Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Экономическое содержание земельных отношений, практика их регулирования 11
1.1. Роль земли в социально-экономической жизни общества 12
1.2. Мировой опыт управления земельными ресурсами 20
1.3. Экономический анализ современной земельной реформы в России 34
Выводы по первой главе 49
Глава 2. Развитие методологических аспектов управления земельными ресурсами 51
2.1. Концептуальные основы современной государственной земельной политики 51
2.2 Система управления земельными ресурсами субъекта Российской Федерации, пути ее оптимизации 66
Выводы по второй главе 87
Глава 3. Методика кадастровой оценки земель городов и поселений "9
3.1. Кадастровая оценка земель как информационная основа обеспечения эффективного регулирования земельных отношений . 90
3.2. Основные принципы разработки и алгоритмизация методики массовой кадастровой оценки земли ' ^5
3.3. Практическое использование результатов исследования на примере кадастровой оценки земель г. Дзержинска 113
Выводы по третьей главе 135
Заключение 136
Список литературы 142
Приложение 1. Общая структура системы управления земельными ресурсами Нижегородской области '55
- Роль земли в социально-экономической жизни общества
- Мировой опыт управления земельными ресурсами
- Концептуальные основы современной государственной земельной политики
- Кадастровая оценка земель как информационная основа обеспечения эффективного регулирования земельных отношений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Глубокие и масштабные экономические преобразования, происходящие в последние десять лет в России затронули практически все сферы национальной экономики, в том числе и те, которые связаны с земельными отношениями и использованием земельных ресурсов. Важнейшая роль земли в общей структуре материальных ресурсов страны обуславливает необходимость рационального государственного управления земельными ресурсами и создания условий для их эффективного использования.
Осуществляемая в настоящее время земельная реформа уже привела к существенным изменениям в структуре земельных отношений: возник институт частной собственности на землю, начал развиваться земельный рынок. В то же время на данном ее этапе имеется ряд проблем, которые оказывают серьезное сдерживающее влияние на эффективность государственного управления земельными ресурсами, поэтому требуется поиск путей и методов дальнейшего развития земельных отношений.
Прежде всего, не разработана в достаточной степени единая концептуальная земельная политика, определяющая приоритетные задачи земельной реформы и стратегию их решения как на уровне Российской Федерации, так и на уровне ее субъектов.
Отсутствует полноценная правовая база, регулирующая вопросы оборота земель. До сих пор не осуществлено разграничение земель по уровням собственности, что ограничивает применение экономических мер реализации прав и интересов Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.
Недостаточно развито информационное обеспечение управления земельными ресурсами. Состояние государственного земельного кадастра не отвечает предъявляемым к нему современным требованиям. Формирование системы кадастровой оценки земель находится в самой начальной стадии, что не позволяет осуществлять в полной мере взимание различных платежей за землю, применять меры экономического регулирования земельных отношений.
Можно утверждать, что сложилось значительное противоречие между потребностями общества в осуществлении экономически эффективной и социально направленной земельной реформы и ее реальным состоянием, содержанием, темпами развития.
В этих условиях особую теоретическую и практическую значимость приобретают научные исследования в области методологии и практики управления земельными ресурсами как на уровне Российской Федерации, так и ее субъектов.
Степень разработанности проблемы.
Философский и политэкономический аспекты земельных отношений являлись объектом научных споров на протяжении всей истории экономической мысли и нашли отражения в трудах таких известных ученых как Ф. Кэне, Д. Рикардо, У. Петти, А. Смит, К. Маркс, П. Самуэльсон и др.
Фундаментальные исследования вопросов регулирования земельных отношений, а также оценки недвижимости содержатся в трудах зарубежных авторов: Ф. Харрисон, Д. Эккерт, Д. Фридман, Н. Ордуэй и др.
Большое внимание теоретическим и прикладным исследованиям проблем управления земельными ресурсами, разработке экономико-
правовых и организационных моделей управления на федеральном и региональном уровнях уделяется отечественными учеными и практическими работниками: Н.В. Комов, Д.Б. Аратский, Г.А. Аксененко, В.А. Горемыкин, А.В. Воробьев, В.Н. Хлыстун, В.Х. Улюкаев, Е.В. Пономаренко, СВ. Пономаренко, В.П. Хавкин, Г.Ю. Офман, В.Н. Демьяненко, И.А. Иконицкая, А.П. Огарков, О.М. Оглоблина, В.П. Прошляков, А.Э. Сайгадак, А.Н. Фролов и др.
Методологические, правовые и экономические аспекты вопроса создания и ведения кадастра, а также оценки земель рассматриваются в ряде работ следующих авторов: А.Я. Борукс, Э.Я. Кассалис, А.А. Варламов, О.Т. Хисматулов, В.Л. Карлинский, В.И. Гладкий, В.А. Спиридонов, И.В. Дегтярев, Л.И. Осипов, В.П. Антонов, В.А. Прорвич, А.В. Севостьянов и др.
Вопросы управления земельными ресурсами широко обсуждаются в периодической печати, средствах массовой информации, где наиболее типичным является вопрос о частной собственности на землю.
Теоретические исследования и практические работы в области регулирования земельных отношений активно ведутся в ряде регионов, в частности, в городах Москве, Санкт-Петербурге, Нижегородской, Пермской и др. областях.
Несмотря на широкий спектр научных исследований земельных отношений и развития земельной реформы, вопросы структурирования, систематизации и упорядочения ключевых задач, функций, методов и механизмов управления земельными ресурсами проработаны в не достаточной степени.
Следует отметить, что самобытность политического и социального развития России, необычность содержания и форм перехода к новым экономическим отношениям не позволяет использовать зарубежный опыт
без существенных корректировок. Это обстоятельство также во многом определило выбор темы и характер диссертационного исследования, основные направления его проработки.
Целью диссертационной работы является исследование реальных систем и механизмов управления земельными ресурсами и на их основе поиск оптимальных управленческих моделей и методов учета, оценки и использования земель в субъектах Российской Федерации.
Поставленная цель предопределяет конкретные задачи исследования:
изучение состояния и тенденций изменения экономического содержания земельных отношений, исследование свойств земли как товара в условиях формирования рынка земли;
анализ отечественной и мировой практики государственного регулирования и реформирования земельных отношений, формирование концептуальных основ современной государственной земельной политики;
оценка состояния системы государственного управления земельными ресурсами на федеральном и региональном уровнях с целью определения целесообразных направлений совершенствования ее структуры и повышения эффективности;
исследование методологических подходов к учету и оценке земель различного профиля и назначения, выбор методов оценки рыночной стоимости земельных участков;
разработка и апробация методики оценки земельных участков городов и населенных пунктов.
Объектом исследования являются земельные ресурсы Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.
Предметом исследования выступает процесс функционирования и развития системы управления земельными ресурсами, информационные технологии учета, оценки и использования земельных ресурсов.
Методологическую и информационную основу проводимых исследований составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные роли земельных ресурсов как производственного и экологического фактора, экономической теории, оценке недвижимости, проблемам собственности на землю, теории управления, ресурсологии.
Системный подход, положенный в основу проводимых исследований, позволяет рассматривать и объект, и предмет исследования как целостные системы, состоящие, в свою очередь, из взаимосвязанных и взаимодействующих подсистем, каждая из которых выполняет определенные функции, характеризуется рядом параметров, а ее поведение подчиняется определенным закономерностям. Теория систем и системный анализ позволяют находить подходы к решению сложных, междисциплинарных проблем, к каковым можно отнести и управление земельными ресурсами. Поставленную в диссертационном исследовании проблему целесообразно исследовать с применением знаний и методов из областей политической экономии, земельного права, теории управления, экономической социологии и др.
Для решения конкретных задач исследования применялись методы системного анализа, математической статистики, экономического моделирования и прогнозирования, маркетинга, а также системы управления базами данных. Необходимые расчеты выполнялись с применением современных компьютерных технологий.
Статистическая база исследований формировалась на основе данных Нижегородского областного комитета государственной статистики,
Комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Нижегородской области.
В диссертации использованы законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации и Нижегородской области по вопросам собственности, приватизации и государственного регулирования земельных отношений.
Научная новизна исследования определяется тем, что автор проанализировал важнейшие теоретические аспекты процесса формирования целостной концепции государственной земельной политики в настоящий период активного осуществления земельной реформы в России и сформулировал новые методологические подходы к государственному управлению земельными ресурсами в субъектах Федерации. В результате:
Обоснована необходимость формирования современной концепции государственной земельной политики, уточнены основные цели, задачи и принципы ее разработки и реализации.
Выявлены особенности формирования и развития рынка земли с учетом ее реального представления как товара, объекта инвестирования, налогообложения, гражданских правоотношений.
Систематизированы принципы формирования и реализации государственной земельной политики.
Проведен структурно-функциональный анализ системы государственного управления земельными ресурсами, обоснованы целесообразность и основные направления ее совершенствования на региональном уровне.
Разработана универсальная методика кадастровой оценки земель поселений, предложен алгоритм оценки земель различного вида и
назначения с использованием методов факторного и кластерного
анализа, позволяющий обеспечить высокую точность результата при
условии относительной неполноты первичной информации об
отдельных участках земли.
Практическая значимость и апробация работы. Основные положения и выводы диссертационного исследования использованы в практической работе комитета по землеустройству и земельным ресурсам Нижегородской области и применены при разработке программы развития земельной реформы в Нижегородской области. Разработанная в составе коллектива специалистов во исполнение постановления Правительства РФ № 945 от 25.08.99 «О государственной кадастровой оценке земель» методика оценки земель поселений апробирована при обследовании территории г.Дзержинска Нижегородской области и рекомендована в качестве базовой для городов с населением свыше 50 тыс. человек. Принципы, положенные в основу методики, делают ее универсальной и позволяют использовать при решении задач типологизации и оценки земель различных видов использования.
Практически весь материал диссертационного исследования используется в учебном процессе межрегионального учебного центра «Земля» Волго-Вятской академии государственной службы при обучении руководителей и специалистов региональной системы Государственного комитета РФ по земельной политике.
Основные положения диссертационной работы были представлены и обсуждены на научно-практической конференции «Ресурсы региона. Пути и методы эффективного использования», Н.Новгород, 1999 г.; VIII Международной научно-методической конференции «Проблемы Многоуровневого высшего образования», Н.Новгород, 2000 г.; Всероссийской научно-практической выставке-конференции «Образование.
Воспитание. Карьера», Н.Новгород, 2000 г.; V Международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике». Пенза - 2000; научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы». Обнинск. 2000; научно-практическом семинаре «Состояние и использование земельного кадастра», Лион, Франция, 1999 г.
По материалам диссертации опубликовано 8 работ.
Роль земли в социально-экономической жизни общества
Земля наряду с другими природными ресурсами является основой жизни и деятельности человеческого общества. В отличие от других природных ресурсов, которые могут быть восстановлены, или имеют свою альтернативу, земля, в первую очередь как территориальный базис и всеобщее условие человеческой деятельности, незаменима.
Уникальным свойством земли как основы жизни человеческого общества является ее естественное плодородие, способность производить и воспроизводить флору, растительный мир. Осуществляя с древнейших времен земледелие, человек направляет и интенсифицирует природный процесс плодородия в своих интересах для удовлетворения своих потребностей. Иными словами земля - естественный самовоспроизводящийся ресурс производства. Даже нарушенная, испорченная земля в современных условиях подлежит восстановлению и улучшению. Известно, что при правильном пользовании землей ее естественно-природные свойства способны не только восстанавливаться, но и улучшаться.
Поскольку земля является связующим звеном во всей экосистеме, пользование ею, воздействие на нее может влиять не только на состояние самой земли, но и на окружающую природную среду в целом.
Каждое общество имеет ограниченное (государственными границами) количество земли как места существования. В данном случае земля как территория государства обуславливает также политическую функцию. В условиях роста населения земля как среда обитания для человека и для государства приобретает все большую ценность. Хотя ограниченность земли - глобальное явление, она имеет и индивидуальное значение для отдельной личности, отдельного человека. Владение землей престижно и повышает социальный статус человека, удовлетворяя тем самым его социальные потребности.
В конечном счете, земля является предметом самореализации творческого потенциала людей. Она выступает как объект познания, саморазвития и самовыражения в науке, технике и других сферах жизнедеятельности человека.
Первые письменные памятники экономической мысли Древнего Египта (XXII в до н.э.) так или иначе, затрагивают вопросы регулирования земельных отношений [84].
С развитием экономической науки земля стала одним из важных объектов научных исследований.
Особую роль земли выделяли представители французской школы классической политэкономии - физиократы. Все доходы, по их мнению, являются продуктом земли и человека [60,126]. Без приложения труда человека земли не представляют никакой ценности. Первоначальными благами, которыми располагает государство, являются люди, земли и скот. В сельском хозяйстве, являющемся основой богатства страны, труд создает больше продуктов, чем нужно для воспроизводства его самого и его условий. Такая повышенная производительность земледельческого труда обусловлена самой природой.
Право собственности физиократы считали естественным правом, а ренту абсолютно законным доходом, платой за издержки, понесенные при расчистке земли и поддержании состояния «капитальных авансов» [60].
Физиократы требовали ввести единый подоходный налог, чтобы минимизировать издержки сбора налогов путем обложения напрямую тех доходов, которые, в конечном счете, и несли налоговое бремя.
Представитель английской классической политической экономии Уильям Петти, писал, что труд - отец богатства, земля - мать [84]. Земля и труд, по его мнению, - два источника стоимости. Он впервые ввел понятие дифференциальной ренты, и определил цену земельного участка как сумму определенного числа единичных рент, т.е. как капитализированную ренту.
А.Смит также исследовал некоторые земельные вопросы, в частности земельную ренту, которую он связывал с появлением частной собственности [60].
Одиннадцатая глава его книги «Исследования о природе и причинах богатства народов» формально посвящена ренте [115]. Здесь о ренте говорится как о дифференцированной надбавке, которая задана уровнем цены: высокая или низкая заработная плата или прибыль на капитал является причиной высокой или низкой цены продукта; больший или меньший размер ренты является результатом последней. Более того, эта надбавка зависит от различий как в плодородии земли, так и в ситуации.
Как и другие шотландские литераторы той эпохи, например, А.Фергюссон, Д.Миллер, У. Робертсон и даже Д.Юм, он излагает философию истории, в которой необычно большое место занимают природа и распределение собственности.
Мировой опыт управления земельными ресурсами
Проблемы правового регулирования и проведения земельных реформ в зарубежных странах отличаются большим разнообразием. Однако при детальном рассмотрении можно выявить общие принципы их проведения [53, 64, 68, 70, 80, 81, 104, 106, 113, 114, 124, 127, 128]. К ним относятся: - реальное многообразие форм собственности на землю; - учет национальных и исторических особенностей страны, ее землеобеспеченности; - регламентация любого действия с землей, определенного нормой закона, правилом; - наличие земельного рынка как основного экономического механизма современного землепользования; - платность землепользования; - развитие сельского хозяйства на основе преимущественно частного землевладения и арендного землепользования; - реализация на практике прав на землю с определенными ограничениями (права на землю не абсолютны); - строгий государственный контроль за использованием и осуществлением мер по предотвращению деградации земель; - невозможность, как правило, покупки земли в собственность иностранными гражданами; - регулирование отношений, объектом которых является земля, особым специальным законодательством - земельным; - повышение роли государства в управлении земельными ресурсами; - постоянный, довольно длительный период проведения земельной реформы; - государственные гарантии защиты прав на землю и другие.
В зарубежных странах можно выделить три правовых модели реформирования земельных отношений.
Первая модель, сложившаяся в странах Восточной Европы, ориентирована на частную собственность на землю, поощрение различных кооперативов, новых земельных собственников с преобладанием индивидуальных и коллективно-долевых форм земельной собственности.
Вторая модель закреплена законодательством Китая и стран Юго-Восточной Азии, которая основана на аренде земли.
Третья модель имеет место в странах Латинской Америки, которая обеспечивает выбор пути: кооперативный или фермерский, частный или общественный.
Современное правовое регулирование реформирования земельных отношений в зарубежных странах охватывает широкий круг проблем: от вопросов, имеющих самый общий характер (стратегические задачи, основные направления, этапы, принципы, методы, темпы земельной реформы, способы и формы приватизации земли), до специфических правовых проблем, относящихся непосредственно к юридическому оформлению передачи физическим и юридическим лицам права собственности на земельный участок (административная и судебная процедура восстановления прав бывших собственников земельных участков, выделения земельных наделов членам сельскохозяйственных производственных кооперативов, фермерским хозяйствам семейного типа, кооперативам частных земельных собственников).
Сравнительный правовой анализ опыта реформирования земельных отношений в странах Восточной Европы показывает близость их юридических моделей реформирования земельных отношений, основанных на идее приватизации земли, перераспределения государственных и кооперативных сельскохозяйственных предприятий, формирования частнопредпринимательских структур в сфере агробизнеса, создания рыночного механизма управления аграрной экономикой.
Ценность опыта развития законодательства стран Восточной Европы, нацеленного на социально ориентированную и в определенной мере управляемую рыночную экономику, состоит в том, что все шире и настойчивее проводится, с одной стороны, идея свободного для всех собственников земли владения, пользования и распоряжения ею, с другой - утверждается концепция ограничений правомочий земельного собственника, вытекающих из социальных функций земельной собственности. Это вызывает необходимость закрепления законодательно комплекса мер, направленных на формирование земельного рынка и упорядочение размеров земельной собственности граждан и юридических лиц.
Совершенствование отношений собственности на землю в странах Восточной Европы происходит путем восстановления прав бывших собственников и их наследников. В отличие от России земля там не была национализирована и даже в период коллективизации и кооперирования формально оставалась собственностью крестьян. Сейчас в большинстве стран право собственности на землю реализуется в следующих вариантах: организация частного, преимущественно семейного крестьянского хозяйства, передача земли в общинный или государственный фонд (за вознаграждение), сдача земли в аренду, предоставление ее на определенных условиях в качестве пая при вступлении в новый кооператив или акционерное общество. В некоторых странах (Румыния) земельные наделы до 10 га могут получить не только бывшие собственники, но и все желающие заниматься сельским хозяйством.
Концептуальные основы современной государственной земельной политики
Определение понятия государственной земельной политики является ключевым в исследовании системы управления земельными ресурсами. Оно должно иметь очень серьезную концептуальную основу, быть достаточно содержательным и точным с точки зрения разработки конкретных мероприятий и методов решения широкого круга задач различными участниками и субъектами управления.
В настоящее время в России до сих пор не сформулирована целостная концепция государственной земельной политики, далеко не в полной мере раскрыт экономический механизм управления земельными ресурсами, не разработана и не принята необходимая законодательная и нормативно-правовая база по большинству ключевых направлений земельной реформы.
Тем не менее, можно считать возможным и целесообразным определение государственной земельной политики как научно обоснованной и целесообразной деятельности государства по регулированию земельных отношений и реализации земельной реформы, отвечающей интересам и потребностям людей, общества в целом. В качестве основных важнейших целей при разработке и реализации государственной земельной политики, обеспечивающей повышение эффективности управления земельными ресурсами Российской Федерации, рациональное их использование можно принять следующие (рис.2.1):
обеспечение конституционных прав и социальных гарантий граждан на владение, распоряжение и пользование землей;
формирование "эффективных" правообладателей земель и создание базисных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор российской экономики с обеспечением юридических гарантий инвесторов правами на землю;
формирование полноценной базы налогообложения земель и повышение налоговых поступлений в бюджет.
Поставленные цели государственной земельной политики предопределяют необходимость решения следующих основных задач, представленных в таблице 2.1.
1. Разграничение земель по уровням собственности, гарантирующее соблюдение интересов Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований;
2. Упорядочение компетенции и рациональное разграничение полномочий в вопросах распоряжения, владения, пользования земельными ресурсами в системе федеративного устройства России.
3. Функциональное усиление и внутриструктурное преобразование федеральной системы управления земельными ресурсами.
4. Создание единой автоматизированной системы государственного земельного кадастра как правовой и информационной основы управления земельными ресурсами с проведением: плановой инвентаризации и учета земель; кадастровой оценки земель.
5. Развитие арендных отношений на государственные и муниципальные земли как приоритетной в условиях становления смешанной экономики формы землепользования, обеспечивающей повышение бюджетных доходов.
6. Развитие экономического оборота земель различных категорий, обеспечивающего их рациональное перераспределение к "эффективным1 правообладателям и инвестирование капиталов в реальные отрасли национальной экономики.
7. Обеспечение ведения государственного землеустройства как основы оптимального экономико-правового зонирования, планирования использования и развития территорий, организации эффективного производства.
8. Совершенствование методов и форм государственного контроля за охраной и рациональным использованием земель.
С методологической точки зрения очень важно определить совокупность фундаментальных принципов, которые следует положить в основу концепции формирования и реализации государственной земельной политики. Достижение поставленной цели и эффективное решения указанных задач, можно обеспечить соблюдением основных принципов и подходов, изложенных ниже по тексту и на рис. 2.2.
У Принцип целенаправленности управления. Необходимым условием обеспечения эффективности управления землями является четкая и однозначная постановка целей управления, достижение которых позволит в полной мере реализовать государственную земельную политику, орентированную на стабилизацию национальной экономики. Важнейшим аспектом при этом является систематизация управленческих целей и задач, рациональное формирование приоритетов и последовательности их реализации.
Кадастровая оценка земель как информационная основа обеспечения эффективного регулирования земельных отношений
Под кадастровой оценкой земельных ресурсов понимается определение стоимости (кадастровой) земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель [98].
Кадастровая оценка земельных ресурсов является одним из элементов в структуре государственного земельного кадастра, обеспечивающего реализацию функций управления землей и их информационную поддержку.
Создание системы кадастровой оценки земель позволит сформировать основу для уточнения налогооблагаемой базы, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности и осуществить переход к исчислению ставок земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков, а в перспективе - к единой системе налогообложения недвижимости с введением единого налога на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем.
В настоящее время государственная пошлина, взимаемая в соответствии с Законом Российской Федерации "О государственной пошлине" за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, рассчитывается либо с суммы договора, либо с суммы рыночной оценки. В условиях отсутствия системы государственной оценки земли эта налогооблагаемая стоимость формируется стихийно. Создание экономически обоснованной системы оценки земель позволит переопределить систему государственного регулирования этого процесса, контролировать на практике деятельность частных оценщиков при совершении сделок по реальной стоимости с адекватным налогообложением.
Кроме того, система государственной оценки земли будет содействовать дальнейшему развитию кредитно-долговых отношений в тех случаях, когда земельные участки выступают как предмет залога. С одной стороны, это дает гарантии банкам в том, что стоимость предмета залога соответствует рыночной стоимости, с другой стороны, государственная оценка позволит привлекать адекватный объем кредитов для решения экономических задач.
Объективная кадастровая оценка будет являться гарантом социальной справедливости. Чтобы избежать ведомственных и местнических интересов к подходу определения стоимости земельных участков, нужна единая научно-обоснованная методология кадастровой оценки земель.
В мировой и отечественной практике сложились несколько основных принципов, подходов и методов оценки земельных участков (Таблица 3.1) [98, 100-102, 121].
Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. 3. Принципы, связанные с рыночной средой. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретного объекта одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. На перечисленных принципах основано три подхода к оценке недвижимости и земельных участков в частности: доходный подход, затратный подход и рыночный.
Рыночный подход применяется при оценке земельных участков в том случае, если развит соответствующий рынок и имеется достаточный объем информации о сделках. При сравнении продаж рассматриваются сопоставимые объекты, которые были проданы. Затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами.
В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемого объекта. Базовая модель рыночного подхода: где V - цена оцениваемого объекта; VcpaBH - цена сравниваемого объекта; ADJ - поправки.
Затратный подход приводит к объективным результатам при оценке земельных участков, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений), находящихся на оцениваемом участке, и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем рынке.
