Содержание к диссертации
Введение 3
Глава I. Социально-экономические основы ста
новления земельного рынка
1.1 Многообразие форм земельной собственности в
системе предпосылок земельного рынка 9
1.2 Дореволюционное функционирование земельного
рынка в России 24
1.3 Зарубежная практика государственного регулиро
вания земельного рынка 41
Глава II. Структура земельного рынка и проблемы современного развития его сегментов
-
Увеличение сделок с правами аренды как приоритетный сегмент земельного рынка
-
Расширение сегмента купли-продажи земель '"
2.3. Особенности регулирования купли-продажи земли
под промышленными предприятиями
Заключение.
Библиография ^
Введение к работе
Актуальность темы. Земельно-имущественный рынок, как и любой другой рынок, выражает интерес разных собственников; продавцов и покупателей. Только собственники вправе вступать в отношения продажи-купли такого специфического товара как земельный участок. Поэтому земельный рынок функционирует и развивается лишь при наличии разных форм земельной собственности и преодолении монополии государственной собственности на землю.
Эти аспекты становятся всё более актуальными по мере углубления земельной реформы в России и вступления в силу закона о гражданском обороте сельскохозяйственных земель, что интенсифицирует процесс оборота других категорий земель.
Степень разработанности темы.
По проблемам земельного рынка проводится много дискуссий, публикуются фундаментальные труды разных методологических подходов и идеологических концепций на федеральном уровне и "за", и "против" развёртывания земельного рынка. Принятие закона активизировало усилия противников земельного рынка, что находит своё отражение в предвыборных программах КПРФ, аграрной партии, ряда других политических партий. Острота полемики переносится и в регионы, в большинстве которых ещё не конкретизированы законодательные земельные акты.
Многие аспекты земельного рынка нашли раскрытие в трудах Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, И.Н. Буздалова, А.Е. Булатова, С.Н. Волкова, А.М.Емельянова, В.В.Жабина, Н.В.Комова, П.Ф.Лойко, И.Д. Мацку-ляка, В.В.Милосердова, А.А.Никонова, А.В. Петрикова, В.А. Прорвича, В.Д. Руднева, А.Э. Сагайдака, Ю.А. Цыпкина, Ю.В.Яковца, В.Я. Узуна, ряда других экономистов,
В их работах освещаются общие проблемы становления земельного рынка и трудности изменений в экономическом менталитете россий- ских граждан, в практической реализации прав граждан РФ на земельную собственность, особенно на полевые земельные участки, а также характеристика "пучка" прав на земельную собственность.
Однако в современных условиях недостаточно раскрыты взаимосвязь частной, общественной и государственной форм земельной собственности, практики их осуществления в различных сегментах земельного рынка с учётом исторического опыта, накопленного в России за последние полтора столетия, отражённого в трудах отечественных и зарубежных учёных.
Цель настоящего исследования заключается в раскрытии общности и противоречивости интересов субъектов земельного рынка в процессе его становления в условиях либерализации экономических отношений на основе многообразия форм земельной собственности и землепользования. Реализация цели предусматривает решение следующих задач: конкретизировать многообразие форм земельной собственности как предпосылки становления земельного рынка на основе юридически нормативного комплекса актов федерального и регионального уровней, регулирующих и ограничивающих права частных собственников; выявить современные трудности объективного и субъективного характера в становлении земельного рынка с учётом исторического опыта российского регулирования земельных отношений и их учёта на региональных уровнях; определить особенности и динамику развития сегментов земельного рынка на землях различных категорий и форм земельной собственности; обосновать прогрессивность гражданского оборота земель с точки зрения интересов общества, землевладельцев и землепользователей в условиях развитости ипотечного кредитования под залог земельных участков; доказать необходимость скооперированности и взаимодействия земельных собственников в обустройстве земельных участков как одного из факторов повышения их ценности и рыночной стоимости; наметить направления оптимизации земельных платежей в региональные бюджеты с дифференциацией условий перераспределения земельной ренты в процессе купли-продажи земельных участков.
Предмет исследования - социально-экономические условия реализации интересов субъектов хозяйствования в процессе гражданского оборота земельных участков и их экономические отношения в практике землепользования.
Объект исследования - гражданский оборот земель в промыш-ленно развитых регионах и районах Московской области, города Москвы.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют фундаментальные труды отечественных и зарубежных учёных, содержащаяся в них экономико-статистическая информация и анализ в динамике (во времени) и статике (в пространстве), диалектическая логика, системный подход, метод социологического опроса.
Научная новизна полученных лично автором результатов диссертационного исследования состоит в следующем;
1. Конкретизировано положение о многообразии форм земельной собственности как предпосылки становления и развития земельного рынка.
2. Выявлены объективные и субъективные трудности становления и развития земельно-имущественного рынка, проявляющиеся в неза вершённости земельного законодательства на региональном уровне, не- развитости инфраструктуры рынка и чрезмерности издержек на приобретение земельных прав и практическое функционирование (земельный налог, арендная плата) земельных участков в городских условиях; в медленном изменении менталитета хозяйствующих субъектов и противоборстве идеологических концепций в программах партий и движений.
3. Обосновано многообразие функций каждого земельного участка в рыночной экономике, что усложняет оценку земельной стоимости с учётом рентной составляющей в конкретном землепользовании и пре вращения потенциальной земельной ренты в действительную в составе земельных платежей и территориальной доходности,
Раскрыты особенности формирования сегментов земельного рынка: арендного, прав приобретения участков через механизм купли-продажи, ипотечно-залогового, а также первичного и вторичного сегмента рынка земель сельскохозяйственного назначения, городского, пригородного местоположения и земель разной удалённости от хозяйственных центров и экологических различий.
Доказана прогрессивность гражданского оборота земель для субъектов землепользования, общественных интересов и динамичности доходов государственного и муниципальных бюджетов, а также для сохранности и обустройства земельных ресурсов.
Предложены мероприятия по скооперированности усилий землевладельцев по обустройству земельных массивов, повышающей ценность земельных участков и имущественно-земельных комплексов.
Намечены направления по оптимизации земельных платежей в региональные бюджеты с дифференциацией условий перераспределения земельной ренты в процессе рыночного оборота земельных участков.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту: - обоснование прогрессивности гражданского оборота земель и становление земельного рынка с точки зрения интересов обще- ства, муниципальных образований и субъектов земельной собственности, а замедленное их развитие обусловлено как объективными сложностями формирования рыночной инфраструктуры, так и субъективно-психологическими факторами в процессе трансформации земельных отношений; определение системного формирования земельного рынка в логической последовательности: многообразие форм собственности и земельных собственников, аренды земли, купля-продажа земельных участков, ипотека; аргументация приоритетности развития арендного сегмента земельного рынка, взаимосвязанной с интересами сложившихся земельных собственников: региональных, муниципальных, коллективно-долевых, акционерно-корпоративных, индивидуально-семеиных, выступающих в роли арендодателей и потенциально-возможных новых землепользователей-арендаторов; неправомерность бесплатной передачи земли под приватизированными предприятиями их собственникам, получивших государственную недвижимость по чрезмерно низкой оценке; предложения по оптимизации земельных платежей за гражданский оборот земель в региональные бюджеты и бюджеты муниципальных образований с учетом необходимости увеличения доли на обустройство территорий и воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость работы направлена на развитие земельного рынка во всех его сегментах с приоритетом или арендного сегмента, или сегмента прав частной собственности, или залогового сегмента в конкретных условиях землевладения и землепользования.
Апробация обобщений и выводов осуществлена в публикациях объёмом 5,2 п.л., в выступлениях за "круглым столом" кафедры кон- кретноЙ экономики и финансов РАГС при Президенте РФ, в практической деятельности консалтинговой фирмы «Тактика +».
