Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. СФЕРА УСЛУГ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ
1.1. Роль и место государственного регулирования собственности в развитии сферы услуг
1.2. Обзор отечественного и зарубежного опыта управления собственностью
1.3. Узловые проблемы управления недвижимостью в г.Москве
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮРАЗЛИЧНЫХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ
2.1. Целевой подход к управлению недвижимостью 60
2.2. Особенности управления муниципальной и частной недвижимостью
2.3. Организация системы мониторинга и использование современных телекоммуникационных технологий в управлении недвижимостью
ГЛАВА 3. НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЭФФЕКТИВНОМУ РАЗВИТИЮ ПОСРЕДНИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ УСЛУГ
3.1. Синхронное инвестиционное и предпринимательское планирование для управляющих жилищных организаций, участвующих в развитии недвижимости
3.2. Методические рекомендации по развитию применения Фэсилити Менеджмент в сфере коммерческой недвижимости
3.3. Методика управления развитием товариществ собственников жилья
3.4. Аспекты HR Management при подготовке субъектов, управляющих недвижимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 133
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 139
ПРИЛОЖЕНИЯ 148
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Президент России В.В. Путин в своём Послании 2005г. Федеральному Собранию РФ особо подчеркнул, что «...в сфере государственного строительства серьёзной задачей является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства....
Незыблемость права частной собственности - это основа основ ведения всякого бизнеса. Правила, которых придерживается в этой области государство, должны быть ясны для всех, что немаловажно, быть стабильны. Это позволяет нормально планировать и ведение бизнеса, и жизнь каждого, кто развивает своё дело».
Поэтому процессу управления собственностью города Москвы, сложному и многогранному, и, в особенности, процессу управления недвижимостью и придается такое важное народнохозяйственное значение. Отсутствие терминологического единства в определении понятия «собственность» дает нам множество вариантов его трактовки. Значительная часть исследователей придерживается мнения, что собственность - это имущество, принадлежащее кому-нибудь, а также некие человеческие отношения по поводу вещей, отношения между человеком и вещью. Также можно встретить определение собственности через права или через владение. В соответствии с классификацией, принятой в гражданском законодательстве, собственность разделяется на движимое имущество, недвижимость и интеллектуальную собственность.
В собственности города Москвы находятся средства бюджета города, имущество городских государственных предприятий и учреждений, акции и доли города Москвы в хозяйственных обществах, иные объекты гражданских прав, в том числе земля, природные ресурсы в границах города, не находящиеся в соответствии с законом в частной собственности, собственности муниципальных образований, собственности Российской Федерации или других определенных законом собственников.
Управление собственностью - это осуществление полномочий владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью, оно представляет собой организацию осуществления субъектом своих правомочий собственника. Естественно, что вопросы управления собственностью возникают лишь тогда, когда в качестве собственника выступает сложноорганизованный субъект, которому для реализации своих правомочий собственника необходимо внутренне упорядочить взаимоотношения между своими составляющими (распределить полномочия, относящиеся к данной сфере, между своими органами, установить процедуры принятия решений, направленных на реализацию правомочий собственника, определить порядок реализации этих правомочий и т. п.).
Сложность состава структуры городской собственности, ее огромный масштаб, неоднородность имущества делают очевидной необходимость совершенствования системы управления государственным и муниципальным имуществом в городе.
Москва экономически устойчива из-за развитого многоотраслевого производства, квалифицированных кадров и высокого уровня научных разработок, а также благодаря развитым рыночным отношениям. Высокий уровень деловой активности в Москве обусловлен тем, что здесь сосредоточено 60% финансового капитала, объем валютного рынка составляет более 65% от российского, общий объем имущественно-земельных доходов в бюджет города составляет 115,7% от плана, в городе последовательно проводится рыночная реформа, существует наиболее стабильное и тесное взаимодействие законодательной и исполнительной власти в вопросах реформирования отношений собственности на недвижимость, разгосударствления земли, обеспечения правовой защитой собственников, стимулирования эффективного использования собственности.
Для дальнейшего развития экономики Москвы первостепенную роль играет рациональное управление городской собственностью и развитие рынка недвижимости, позволяющие увеличить доходность статей городского бюджета, укрепить финансовую базу для проведения эффективной социальной политики.
В последние годы растут финансовые результаты использования городского имущества, и это делает жизненно необходимой повышение эффективности системы управления государственным и муниципальным имуществом города. Так, по данным Москомимущества, за 2003 г. общий объем поступлений в бюджет города Москвы составил 36 448,4 млн. рублей, из них от управления государственной собственностью города- 21 046, 6 млн. рублей, 623 млн. рублей - дивиденды от управления пакетами акций, принадлежащих городу, 9412, 5 млн. рублей земельных платежей, свыше 11 млрд. рублей доходов от продажи имущества города. В 2004 г. объем поступлений от управления собственностью увеличился на 16%. В процессе управления недвижимостью постоянно возникают и накапливаются резервы в области эксплуатации объектов, повышения доходности имущества, совершенствования форм и методов управленческих воздействий. Эти резервы необходимо систематизировать, изучать, использовать и развивать.
Именно по этим причинам в качестве темы исследования выбрано направление развития сферы услуг по управлению на рынке недвижимости г. Москвы.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в комплексной оценке существующей системы управления городской недвижимостью и разработке на этой основе методик и научно-практических рекомендаций по развитию посреднических услуг в сфере управления недвижимостью города Москвы.
Для достижения данной цели в работе решаются следующие задачи:
• анализ особенностей существующей экономики и организации управления собственностью в г. Москве;
• выявление и структуризация узловых проблем и тенденций развития сферы услуг по управлению городской собственностью;
• сертификация российского и московского опыта в сфере услуг по управлению собственностью на соответствие международным стандартам;
• разработать на основе современных технологий управления методическое обеспечение комплексной оценки факторов, доминирующих в процессе управления городской недвижимостью;
• разработать методические основы рациональной системы посреднических услуг в сфере управления недвижимостью и научно-практические рекомендации по ее инсталляции в г. Москве.
Объектом исследования является недвижимость г. Москвы во множестве её муниципальной и коммерческой составляющих.
Предмет исследования. Предметом исследования является взаимодействие бизнес-процессов в сфере управления городской недвижимостью с ориентацией на удовлетворение
платежеспособного спроса конечных потребителей. Методология и методика исследования. При подготовке диссертации использовались труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам управления собственностью. В работе также использовались правовые и нормативные акты федеральных и муниципальных органов законодательной и исполнительной власти, программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства РФ и г. Москвы. Применялись следующие методы исследований: системного анализа, статистический, экспертных оценок, графической структуризации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке организационно - экономического механизма управления сферой услуг на основе конкурентной дифференциации бизнес-процессов на рынке недвижимости, отличающийся ориентацией на повышение качества и структуры услуг, предоставляемых конечному потребителю с учетом уровня его платежеспособности. В этих целях:
• научно обосновано повышение роли аутсорсинга услуг в сфере управления недвижимостью как условия ускоренного развития рынка недвижимости в крупном городе (мегаполисе). При этом предложены направления адаптации технологий фэсилити менеджмента к российской действительности;
• дополнен научно-методический инструментарий конвергенции организационно-экономических механизмов и предпринимательских интересов в сфере городского (муниципального) регулирования недвижимости в г.Москве;
• разработаны и предложены методика и научно-методические положения по применению современных информационных технологий в управлении городской недвижимостью;
• сформулированы основные требования к концепции реформирования отношений в сфере управления недвижимостью и обоснованы рациональные границы действия этой концепции;
• критически обобщен зарубежный и отечественный опыт в области управления недвижимостью и оценены возможности его адаптации к российским условиям;
• предложена методика среднесрочного (трехлетнего) планирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, предусматривающая: постоянный мониторинг хода выполнения плана и внесение в него необходимых корректировок в случае отклонения от него. При этом основным является конкурсный подход к оценке качества услуг;
• обоснованы научно-практические рекомендации по выработке организационно-экономической стратегии развития посреднических услуг в сфере управления городской недвижимостью. Практическая значимость работы заключается в выводах и рекомендациях, позволяющих реализовать разработанный механизм эффективного оказания услуг в сфере управления недвижимостью как в Москве, так и в других крупных городах России. Сформулированные в работе рекомендации используются в практике планирования, управления и анализа систем управления недвижимостью государственных, муниципальных предприятий, а также товариществ собственников жилья.
Апробация работы осуществлялась - на международных симпозиумах в Вене, Штутгарте, Мюнхене в 2003-2005гг.; - в процессе обучения слушателей по программам профессиональной переподготовки и MBA а AHX при Правительстве РФ; - в практической деятельности компаний " M+W Zander Facility Management CIS Ltd", Asea Brown Boveri Industrial Service Division, Engineencs Meinl European Land, по управлению недвижимостью в г.Москве.
Похожие диссертации на Развитие посреднических услуг в сфере управления недвижимостью
