Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Современные методические подходы к оценке сложных объектов недвижимости 9
1.1 . Классификация объектов недвижимости 9
1.2. Методические подходы к стоимостной оценке сложных объектов недвижимости - 14
1.3. Инвестиционная стоимость сложных объектов недвижимости в оценочной деятельности 29
1.4. Выводы, постановка цели и задач исследования 37
Глава 2. Формирование методики оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости 40
2.1. Систематизация методов расчета восстановительной стоимости сложных объектов недвижимости 40
2.2. Построение модели обесценения сложных объектов недвижимости 55
2.3. Методы определения функционального и экономического износов 68
2.4. Методические основы оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости 83
Глава 3 Практическое использование методики оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости 87
3.1. Определение временных ограничений модели обесценения 87
3.2. Обоснование нормативов для расчета функционального и экономического износов 100
3.3 Экономический эффект от использования результатов исследова ния 110
3.4. Выводы 122
Заключение 126
Литература 128
Приложения 137
- Классификация объектов недвижимости
- Методические подходы к стоимостной оценке сложных объектов недвижимости
- Систематизация методов расчета восстановительной стоимости сложных объектов недвижимости
- Определение временных ограничений модели обесценения
Введение к работе
Актуальность исследуемой темы. Инвестирование денежных средств в сложные объекты недвижимости, привлечение кредитов под их залог и оценка в составе активов для определения инвестиционной привлекательности предприятия обуславливает необходимость разработки методики оценки инвестиционной стоимости. В условиях формирующегося рынка сложных объектов недвижимости отсутствуют адекватные методы определения их инвестиционной стоимости, с учетом технического состояния, индивидуальных характеристик, а также социально-экономических условий, определяющих их ценность для инвестора.
Дело в том, что на величину инвестиционной стоимости существенное влияние оказывает процесс обесценения. Обесценение проявляется в снижении полезности недвижимости для инвестора. Для оценки снижения полезности необходимо разработать методы, которые раскрывают процесс обесценения объекта под воздействием внешней экономической среды, отклонения его потребительсклх характеристик от современных требований, а также ухудшения технического состояния объекта. Решение этой задачи возможно на основе построения модели обесценения сложных объектов недвижимости, адекватно отражающей влияние приведенных факторов.
К настоящем}- времени в условиях сложной конъюнктуры рынка литературные источники не учитывают весь комплекс факторов, образующих адаптационные модели обесценения объектов недвижимости.
Необходимость разработки методологических подходов к решению указанных вопросов определила выбор темы диссертации.
Целью диссертационной работы является разработка методологических аспектов оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости, достаточно адекватно учитывающей их особенности, обусловленные индивидуальными характеристиками и техническим состоянием, а также влияние социально-экономических факторов на их ценность с позиций инвестора. - "- 5
Для достижения цели диссертации поставлены и решены следующие задачи: исследование экономического содержания понятия инвестиционной стоимости как стандарта оценки, и его развитие; построение модели обесценения сложных объектов недвижимости на основе методов определения их физического, функционального и экономического износоб; ' разработка методов расчета величин экономического и функционального износов для оценки инвестиционной стоимости сложных объектов; формирование методики оценки инвестиционной стоимости недвижимости, учитывающей с помощью модели обесценения их техническое состояние, индивидуальные характеристики и сложившиеся социально-экономические условия.
Предмет исследования - инвестиционная стоимость сложных объектов недвижимости во взаимосвязи с формирующими ее техническим состоянием, индивидуальными характеристиками объектов и социально-экономическими условиями.
Объект исследования - сложные объекты недвижимости.
Методологической основой диссертационного исследования является общая экономическая теория и системный подход. В работе применялись методы технико-экономического, статистического и корреляционного анализа, а также метод экспертных оценок.
Научная новизна работы состоит в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений на рынке объектов недвижимости с учетом воздействия обесценения на величину их инвестиционной стоимости. Для этого разработан методологический подход к количественной оценке влияния обесценения на величин) инвестиционной стоп:\Юс~и сложных объектов недвижимости.
В соответствии с этим: установлена и изучена взаимосвязь между потребительскими свойствами и индивидуальными техническими характеристиками сложных объектов недвижимости, определяющими их функциональный износ; определена зависимость между социально-экономическими факторами и спросом на услуги, предоставляемые с помощью объектов недвижимости; выявлен механизм воздействия спроса на услуги, предоставляемые с помощью объекта недвижимости, на величину его экономического износа; сформирована методика оценки инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости, с использованием адекватных методов определения их обесценения.
Практическая значимость работы состоит в разработке методических положений оценки инвестиционной стоимости с учетом обесценения, применительно к различным группам сложных объектов недвижимости для использования в практической деятельности предприятий и инвесторов в целях: оценки эффективности инвестиционных проектов; определения стартовой цены на конкурсах и аукционах по продаже сложных объектов недвижимости; расчета инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости при приватизации; кредитования под залог; формирования уставных капиталов при слиянии или поглощении компаний.
Отдельные положения диссертационной работы могут использоваться при обучении студентов в высших Л'чебных заведениях по спеииаіьн остям 06.08.00 "Экономика и управление на предприятии" и 29.15.00 "Экспертиза и управление недвижимостью", а также при подготовке сервейеров.
Апробация работы состоялась на: научно-практической конференции "Проблемы экономических реформ на водном транспорте" в Волжской государственной академии водного транспорта в 1997г.; международной научно-практической конференции "Бухгалтерский учет, экономический анализ, аудит: международные и отечественные исследования, стандарты, опыт" в Нижегородском государственном лниверситете в 1998г.; - " первой нижегородской сессии молодых ученых гуманитарных наук проведенной Департаментом образования и науки администрации Нижегородской области в 1998г.; научно-технической конференции профессорско-преподаватель ского состава в Волжской государственной академии водного транспорта в 1999г,
Внедрение работы. Разработанная методика используется государственным предприятием "Центральное конструкторское бюро "Судоремонт" для определения инвестиционной стоимости сложных объектов недвижимости при формировании уставных капиталов компаний. Основные результаты исследования используются при чтении курса "Экономика недвижимости" в Волжской государственной академии водного транспорта, а также при подготовке сервейеров в негосударственном образовательном учреждении "Институт развития бизнеса".
Публикации. Основные положения диссертации опубликованы в восьми печатных работах обшим объемом 2,5 печ. л.
На зашиту выносятся методологические подходы, отражающие процесс обесценения сложных объектов недвижимости при определении инвестиционной стоимости, включающие в себя: * адаптированную модель обесценения стоимости сложных объектов недвижимости; метод определения величины функционального износа различных групп сложных объектов недвижимости; формализованную оценку влияния социально-экономических условий на востребованный спрос на услуги, предоставляемые с помощью объектов недвижимости; метод расчета величины экономического износа сложных объектов недвижимости, с учетом социально-экономических условий.
В ходе исследований использовались результаты работ Беленького М.Н., Гуревича Ш.М., Битюрина М.М., Петухова B.C., Басевича В.В., Кокина А.С, Сивоволова Н.В, Жмачинского В.И. и др., работы, посвященные проблеме оценке объектов недвижимости, предприятия в целом, интеллектуальной собственности, машин и оборудования Федотовой М.А., Григорьева В.В,, Дмитриева A.M., Саприцкого Э.Б., Фридмана Дж., Ордуэйя H.s Пратта Ш. и др.
Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов, списка литературы и приложения.
Классификация объектов недвижимости
Формирующийся рынок недвижимости в России представляет большой интерес для отечественных и зарубежных инвесторов в связи с его большой емкостью и неосвоенностью. Объекты недвижимости имеют особенности. Они разнородны, а иногда уникальны и неповторимы, что требует тщательного изучения финансовой, технической и правовой сторон каждого объекта при определении их стоимости для инвесторов.
Российское законодательство относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные участки, воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты и предприятия.
Рынок недвижимости является составной частью финансового рынка. Финансовый рынок в целом можно определить как "сферу реализации финансовых активов и экономических отношений между инвесторами-продавцами и инвесторами-покупателями этих активов" [6]. В качестве финансовых активов могут выступать недвижимость, денежные средства, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные металлы и камни. По мнению Балабанова И.Т. финансовый рынок-, а следовательно и рынок недвижимости характеризуется следмощими признаками;
"во-первых. - это проявления отношений по поводу распределения созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы...;
во-вторых. - что совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном результате к возможности обмена междл ними; в-третьих, - это инструмент согласования интересов продавцов и покупателей финансовых активов;
в -четвертых - это сфера проявления экономических отношений между продавцами и покупателями- финансовых активов. На финансовом рынке сталкиваются спрос в лице покупателя финансовых активов и предложение в лице продавца этих активов...;
в-пятых, - это сфера проявления отношений между стоимостью и потребительной стоимостью тех товаров, которые обращаются на этом рынке..;
в-шестых, для конкретного предпринимателя.- это совокупность потребителей (покупателей, вкладчиков), которые заинтересованы в финансовых активах (как в продукции) и услугах, предлагаемых этим предпринимателем, и имеют средства купить их сегодня или завтра.." [6].
На финансовом рынке выражаются отношения по поводу реализации стоимости и потребительной стоимости, заключенных в финансовых активах. Эти отношения обусловлены экономическими законами и финансовой политикой государства.
Рынок недвижимости, как сегмент финансового рынка, можно определить как "сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью" [6]. Рынок недвижимости является одной из важнейших составляющих финансового рынка. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообше, ведь сами участники рынка, в частности, финансовые институты (биржи, брокерские конторы, инвестиционные компании и т.д.) должны сначала стать частниками рынка недвижимости и приобрести или арендовать помещения, необходимые для их деятельности.
Свойства и назначение финансового рынка в обществе проявляется в его функциях К Функциям выполняемым финансовым рынком и его сегментами можно отнести: "реализацию стоимости и потребительной стоимости, заключенных в финансовом активе; организацию процесса доведения финансового актива до потребителя (покупателя, вкладчика); финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления; воздействие на денежное обращение" [6].
Развитость как отдельного сегмента, так и финансового рынка в целом определяется полнотой реализации указанных функций. Степень развитости российского рынка недвижимости определяется на основе анализа данных функций.
Обмен объекта недвижимости на денежные средства означает законченность акта товарно-денежных отношений, реализацию стоимости, заключенной в объекте, и общественное признание его потребительной стоимости. Этот процесс происходит при выполнении рынком своей первой функции. Возможность обмена недвижимости на денежные средства и последующее изменение прав собственности на объект зависит от действующего законодательства, которым до настоящего времени не определен, например, порядок смены прав собственности на земельные участки, Следовательно, первая функция не может быть в полном объеме реализована на рынке недвижимости.
Вторая функция рынка проявляется через создание сети различных институтов по реализации объектов недвижимости: брокерских контор, агентств и т.д. Сейчас только в Нижегородском регионе действует несколько десятков организаций предлагающих услуги по купле-продаже или аренде различных объектов недвижимости. Необходимо отметить, что их деятельность контролируется государством с целью обеспечения защиты прав их клиентов. Поэтому процесс доведения объекта недвижимости до потребителя можно считать достаточно развитым.
Методические подходы к стоимостной оценке сложных объектов недвижимости
В литературе, посвященной вопросам стоимостной оценки сложных объектов недвижимости [6, 13, 14, 21, 23, 24, 25, 26, 27, 37, 38, 39, 59, 81, 106, 109, ПО, 111, 113] указывается большое количество методов оценки и вариантов их группировок. Необходимо констатировать, что общего мнения относительно классификация методов оценки до настоящего времени не сформировалось. Поэтому на данном этапе исследования нами ставится задача классификации методов оценки сложных объектов недвижимости.
Законодательство Российской Федерации при определении понятия юридического лица выделяет наличие в и\ собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленного имущества, возможность отвечать по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать и осуществлять личные имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Как видно, главным требованием, предъявляемым к юридическим лицам является наличие обособленного имущества, которое, в соответствии с ГК РФ, должно отражаться в самостоятельном балансе по утвержденной государством форме. Под имуществом понимают "совокупность экономических благ, доступных распоряжению хозяйствующего субъекта" [2]. В состав предприятия, как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, входят все виды имущества, предназначенные для его успешного функционирования.
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет, что: "предприятием как объектом права признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности" [22].
При этом в [22] указывается, что предприятие "в целом, как имущественный комплекс", относится к объектам недвижимости. Последнее положение привело к появлению дискуссии о необходимости выделения предприятий из, числа объектов недвижимости, как объектов, обладающих специфическими особенностями.
Рассматривая предприятия как сегмент рынка недвижимости ряд авторов [6, 27] предлагают использовать для их оценки общие методы оценки недвижимости. В литературе [23, 25, 37, 38, 110] предприятия выделяются из числа объектов недвижимости для целей стоимостной оценки и оборота прав собственности, мы поддерживаем эту точку зрения.
При оценке предприятий рассматривается хозяйствующий субъект в целом, как единый имущественный комплекс, приносящий доход. В состав комплекса входят разнородные вещи:
1. Движимые вещи: инвентарь, сырьё, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуал и зирл тощие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменно наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), права интеллектуальной собственности и другие исключительные права.
2. Недвижимые вещи: здания, сооружения и т.д.
Все виды имущества, которыми обладает предприятие, используются для осуществления текущей деятельности - производства продукции, работ или оказания услуг, с целью получения прибыли. Рынок продукции предприятия в большей степени подвержен колебаниям спроса и предложения, чем рынок других объектов недвижимости, а, следовательно, и более рискован. На основании сказанного, можно сделать выводы, что:
1. Предприятие, как имущественный комплекс, включающий в себя движимые и недвижимые веши, является более сложным объектом оценки в отличие от других объектов недвижимости.
2. Формирование доходов подвержено влиянию большего числа факторов, по сравнению с процессом формирования доходов от других объектов недвижимости.
3. Предприятие - более рискованный объект инвестирования. Оценка предприятия предполагает оценку его имущественного ком плекса, принадлежащего конкретному собственнику. Имущественный ком плекс может оцениваться для различных целей, а выбор определенной цели предусматривает использование соответствующих методов оценки.
Их можно объединить на основе трех применяемых в оценке подходов: имущественного, доходного и рынка капитала. В подтверждение рассмотрим случай купли-продажи предприятия. Приобретение того или иного имущества есть процесс инвестирования собственником своих денежных средств. Перед приобретением собственник должен запросить информацию о составе и среднерыночных ценах на выбранный вид имущества.
Рассмотрим сначала предприятие с точки зрения возможностей получения информации о составе го имущества. Как говорилось выше. Гражданский кодекс Российской Федерации рассматривает предприятие как имущественный комплекс. Следовательно, покупателю необходимо представить информацию обо всем имуществе, находящемся в собственности предприятия. Также необходимо представить информацию о рыночных ценах на это имущество.
Систематизация методов расчета восстановительной стоимости сложных объектов недвижимости
Для определения восстановительной стоимости сложных объектов недвижимости рассчитывается или их стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Международный комитет по стандартам оценки так определяет эти понятия:
"Полная стоимость воспроизводства есть совокупность затрат, требующихся на воспроизводство копии объекта из тех же материалов, рассчитанная в текущих ценах" [51].
Однако на практике объекты недвижимости, и в частности речные пассажирские суда, редко воспроизводятся в виде точных копий. Даже самые современные суда постоянно подвергаются усовершенствованиям в процессе производства. В оценочной деятельности этими усовершенствованиями можно пренебречь, пока оцениваемая машина не снята с производства, и не изменена ее модель или марка. В этих случаях стоимость воспроизводства совпадает со стоимостью замещения.
"Полная стоимость замещения есть текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта" [51].
Данное определение, на наш взгляд, достаточно узкое и не позволяет выявить существенные различия между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения. Дж. Фридман и Н. Ордуэй [І09] приводят более полное и точное определение. "Полная стоимость замещения - зт стоимость строительства, в текущих ценах, объекта недвижимости, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствие с современными стандартами и дизайном".
Замещающий объект должен обеспечить производство ции (оказание услуг) в тех же или больших объемах с теми же или лучшими потребительскими характеристиками, что и объект оценки. Таким образом, одно понятие - полная стоимость воспроизводства - предусматривает воспроизводство точной копии, а другое - полная стоимость замещения - замену объекта подходящим аналогом.
Для определения восстановительной стоимости Дж. Фридман и Н. Ор-дуэй [109], в случае оценки объектов, недвижимости прочно связанных с землей, выделяют следующие, наиболее популярные, по их мнению, методы: Метод количественного обследования (quantity survey method). Метод разбивки по компонентам (unit-in-place method). Варианты метода разбивки по компонентам (variations of the unit-in-place method). Метод сравнительной единицы (comparative unit method).
Использование метода количественного обследования предусматривает "разложение" здания или сооружения на отдельные элементы и умножение затрат в денежном измерении по каждому элементу на их общее число. При его применении "необходимо подсчитывать количество всех гвоздей каждого размера и всех капель клея" [109], что делает данный метод трудоемким и снижает скорость расчета восстановительной стоимости объекта. Указанные недостатки сокращают количество целей оценки при использовании данного метода.
Метод разбивки по компонентам предполагает нахождение восстановительной стоимости на единичной основе. Данный метод, по сравнению с методом количественного обследования, имеет большее преимущество, выраженное Б снижении трудоемкости оценочных работ. Это происходит в связи с использованием усредненных, региональных неновых показателей стоимости строительства отдельных элементов здания или монтажа оборудования Б расчете на единицу готовой продукции. Например, средние затраты на строительство 1 кв. фута внешней стены равны S2, площадь внешней стены равна 5500 кв. футов. Следовательно, стоимость строительства внешней стены равна произведению площади на средние затраты на ] кв. фут.:
Стоимость стены - 5500 S 2 5 11000 Варианты метода разбивки по компонентам, по мнению Дж. Фридмана, имеют следующие основные виды: a) метод субподряда; b) метод раїбивки по профилю работ; c) выделение затрат. Метод субподряда предполагает использование субподрядчиков для выполнения различных видов работ, Полная стоимость воспроизводства в этом случае будет рассчитываться как сумма затрат по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю работ аналогичен методу разбивки по субподряду. В этом случае выделяют стоимость израсходованного материала и стоимость работ, выполненных плотниками, каменщиками и слесарями. Метод выделяет затраты ка строительство 1 кв. фута или 1 куб. фута отдельного компонента здания.
Наиболее часто в целях определения восстановительной стоимости зданий в зарубежной практике используется метод сравнительной единицы (comparative unit method). Применение данного метода предполагает наличие классификатора зданий и сооружений, с помощью которого выделяются группы "типичных" сооружений. В каждой группе зданий определяется базовая стоимость строительства 1 кв. фута или ) куб. фута. Расчет стоимости здания производится ттем умножения стоимости 1 кв. фута на площадь здания или I куб. фута на объем задания. Получен н\то величину затем корректируют в соответствии с устанавливаемым оборудованием, дополнительными улучшениями и т.д.
Определение временных ограничений модели обесценения
В соответствии с действующими нормами амортизационных отчислений весь грузопассажирский флот подразделяется на следующие шесть амортизационных групп:
Грузопассажирские пассажирские теплоходы и дизель-электроходы: мощностью до 221 кВт включительно; мощностью от 221 кВт до 44] кВт включительно; мощностью более 441 кВт; мощностью более 441 кВт повышенной комфортабельности;
Суда на подводных крыльях; Суда на воздушной подушке и глиссирующие. Суда этих амортизационных групп выполняют разные виды перевозок, т.е. работают в различных сегментах рынка перевозок пассажиров, Каждый вид перевозок предъявляет к судам особые требования по условиям комфортабельности, скорости передвижения и т.д. В связи с этим мы будем рассматривать три группы судов: 1. Суда мощностью до 44] кВт. 2. Суда мощностью более 441 кВт. . Скоростные суда.
Анализ возрастного состава судов мощностью до 441 кВт показал следующее. Пассажирский флот мощностью до 41 кВт включает в себя две амортизационные группы суда мощностью до 221 кВт и от 221 кВт до 44! кВт.
Группа грузопассажирских теплоходов мощностью до 221 кВт по состоянию чз нэчало 199 г. насчитываю 8 судов общей мощностью 119Q кВт. паесажировместимостью 3372 мест. Это составляло около 6,96% оошего ко личества, 0,9% мощности и 5,12% пассажировместимости всех грузопассажирских судов ОАО "Волга-Флот".
Пассажирские суда? образующие данную амортизационную группу, предназначены, в основном, для транспортных и экскурс и онно-прогул очных перевозок в пригородном и внутригородском сообщениях, а также для перевозок пассажиров на реках с ограниченными габаритами судового хода.
В составе группы за период с 1995г. по 1997г. произошел ряд изменений. Было выведено из эксплуатации 1 судно. В таблице 8 приведены данные о фактических сроках службы списанных в ОАО "Волга-Флот" судов мощностью до 221 кВт за период 1995-1997 гг. и анализ их возрастного состава.
Из приведенных данных видно, что фактический срок службы списанного судна превышает установленный для них нормативный на 12 лет или 50%.
Анализ возрастного состава судов этой амортизационной группы, находящихся в настоящее время в эксплуатации, показывает, что 50% судов уже имеют срок службы, превышающий нормативный (таблица 9).
Снижение потребности в перевозках, смежно? финансовое положение судоходной компании позволяет ожидать, что списание этих судов будет производится либо при продаже, либо в случае полного физического износа.
На основании выше проведенного анализа можно сделать следующие выводы: a) фактический срок службы списываемых грузопассажирских судов мощностью до 221 кВт в среднем на 50% превышает установленный нормативный срок службы, их средний срок службы равен 36 годам: b) среди судов рассматриваемой группы, находящихся в эксплуатации, 50% работает с превышением нормативного срока службы: c) средний возраст судов, находящихся в эксплуатации, составляет 2г. Is лет; d) вероятный срок службы судов данной группы будет равен 36-38 годам. Анализ судов мощностью свыше 441 кВт.
Группа судов мощностью от 221 кВт до 441 кВт (шифр группы 50213) в настоящее время самая малочисленная в составе пассажирских судов ОАО "Волга-флот", В соответствии с действующим положением о порядке начисления амортизации в ее состав входят суда следующих проектов: 7 80 типа "ОМ", 780Л типа "ОМ", 939 типа "Отдых", Р-132 типа "Волга", 1430 типа "Беломорье". Нормативный срок службы судов составляет 30 лет. Суда данной амортизационной группы предназначены для транспортного обслужива-ния населения на пригородных линиях и переправах, а также для экскурсио-но-прогулочных целей. Суда проектов 939 и Р-132 могут быть использованы на туристических линиях с длительностью оборота не более суток. Строительство этих судов велось исходя из конкретных потребностей удовлетворения спроса населения в отдыхе. Списание судов данной группы в период с 1995-1997 гг. не производилось.
