Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические положения регулирования земельных отношений 9
1.1.Трансформационный характер земельных отношений 9
1.2. Факторы и условия рационального землепользования в условиях глобализации экономики 27
1.3. Особенности формирования механизма регулирования земельных отношений 43
Глава 2. Оценка сложившихся механизмов регулирования земельных отношений 61
2.1. Правовой механизм государственного регулирования земельных отношений 61
2.2. Оценка состояния земель и землепользования в условиях проведения земельных реформ 80
2.3. Состояние и тенденции развития земельного рынка 102
Глава 3. Совершенствование механизма регулирования земельных отношений 120
3.1. Концептуальные подходы рационального землепользования в России в условиях программно-целевого метода управления АПК 120
3.2. Моделирование инструментов активизации земельного рынка 141
Заключение 156
Список используемой литературы 159
Приложения 168
- Факторы и условия рационального землепользования в условиях глобализации экономики
- Правовой механизм государственного регулирования земельных отношений
- Состояние и тенденции развития земельного рынка
- Моделирование инструментов активизации земельного рынка
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Целью земельной реформы в сельском хозяйстве было преобразование земельных отношений, обеспечивающих эффективность использования земельных ресурсов. Поставленные задачи частично решены: проведенная приватизация земли позволила сформировать многообразие форм земельной собственности, большая часть сельскохозяйственных угодий находится в частной собственности граждан и юридических лиц, формируется земельный рынок, совершенствуется система платного землепользования. Однако, как показал анализ, пока не достигнуты ожидаемые результаты от земельной реформы. Значительная часть сельскохозяйственных угодий выбыло из хозяйственного использования, что сказалось на продовольственном обеспечении страны (закупки по импорту продовольствия имеют тенденцию к росту). В практике землепользования используются в основном истощительный тип и не учитываются экологические последствия такой хозяйственной деятельности. Например, внесение минеральных удобрений на один гектар посева составило в 2012г. – 38 кг.
Следовательно, решение поставленных задач Программой развития сельского хозяйства на период до 2020г. невозможно без дальнейшего совершенствования земельных отношений, связанных с использованием сельскохозяйственных угодий, пересмотра их роли и места в системе экономических отношений АПК. Во многом решение этой проблемы связано с функционированием земельных долей, купли-продажи, аренды, ипотеки, формирования соответствующей инфраструктуры. При достаточно большом количестве научных работ в области земельных отношений, многие вопросы, связанные с развитием собственности на земле, гражданского оборота земель и земельного рынка, организации рационального и эффективного сельскохозяйственного землепользования, учета интересов землевладельцев и землепользователей с общественными еще недостаточно проработаны. Все это свидетельствует о том, что необходимо продолжать исследования, связанные как с формами земельной собственности, так и совершенствованием экономических отношений в части использования сельскохозяйственных земель.
Степень разработанности проблемы. Проблемам земельных отношений, развитию теоретико-методологических положений формирования механизма их регулирования, посвящены труды различных поколений экономистов от: Ф. Кене, У. Пети, А. Смита, Д. Риккардо, К. Маркса - до А. Алтухова, Г. Беспахотного, И. Буздалова, А. Варламов, Г. Никоновой, А. Костяева, Э. Крылатых, В. Кузнецова, О. Леппке, В. Милосердова, А. Миндрина, К. Панковой, П. Першукевича, Г. Полунина, В. Хлыстуна, А. Черняева, И. Ушачева.
Рациональному землепользованию с целью сохранения устойчивого развития сельского хозяйства и повышения эффективности земельного оборота посвятили свои исследования: В. Вершинин, С. Волков, Е. Заворотин, Н. Комов, Н. Оксанич, А. Сагайдак, Э. Сагайдак, А. Фадеев, Д. Фетисов, А. Югай и другие.
Особенностям формирования земельного рынка, моделированию инструментов его регулирования и разработке методов обоснования господдержки землепользователей посвящены работы А. Кибирова, А. Капитонова, А. Корнеева, Н. Кресниковой, Е. Сергацковой, С. Сиптица, Н. Шагайды и др.
Однако возникает постоянная потребность исследования земельных отношений в изменившихся условиях глобальной экономики. Потребность в корректировке методов и инструментов механизма реализации земельных отношений, обеспечивающих вовлечение в оборот неиспользуемых земельных угодий, создание условий рационального землепользования и привлечения инвесторов для развития сельского хозяйства на основе активизации земельного рынка и защиты прав собственности на землю, обусловили выбор темы диссертационного исследования и рассматриваемый в ней круг вопросов.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в уточнении теоретических, методических дополнении и разработок практических рекомендаций по совершенствованию земельных отношений в сельском хозяйстве.
В соответствие с данной целью были поставлены и решены следующие задачи:
- исследован трансформационный характер земельных отношений, обуславливающий совершенствование механизма их регулирования на каждом этапе экономического развития;
- определены факторы, способствующие (сдерживающие) созданию(е) условий рационального землепользования и вовлечения сельскохозяйственных угодий в земельный оборот;
- выявлены проблемы современного землепользования в России и отдельных регионах, определены основные тенденции развития земельного рынка;
- предложены концептуальные подходы совершенствования земельных отношений в условиях программно-целевого метода управления АПК;
- разработан механизм государственного регулирования и саморегулирования земельных отношений;
- предложена методика моделирования отдельных инструментов организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений.
Объект исследования – процессы взаимодействия хозяйствующих субъектов в условиях земельных преобразований в сельском хозяйстве.
Предмет исследования – организационно - экономический механизм развития земельных отношений, а также закономерности, процессы и особенности их функционирования в современных условиях.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, разработки ведущих научных организаций по проблемам рационального землепользования, регулированию земельного оборота и земельной собственности.
В процессе проведения исследования и подготовки диссертационной работы использованы различные методы: абстрактно-логический, экономико-статистический, монографический, балансовый, экспертной оценки, расчетно-конструктивный и моделирования.
Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Минсельхоза РФ и Минсельхоза Омской области; федеральные и региональные целевые программы; данные учета и отчетности сельскохозяйственных организаций, личные наблюдения автора.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
- уточнена классификация факторов рационального землепользования по различным признакам, в том числе по характеру их влияния (природные, экономические, политические, социальные, экологические), что дает возможность дифференцировать определяющие их показатели в рамках трех групп (регулируемые, частично регулируемые и нерегулируемые). Такая классификация обеспечивает характеристику степени использования земельного потенциала и состояния институционально-правовой, организационно-управленческой и информационно-коммуникационной подсистем системы земельных отношений;
- выявлены особенности регулирования земельных отношений в рамках целевых программ (софинансирование мероприятий программ из федерального и регионального бюджета; партнерство государства и бизнеса; приоритет целей развития территорий над целями развития частных землепользователей; соблюдение баланса государственных интересов с интересами земельных собственников и населения сельских территорий), при сохранении экологической и социальной устойчивости;
- предложены концептуальные подходы совершенствования земельных отношений в условиях программно-целевого метода управления, обеспечивающие рациональное землепользование с учетом особенностей развития отдельных территорий. Разработаны прогнозные показатели отдельных сделок с землей и возможные сценарии развития земельного рынка (инерционный, умеренного роста, инновационный);
- разработан организационно-экономический механизм совершенствования земельных отношений, обеспечивающий рациональное землепользование на основе стимулирования восстановления почвенного плодородия и устранения противоречий сложившихся на рынке земель, охрану прав собственника земли и землепользователя.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что обоснованные теоретические выводы и практические рекомендации, сделанные автором в ходе работы над диссертацией, могут быть применены органами власти Российской Федерации и ее субъектов при разработке программ развития сельского хозяйства.
Разработанные автором рекомендации по рациональному землепользованию могут быть использованы в учебном процессе в проведении курсов «Экономика и организация производства» «Региональная экономика», «Управление сельскохозяйственным производством».
Апробация результатов исследования. Основные теоретические, методические положения и выводы диссертации освещались в опубликованных автором печатных работах.
Наиболее значимые результаты послужили основой докладов и сообщений автора на 3 международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях.
Публикации. По проблемам исследования автором опубликовано 8 научных работ, общим объемом 12,45 п.л., в том числе авторских 11,69 п.л., из них 1 монография и 3 работы в журналах, входящих в перечень изданий, рекомендованных ВАК.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 164 источников и 8 приложений. Основная часть изложена на 167 страницах компьютерного текста, включает 39 таблиц, 26 рисунков.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется изученность проблемы, сформулированы цель и задачи, определены объект, предмет и методы исследования, научная новизна, практическое значение полученных результатов и их апробация.
В первой главе «Теоретические положения регулирования земельных отношений» раскрыт трансформационный характер земельных отношений, изложены факторы и условия рационального землепользования в условиях глобализации экономики, определены особенности формирования механизма регулирования земельных отношений на современном этапе развития сельского хозяйства.
Во второй главе «Оценка сложившихся механизмов регулирования земельных отношений» рассмотрен правовой механизм государственного регулирования земельных отношений, особенности его формирования на отдельных этапах проведения земельной реформы, дана оценка состояния земель и землепользования в условиях проведения земельной реформы, определены тенденции и проблемы развития земельного рынка.
В третьей главе «Совершенствование механизма регулирования земельных отношений» разработаны концептуальные подходы рационального землепользования в России, предложены механизмы стимулирования рационального землепользования и методики моделирования инструментов их реализации.
В выводах сформулированы основные результаты исследования. На базе исследования, предложена система мер по рациональному использованию земли, активизации земельного рынка.
Факторы и условия рационального землепользования в условиях глобализации экономики
Миндрин А.С. подчеркивает, что «проблема рационального использования и экономической защиты сельскохозяйственных земель актуальна для всего мира. На уровне отдельных стран данная проблема приобретает государственный, национальный характер» [96 с. 11]. Он предлагает меры по совершенствованию системы планирования и организации рационального землепользования. При этом уточняет, что «цель планирования мероприятий по рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения и их охране определяется необходимостью решения проблемы обеспечения продовольственной безопасности страны и заключается в определении на основе ресурсно-комплексного подхода краткосрочной и долгосрочной перспективы использования и охраны земель, совершенствования их распределения по отраслям, оценке резервов земельных ресурсов в целях установления возможности расширения продуктивных земель и качественного улучшения существующих сельскохозяйственных угодий, повышения их продуктивности путем совершенствования систем земледелия, уменьшения земле-емкости несельскохозяйственных отраслей, экономного использования земельных ресурсов в целом» [там же с. 21-22].
О.Б. Леппке отмечает, что в качестве основного инструмента управления земельным фондом выступает планирование использования земель, обеспечивающее приоритет общественных, государственных интересов и социальную стабильность общества [70 с. 53]. Им предлагаются срочные конкретные меры (инвентаризация сельскохозяйственных земель на площади 220 млн. га, оценка земельно-ресурсного потенциала, выполнение актуализации земельных долей с составлением текущего реестра на площади 100 млн. га, разработка плана землепользования и схем консервации деградированных земель) [там же с. 57-58].
Земельные отношения на протяжении столетий формировались вместе с развитием систем земледелия, ведения сельского хозяйства, агропромышленного производства. В России в начале ХХ века была создана агрономическая наука, основные положения которой были положены в основу практически всех стран, прежде всего США и Канады. Были установлены законы земледелия, особенности фитосинтеза, минерального питания, принципы комплексного использования земельных угодий, воспроизводства плодородия почв, биологического потенциала растений [42]. Основополагающими при ведении земледелия являются положения В.В. Докучаева о природных комплексах, необходимости изучения соотношений природных ресурсов, их закономерной связи со всеми элементами природы, деятельности человека, его бытом. Эти положения легли в основу обоснования отношений человек-природа и человек-общество [8].
Сущность системы земледелия заключается в организационно-экономических и технико-технологических принципах рационального использования земельных угодий и биоресурсов, их улучшения и охраны с учетом природных условий в целях производства необходимой обществу сельскохозяйственной продукции [42, с. 6]. Под рациональным землепользованием Оксанич Н.И. понимает использование земельных угодий для наращивания производства продукции сельского хозяйства и сохранении при этом почвенного плодородия [117].
Горбунов Г.А. подчеркивает, что «рациональность использования земли правильнее понимать как экологическую составляющую землепользования, выраженную требованием сохранности исходных свойств сельскохозяйственных угодий, как природного ресурса, определяемых установленной в этих целях системой количественных и качественных показателей» [21, с. 126].
Шабунина И.М. под рациональным землепользованием подразумевает систему мероприятий, способствующих не только сохранению, но и улучшению земельных ресурсов, повышению их плодородия [151, с.32]. Она считает, что система отношений рационального землепользования включает в себя отношения по поводу производственного использования и воспроизводства почвенного плодородия, а также отношения формирования экологической инфраструктуры по поводу охраны земли [там же, с.23-25].
Илюхина Р.В. отмечает, что «плодородие почвы характеризует качество земельных угодий и является основным фактором, определяющим тип земледелия. Воспроизводство плодородия почв отличается по своей сущности от воспроизводства основных фондов и рабочей силы, имеет два направления. Первое связано с затратами по возврату выноса урожаем питательных веществ, гумуса, по устранению или снижению антропогенного влияния (химического загрязнения, физического разрушения и др.). Второе предполагает затраты на мероприятия по повышению параметров плодородия и биопродуктивности земель. В первом случае затраты направлены на простое воспроизводство, во втором - на расширенное воспроизводство плодородия почв» [42, с.8-9].
По мнению Фетисова Д.Н., «рациональным является землепользование, представленное сочетанием эффективного хозяйствования частных землепользователей и одновременного осуществления под контролем государства и его частичном финансировании эколого-социально ориентированных ресурсно-воспроизводственных процессов» [138]. И далее отмечает, что при переходе к рациональному землепользованию, необходимо решать проблемы воспроизводства почвенного плодородия и восстановления нарушенных экосистем. А для этого необходимо - «ввести механизм стимулирования землепользователей, ведущих рационально свою деятельность, и механизм изъятия и передачи земли» [138] - от неэффективных к эффективным землепользователям.
Отдельными экономистами рациональное землепользование рассматривается как устойчивое землепользование, обеспечивающее производство продовольствия в необходимых объемах не только для нынешнего населения страны, но и будущих поколений. Устойчивое землепользование - это реализация комплекса мер в системе «человек-земля» по поддержанию используемых экосистем в состоянии взаимно уравновешенной устойчивости компонентов при максимально возможном получении биологической продукции [13].
Итак, несмотря на некоторые различия в формулировках, все авторы едины в раскрытии сущности понятия рационального землепользования -воспроизводство плодородия в текущем производственном процессе, восстановление утраченного плодородия в предыдущие периоды и его повышение за счет мероприятий по улучшению качества земли. Рациональное землепользование не может быть хищническим с целью сиюминутного обогащения землепользователей. Поэтому, механизм рационального землепользования в условиях глобализации экономики должен предусматривать не только инструменты, стимулирующие сохранение плодородия почвы в процессе хозяйственного использования земель, но и инструменты, предусматривающие наказание (штрафные санкции) за несоблюдение условий рационального землепользования.
Правовой механизм государственного регулирования земельных отношений
Государственное регулирование – воздействие государства в лице государственных органов на отдельные процессы (экономические объекты), с целью упорядочения действий участвующих в них субъектов, при соблюдении принятых законов, установленных норм и правил [113]. Суть государственного регулирования земельных отношений состоит в том, что, используя различные формы (ценовые и неценовые) и методы (прямые и косвенные), государство создает условия и стимулирует рациональное землепользование, развитие земельного рынка, обеспечивая, при этом, защиту прав собственности. Для осуществления функций отдельными властными структурами на различных уровнях управления, государством создается правовая база. От того, насколько правовая база соответствует условиям всей системы, зависит эффективность функционирования механизма регулирования земельных отношений. Осуществление функции государственного регулирования земельных отношений невозможно без выполнения следующих условий: разделения полномочий органов государственной власти (разработка нормативов, применение и контроль за восстановлением нарушенных прав); соблюдения дифференцированного подхода к разным категориям земель; создания конкурентной среды и ее поддержание; привлечения инвестиций в земельное имущество; обеспечения открытости и информационной доступности объектов земельного рынка для всех его участников; гласности и обсуждения принятия норм, направленных на регулирование землепользования и сочетающих в себе простоту и понятность; возможности проведения оценки независимыми оценщиками рыночного оборота; учета собственных экономических интересов у землевладельцев [70].В рамках аграрной реформы России нами выделены 4 этапа земельной реформы. На первом этапе (1991-1995 гг.) не было четкой концепции. Причем, началась она не на основании законов, а подзаконных актов (табл. 7).
Основной целью был поставлен переход от государственной собственности на землю к частной и развитию мелкотоварного производства. Институциональные преобразования без экономического обоснования преобразования совхозов и колхозов в новые коллективные формы хозяйствования (основанные на частной собственности) привели к разрушению всей хозяйственной системы АПК. В результате была потеряна продовольственная безопасность.
Следует подчеркнуть, что на первом этапе земельной реформы при реорганизации сельскохозяйственных предприятий земли передавались в коллективную (совместную или долевую) собственность. Впоследствии земли реорганизованных предприятий передавались в собственность гражданам с выдачей им документов, подтверждающих право собственности на земельные доли.
На втором этапе (1996-2002 гг.) правовая база была направлена на восстановление хозяйственной системы, оздоровление хозяйствующих субъектов, их стимулирование рационального использования сельскохозяйственных угодий. При этом, бюджетных средств сельхозтоваропроизводителям не выделялось, им предлагалось самостоятельно разрабатывать и реализовывать планы своего стратегического развития. Бюджетные ресурсы были направлены закупку зарубежного продовольствия. Оборот земли сдерживался из-за неурегулированности процедур выделения земельных участков и передачи их в собственность.
И лишь на третьем этапе (2003-2012 гг.) был осуществлен переход к программно-целевому методу развития АПК, была создана правовая база, стимулирующая развитие отрасли сельского хозяйства, при этом – финансовых ресурсов выделялось недостаточно. Земельное законодательство на третьем этапе проведения земельной реформы - регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом, земельные участки выделяются из общего массива низкими темпами, что замедляет все процессы земельного оборота.
Итак, институционально-правовая система земельных отношений базируется на основных положениях Конституции РФ, Земельного кодекса РФ, федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативно-правовых актов, целевых программ, а также законов, и иных нормативных правовых актов субъектов РФ.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации по составу субъектов (ст. 125, 213, 214, 215 ГК РФ) земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Государственная собственность на землю состоит из земель, не переданных в собственность муниципальных образований, юридических лиц и граждан, то есть данные земли находятся в собственности Российской Федерации и собственности субъектов Российской Федерации. Муниципальная собственность на землю состоит в праве собственности городских, сельских поселений и других муниципальных образований, которое используется органами местного самоуправления в интересах населения данного образования. На праве частной собственности земля находится в праве собственности граждан и юридических лиц, которое реализуется в их интересах.
На третьем и четвертом этапах проведения земельной реформы одной из важнейших задач является оформление субъектами хозяйствования прав на землю в полном соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством. Это действие включает в себя формирование земельных участков для осуществления их государственного кадастрового учета в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а также государственной регистрации прав на эти участки. Процесс бесплатного получения гражданами земли в собственность продолжается, а также они имеют возможность покупать земельные участки. Причем, наиболее высокими темпами увеличивается земля в собственности фермерских хозяйств. Этому способствуют меры господдержки КФХ (на оформление земельной собственности) в рамках Госпрограммы развития сельского хозяйства.
Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет земельную долю, как долю в праве общей собственности на участки земли из категории земель сельскохозяйственного назначения. Земельная доля имеет размер, определенный в гектарах и балло-гектарах, учитывающих не только размер земельной площади, но и ее качество, и не отграничена на местности. При этом, невостребованными признаются земельные доли, собственники которых не получили свидетельства о праве собственности на земельную долю в установленный срок или, получив такое свидетельство, не воспользовались правом распоряжения своими долями земли. Проблема не востребованности земельных долей сохраняется на протяжении всей реформы, что свидетельствует о формальном подходе при определении собственников земли.
Состояние и тенденции развития земельного рынка
Политика государства направленная на развитие земельного рынка включает в себя следующие направления: увеличение рыночного оборота земель, совместно с расположенной на ней недвижимостью, обеспечение инфраструктуры земельного рынка и, информационное сопровождение рынка земли [155]. Рыночный землеоборот представляет собой периодическую смену землепользователей и землевладельцев, или перераспределение их прав и функций на основании зарегистрированных сделок купли-продажи участков земли, передачи их в аренду, отчуждения в качестве паевого взноса в уставный капитал предприятий, дарения, залога, принудительного изъятия и другое [99].
В законодательстве экономически развитых стран рынок земли урегулирован, причем, в них преобладает приоритет интересов арендатора в сравнении с собственником земли. [115, c. 84]. В то время, как переход земли в собственность ограничен. Большинство отечественных исследователей считает, что для Российской Федерации наиболее благоприятным вариантом является оборот участков земли на праве хозяйственного использования, причем, долгосрочной аренды [9,15,36,39,40]. Отдельные экономисты альтернативой долгосрочной аренды видят расширение сроков краткосрочной аренды земельных участков (до 1-3 лет), вследствие того, что долгосрочная аренда, приводит к снижению внимания землепользователя к качеству пользования земельными ресурсами. Предлагают отказаться от пожизненного владения и оставить только срочную и бессрочную аренду. [123, с.33]. Мы согласны с теми исследователями, которые считают, что краткосрочная аренда является менее привлекательной для арендаторов. Она может быть использована лишь на начальном этапе развития отношений между собственником земли и землепользователем. Аренда земли на 10-15 лет стимулирует сельхозтоваропроизводителя инвестировать средства на улучшение состояния земель, позволяет получить доход и окупить вложенные им средства. При этом, небольшая часть земли (в пределах четверти от ее наличия), может быть в собственности, что активизирует землеоборот.
В рамках проведения земельной реформы в России созданы институты регулирования земельных отношений (купли-продажи, наследования, дарения и аренды земли), а также инструменты, регулирующие землеоборот (ценообразование, страхование, залог, налогообложение, мониторинг, штрафные санкции). В процессе исследования установлено, что земельный рынок развивается достаточно высокими темпами (табл. 15, рис. 16).
Следует отметить, что на третьем этапе проведения земельной реформы (2003-2012 гг.) число сделок с землей имеют явную тенденцию роста (Приложение 3). Этому способствовало создание необходимой правовой базы. В 2012 году в России в обороте находилось 5,8 млн. земельных участков общей площадью 203,4 млн. га. 2003-2012 гг.
В результате корреляционно-регрессионного анализа установлено, что число сделок с государственными и муниципальными землями имеет тенденцию снижения, а сделок между юридическими и физическими лицами – тенденцию роста (рис. 17).
При этом установлено, что динамика отдельных видов сделок прав собственности и прав хозяйствования имеют различную направленность. Так, сделки по продаже государственных и муниципальных земель и купли-продажи физическими и юридическими лицами (сделки прав собственности) – имеют тенденцию роста (рис. 18). Однако, темпы роста первых замедлились, тенденция их роста вскоре может сменяться тенденцией их снижения.
Моделирование инструментов активизации земельного рынка
В соответствие с выявленными тенденциями развития сделок с землей (рис. 17-21) и применения корреляционно-регрессионного моделирования (с использованием линейной, полиноминальной и степенной функций), нами рассчитаны прогнозные показатели числа сделок по их видам (табл. 31-34).
В результате расчетов установлено, что возможно незначительное изменение (инерционное развитие, умеренный рост сделок) или повышение темпов развития земельного рынка (при условии разработки и внедрения более совершенных инструментов). В связи с этим, предполагается, что число государственных и муниципальных сделок (табл. 31), может снизиться, остаться на уровне 2012 г. (3,8 млн. сделок), или увеличиться.
Направление и скорость изменения числа сделок зависят от уровня функционирования необходимых институтов (разработки стратегий и целевых программ развития регионов и муниципальных районов; выделения приоритетных отраслей АПК; выделения земельных участков, находящихся в фонде распределения для участия в реализации целевых программ - подготовки участков «под ключ» для строительства новых ферм и комплексов, перерабатывающих предприятий, инфраструктурных объектов). В Белгородской области, где все земельные участки для размещения приоритетных отраслей готовятся «под ключ», рынок земли развивается быстрыми темпами.
При этом, число сделок между гражданами и юридическими лицами возрастет при любом из трех сценарных прогнозов. Однако, число этих сделок может увеличиться в 1,4-1,8 (инерционное развитие или умеренный рост) или в 3 раза (инновационное развитие), в зависимости от того, насколько быстро будет проведено межевание и выделение участков в натуре, а также от спроса на земельные участки для развития на них приоритетных для региона отраслей сельского хозяйства. Спрос на землю возрастет при условии, что на развитие приоритетных отраслей будут выделяться средства бюджетной поддержки, а для стимулирования рационального землепользования будут выделены дополнительные средства.
При любом сценарии развития (инерционном, умеренном росте, инновационном), увеличится число сделок прав собственности (табл. 32).
Так, сделки по продаже государственных и муниципальных земель могут увеличиться незначительно (на 10-30%) в зависимости от своевременности оформления и точности отражения всех операций по сделкам землей. Или они могут увеличиться в 1,5 раза, при условии увеличения спроса на земельные участки и оказания господдержки (выделение субсидий) на оформление земельных долей в собственность (частичное возмещение расходов по оформлению прав собственности КФХ).
При любом сценарии развития (инерционном, умеренном росте, инновационном), по прогнозным расчетам, увеличится число сделок по купле-продаже земли гражданами и юридическими лицами. Число сделок по купле-продаже земли гражданами увеличивается в связи с активизацией выделения земли под дачное землепользование и дачное строительство. Эти земельные участки, после их оформления в собственность, находятся в земельном обороте на вторичном рынке. Способствует увеличению числа таких сделок меры по распределению неиспользуемых земель. Число сделок между юридическими лицами увеличивается в связи с развитием процессов интеграции, формирования крупных агрохолдингов и агрофирм. Их число может возрасти за счет снижения доли теневого рынка земельных участков, которое предстоит привести в соответствие с действующим земельным законодательством.
По прогнозным расчетам, число сделок прав хозяйствования (аренды государственных и муниципальных земель), может остаться на прежнем уровне, уменьшиться или увеличиться (табл. 33). Число сделок по продаже прав аренды будет только расти, но темпы роста в зависимости от влияния факторов, могут быть различными. Одним из важнейших факторов является ценообразование. В настоящее время арендная плата не всегда отражает качественную сторону земельного участка, его кадастровую стоимость. Процесс установления арендной платы и поступления платежей остается во многих регионах (муниципальных районах) неурегулированным. Муниципальным образованиям необходимо привлекать землепользователей в соответствие с муниципальными программами развития приоритетных отраслей. Органам власти муниципальных образований необходимо активнее участвовать в разработке планов развития отдельных сельских поселений, размещения на их территории приоритетных отраслей, способствовать развитию потребительской кооперации (созданию потребительских кооперативов по закупке и переработке произведенной сельскохозяйственной продукции), что повысит спрос на земельные участки, следовательно, повысит цену земли до уровня ее кадастровой стоимости.
По прогнозным расчетам, наиболее высокими темпами увеличится число сделок по передаче прав собственности (табл. 34).
Это связано, прежде всего, с демографией. Старшее сельское население передает свои доли в наследство детям (особенно это наблюдается среди фермеров). Вместе с тем, через процесс дарения часть земель переходит к другим собственникам (процесс дарения проще и дешевле, чем процесс купли-продажи).
Прогнозные расчеты свидетельствуют о том, что ожидаются высокие темпы прироста сделок с залогом земли (табл. 35). Однако, эти темпы ускорятся только при разработке в каждом регионе своих, адаптированных к местным условиям инструментов, способствующих увеличению получения инвестиционных кредитов в рамках целевых программ. Пока связь между получением инвестиционных кредитов и залогом очень слабая – коэффициент парной корреляции R=0,21 (рис. 25).
