшее и рациональное их использование.
По функциональному назначению рассматриваемых объектов можно выделить следующие сегменты рынка недвижимости: - рынок земли (земельных участков); - рынок жилья; - рынок нежилых помещений. Особенностью развития российского рынка недвижимости является то, что каждый из этих сегментов развивается относительно самостоятельно, что определяется законодательной и нормативной базой и политикой приватизации государственной и муниципальной собственности. Поэтому представляется целесообразным рассмотреть характеристики каждого из сегментов рынка недвижимости.
Рынок земельных участков. Правовой основой формирования российского рынка земельных участков послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты, которые в совокупности с принятой 6 декабря 1993г. Конституцией РФ предполагают соответствие форм владения, пользования и распоряжения землей нормам гражданского права, а также переводу земли из-под административно-государственного регулирования под гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога, наследования, дарения, аренды, мены и так далее. При этом следует учесть, что сохранены ограничения по использованию земель в составе природоохранных зон, исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий вокруг водоемов. Для данной работы интересен тот факт, что на каждой территории наряду с общими юридическими нормами действуют свои местные правила. При этом вырабатывается система коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли, характеризующую стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Анализ существующих методов оценки стоимости объектов недвижимости
Изучение исторического опыта оценки объектов недвижимости в России, отраженного в публикациях советских и русских экономистов позволяет вьщелить следующие основные периоды: дореволюционный (до 1917 г.); советский (1917 г. -1990 г.); современный (с 1990 г.).
Данное разделение определено в большей степени особенностями развития рынка недвижимости в названные исторические периоды. При этом среди российских оценщиков сложилось мнение, что "нормальный" рынок недвижимости существовал только в дореволюционное время, когда в России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости. На данном этапе были разработаны методы оценки городской недвижимости (как правило с целью ее налогообложения), основанные на широком применении доходного подхода на базе анализа валовой и чистой доходности жилых помещений. При этом в работах, написанных в России в конце XIX - начале XX вв. указывалось на использование различных статистических методов с определением зависимости между валовой доходностью и факторами, определяющими качество жилья. [18],[23],[25].
Предварительное получение совокупности фактических данных о валовой и чистой доходности жилых квартир и их параметрах проводилось с учетом специфики каждого города, в котором велись работы по оценке недвижимого имущества. Если сплошной массив фактических данных отсутствовал или требовались большие затраты времени и средств для его получения, проводились специальные статистические исследования на основе материалов, собранных отдельными конторами по сдаче жилья внаем. При этом для сбора информации о жилых квартирах применяли специальные формы, которые включали данные о местонахождении, строительном материале дома, этажности квартиры, наличии кухни, прихожей, коридора, ванной, комнаты для прислуги, количестве жилых комнат, их высоте, числе окон и других признаках.
Например, при оценке стоимости жилых квартир в г.Москве в 1886 г. статистическое отделение Московской городской управы проводило сбор информации с учетом 5% выборки данных о квартирах различных типов по участкам с таким расчетом, чтобы в выборке сохранялось соотношение типов квартир, характерное для города в целом.
Полученные таким образом данные подвергались сложной статистической обработке, позволяющей избежать влияние случайных признаков и в ходе которой сравнивались доходности однородных объектов имущества для вывода средней доходности, наиболее близкой к истинной величине доходности. В результате составления группировок и их сопоставления определялись параметры-признаки объектов, влияющие на величину дохода (местонахождение, размер, материал построек и т.п.). В соответствии с ними недвижимое имущество делилось на разряды, и на основании совокупности сведений о доходности отдельных имуществ, входящих в тот или иной разряд, выводилась величина дохода, свойственная каждому разряду имущества. Величина дохода, найденная таким образом, называлась нормальной - в отличие от фактической доходности имущества, зависящей от случайных причин. Данное решение проблемы позволило выделить основные и дополнительные признаки, определяющие доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками, важнейшими из которых стали число комнат в квартире и ее объем, а также местонахождение квартиры и этаж. Среди второстепенных признаков, влияющих на доходность квартиры, назывались следующие: число входов и их расположение, наличие паркетных полов, материала квартиры.
Полученные зависимости доходности квартир от характеристик рассматриваемых помещений позволяют предопределить доходность квартиры в целях ее налогообложения, а также уточнить ее доходность в контрактах по уже сдаваемых квартирам.
Оценки городской недвижимости подобного рода, проводимые в других городах России в начале XX века на основе сплошной переписи жилого фонда,также вьщеляют в качестве основных признаков такие признаки ;как местоположение, объем квартиры, этаж, прочность здания и материал построек. При делении города на оценочные зоны (районы) учитывались следующие признаки: средняя стоимость земли по показаниям владельцев, средняя валовая доходность в домах деревянных и крытых железом и прочей застроенной площади, а также средняя величина домов вообще и смешанных домов, число этажей и величина квартир первого этажа. Для определения материальной ценности использовалась средняя между строительной стоимостью и страховой оценкой (разница между ними оказалась незначительной). Путем сопоставления чистой доходности с суммарной материальной стоимостью домов появилась возможность найти процентное отношение доходности к ценности (стоимости) домовладения. Также собранный в тот период объем фактических данных позволил установить почти прямую зависимость между валовой доходностью помещения и объемом его отапливаемой части (коэцЬфициент корреляции между ними составил 0,9993), а также тем же методом корреляции вычислить норму доходности по фуппам квартир с различными объемами.
Методические основы и принципы определения стоимости объектов недвижимости
Как уже отмечалось во введении, на практике в период приватизации объектов различного назначения, они "продавались" по остаточной стоимости по балансу. Реально эти объекты обладали стоимостью, далеко не совпадающей с остаточной стоимостью по балансу. Особенно это относится к объектам старой постройки, остаточная стоимость которых по балансу, если не нулевая, то очень близкая к нулю. Вместе тем эти \f объекты используются по различному назначению и как торговые, и как складские, и как здания административного назначения и т.д., принося их владельцам соответствующую прибыль от эксплуатации.
Отметим здесь двоякий ущерб местным муниципальным бюджетам. Во-первых, при приватизации - продаже указанных объектов по заниженной стоимости (за бесценок) местные бюджеты, потеряв доходы от их эксплуатации, не получили необходимых средств от "избавления" от них. Во-вторых, вследствие занижения стоимости объектов недвижимости уменьшаются налоговые поступления в бюджет по налогу на имущество.
В предыдущей главе в результате анализа отечественного и зарубежного опыта и применяемых методов оценки реальной стоимости объектов недвижимости установлено, что наиболее предпочтительным подходом при этом является на затратный, а доходный. Именно ему отдают предпочтение зарубежные специалисты по оценке недвижимости и имущества, хотя и отмечают большую трудоемкость производимых при этом расчетов, необходимость привлечения высококвалифицированных специалистов в области производства, бытового и другого обслуживания и т.д., для которых предназначен оцениваемый объект недвижимости.
Ближе к нему стоит метод сравнительной оценки продаж, но суть его все-таки та же, а именно стоимостная оценка потребительских параметров и качеств объекта недвижимости.
В связи с этим автором высказывается следующее соображение по поводу подхода к оценке реальной стоимости объекта недвижимости. Рассматриваются возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости, как в существующем виде, так и в результате их реконструкции и модернизации, предусматривающей и изменение назначения и увеличение мощности, вместимости. Из рассмотренных возможных вариантов отбираются наиболее реально возможные по техническим соображениям, и наиболее желательные, соответствующие потребностям, спросу, складывающимся на рынке недвижимости в соответствующем городе, поселении (для этого проводятся соответствующие маркетинговые исследования рынка недвижимости). Для наиболее возможных и желательных вариантов оцениваются затраты средств на осуществление реконструкции и(или) модернизации, а также реальная будущая стоимость объектов, подвергнутых реконструкции и(или) модернизации. В результате, если обозначить будущую цену объекта Цр, затраты, необходимые на осуществление реконструкции и(или) модернизации Зр, а стоимость объекта до реконструкции, модернизации С, то естественным является равенство:
Экономический смысл выражения (2.1.2.) состоит в том, что альтернативной оценке стоимости объекта недвижимости на основе оценки стоимости затрат на его создание и вычета из нее стоимости реального физического износа является определение стоимости объекта недвижимости на основе оценки реальной рыночной их стоимости после возможной реконструкции и(или) модернизации и затратами на осуществление этой реконструкции, модернизации. Естественно, что при этом альтернативном рассмотрении необходимо иметь ввиду наличие не одного, а нескольких вариантов будущего использования реконструированного, модернизированного объекта. То есть,цена продажи оцениваемого объекта недвижимости; С-будет находиться в следующих пределах: где Со - остаточная стоимость объекта недвижимости по балансу; Цір - цена продажи объекта недвижимости после его модернизации, реконструкции и использования по і-му назначению; Зір - затраты на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости по і-му варианту.
Предлагаемая оценка стоимости объекта недвижимости на основе результатов и затрат на проведение его реконструкции или капитального ремонта характеризуется тем, что в данном случае рассчитывается не только стоимость объекта недвижимости на момент проведения оценки, но и затраты на реконструкцию, а также его будущая стоимость с учетом изменения качественных и количественных характеристик объекта оценки. Поэтому методика такого рода оценки должна позволить решить следующие последовательные задачи: 1.Определение степени эффективности использования объекта; 2.Анализ экономической целесообразности и социально-экономических и градостроительных последствий проведения реконструкции или ремонта. З.Оценка вариантов осуществления работ. 4. Разработка технико-экономического обоснования развития объекта.
Краткая характеристика недвижимости г.Тамбова, подлежащей приватизации
Первоначальное рассмотрение структуры городской застройки показал, что значительное место в городской среде занимают районы со сложившейся застройкой, которые нуждаются в коренной реконструкции. Такие объекты расположены в районах, в большей степени приближенных к центру города, относятся к исторической застройке и представлены зданиями, построенными в дореволюционный период и в первые пятилетки советского периода. Необходимость их реконструкции вызвана в первую очередь большой степенью физического и морального износа.
Застройку города можно охарактеризовать как смешанную, состоящую из многоэтажных и малоэтажных строений (каменных, смешанных, деревянных) с разной архитектурной и исторической ценностью, износ которых колеблется в пределах отЮ до 60%. Характерной особенностью центральной городской части является сеть узких улочек, которые мало приспособлены для движения транспорта при частом отсутствии стоянки автомобильного транспорта.
Всю городскую застройку г.Тамбова можно разделить на морфологические типы. Морфотип жилищной среды города характеризуется следующими показателями: - комфортабельность домов и квартир, инженерная обеспеченность, благоустройство территории, эстетические качества территории; - транспортная доступность центра города и транспортная обеспеченность микрорайона; - эколого-гигиеническое состояние жилища и микрорайона.
Каждый морфотип располагается в пределах одного ландшафтного участка, обладает однородным по времени возникновения и качеству жилым фондом, однотипной экологической ситуацией. Размеры морфотипов должны быть сопоставимы друг с другом, хотя в периферийных районах города они более крупные и более однородные по сравнению с центром и селитебными зонами.
Жилая застройка г.Тамбова состоит из морфотипов, границы пространственного соотношения которых отражают наиболее характерные сочетания факторов и проблемные ситуации.
Рассмотрим основные морфотипы жилой среды по мере уменьшения их удельного веса в структуре застройки города.
І.Морфотип с низкой комфортностью жилого фонда, неудовлетворительной и удовлетворительной транспортной обеспеченностью, но с удовлетворительным экологическим состоянием. В основном представлен одноэтажной застройкой и составляет 31 % от всей жилой застройки города.
2.Морфотип с низкой комфортностью жилого фонда, неудовлетворительной и удовлетворительной транспортной обеспеченностью, с неудовлетворительным экологическим состоянием. Это также одноэтажная застройка, но расположенная ближе к транспортным магистралям, линиям железных дорог, транспортным и промышленным предприятиям. Площадь, занимаемая данным морфотипом составляет 26% от площади селитебной зоны города.
3. Морфотип со средней комфортностью жилого фонда, неудовлетворительной транспортной обеспеченностью и неудовлетворительным эколоп че-ским состоянием. Составляет 11% от селитебной зоны. Это районы 5-9-этажной застройки периода 60-70 годов, расположенные на периферии города в зонах влияния крупных предприятий.
4.Морфотип с комфортным жилым фондом, удовлетворительной экологической ситуацией, но с неудовлетворительной транспортной обеспеченностью. Составляет 5,5% селитебной зоны и представлен новой многоэтажной застройкой на периферии города.
5.Морфотип с жилым фондом средней комфортности, неудовлетворительной и удовлетворительной транспортной доступностью, и удовлетворительным экологическим состоянием. Составляет 4% селитебной зоны и представлен районами среднеэтажной застройки, расположенной на периферии города.
6. Морфотип со средней комфортностью, с достаточной транспортной обеспеченностью и неблагоприятной экологической ситуацией. Занимает 3,7% территории селитебной зоны. Такое сочетание встречается только в центральных районах города.
7.Морфотип близок к 6 морфотипу, но отличается более низкой комфортностью жилого фонда. Также локализуется в основном в центральном районе. Удельный вес - 2%.
8. Морфотип с комфортным жилым фондом, неудовлетворительно и частично удовлетворительной транспортной доступностью и неудовлетворительным экологическим состоянием. Удельный вес - 3%. Это территории, в основном застроенные достаточно комфортным жильем, но испытывающие воздействие промпредприятий.
9. Морфотип с низкокомфортным жилым фондом, неудовлетворительной транспортной доступностью и неблагоприятной экологической ситуацией. Занимает 3% селитебной территории. Это самое отрицательное сочетание факторов из всех возможных.
Остальные семь морфотипов имеют очень малые удельные веса -1-2% . Анализ показывает, что морфотипов имеющих высокие баллы по всем трем факторам в городе практически нет. Так, например, хорошие по доступности и комфортности жилого фонда районы имеют неудовлетворительное экологическое состояние. И, наоборот, районы, благоприятные в экологическом отношении имеют плохую транспортную обеспеченность или низкое качество жилого фонда.
