Введение к работе
Актуальность темы диссертации. Современное состояние использования земель Ленинградской области характеризуется дальнейшим увеличением количества земельных участков, отводимых под садоводство и огородничество. В последнее время число земельных участков в садоводствах Ленинградской области превысило 800 000, на которых садоводством и огородничеством занимается более двух миллионов человек, что составляет 30 % от всего населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом только на 50% всех земельных участков была проведена кадастровая оценка. В связи с этим, вопрос кадастровой оценки указанных земель приобретает большое значение, поскольку, результаты оценки являются основой определения всех видов земельных платежей в Российской Федерации.
В настоящее время государственная кадастровая оценка земель садоводческих объединений осуществляется на основе Технических указаний по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, путем проведения статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости и построения регрессионной зависимости. Однако, как показала практика, данный подход не позволяет в полной мере учесть все особенности экономической ситуации, возникающие в регионах. В связи с этим, в ряде научных работ, были предприняты попытки модернизации существующей методики. В частности в трудах таких ученых как В.Б. Безруков, Д.В. Господчиков, А.В. Пылаева, рассматривался вопрос кластеризации в процедуре кадастровой оценки земель вне черты населенных пунктов. А в работе Затолкиной Н.М. изучен вопрос изменения технологии кадастровой оценки земель садоводческих объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения, путем учета природных и антропогенных факторов, определяющих их кадастровую стоимость.
Тем не менее, несмотря на достигнутые успехи, существующая методическая база по определению кадастровой стоимости земель не позволяет: во-первых, в условиях недостаточности информации, получить приемлемую по точности кадастровую оценку земельных участков («земля+строение»); во-вторых, учесть влияние таких факторов как пространственное положение и взаимозависимость значений рыночных цен/стоимости земельных участков исходной выборки.
В связи с этим, необходимость учета характера пространственной неоднородности распределения значений рыночных цен/стоимости земельных участков исходной выборки и возможность отбора единых объектов недвижимости для их включения в исходную выборку обусловливают актуальность работы по созданию геостатистической модели определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений.
Объектом исследования является кадастровая стоимость земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.
Предмет исследования – закономерности распределения в пространстве значений кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области, обусловливающие точность вычисления кадастровой стоимости и методы ее определения.
Целью исследования является повышение объективности результатов кадастровой оценки земель в садоводческих некоммерческих объединениях Ленинградской области.
Основная научная идея исследовательской работы: для повышения объективности расчета кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области предлагается использовать геостатистическую модель, учитывающую пространственное положение объектов оценки и взаимозависимость значений рыночной цены/стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений.
Основные задачи диссертационной работы:
1. Провести анализ современного состояния рынка земельных участков и системы кадастровой оценки земель в садоводческих некоммерческих объединениях Ленинградской области;
2. Выявить влияние доли стоимости земли единого объекта недвижимости на рыночную цену/стоимость земельного участка садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области;
3. Провести анализ статистических, детерминистских и геостатистических методов построения моделей и определить автокорреляцию между значениями рыночных цен/стоимости земельных участков;
4. Сравнить эффективность применения статистических, детерминистских и геостатистических методов и обосновать выбор геостатистического метода.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
1. Выявлено влияние доли стоимости земли единого объекта недвижимости на рыночную стоимость земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области. Сформулированы допустимые условия включения в выборку исходных данных значений цены/стоимости земельных участков, на которых имеются улучшения.
2. Установлен факт наличия взаимозависимости значений рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области и определены параметры зоны влияния, за пределами которой обеспечивается независимость значений рыночной цены/стоимости земельных участков.
3. Обоснована возможность применения модели геостатистической интерполяции для определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений на территории Ленинградской области.
Защищаемые научные положения:
-
При определении кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений на территории Ленинградской области в исходную выборку необходимо принимать земельные участки, на которых либо отсутствуют улучшения, либо доля этих улучшений в стоимости единых объектов недвижимости не превышает 40-50%.
-
При расчете кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области следует использовать геостатистические методы интерполяции, учитывающие пространственное положение земельных участков.
-
Значения рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области зависимы (коррелируют между собой). Область взаимной корреляции представляет собой эллипс со следующими параметрами: большая ось 41 км (в направлении Север-Юг); малая - 30 км (в направлении Запад-Восток).
Практическая значимость работы:
-
Определена доля улучшений в стоимости единых объектов недвижимости, превышение которой недопустимо при формировании исходной выборки для проведения кадастровой оценки земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.
-
Определены предельные расстояния между земельными участками, превышение которых приводит к независимости значений рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.
3. Разработана методика оптимального выбора сочетаний метода кригинга и типа полувариограммы при выполнении геостатистического интерполирования, в зависимости от объективных критериев.
Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертационной работе, подтверждаются использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка недвижимости садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области. Объективность результатов кадастровой оценки, выполненной с использованием методов геостатистики, подтверждается их сопоставимостью с результатами кадастровой оценки земель садоводческих некоммерческих объединений, выполненной по статистическому методу.
Реализация результатов работы. Результаты исследования могут быть использованы при усовершенствовании нормативно-методической документации, в частности методики кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений. Теоретические и практические результаты могут быть использованы также в учебном процессе.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Всероссийской конференции Санкт-Петербургского Горного института, в г. Санкт-Петербурге, 2010 г.; на Международном научном форуме-конкурсе студентов и молодых ученых «Проблемы недропользования», в г. Санкт-Петербурге, 2010 г.; на XVI Международной конференции во Вроцлавском институте природопользования в г.Вроцлав (Польша) в 2011 г.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России – 2 статьи.
Объем и структура работы Диссертация изложена на 140 страницах машинописного текста, содержит 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 125 наименований. В работе 19 рисунков, 28 таблиц и 1 приложение.
