Содержание к диссертации
Введение
I. Характеристика действующего законодательства о правах иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации . 18
1. Регулирование прав иностранных инвесторов на землю федеральным законодательством 18
2. Регулирование прав иностранных инвесторов на землю в субъектах Российской Федерации 28
II. Приобретение и использование иностранными инвесторами прав на землю в Российской Федерации 42
1. Приобретение иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки 42
2. Использование прав на землю в долгосрочных кредитных отношениях 63
III. Юридические процедуры приобретения иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки в Российской Федерации 76
1. Юридическая экспертиза документов, подтверждающих юридический статус земельного участка и прав на него . 76
2. Процедура приобретения иностранным инвестором прав собственности на земельный участок при создании российской коммерческой организации с иностранными инвестициями как один из возможных вариантов получения долгосрочных прав на землю 85
3. Право долгосрочной аренды земельного участка, как альтернатива праву собственности иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации 99
Заключение 118
Библиография 124
Приложения 140
- Регулирование прав иностранных инвесторов на землю федеральным законодательством
- Регулирование прав иностранных инвесторов на землю в субъектах Российской Федерации
- Приобретение иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки
- Юридическая экспертиза документов, подтверждающих юридический статус земельного участка и прав на него
Введение к работе
Земля является объектом правовых отношений, которые в настоящее время в Российской Федерации изменяются особенно интенсивно. Исторический путь развития России, отличный от пути западноевропейских стран, коренным образом повлиял на формирование этих отношений, поэтому экономические и политические реформы последнего десятилетия (в первую очередь направленные на либерализацию экономики) повлекли значительные изменения в земельном законодательстве, которое всегда ориентировано на социально-экономический строй общества.
В основу реформирования земельного законодательства Российской Федерации легло введение права частной собственности на землю, которое декларируется статьями 9 и 36 Конституции РФ. Таким образом, земельные отношения приобрели имущественный характер. Это, в свою очередь, привело к установлению множественности субъектов земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в рыночный оборот. Здесь необходимо уточнить, что же включается нами в понятие "рыночный оборот земли". По определению многих авторов оборот земли представляет собой совокупность сделок с землей1. Наиболее развернутое определение этому понятию дано в диссертации Герасина СИ., который
говорит, что земельный оборот - это осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством, регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности и иных прав на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок, а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов2. Понятие "рыночного оборота" не является юридическим, но, тем не менее, достаточно часто используется для того, чтобы подчеркнуть возмездный характер соответствующих сделок по передаче земельных участков и прав на них. "Внерыночный оборот", то есть оборот земель в порядке административной процедуры, не является предметом настоящего исследования. Определив понятие "рыночного оборота земли", нами доказывается, что составляющими этого оборота в настоящее время также являются, так называемые "права на заключение договора аренды земли и совершение сделок с этими правами". Исследованию этих прав (особенно их теоретическим аспектам) в настоящей работе уделяется специальное внимание.
Приобретение и освоение земель негосударственными организациями и установление платного землепользования в Российской Федерации, потребовало от новых обладателей долгосрочных прав на землю существенных капиталовложений. Во-первых, значительного финансирования требует приобретение соответствующих прав (права собственности или права аренды). Во-вторых, хозяйственное освоение земли и оплата установленных государством земельных платежей (налогов, арендной платы) также несут в себе существенные расходы. Основной же статьей капиталовложений при освоении земельных участков несельскохозяйственного назначения являются расходы на их улучшение (новую застройку или реконструкцию уже существующих и расположенных на них объектов недвижимости). Как показывает практика, поиски необходимых средств для освоения промышленных земель часто приводят российских обладателей прав на землю к выводу, что им необходима поддержка иностранного капитала. Такой вывод связан с тем, что использование иностранных инвестиций, как правило, "дешевле", чем использование средств российских кредитных организаций. Иностранные предприниматели, в свою очередь, тоже заинтересованы в инвестировании в российскую промышленность, поскольку сроки окупаемости этих инвестиций короче, чем в экономически развитых странах. Такое совпадение интересов часто приводит к созданию коммерческих организаций с иностранными инвестициями. На пути создания, например промышленного предприятия (на основе организации с иностранными инвестициями) получение прав на землю, на которой и будет находиться производство, является промежуточной, но неизбежной задачей этой ации. Поскольку получение прав на землю, как уже говорилось
выше, требует значительных затрат, финансирование этих затрат, как правило, осуществляется иностранным инвестором.
На сегодняшний день иностранные предприниматели сталкиваются при осуществлении своей деятельности в Российской Федерации с существенными административными и правовыми барьерами. Одной из самых заметных причин полного отсутствия активности иностранных инвесторов в некоторых субъектах Федерации является политика местных органов власти в отношении предоставления этим инвесторам долгосрочного права на землю. Иногда даже наличие иностранного участия в уставном капитале российской хозяйственной организации может послужить основанием для отказа в предоставлении этой организации долгосрочных прав на земельные участки. С точки же зрения иностранного инвестора (для осуществления им инвестиций в индустриальные проекты) предоставление долгосрочных прав на землю является обязательным условием. Более того, ему должны быть предоставлены законодательные гарантии устойчивости этих прав. В результате, присутствие иностранного капитала в промышленном производстве Российской Федерации несравнимо с теми потенциальными возможностями, которые готовы реализовать иностранные инвесторы после законодательного урегулирования порядка предоставления им долгосрочных прав на землю.
При отсутствии соответствующей (разработанной и законодательно установленной на федеральном уровне) процедуры каждый случай предоставления иностранному лицу земельного участка согласовывается с -8 многочисленными государственными и местными органами власти. При этом важно отметить, что иностранный инвестор не всегда нуждается в получении права собственности на землю. Право долгосрочной аренды с преимущественным правом продления договора аренды является для иностранного инвестора не менее привлекательной формой землепользования, что будет подробно рассмотрено в настоящей работе.
Сложности в решении иностранным инвестором "земельного вопроса" часто связаны с проблемами взаимодействия других отраслей права с земельным правом. В первую очередь (применительно к рассматриваемой теме) для иностранного инвестора важно взаимодействие земельного и гражданского права. По мнению профессора Е.А. Суханова "оборот земельных участков - естественная составная часть предмета гражданско-правового регулирования"3. А, например, в законодательстве субъекта Федерации - Свердловской области сказано, что "нормы земельного права, содержащиеся в нормативно-правовых актах иных отраслей законодательства, должны соответствовать земельному законодательству"4. Проект Земельного Кодекса (пункт 3 Статья 3), утвержденный 10 октября 2001 года Советом Федерации, по данному вопросу дает следующее разъяснение: "имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским
законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иным специальным законодательством". С точки же зрения иностранного предпринимателя гражданское законодательство является определяющим в установлении его прав на землю, поскольку, именно оно устанавливает правовой статус иностранных лиц. Имущественные земельные отношения тесно связали земельное и гражданское право. Например, передача иностранным инвестором в залог приобретенного в Российской Федерации здания для получения кредита под его реконструкцию не возможна без передачи в залог земельного участка, используемого для эксплуатации этого здания (пункт 3 статья 340 ГК РФ)5. Стороны договора залога в этом случае должны оформить свои права на здание и на земельный участок. Оформление прав на здание регулируется гражданско-правовыми нормативными актами, а оформление прав на земельный участок - в значительной мере земельным законодательством. Применительно к теме данного исследования это означает, что включение земли, а также права ее аренды в рыночный оборот должен сопровождаться реформированием смежных отраслей права и, в первую очередь, гражданского.
Еще одной существенной проблемой для привлечения иностранных инвесторов на российский земельный рынок является отсутствие единого подхода к способу и порядку оценки земли и прав на нее. Положение
статьи 66 проекта Земельного Кодекса, утвержденного Советом Федерации 10 октября 2001 года, декларирует обязательность оценки земли, но до настоящего времени критерии этой оценки не разработаны. По этой причине на сегодняшний день невозможен не только предварительный расчет потенциальной доходности реализуемых проектов, но и примерный расчет расходов, связанных с эксплуатацией земельного участка, что не может не влиять на степень активности в Российской Федерации иностранного капитала. Для иностранных инвесторов, намеренных осуществлять капиталовложения в сферу промышленного производства и строительства в Российской Федерации, идеальным подходом к оценке земельного участка или прав на него является определение его рыночной стоимости при законодательно гарантированной свободе действий продавца и покупателя. На рыночный спрос может повлиять: абсолютная доступность и достоверность информации о правах и обременениях на интересующий иностранного инвестора участок земли; наличие законодательно установленного порядка ипотечного кредитования земельных участков; стабильность земельного законодательства; наличие накопленного опыта судебных прецедентов разрешения земельных споров; создание рынка страхования рисков капиталовложений; упрощение системы регистрации прав на объекты недвижимости, в том числе на землю; создание единой системы оценки земли и прав на нее.
Как показывает юридическая практика, рыночная стоимость земли или стоимость предоставления прав на нее является в настоящее время не результатом научного подхода к подобным расчетам, а результатом вынужденного компромисса представителей уполномоченных государственных органов власти и иностранного инвестора. Используя местные особенности спроса на землю и оценивая ее инвестиционную привлекательность, а также отношение к привлечению иностранного капитала в данном конкретном регионе страны, органы местного самоуправления самостоятельно строят земельную политику6, в том числе в отношении иностранных инвесторов.
Необходимо отметить еще один немаловажный фактор, влияющий на привлечение иностранных инвесторов, связанный с правами на землю. За последние годы реформирования земельного законодательства в Российской Федерации у иностранных предпринимателей успели сложиться стереотипы в представлениях о земельных отношениях в стране. Например, у многих потенциальных инвесторов есть устойчивое мнение, что ни иностранные лица, ни российские коммерческие организации с иностранными инвестициями не имеют права приобрести в Российской Федерации земельный участок в собственность для его
"промышленного" освоения в силу действующего федерального законодательства. Этот вывод не соответствует российскому законодательству в силу положений Конституции, действующей с декабря 1993 года. Юридическая практика по передаче права собственности на земельный участок иностранным лицам, которая будет рассмотрена в настоящей работе, также опровергает подобные стереотипы.
Актуальность темы диссертации определяется необходимостью установления существующих видов прав иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации, а также необходимостью обобщения практики предоставления им земельных участков.
Актуальность этой темы обоснована различиями в подходах к рассматриваемым вопросам в Российской Федерации и в развитых европейских странах. Например, в Германии право собственности на землю автоматически влечет за собой право собственности на здания, расположенные на этом земельном участке (Немецкое гражданское уложение - параграфы 93 и 94), поскольку является существенной составляющей частью земельного участка. В соответствии со статьей 553 Гражданского Кодекса РФ земельный участок может продаваться без передачи права собственности на недвижимость, которая на нем расположена. При этом за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования оставшейся в его распоряжении недвижимости. По российскому законодательству (статья 552 ГК РФ) право на земельный участок под
зданием следует за "судьбой" здания. Однако при продаже здания земельный участок под ним не передается "автоматически" покупателю. Во-первых, продавец может не являться собственником этого земельного участка, а значит - не имеет возможности предоставить право собственности на него покупателю здания, во-вторых, вид предоставляемого покупателю права на земельный участок зависит от условий договора об отчуждении здания. При этом стоимость здания включает стоимость земельного участка, находящегося под зданием, но только при условии, что продавец здания является собственником земельного участка, используемого для эксплуатации здания, и в договоре об отчуждении здания не определены передаваемые права на этот земельный участок.
Данная работа является первым монографическим исследованием проблемы прав иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации как способа привлечения иностранных инвестиций в развитие промышленных предприятий.
Основой для написания диссертации послужила практика юридического сопровождения проектов по передаче иностранным лицам прав на земельные участки, которая привела к выводу, что наиболее приемлемой формой долгосрочного пользования земельным участком несельскохозяйственного назначения как для самого иностранного инвестора, так и для собственника земельного участка (если этот земельный участок принадлежит государству), является аренда.
Объектом изучения диссертации явилось действующее российское законодательство (федеральное и региональное), регулирующее права иностранных лиц и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями на земельные участки, а именно: виды прав указанных лиц на земельные участки, а также основания и порядок возникновения этих прав.
В работе проанализирована практика по получению иностранным лицом права собственности на земельный участок в Москве, Екатеринбурге и Московской области, а также существующий в Москве порядок приобретения прав на заключение договоров аренды и прав на совершение сделок с правом аренды.
Практическое значение данной работы состоит в том, что в ней выявлены основные юридические проблемы, который возникают при совершении сделок по передаче иностранному инвестору прав на земельные участки несельскохозяйственного назначения для дальнейшего осуществления строительства на них и их промышленной эксплуатации. Особое внимание в диссертации обращается на возможность использования иностранным инвестором права аренды "вместо" права собственности на такие земельные участки и применение права аренды в качестве обеспечения других прав иностранного лица (например, права на возврат этих капиталовложений). Практические аспекты получения права аренды земельных участков рассмотрены на примерах сделок с этим правом, юридическое сопровождение которых осуществлял автор диссертации.
Задачами диссертации является обобщение опыта передачи иностранным инвесторам земельных участков в Российской Федерации, предназначенных для производственных целей, а также внесение предложений по совершенствованию соответствующей правоприменительной практики. Основной задачей исследования стал поиск возможных вариантов правовых взаимоотношений между государством и иностранным инвестором по вопросам долгосрочных прав иностранного инвестора на землю, при которых обеспечивается единство интересов государства и этого инвестора.
На защиту выдвигаются следующие положения:
1. Законодательные ограничения для иностранных инвесторов и российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями в отношении прав на землю, которые в настоящее время существуют в некоторых субъектах Российской Федерации, противоречат федеральному законодательству.
2. Необходимыми условиями для привлечения иностранных инвестиций в промышленность Российской Федерации являются:
предоставление иностранному инвестору права долгосрочного использования земельного участка, предназначенного для строительства и эксплуатации промышленного объекта, возможность беспрепятственного включения полученных иностранным инвестором прав на этот земельный участок в рыночный оборот. Долгосрочные права на землю, предоставленные иностранному инвестору, являются для него финансовым механизмом реализации промышленного инвестиционного проекта и служат дополнительной гарантией возвратности осуществляемых капиталовложений.
3. Предлагаются к рассмотрению правомерность юридических процедур приобретения иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки, которые разработаны на основе действующего российского законодательства с учетом личной практики юридического обеспечения этих сделок.
4. Законодательное регулирование порядка заключения сделок с правом аренды земельных участков является одним из перспективных направлений развития земельного законодательства в Российской Федерации, которое может способствовать привлечению иностранных инвестиций в экономику страны.
Апробация и внедрение результатов исследования.
Диссертация выполнена на секторе сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Основные выводы и положения диссертации были изложены автором на конференциях по вопросам недвижимости в Российской Федерации (в Берлине, август 1999 год и Люксембурге, июнь 2000 год). Основные положения диссертации отражены в опубликованных статьях.
Автором работы осуществлено юридическое сопровождение ряда сделок с землей и арендными правами на нее, в которых участвовали российские организации с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица, заинтересованные в реализации крупных производственных инвестиционных проектах на территории Российской Федерации.
Регулирование прав иностранных инвесторов на землю федеральным законодательством
Иностранные юридические и физические лица, осуществляющие свою коммерческую деятельность на территории Российской Федерации, объединяются российским законодательством, в том числе Федеральным Законом от 09 июля 1999 года № 160 - ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"7 в единое понятие "иностранные инвесторы". Деятельность иностранных инвесторов осуществляется от собственного имени либо опосредованно, то есть через их участие в российских хозяйственных обществах. Организацией с иностранными инвестициями, как это следует из положений указанного выше Закона, является любое российское юридическое лицо, уставный капитал которого оплачен полностью или частично иностранным физическим или юридическим лицом.
С позиций гражданского законодательства Российской Федерации не подлежит сомнению правовое равенство между российским хозяйственным обществом, 100% уставного капитала которого или только его часть принадлежит иностранному лицу, и российским хозяйственным обществом, уставный капитал которого имеет российское "происхождение". Гражданский Кодекс РФ, законы об обществах с ограниченной ответственностью и об акционерных обществах не содержат положений, указывающих на различия правового статуса обществ с иностранным капиталом и без такового. Более того, в соответствии со статьей 4 Закона "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" правовой режим деятельности самих иностранных инвесторов (иностранных лиц) не может быть менее благоприятным, чем правовой режим деятельности, предоставленный российским инвесторам. Изъятия ограничительного характера для иностранных инвесторов могут быть установлены федеральными законами только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя. Таким образом, попытки в некоторых субъектах Федерации ограничить права российских коммерческих организаций с иностранными инвестициями (по сравнению с правами коммерческих организаций без таковых) незаконны.
Рассмотрим положения федерального законодательства в отношении прав иностранных инвесторов на земельные участки. Статья 36 Конституции определяет субъекты права частной собственности на землю как "граждане и их объединения". Поскольку отсутствует прямое указание на "граждан России", как в других статьях Конституции, то положение этой статьи можно распространить на все физические лица и их объединения, в том числе иностранные. К тому же статья 62(3) Конституции РФ определяет положение иностранных граждан как равное по правам и обязанностям с гражданами Российской Федерации, если иное не установлено федеральным законом или международным договором. Равные права иностранных граждан и юридических лиц установлены и гражданским законодательством (пункт 1 статьи 2 Гражданского Кодекса РФ) при том условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, ограничение прав иностранных граждан и юридических лиц может иметь место только на основании федерального закона. Положения, содержащиеся в проекте Земельного Кодекса, утвержденного 10 октября 2001 года Советом Федерации, подтверждают, что, во-первых: иностранные лица и лица без гражданства имеют право на приобретение в собственность земельных участков, во-вторых: эти права определяются в соответствии с федеральными законами (пункт 2 Статья 3). Для понимания порядка установления ограничений прав иностранных инвесторов на землю в Российской Федерации рассмотрим иерархию нормативно-правовых документов, регулирующих земельные отношения: 1) Конституция Российской Федерации. 2) Федеральные Законы, принятые Государственной Думой, одобренные Советом Федерации и подписанные Президентом Российской Федерации, а также специальные Указы Президента. Особую роль в формировании земельных отношений в настоящее время играют Указы Президента Российской Федерации, которых в настоящее время более двадцати. Создалась ситуация, когда долгое непринятие Государственной Думой Земельного Кодекса расширило оборот земли, поскольку Указы сняли, практически, все ограничения этого оборота8. 3) Постановления Правительства Российской Федерации. 4) Нормативно-правовые акты субъектов Федерации, в том числе законы и постановления государственных органов исполнительной власти. 5) Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления. 6) Нормативно-правовые акты, то есть разъяснения, инструкции, правила, положения по вопросам применения земельного законодательства, которые издаются федеральными органами власти специальной компетенции (министерства, ведомства, комитеты).
Регулирование прав иностранных инвесторов на землю в субъектах Российской Федерации
Законодательство некоторых субъектов Российской Федерации ограничивает права иностранных лиц на землю, позволяя использовать ее только на условиях долгосрочной аренды. При этом очевидно сужение их прав по сравнению с правами, которые предоставляются федеральным законодательством. Эта проблема в значительной мере порождена опережающим развитием законодательства субъектов Федерации по сравнению с федеральным земельным законодательством.
В соответствии со статьей 72 Конституции земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Это положение иногда толкуется законодателями субъектов Федерации таким образом, чтобы отнести многие вопросы землепользования к своей компетенции. Как пишет Дозорцев В.А., "система, при которой отдельные области гражданского законодательства относятся к совместной компетенции федерации и ее членов, представляется глубоко ошибочной". Он допускает к области совместного ведения лишь издание нормативных актов административного характера17. Это опасение подтвердилось: некоторые нормативно-правовые документы субъектов Федерации не имеют в своей основе положений, закрепленных в федеральном законодательстве. Часть документов были приняты законодателями субъектов Федерации только с одной целью - разработать механизм пополнения местного бюджета. Между тем, статья 76 Конституции говорит, что, во-первых, по предметам совместной деятельности РФ и ее субъектов издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и нормативные правовые акты субъектов, а во-вторых, в случае противоречия между этими документами действует федеральный закон.
Законотворчество в субъектах Федерации привело к тому, что объем прав на землю, в том числе права иностранных лиц, существенно отличаются друг от друга в разных регионах. На сегодняшний день в некоторых субъектах Федерации земля может передаваться в частную собственность, и включена в гражданский оборот. При этом не существует ограничений по субъектам сделок (например, в Калмыкии и Московской области), что, естественно, привлекает и иностранных инвесторов. В других субъектах Российской Федерации не разработан механизм передачи права на землю приватизированным предприятиям. По этой причине многие сделки по передаче права собственности на землю в процессе приватизации предприятий от государства вновь создаваемым открытым акционерным обществам осуществляются только после соответствующего решения суда. Обычно суд выносит решение о соответствии требования истца (приватизированного предприятия) действующему федеральному законодательству, понуждении уполномоченного органа власти заключить договор купли-продажи земельного участка с истцом и обязывает уполномоченный орган юстиции зарегистрировать переход права собственности на этот земельный участок. Такое решение суда является основанием для внесения права собственности приватизированного предприятия на землю в реестр собственности и выдачи соответствующего свидетельства в соответствии со статьей 8 (3) Гражданского Кодекса РФ. Один из прецедентов вынесения подобного решения был создан в арбитражном суде Свердловской области, который признал за приватизированным предприятием право выкупить земельный участок в соответствии с Указом Президента от 27 октября 1993 г. № 1767: "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"18, используемый для эксплуатации предприятия, по льготной цене в соответствии с Указом Президента № 485. Особое внимание обращает на себя тот факт, что часть акций указанного предприятия на момент решения суда принадлежали иностранному юридическому лицу, о чем суду было известно, но не вызвало никаких затруднений при принятии решения. В третьих субъектах Федерации, (например, в Москве) ценовая политика администрации подавила даже попытки приобретения в частную собственность городских земельных участков. При этом прямого запрета частной собственности на землю в Москве как в субъекте Федерации нет. Только для московских приватизируемых предприятий федеральным законодательством был установлен индивидуальный порядок, который будет подробно рассмотрен ниже. Земельный участок, используемый этими предприятиями, предоставляются им только на условиях договоров аренды. Эксперимент в Зеленограде, где состоялась продажа земельных участков на торгах, можно не рассматривать в качестве примера, поскольку предложенные земельные участки не заинтересовали иностранных инвесторов. И не могли заинтересовать, поскольку для иностранного инвестора получение земельного участка не является самоцелью, а лишь способом достижения конкретных инвестиционных задач (например, размещение торгового комплекса или завода в рамках подходящей для этих целей инфраструктуры).
Приобретение иностранными инвесторами права собственности и права аренды на земельные участки
В связи с фактическими ограничениями в предоставлении права собственности на землю иностранным лицам и российским коммерческим организациям с иностранными инвестициями наиболее предпочтительным правом на землю для инвесторов на сегодняшний день является право аренды. Одновременно, с точки зрения многих специалистов по земельным вопросам, передача земельных участков различного назначения иностранным инвесторам и российским коммерческим организациям с иностранными инвестициями на условиях аренды является перспективной статьей дохода, как федерального бюджета, так и бюджетов субъектов Федерации. Тем не менее, статистических данных по предоставлению иностранным инвесторам прав на земельные участки в Российской Федерации не существует. Это объясняется тем, что, во-первых, иностранных компаний, которые являются правообладателями земельных участков, крайне мало, а во-вторых, российские коммерческие организации с иностранными инвестициями, которые также являются обладателями прав на землю, невозможно "отличить" от российских организаций без иностранных инвестиций, так как изменение состава участников (акционеров) является непрерывным процессом.
Рассмотрим юридическое основание возникновения права аренды земельного участка у иностранного инвестора. Как правило, право аренды земельного участка возникает у правообладателя (арендатора) на основании договора аренды, который подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 609 Гражданского Кодекса РФ, и считается заключенным с момента такой регистрации. Право аренды, при выполнении условий договора аренды, возможно уступить третьему лицу (или, если использовать общепринятый термин, "продать").
Возникает вопрос - корректно ли вообще говорить о купле-продаже права аренды земельного участка? Некоторые специалисты по земельному праву ставят под сомнение правомерность этой правовой конструкции27.
Этот вопрос требует не только подробного правового анализа, но и упорядочения терминов при наименовании возмездной передачи права аренды. Российское гражданское законодательство разграничивает вещные права (Раздел II ГК РФ), объектами которых являются вещи, и обязательственные (Раздел III ГК РФ), объектом которых являются действия людей, например, право аренды28. Таким образом, в первом случае объектом отношений по возмездному отчуждению является имущество, во втором - права по использованию имущества. Очевидно, что с позиции гражданского права во втором случае речь идет не о классическом варианте договора купли-продажи имущества, а о возмездной уступке права арендатором своего права аренды соответствующего имущества -земельного участка. Аргументом в пользу, так называемой "продажи права" аренды земельных участков является положение пункта 4 статьи 454 Гражданского Кодекса РФ, в которой говорится о том, что правила Гражданского Кодекса РФ о купле-продаже товаров применяются к купле-продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Если рассматривать аренду как особый вид имущественного права, который включает в себя правомочия владения и пользования соответствующим имуществом, то передачу этих правомочий, носящих имущественный характер, можно производить на возмездной основе, то есть в какой-то мере можно говорить "о купле-продаже прав". Например, в случае продажи предприятия передаются не только здания и оборудование, а весь имущественный комплекс, в который наряду с вещами входят права и обязанности. Это означает, что продавец, выставляя предприятие на продажу, оценивает не только вещь, но и права на нее, стоимость которых (исходя из личной юридической практики по сопровождению сделок по продаже предприятий) зачастую в значительной мере превышает оценочную стоимость самой вещи.
Эта логика может привести к спорному выводу о том, что отчуждается не сама вещь, а только соответствующие права на нее. Однако такое толкование передачи права аренды сложно вписывается в действующее гражданское законодательство, поскольку далеко не все правила купли-продажи вещей могут быть применены к "продаже права". Во-первых, у права нет качества. Во-вторых, такие понятия, как риск случайной гибели, ассортимент, гарантийный срок тоже не могут быть отнесены к праву. Это значит, что объектом купли-продажи могут быть только физически осязаемые вещи.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что, если передающая сторона является собственником земельного участка, деловой оборот предоставления права аренды по договорам "купли-продажи права" противоречит классическому подходу к уступке права. Ведь собственник не обладает правом аренды, а имеет право предоставить право аренды на условиях соответствующего договора аренды. Если же передающая сторона является арендатором земельного участка, то передача права (возмездная уступка права) не противоречит пункту 4 статьи 454 Гражданского Кодекса РФ. В этом случае не имеет принципиального значения термин "продажа права", поскольку он, как и термин "уступка права" отражает возмездный характер сделки. Эта логика понятна иностранному инвестору и правовая конструкция, построенная на ней, достаточна для принятия решения о заключении договора купли-продажи или договора об уступке права, на основании которого сам иностранный инвестор или российская коммерческая организация с иностранными инвестициями получит право долгосрочной аренды земельного участка.
Юридическая экспертиза документов, подтверждающих юридический статус земельного участка и прав на него
Для подготовки к заключению сделки в Германии достаточно предъявить заверенную Поземельным ведомством выписку из Поземельной книги, подтверждающую наличие прав на земельный участок. В Германии Поземельная книга, в которой регистрируются права собственности и обременение прав, пользуется общественным доверием. Это значит, что покупатель земельного участка может положиться на правильность данных из Поземельной книги, за исключением случаев, когда в самой Книге содержится какое-либо противоречие или когда покупатель каким-либо образом получил информацию о недостоверности данных в Поземельной книге. В Российской Федерации в соответствии со статьей 7 Федерального Закона № 122-ФЗ от 31 января 1998 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - "Закон о регистрации") и пунктом 4 статьи 131 Гражданского кодекса РФ данные реестра, содержащего сведения об объектах недвижимости, являются общедоступными. Любой гражданин может, предъявив паспорт и письменное заявление, получить справку о любом зарегистрированном объекте недвижимости. Представители любой организации, желающей получить такую справку, должны дополнительно предоставить держателю реестра недвижимости документ, подтверждающий факт государственной регистрации юридического лица, и соответствующую доверенность. Указанная информация может быть предоставлена и иностранным лицам при соблюдении указанных требований. Компетентные органы должны рассмотреть заявление в течение пяти дней, выдать соответствующую справку или обосновать отказ в выдаче запрашиваемых сведений (статья 7 Закона о регистрации). Справка представляет собой выписку, содержащую обозначение объекта недвижимости, а также права и обременения прав на него. При работе с государственными органами необходимо учитывать определенные сложности. Так, заявление о выдаче справки может быть отклонено с типичной на сегодняшний день формулировкой "справка не может быть выдана в связи с работой по составлению нового реестра". Этот ответ может быть обжалован в судебном порядке. Конечно, и сам реестр недвижимости пока не пользуется "общественным доверием", как Поземельная книга в Германии. Тем не менее, Закон о регистрации устанавливает, что сведения, содержащиеся в Реестре, являются единственным доказательством наличия какого-либо права на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации. Это положение указывает на общественную значимость Реестра. В Законе также сказано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только решением суда, что для иностранного инвестора является дополнительной гарантией его прав на объекты недвижимости в Российской Федерации. Поскольку достоверность справок, полученных в государственных органах, остается в настоящее время сомнительной из-за недостаточной полноты сведений, в случае заключения сделок с земельными участками на вторичном рынке, целесообразно проводить дополнительную проверку. Иностранный инвестор, как правило, заинтересован в проверке законности приобретения прав на земельный участок самим правообладателем. Проверка прав собственника или арендатора земельного участка на передачу своего земельного участка или права на него третьим лицам на практике часто приводит к выводам, что документы правообладателя недостаточны для совершения сделки. Необходимость в правильно оформленных документах, подтверждающих права на земельный участок, появляется у правообладателя вместе с необходимостью оформить сделку.
Проверка правового статуса лица, передающего право на землю (продавца или арендодателя)
Правовая значимость информации российских государственных органов о лицах, которые являются собственниками, арендодателями или лицами, которые распоряжаются правами на заключение договоров аренды земельных участков, предлагаемых на вторичном рынке, так же, как и информация о самом земельном участке, значительно отличается от аналогичной правовой базы в Германии. Для выдачи информации по вопросу надлежащей регистрации юридического лица или его представительства в Германии существует выписка из торгового реестра. В соответствии с немецким законодательством, если информация, подлежащая государственной регистрации, не известна партнеру по сделке, то этот факт имеет юридическую силу в отношении другого партнера по сделке только в том случае, если такая информация не была занесена в торговый реестр. Торговый реестр является общедоступным. Для подготовки сделки с земельным участком наличие заверенной компетентным судом выписки из торгового реестра, как правило, является достаточным доказательством. В отличие от германской практики российские регистрационные палаты выдают информацию только о юридических лицах, зарегистрированных в регионе действия данной регистрационной палаты. Справки содержат следующую информацию: адрес, размер уставного капитала, виды осуществляемой деятельности, банковские реквизиты. Данные реестра являются общедоступными. Каждому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и письменное заявление должна быть выдана соответствующая справка. Представители юридического лица, желающие получить справку, должны дополнительно представить документы, подтверждающие факт регистрации юридического лица, и доверенность на осуществление действий.
