Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ состояния вопроса и задачи исследования
1.1. Основные тенденции развития жилищного фонда .10
1.2. Трансформация методологии ремонтного обслуживания многоквартирных домов 25
1.3. Теория и практика инвестиционного обеспечения капитального ремонта.35
Глава 2. Развитие инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов
2.1. Концептуальные подходы к проведению исследования .51
2.2. Анализ методических подходов к развитию организационно-экономического механизма капитального ремонта62
2.3. Формирование математического инструментария оптимизации проведения ремонтного обслуживания 73
Глава 3. Реализация организационно-экономического механизма в инвестиционном процессе
3.1. Методические подходы к управлению инвестиционным процессом капитального ремонта многоквартирных домов .85
3.2. Формирование эффективных инвестиционных программ ремонтного обслуживания100
3.3. Учет затрат в системе инвестиционного обеспечения к апитального ремонта многоквартирных домов .115
Заключение 127
Библиографический список использованной литературы
- Трансформация методологии ремонтного обслуживания многоквартирных домов
- Теория и практика инвестиционного обеспечения капитального ремонта
- Анализ методических подходов к развитию организационно-экономического механизма капитального ремонта
- Формирование эффективных инвестиционных программ ремонтного обслуживания
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одной из причин
неудовлетворительного инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных жилых домов является проблема формирования аналитической базы для экономического анализа и развития управленческого учета на предприятиях жилищно-коммунального комплекса. В результате имеют место существенные экономические потери из-за нарушения нормативных сроков и объемов ремонта жилищного фонда, снижение качества ремонтного обслуживания, повышение уровня эксплуатационных затрат. Организация капитального ремонта ориентирована, в основном, на аварийно-восстановительные работы. Сохранение существующей ситуации ведет к росту уровня физического и функционального износа жилья и коммунальной инфраструктуры.
В научных исследованиях, посвященных вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, преобладают тенденции поиска инженерных решений, технических закономерностей эксплуатации и ремонтного обслуживания жилого фонда. В то же время нормативно-методическая база организации капитального ремонта находится лишь в стадии обсуждения, не найдены решения, отражающие основные тенденции и сроки поэтапного ремонта жилых домов с позиций экономического анализа и управленческого учета.
Вместе с этим не разработаны нормативные подходы к обеспечению инвестиционного процесса. При этом Жилищный кодекс Российской Федерации ориентирует на непосредственное участие собственников жилья в организации инвестиционной деятельности. В этих условиях необходимо развитие методологии организации ремонтных работ с учетом интересов прямых участников инвестиционного процесса, нормативной базы и действующего законодательства. На этой основе может быть выстроена эффективная система инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов с использованием эффективного механизма управления инвестиционными ресурсами.
Таким образом, актуальность темы диссертации обусловлена отсутствием в теории экономического анализа и управленческого учета разработок, обеспечивающих формирование и рациональное использование инвестиционных ресурсов на основе нормативов ремонтного обслуживания жилых зданий.
В связи с этим предложена концепция инвестиционного обеспечения капитального ремонта жилых домов на базе эффективного инструментария, основанного на экономическом, инвестиционном анализе и управленческом учете потерь от несвоевременного проведения ремонтных мероприятий.
Степень изученности проблемы. Исследованию различных экономических аспектов функционирования, ремонтного обслуживания, учета и анализа основных фондов посвящены работы российских и зарубежных ученых: СП. Артемьева, А.А. Аракеляна, В.И. Бабакина, Т.Д. Белкиной, Э.Я. Бубеса, В.В. Бузырева, В.Л. Вольфсона, В.Д. Григорьева, Р.Н. Зельдовича, В.Б. Ивашкевича, В.Я. Ильяшенко, B.C. Кабакова, ОВ. Калиниченко,
В.Ф. Касьянова, Б.В. Колотилкина, О.П. Коробейникова, В.П. Красовского, А.А. Латкина, Ю.И. Любимцева, В.Н. Матюшина, Е.А. Мизиковского, И.Е. Мизиковского, Н.В. Нечаева, С.А. Обозова, П.М. Павлова, Е.В. Полякова, Г.Т. Попова, А.П. Прокопишина, В.К. Соколова, Г.Г. Старостина, К.А. Столярова, М.В. Фроловой, Л.Н. Чернышева, B.C. Чекалина, К.А. Шарлыгиной, К.А. Шрейбера, Н.А. Шульженко, Вейко Кауппила (Финляндия), Андреаса Коста (Нидерланды), Ханса-Георга Вехлинга (Германия) и других исследователей.
В работах перечисленных авторов рассматривались вопросы построения сбалансированной системы ценообразования и организации капитального ремонта. Однако анализ результатов реформирования жилищно-коммунального хозяйства в условиях новой экономико-правовой среды показал необходимость дальнейшего исследования организационно-экономического механизма капитального ремонта жилищного фонда.
Вместе с этим необходимы исследования для поиска эффективных моделей финансирования ремонтных работ; совершенствования механизма аккумулирования и инвестирования финансовых ресурсов; снижения потерь из-за несвоевременного ремонтного обслуживания; калькулирования себестоимости предоставляемых услуг; консолидации интересов собственников и организаций жилищно-коммунальной сферы при принятии управленческих решений.
Нерешенность этих проблем определила выбор темы диссертации, цель, задачи и ее структуру.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие методики анализа и учета формирования инвестиционного обеспечения капитального ремонта жилых домов на основе нормативного базы. Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие задачи:
- формирование концепции исследования, предусматривающей решение
проблем инвестиционного обеспечения капитального ремонта с учетом интересов
прямых участников инвестиционного процесса, нормативной базы и
действующего законодательства;
разработка структуры, состава и принципов функционирования организационно-экономического механизма капитального ремонта на основе инвестиционного анализа и учета инвестиционных ресурсов;
формирование методики инвестиционного обеспечения капитального ремонта, на базе рассмотренного организационно-экономического механизма;
реализация подходов к формированию эффективных инвестиционных программ капитального ремонта;
применение методов управленческого учета в системе инвестиционного обеспечения капитального ремонта жилых домов.
Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с номенклатурой специальности 08.00.12 - «Бухгалтерский учет, статистика» Паспорта специальности ВАК в рамках п.п. 1.7. «Бухгалтерский (финансовый, управленческий, налоговый и др.) учет в организациях различных организационно-правовых форм, всех сфер и отраслей»; п.п. 2.7. «Инвестиционный анализ и оценка эффективности инвестиций»; п.п. 2.8. «Экономический анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности».
Предметом исследования является система организации ремонтного обслуживания многоквартирных домов, включающая инвестирование, организацию и проведение ремонтных мероприятий.
Объектом исследования являются многоквартирные дома, отличающиеся характеристиками их состояния.
Теоретической и методологической основой исследования явились базовые положения теории воспроизводства основных фондов, фундаментальные положения теории систем, работы отечественных и зарубежных учёных в сфере организации капитального ремонта жилищного фонда. Исследование учитывает существующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, связанные с реализацией жилищно-коммунальной реформы и воспроизводством основных фондов.
При решении конкретных задач применялись общенаучные методы познания: системного анализа, экономико-математического моделирования, систематизации, классификации, группировки, структуризации, а также логико-аналитического и экспертного подходов.
В диссертации использовались материалы Федеральной службы государственной статистики, нормативные документы, отчеты отечественных и зарубежных специалистов по вопросам организации и финансирования капитального ремонта объектов города.
Научная новизна работы диссертации заключается в развитии методики формирования инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных жилых домов, которая базируется на следующих положениях:
предложена концепция инвестиционного обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов с построением системы учета экономических потерь в результате несвоевременного ремонтного обслуживания;
определены подходы к развитию организационно-экономического механизма организации капитального ремонта основанного на принципах нормативной обоснованности, адаптивности, индивидуальности, экономической эффективности, социальной обеспеченности и безопасности;
сформирована методика инвестиционного обеспечения капитального ремонта на основе сбалансированного подхода к требованиям нормативной базы и интересам собственников жилья;
предложена методика экономического анализа инвестиционного обеспечения ремонтного обслуживания жилищного фонда с учетом правовых возможностей собственников жилья, экономической обоснованности управленческих решений и требований ремонтно-строительных нормативов;
разработан порядок организации управленческого учета в инвестиционном обеспечении капитального ремонта многоквартирных домов, который может быть использован для формирования и корректировки затрат организаций жилищно-коммунального комплекса.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Основные
положения работы могут быть реализованы в практической деятельности
домоуправляющих компаний и товариществ домовладельцев при формировании
организационно-экономического механизма капитального ремонта
многоквартирных домов. Результаты исследования использовались комитетом
Законодательного собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса при разработке программ проведения капитального ремонта жилищного фонда, а также были реализованы в деятельности комиссии общественной палаты Нижегородской области по проблемам экономического развития при составлении областной экспертной программы «Повышение социально-экономической эффективности капитального ремонта жилой застройки Нижегородской области».
Практическая значимость исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма для реализации сформулированных в диссертации методических положений по организации и проведению капитального ремонта жилищного фонда. Разработанные подходы к формированию эффективной модели финансирования ремонтных мероприятий, математический инструментарий и алгоритм формирования затрат на капитальный ремонт могут быть использованы в практической деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Предлагаемый в исследовании математический инструментарий позволит собственникам жилья принимать управленческие решения исходя из целей получения максимального экономического и социального эффекта ремонтных мероприятий. Результаты исследования могут быть также применены в учебном процессе высших учебных заведений.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации были изложены и получили одобрение на международных, межрегиональных и всероссийских научно-практических конференциях: Всероссийской научно-практической конференции «Современные проблемы науки, образования и производства» (г. Н. Новгород, 2008, 2010 г.), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы экономики знаний для руководителей и специалистов строительных компаний в целях формирования собственного видения путей преобразования и развития бизнеса в строительстве» (г. Н. Новгород, 2009 г.), Международной научно-практической конференции «Проблемы науки, образования» (г. Москва, 2013 г.), и др.
Практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, приняты к внедрению в Товариществе домовладельцев (кондоминиум) «Касьянова - 1» (г. Н. Новгород). Результаты исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ГОУ ВПО ННГАСУ) в курсах «Диагностика строений», «Экономика строительства».
По результатам диссертационной работы опубликованы 22 научных статьи, общим объемом 3.23 п.л., в том числе 4 работы в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 87 наименований и приложений. Основной текст работа изложен на 136 страницах, содержит 23 рисунка, 6 таблиц.
Трансформация методологии ремонтного обслуживания многоквартирных домов
Экономическая и социальная эффективность капитального ремонта многоквартирных домов в большей степени определяется на стадии планирования и проектирования. К методическим основам организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов можно отнести ВСН 55 - 88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально - культурного назначения» и МДК 2 - 03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» [27,56].
В первом документе приведены нормативные графики ремонтов и замен конструктивных элементов гражданских зданий. Следуя этим технически обоснованным нормативам, можно обеспечить планово-предупредительный режим ремонтного обслуживания объектов. В настоящее время статус этого документа понижен до рекомендательного. Второй документ, хотя и имеет статус обязательного, лишен какой-либо организационно-экономической концепции.
Каждый из этих документов является продуктом своего времени. С помощью первого документа планировалось встраивание ремонтной подотрасли в общую систему хозяйственного планирования. Однако, как бы хорошо ни был сбалансирован этот документ технически, появление нового Жилищного кодекса РФ и доведение жилищного фонда страны до неприемлемого состояния лишает эти нормы прежней актуальности. Фактический отказ от нормативного подхода на низовом уровне повлек за собой разрушение методологии организации жилой застройки на муниципальном, региональном и федеральном уровнях. Последние уровни лишились базы для объективного расчета ремонтного фонда и тарифов для граждан. Современные расчеты ценовых показателей капитального ремонта в регионах базируются на статистических методах различной степени надежности, которые совершенно непригодны для прогнозирования будущих затрат и их периодичности. С каждым годом становится все очевидней, что такая сложная и дорогостоящая система, как жилищный фонд, не может эксплуатироваться эмпирически - слишком велика вероятность злоупотреблений и неэффективных затрат.
В сложившейся ситуации, когда отпала необходимость ориентироваться на жесткие ценовые и временные нормативы, существенным резервом повышения эффективности капитального ремонта, хоть как-то компенсирующим неудачные законодательные подходы, может стать его оптимизационное моделирование.
В общем виде оптимизационная модель планирования и проектирования капитального ремонта представляет собой систему принятия вариантов решений о ремонтах и заменах элементов здания в течение его срока службы. Вариабельность решений может быть обеспечена за счет смещения моментов ремонтов и замен по оси времени с соблюдением требований безаварийности здания. Многовариантность решений подразумевает наличие четкого критерия для сравнения этих вариантов, чтобы в рамках имеющихся ограничений выбирался наиболее эффективный вариант. Обычно, в качестве критерия используется требование минимизации затрат на капитальный ремонт, а в качестве ограничений-лимитирование ресурсов или выравнивание объемов ремонтно–строительных работ по времени. В результате решения такой задачи получается оптимальный с экономической точки зрения капитальный ремонт многоквартирного дома. Однако с социальной точки зрения такой план оказывается совершенно неприемлемым, т. к. он предполагает перманентный капитальный ремонт жилого дома.
Первые оптимизационные модели планирования и проектирования КР стали появляться в середине семидесятых годов прошлого века. К сожалению, достаточно интересные работы не нашли практического применения из-за существовавшего тогда директивного подхода Госстроя СССР к капитальному ремонту: «замена детали здания на такую же по истечении ее нормативного срока службы» [73,86].
В настоящее время ситуация кардинально изменилась. Государство оставило за собой только нормотворчество в области безопасности эксплуатации жилых зданий. Методические вопросы организации и проведения капитального ремонта переданы Жилищным кодексом РФ на низовые уровни управления, где они часто решаются без должного научного обоснования.
Все немногочисленные научные предложения по совершенствованию методологии планирования капитального ремонта можно разделить на две группы. Первая, когда при постановке задачи процесс эксплуатации зданий представляется полностью детерминированным, и вторая, когда для объекта ремонта допускается несколько вариантов ремонтно-реконструктивных работ, отличающихся по структуре и объему. Содержание разработок, отнесенных к первой группе, базируется на методических принципах, близких принципам функционирования системы планово-предупредительных ремонтов. Так, в работе [48] оптимизируется периодичность замен отдельных конструктивных элементов здания путем совмещения времени замен, то есть досрочных замен ряда конструктивных элементов с относительно небольшими сроками службы. В результате, были предложены межремонтные циклы, оптимальные с точки зрения эксплуатации конкретного здания. В работе [19], которая так же может быть отнесена к первой группе, предлагается на основании информации о дефектах зданий составить ранжированный (убывающий по значимости дефектов) список зданий. Затем, по стоимостным показателям с последующим суммированием обсчитывают дома в списке до тех пор, пока сумма затрат не станет равной плановой. Недостаток этой методики, на наш взгляд, состоит в утверждении, что удовлетворение в полном объеме потребностей здания в ремонте на любом этапе его эксплуатации экономически целесообразно, и, в первую очередь, в зданиях с наибольшим количеством дефектов. Применение этой методики возможно лишь в условиях равноценного по техническим характеристикам жилищного фонда. Кроме того, данная методика предполагает, что оставшиеся за чертой плана дефекты позволят нормально эксплуатировать здание, а недоремонт будет устранен в следующем плановом периоде. Обобщая изложенное, можно заключить, что для научных предложений, отнесенных к первой группе, характерно повторение методических недостатков системы планово-предупредительных ремонтов. Более обоснованной представляется такая постановка задачи, при которой предусматривается выбор наилучшего варианта среди определенного числа планируемых к ремонту объектов, для каждого из которых допустимо несколько различных вариантов проведения ремонтных работ.
Методика планирования с менее жестким подходом к процессу эксплуатации здания, допускающая определенные отклонения от нормативной схемы эксплуатации здания, в большей степени отражает реальные условия. В таких моделях более широко могут быть применены современные математические методы. Наличие нескольких допустимых стратегий ремонтного обслуживания стимулирует поиски оптимального варианта. На этой основе может быть обеспечен переход к оптимальному планированию капитального ремонта и реконструкции жилой застройки. В одной из первых попыток разработки модели оптимального плана ремонтов рассматривается совокупность зданий с определенной степенью физического износа [18]. Принимается, что стоимость капитального ремонта 1кв. метра жилой площади в зависимости от степени износа и капитальности здания известна. На основании этих зависимостей для всех зданий, потенциально подлежащих ремонту, определяется показатель эффективности ремонта, который характеризует уменьшение износа здания при затратах один рубль на квадратный метр жилой площади. Предполагается, что, руководствуясь значениями показателя эффективности ремонта, можно выбрать из всех потенциально подлежащих ремонту строений такую совокупность зданий, ремонт которых обеспечит при заданных ассигнованиях максимальное уменьшение среднего износа всего жилищного фонда города. Задача решается с привлечением аппарата линейного программирования. При таком подходе вызывает сомнение критерий оптимальности плана - максимальное уменьшение среднего износа всего фонда. Общеизвестно, что зависимость ремонта 1 кв. метра жилой площади от износа здания имеет нелинейный характер, то есть вложение 1 руб. в ремонт 1 кв. метра жилой площади зданий различной степени износа дает различную эффективность в смысле устранения физического износа. Таким образом, среди объектов, потенциально подлежащих ремонтам, будут объекты более и менее "выгодные". Естественно, что при оптимизации плана по принятому критерию и ограничениях, менее "выгодные" объекты останутся за чертой плана. Тем самым нарушается оптимальная стратегия ремонтов отдельных объектов.
Теория и практика инвестиционного обеспечения капитального ремонта
В последние годы в стране развернулась достаточно серьезная компания по капитальному ремонту многоквартирных домов со значительными объемами бюджетного финансирования. Начавшаяся компания не может опереться на эффективную правовую, методическую и нормативную базу. Вступивший в силу в 2005 году новый Жилищный кодекс РФ предельно либерализовал ремонтную подотрасль. При этом были упущены многие принципиальные положения, из-за чего кодекс пришлось корректировать дополнительными федеральными законами, в том числе четырьмя по вопросам капитального ремонта [2,3,4,5].
Это привело к большому количеству злоупотреблений с бюджетными средствами и средствами граждан, вкладываемых в ремонтное обслуживание многоквартирных жилых домов. Исправлять положение приходилось на несоразмерном проблеме высоком уровне. Так, в Федеральном законе от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» вынуждены были указать пять конструктивных элементов многоквартирного дома, на которые допускалось расходовать средства Фонда ЖКХ. К ним относятся: ремонт внутридомовых инженерных систем газо-, электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, с установкой приборов учета; ремонт и замена лифтового оборудования; ремонт крыш; ремонт подвальных помещений; утепление и ремонт фасадов.
Приведенный пример можно считать первой попыткой инженерно упорядочить систему капитального ремонта многоквартирных домов на федеральном законодательном уровне из-за отсутствия регулирующих инженерных нормативов более низкого уровня. Однако, такой не свойственный федеральному законодательству уровень детализации не потребовался бы при наличии надежной методической и нормативной базы организации ремонтного обслуживания. Рассмотрим нормативно-методическую базу, используемую при ремонтном обслуживании жилищного фонда, действующую на различных этапах реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
До 1964 г. в стране не существовало единого нормативного документа, четко регламентирующего систему планирования ремонтов жилых зданий. Планирование ограничивалось составлением годовых планов на основе выделяемых лимитов на ремонтные работы. В годовой план включались здания с наибольшим числом отказов, а все виды ремонта сводились к поддержанию здания в рабочем состоянии.
Появление в 1964 г. Положения о проведении планово предупредительного ремонта, обязательного для всех министерств и ведомств, впервые поставило жилищные организации перед необходимостью разработки перспективных планов капитального ремонта. С выходом положения обозначилось прогрессивное направление в работе по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда. Основой эксплуатации зданий по системе планово-предупредительного ремонта является строгая регламентация периодичности текущих и капитальных ремонтов. Своевременно и в полном объеме проведенные мероприятия по техническому обслуживанию и ремонтам в соответствии с условленной периодичностью обеспечивают планово-предупредительный эффект системы.
Эксплуатация жилищного фонда по системе планово-предупредительного ремонта должна была обеспечить выполнение и перевыполнение нормативных сроков службы зданий, их конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования. Основываясь на указанных положениях, деятельность жилищно-эксплуатационных организаций по составлению планов ремонта сводилась к периодическому выбору объемов ремонтных работ, с определением вытекающих отсюда показателей долгосрочных и годовых планов.
Однако на практике долгосрочное планирование капитальных ремонтов на основе Положения о планово-предупредительных ремонтах по ряду причин не получило широкого распространения. Накопленный опыт долгосрочного планирования по системе планово-предупредительных ремонтов показывает, что ряд положений системы нуждается в совершенствовании и дополнении.
Положение о планово-предупредительных ремонтах методически верно определяет принципы ремонтов и замен элементов в жилых зданиях. Следуя его рекомендациям, можно обеспечить оптимальный режим ремонтного обслуживания в отдельно взятых жилых зданиях. Однако, при использовании Положения о планово-предупредительных ремонтах в качестве методической основы перспективного планирования капитальных ремонтов в жилом образовании возникает ряд противоречий, пути преодоления которых в Положении не указываются.
Так, на практике план капитального ремонта составляется не для каждого здания в отдельности, а для множества разнотипных по технической характеристике, году постройки, физическому и моральному состоянию зданий в жилом образовании. При этом комбинация указанных параметров носит случайный характер, определяющийся сложной предысторией развития жилищного фонда.
Планирование ремонтов в соответствии с нормативной потребностью в них, зафиксированной в Положении о планово-предупредительных ремонтах, привело бы к значительным колебаниям по годам объемов ремонтных работ.
Следовательно, Положение в нынешнем виде не дает возможности учитывать условия ресурсосбережения, а позволяет определить некую абстрактную потребность в ремонте, в то время как важнейшей задачей планирования является конкретное определение потребности в ремонте, соизмерение потребностей с возможностями и принятие на основе этого соизмерения решений, всегда являющихся определенным компромиссом.
Анализ методических подходов к развитию организационно-экономического механизма капитального ремонта
Анализ существующих разработок показывает, что развитие вариантных механизмов инвестирования и организации ремонтного обслуживания жилых домов ограничено вследствие большой трудоемкости, а оптимизационные подходы на момент их разработки не были востребованы в силу их неадекватности существующему правовому полю и математико-техническим возможностям.
В настоящее время ситуация кардинально изменилась. Государство оставило за собой только нормотворчество в области безопасности эксплуатации жилых зданий. Методические вопросы планирования переданы Жилищным кодексом РФ на низовые уровни управления, где они часто решаются без должного научного обоснования.
В контексте исследования мы имеем дело с инвестициями в повышение эффективности. Целью инвестиций граждан в повышение эффективности капитального ремонта своего жилья является прежде всего создание условий для снижения будущих затрат за счет проведения планово-предупредительных ремонтов своего жилья, снижающих возможное возникновение экономических потерь от несвоевременно проведенных ремонтных мероприятий. Важнейшим условием повышения эффективности организации капитального ремонта жилищного фонда является создание гибкой системы принятия инвестиционных решений, чтобы в каждой конкретной ситуации у организаций жилищно-коммунальной сферы, осуществляющих учет, имелся определенный выбор возможных стратегий организации ремонтного обслуживания жилищного фонда. Такой выбор и должен быть использован для своевременного реагирования на конкретную ситуацию и отыскания наиболее эффективных управленческих решений.
Таким образом, для проведения эффективной ремонтной политики необходимо решить ряд задач теоретического и практического характера.
Проведённый анализ показал, что все виды основных фондов жилищно-коммунальной сферы находятся в процессе воспроизводства, который реализуется посредством капитального ремонта, модернизации, реконструкции и нового строительства. Капитальный ремонт играет важнейшую роль в простом воспроизводстве основных фондов и представляет собой полную или частичную замену конструктивных элементов объектов. Результатом капитального ремонта является снижение физического износа основных фондов жилищно-коммунальной сферы. Капитальный ремонт, как форма воспроизводства, не возмещает функционального износа здания и повышает только уровень стоимостных параметров. Представляя собой комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем объектов, он приводит к возмещению физического износа, позволяет осуществить работы по восстановлению и усилению существующих конструкций, повышению их прочности и эксплуатационных качеств.
Капитальный ремонт направлен на частичное возмещение физического износа и заключается в полной или частичной замене важнейших элементов жилищного фонда по причине утраты ими своих технико-эксплуатационных и потребительских качеств. Объекты жилищного фонда состоят из многочисленных элементов, имеющих различные сроки службы. Они органично разделяются на две большие группы: элементы, определяющие сроки службы фонда и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение этого срока. В каменных зданиях к элементам первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы. Ремонт этих элементов может осуществляться, но их замена возможна лишь при полном восстановлении здания, т.е. при сносе и возведении дома заново.[53]
Капитальный ремонт нередко проводится одновременно с модернизацией и реконструкцией основных фондов, но служит самостоятельной формой воспроизводства, т. к. его результатом является, прежде всего, снижение физического износа. Прежде чем приступить к разработке комплексной системы организации капитального ремонта жилых домов, основанной на актуальной для современных экономических реалий нормативно-методической базе, необходимо проанализировать существующие методические подходы к организации и проведению ремонтного обслуживания жилищного фонда. По нашему мнению, существующая нормативно-методическая база организации капитального ремонта обладает двумя существенными недостатками. Во-первых, отсутствует возможность учета условий ресурсообеспечения. Современные нормативы позволяют только определить некую абстрактную, усредненную потребность в ремонте, в то время как важнейшей задачей организации является конкретное для данного многоквартирного жилого дома определение потребности в ремонте, соизмерение потребностей с возможностями и принятие на основе этого соизмерения управленческих решений, всегда являющихся определенным компромиссом. Во-вторых, не учитывается фактическое состояние дома. Представляется очевидной необходимость создания в дополнение к существующей базе инструментария, обеспечивающего возможность принятия эффективных управленческих решений по капитальному ремонту жилищного фонда в реальных условиях. Это означает, что процесс организации капитального ремонта должен выполняться с учетом интересов всех участников инвестиционного процесса, имеющихся у них ресурсов и требований нормативовно-законодательной базы. При этом должно быть сохранено основное достоинство системы планово-предупредительных ремонтов, а именно, его профилактический характер, обеспечивающий заблаговременный ремонт, до момента достижения зданием или его элементом аварийного состояния.
В результате комплексного анализа предложения по развитию методологии организации капитального ремонта и управленческого учета на предприятиях жилищно-коммунальной сферы были поделены на две группы. Первая, когда при постановке задачи процесс эксплуатации зданий представляется полностью предопределенным, и вторая, когда для объекта ремонта допускается несколько вариантов проведения ремонтных работ, отличающихся по структуре и объему. Сильной составляющей первой и второй группы исследований является математическая обоснованность инженерных аспектов организации ремонтного облуживания жилой застройки. Однако, в современных условиях рассматриваемые методики требуют усовершенствования в социально-правовом направлении, с разработкой организационно-экономического механизма капитального ремонта жилых домов, позволяющего учитывать интересы и финансовые возможности собственника.
В диссертации предпринимается попытка слияния базовых методических положений представителей двух групп с целью развития инвестиционного процесса капитального ремонта жилых домов, адекватного современным экономическим реалиям. Данное исследование направлено на повышение степени детализации инвестиционного процесса капитального ремонта, так как ориентировано на отдельный многоквартирный жилой дом.
Формирование эффективных инвестиционных программ ремонтного обслуживания
В рассмотренных моделях вариабельность решений может быть обеспечена за счет выбора методов аккумуляции и расходования средств, собранных для ремонтного обслуживания жилищного фонда, а также планирования и комбинирования сроков, объемов и видов ремонтных работ. Эффективность принятия таких управленческих решений инвестиционного характера, является одним из приоритетных направлений развития управленческого учета на предприятиях жилищно-коммунального комплекса.
На основе проведенного анализа моделей инвестиционного обеспечения капитального ремонта по предлагаемым выше критериям, нами определена наиболее эффективная модель инвестиционного обеспечения капитального ремонта «Взаимное финансирование». Вместе с тем требуют дополнительного внимания следующие вопросы: - недостаточная проработанность организационной составляющей модели; - отсутствие учета требований собственников жилья в части согласования с ними сроков и объемов ремонтных работ; - отсутствие методики расчета экономической эффективности модели по сравнению с другими. С учетом этих замечаний построена и теоретически обоснована альтернативная модель инвестиционного обеспечения капитального ремонта жилых домов. Модель получила авторское название «Взаимное финансирование капитального ремонта с учетом интересов собственников жилья и требований нормативной базы» и состоит из блоков, представленных на рис. 3.1.
В предлагаемой модели в качестве субъекта планирования инвестиционной программы рассматриваются органы управления жилищным фондом, а объектом планирования являются конкретные жилые здания, подлежащие капитальному ремонту. Основными участниками модели инвестиционного обеспечения капитального ремонта являются собственники жилья, заказчики на проведение работ (товарищества собственников жилья и домоуправляющие компании), а также подрядные ремонтно-строительные организации.
Организационная составляющая модели обеспечивается использованием нормативов, регламентирующих сроки службы конструктивных элементов и систем жилого здания (ВСН 58–88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально - культурного назначения», МДК 2 -03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»). Однако, целесообразно уточнять приведенные в нормативах сроки долговечности конструкций и элементов зданий, в соответствии со СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция приводится в СНиП 31 01-2003). Такие нормативы могут быть использованы для отбора зданий в специальную жилую агломерацию, обеспечивающую ритмичность в постановке зданий на капитальный ремонт. Под агломерацией подразумевается множество однородных зданий, объединяемых на основе специально разработанного перечня таких группировочных признаков, как местоположение, капитальность, типизация, уровень физического износа, материалы стен, конструктивные особенности, этажность, строительный объем, историческая и культурная ценность и др. Иными словами, в агломерацию включаются дома, близкие по техническим характеристикам. Таким образом, в организационном блоке решается задача формирования системной постановки зданий на капитальный ремонт с использованием существующей нормативной базы.
Экономическая составляющая модели представлена обязательными для собственников платежами на капитальный ремонт и взаимным финансированием ремонтных мероприятий между жилыми домами, отобранными в агломерацию. Таким образом, в рассматриваемой модели предполагается распределять средства на капитальный ремонт только в рамках той жилой агломерации, в которой они были собраны. В качестве нормативов для распределения средств могут быть использованы приведенные в ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально - культурного назначения» рекомендации по минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий. В отличие от модели «Взаимное финансирование» сбор средств осуществляется на основании инженерных подходов, так как объединение многоквартирных домов происходит на базе технической обоснованности. Таким образом, в агломерацию многоквартирных домов целесообразно включать дома, близкие по техническим характеристикам, с разработкой интегральных графиков ремонтов по соответствующим жилым домам, ежегодно нуждающимся в ремонте. Это позволит вести концентрацию денежных средств и решить вопрос их эффективного маневрирования по группе зданий, т. е. собирать денежные средства со всех домов и в тот же год тратить их на капитальный ремонт одного дома с наиболее высокой степенью физического износа. В реальных экономических условиях количество жилых домов, отбираемых в агломерацию, целесообразно принять кратно числу лет в плановом периоде, учитывая возможности (мощности) ремонтно-строительных организаций. Если в агломерации будет ремонтироваться один дом в год, то число зданий в группе должно соответствовать числу лет в нормативном межремонтном сроке для зданий данной группы капитальности. В рамках такой операционной единицы возможны любые изменения временных и ценовых параметров капитального ремонта.
Для создания отдельного резерва на капитальный ремонт предлагается установить обязательный минимальный размер фонда ремонта дома как долю от установленного субъектом РФ стандарта стоимости комплексного капитального ремонта многоквартирного дома и минимального размера обязательной ежемесячной платы на капитальный ремонт дома в расчете на 1 квадратный метр помещения собственника в многоквартирном доме. Причем распределение средств ремонтного фонда между собственниками помещений в доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности возможно только в случае, если принято решение о сносе многоквартирного дома после признания его аварийным и не подлежащим капитальному ремонту, а также в случае, если собственники помещений приняли решение не восстанавливать многоквартирный дом после его разрушения.
Чтобы накопления не обесценивались, рекомендуется ежегодная индексация, равная динамике индекса потребительских цен (в прогнозах на 2013-2014 гг. и на период до 2030 г. - среднегодовые темпы этих индексов составят соответственно 3,7 % и 3,8 %) [17].
