Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Земельный участок как объект права 12
1.1.Земля как территория, средство производства, товар 12
1.2. 3емельный участок: вещно-правовая характеристика 20
1.3 .Признаки земельного участка как недвижимого имущества 39
Глава 2. Правовой режим земельного участка как комплексная категория 49
2.1 . Понятие гражданско-правового режима объекта. Гражданско-правовой режим земельного участка 49
2.2.Структура правового режима земельного участка. Факторы, определяющие его правовой режим 62
2.3.0собенности межотраслевого режима земельного участка 87
Глава 3. Особенности правового режима земельных участков в гражданском обороте 107
3Л.Зависимость оборотоспособности земельного участка от категории земель. 107
3.2. Признаки оборотоспособности земельных участков 118
З.З.Правовой режим земельных участков в отдельных отношениях оборота.,131 3.3.1.Предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности как предпосылка гражданского оборота земельных участков 134
3.3.2.Правовой режим земельного участка в отношениях купли-продажи 138
З.З.З.Правовой режим земельных участков с находящимися на них иными объектами недвижимого имущества 142
З.ЗАПравовой режим приватизируемых земельных участков под промышленными объектами 160
3.3.5.Правовой режим арендуемого земельного участка 167
З.З.б.Особенности правового режима изымаемого земельного участка 176
Библиографический список 182
- 3емельный участок: вещно-правовая характеристика
- Понятие гражданско-правового режима объекта. Гражданско-правовой режим земельного участка
- Признаки оборотоспособности земельных участков
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Процесс становления рыночной экономики в России и провозглашение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю1. Тем самым, появилась возможность вовлечения земельных участков в оборот, без чего невозможно добиться перераспределения земли в целях создания условий для формирования многоукладной экономики, равноправного развития всех форм хозяйствования на земле. Следствием данных процессов явилась необходимость изменения правовых режимов некоторых природных объектов в связи распространением на них действия норм гражданского права. В первую очередь это, конечно, земельные участки. Современное состояние урегулированности отношений, объектом которых является земельный участок, определяет необходимость постоянного поиска правил, в «зоне действия» которых должно находиться поведение участников этих отношений, т.е. нахождения соответствующего правового режима участка.
Появление таких Федеральных законов, как ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о регистрации недвижимости)2, ФЗ от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре»3, ФЗ от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»4, ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»5, ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»6 и, наконец, Земельный кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ,
1 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Гос.
иправо.1988.№2. С. 50.
2 СЗ РФ. 1997. 30. Ст. 3594.
3СЗ РФ. 2002. №2. Ст. 149.
4 СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.
5 СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3061.
6 СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060.
ЗК, Земельный кодекс)1, явилось предпосылкой формирования земельного строя, адекватного формирующемуся гражданскому обществу с развитой экономикой. Вместе с тем, некоторые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, ГК, Гражданский кодекс) вступили в противоречие с отдельными нормами указанных законов, особенно с нормами Земельного кодекса. Представляется, что актуальность темы исследования в значительной степени обусловлена необходимостью преодоления тех затруднений, с которыми приходится сталкиваться представителям правовой науки и практическим работникам в выработке путей устранения коллизий норм гражданского, земельного и иных отраслей права.
Считается, что в Гражданском кодексе сформирован правовой режим вещи вообще, и недвижимости - в частности . Однако правовой режим такой недвижимости, как земельный участок, формируется также с помощью норм специального, в том числе природоресурсного законодательства. В ФЗ «О государственном земельном кадастре» указано, что началом «фактического существования» земельного участка является внесение сведений о нем в Государственный кадастр земель. Правовое же существование земельного участка определяется регистрацией прав на него в Едином государственном реестре прав в соответствии с требованиями Закона «О регистрации недвижимости».
Следует отметить, что категория «правовой режим» была предметом анализа таких теоретиков права, как С.С. Алексеев, М.И. Байтин, В.М. Баранов, В.М. Горшенев, В.Б. Исаков, А.В. Малько, Н.И. Матузов3. Кроме того, в
1 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 414.
2 См.: Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис. ... канд. юрид.наук. Екатеринбург,
2001. С. 4. і
См., например: Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. 2001. С.65.; Байтин М.И., Баранов В.М. О логико-гносеологической и юридической природе правового состояния // Вопросы теории государства и права. Саратов. 1991. С. 48.; Горшенев В.М. Способы (методы) и организационные формы правового регулирования в современный период. Дис...доктора юр. наук. Свердловск. 1969. С. 45; Исаков В.Б. Правовые режимы и их
последнее время значительное внимание, как цивилистов, так и представителей науки земельного права уделяется вопросам правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, в той или иной степени касающихся определенных режимных характеристик объектов недвижимости, и в первую очередь - земельных участков. Однако, несмотря на теоретическую глубину и практическую значимость проводимых исследований, данные труды касаются лишь отдельных аспектов проблемы правового режима земельного участка. Категория «правовой режим земельного участка», тем более, категория «гражданско-правовой режим земельного участка», не сформированы в их внутренней логической взаимосвязи, и поэтому не имеют устоявшихся дефиниций. Таким образом, приведенные предпосылки дают возможность сделать заключение об актуальности темы исследования.
Цель работы заключается в комплексном теоретическом анализе правового режима земельного участка посредством гражданско-правовой квалификации участка как объекта гражданских прав, исследования общего (межотраслевого) режима земельного участка, а также специального анализа правового режима земельного участка, являющегося объектом гражданского оборота. Достижение поставленной цели предполагало решение следующих задач:
определение социальных, экономических, правовых предпосылок введения земельного участка в ряд объектов гражданских прав, определение зависимости оборотоспособности земельных участков от категорий земель, в составе которых они находятся;
анализ действующего законодательства, формирующего правовой режим земельных участков, а также складывающейся соответствующей практики (судебной, практики Росимущества, службы земельного кадастра и т.д.);
совершенствование. Межвузовский сборник трудов. XXVI съезд КПСС и развитие теории права. Свердловск. СЮИ. 1982. С.Зб.; Матузов Н.И., Малько А.В. Правовые режимы: Вопросы теории и практики // Правоведение. 1996, № 1. С.272.
- выявление оснований и условий установления межотраслевого правового
режима земельного участка, анализ влияния публичного и частного интереса и
как следствие - анализ соотношения публичного и частного начал в правовом
режиме земельного участка;
определение предпосылок формирования отраслевого (гражданско-правового) режима участка, а также его индивидуального правового режима; установление пределов, до которых распространяется гражданско-правовой режим земельного участка;
выработка рекомендаций по совершенствованию гражданского и земельного законодательства в целях устранения противоречий в правовом регулировании отношений оборота земельных участков.
Темой исследования и предписанным объемом было предопределено, что за рамками исследования остались вопросы более подробного рассмотрения некоторых сделок с земельными участками, таких, например, как договор мены, ренты, залога, а также характеристика ограниченных вещных прав на земельные участки.
Методологическую основу исследования составляет общенаучный метод комплексного подхода к анализу правового режима явления; кроме того, в работе были использованы такие обеспечивающие логико-концептуальную целостность исследования частно-научные методы, как исторический, логический, сравнительно-правовой и иные методы познания.
Теоретической основой работы являются труды С.С. Алексеева, С.А. Бабкина, М.И. Байтина, В.М. Баранова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, Б.М. Гонгало, И.Н. Барциц, И.А. Иконицкой, Т.И. Илларионовой, О.И. Крассова, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.В. Круглова, В.А. Лапача, А.В. Малько, Н.И. Матузова, В.Ф. Попондопуло, В.И. Сенчищева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.Н. Тарасова, Л.С. Явича, В.Ф. Яковлева и других ученых.
В исследовании были использованы работы русских цивилистов, таких как: В.Б. Ельяшевич, Ю.С. Гамбаров, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, Дм. Туткевич, П.П. Цитович, Г.Ф. Шершеневич и др.
Применение метода сравнительного правоведения обусловило обращение к опыту следующих зарубежных ученых-правоведов: П. Бауманн, И. Блюнчли, Р. Ветцель, X. Дернбург, Р. Зом, У. Маттеи, Е. Хиршингер, Т. Шварце, Л. Эннекцерус.
Зависимость оборота земельных участков от земельного рынка рассматривалась на основе исследований как отечественных, так и зарубежных ученых-экономистов - Е.Т. Гайдара, В.А. Горемыкина, Е.А. Киселевой, Р. Простермана, Стенли Л. Брю и др.
Предметом исследования является правовой режим земельного участка как совокупность (система) правил, определяющих место данного объекта в сфере гражданско-правового регулирования.
Научная новизна и практическая значимость определяются следующими положениями, выносимыми на защиту:
3емельный участок: вещно-правовая характеристика
Гражданско-правовая квалификация земельного участка стала возможной только после допущения в Конституции Российской Федерации частной формы собственности на землю, и необходимой - в связи с введением в действие Гражданского кодекса РФ и иных федеральных законов, содержащих нормы, регулирующие отношения с земельными участками как с объектами гражданских прав.
Понятия «земля», «земли» и «земельные участки», наверное, можно отграничить по признаку цели воздействия субъектов на данные объекты и, соответственно, применения при регулировании земельных отношений определенных норм права конкретной отраслевой принадлежности. Представляется, что земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны, земли, в совокупности составляющие земельный фонд страны - объектом управления и охраны, а земельные участки - объектами вещных прав и объектами оборота. Не случайно, в ст. б Земельного кодекса РФ земля и земельный участок выделены в качестве разных объектов земельных отношений, где земля - природный ресурс, а земельный участок - объект недвижимости.
Достаточно долго законодатель, говоря о «земле», «землях» и «земельных участках», вкладывал в эти понятия один и тот же смысл. В Конституции Российской Федерации отсутствует понятие «земельный участок», и в то же время употребляются понятия «земля» и «право собственности на землю». Принципиальное разграничение этих понятий появилось сначала в «земельных» законах субъектов Федерации. В частности, в п.1 утратившего силу Закона Свердловской области от 29.12.95 г. № 40-03 «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области»1 земельный участок определялся как часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации2; в части 1 ст.8 Закона Саратовской области «О земле» от 12.11.1997 г. и в п. 1 ст. 13 Земельного кодекса Республики Татарстан от 10.07.1998 г. земельный участок определялся таким же образом практически слово в слово3. Первым Федеральным законом, где земельный участок прямо упоминается как объект гражданских прав, стал Гражданский кодекс Российской Федерации. Здесь уже наряду с понятием «земля», в частности, в ст.ст. 126, 129, 214, появляется понятие «земельный участок» (см. в ст.ст. 130, 132, 216, 261 и т.д.) и говорится о нем как об объекте права собственности. Далее о земельном участке как об объекте гражданских прав, и, главное -объекте права собственности, говорится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Та же самая позиция законодателя отражается и в Федеральном законе от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», где указывается, что право собственности возникает именно на земельный участок, а не на землю.
В настоящее время нормативное определение земельного участка содержится в двух Федеральных законах: это Федеральный закон от 02.02.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.
Земельный кодекс РФ в ст. 6 определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре», несмотря на то, что был принят раньше, дает более емкое определение: «Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами»,
В гражданском законодательстве Российской Федерации не содержится определения земельного участка, однако, упоминание об этом объекте в Гражданском кодексе РФ происходит достаточно часто: помимо того, что земельный участок сам является объектом гражданских прав и вещным правам на него посвящена целая глава, любой оборот недвижимого имущества (зданий, сооружений) невозможен без его участия. Несмотря на отсутствие такого определения, в ст. 261 Гражданского кодекса РФ даются некоторые режимные признаки земельного участка:
- территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261);
- если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261);
- собственник земельного участка вправе использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п.З ст. 261).
Если сравнить вышеперечисленные положения ст. 261 ГК РФ и определение земельного участка, данное в ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», можно увидеть, что законодатель, давая определение земельному участку в чисто «земельном» законе, в полной мере использовал положения о земельном участке, данные в ГК РФ (принятом, кстати, на пять лет раньше).
Понятие гражданско-правового режима объекта. Гражданско-правовой режим земельного участка
Несомненно, что в «чистом виде» гражданско-правового режима земельного участка быть не может, так как ресурсная и политическая составляющая категории «земля» в любом случае будут обусловливать определенную публичность в его правовом режиме. Однако «вещность» (имущественность) земельного участка, ставя его в ряд объектов гражданских прав, в значительной степени ослабляют указанную императивную составляющую в его правовом режиме.
До недавнего времени анализ категории «правовой режим объекта гражданских прав» носил фрагментарный характер. Тем более, такой анализ не мог касаться земельных участков. Между тем, данная категория в науке гражданского права играет особую роль. Так В.А. Дозорцев считал, что «установление особой цивилистической категории оправдано только в случае признания за ней особого правового режима, т.к. именно в правовом режиме выражается то практическое значение, которое заложено в законодательной конструкции того или иного института, в законодательном регулировании той или иной разновидности объектов гражданских прав»1. По мнению В.И. Сенчищева рассмотрение вопроса о любом объекте гражданских прав означает, практически, рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме некоторой категории явлений объективной действительности, относимых действующим законодательством к числу объектов гражданских прав . Кроме того, правильная квалификация правового режима объекта позволяет на практике успешно разрешать возникающие споры о принадлежности объекта, применять адекватные меры защиты и ответственности. В.А. Лапач считает, что одним из признаков, выделяющих объекты гражданских прав среди всех иных объектов, является т.н. юридическая привязка, которая является проявлением своеобразной «правопригодности» конкретного блага, т.е. наличия у такового реально присущих ему признаков и свойств, необходимых для функционирования того или иного блага в качестве объекта гражданских прав. И необходимость введения данного признака для характеристики объектов объясняется тем, что «именно юридическая привязка обеспечивает «правовое связывание» объектов с носителями субъективных прав, создает ту самую «несвободность» предметов внешнего мира (читай -«правовой режим» - Д.Ж.), которая и выступает предпосылкой и условием господства лиц, признаваемых субъектами права, над предметами внешнего мира. Кроме того, различные внеюридические реалии могут быть в большей или меньшей степени правопригодны для участия их в качестве объектов гражданских прав, и такое их качество можно назвать правообъектностью»1. Ф. Регельсбергер в этой связи выделял такое качество вещей как способность подчиняться режиму особого правового господства над ними. И это качество он называл правоспособностью вещи . Очевидно, что в обоих случаях речь идет, по сути, о гражданско-правовом режиме конкретного блага. Земельный участок, получив в соответствии с современным законодательством, способность находиться в обладании субъектов на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования стал «правопригодным», т.е. попал в сферу действия гражданско-правового режима.
В той, или иной степени определение правового режима объектов гражданских прав дается в учебниках по гражданскому праву. Так О.А. Красавчиков определял правовой режим вещей как установленный в нормах права порядок приобретения, пользования и распоряжения ими как объектами гражданских правоотношений1. Е.А. Суханов правовым режимом вещи называет различие в характере правоотношений, возникающих по поводу этого объекта, или иначе - установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею . В учебнике гражданского права под редакцией Т.Н. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева по поводу правового режима отражена точка зрения О.А. Красавчикова: «Действующим гражданским законодательством установлены определенные правила поведения людей относительно вещи или их совокупности, именуемые правовым режимом вещей. Правовой режим - это нормативно установленный порядок приобретения, пользования и распоряжения вещами как объектами гражданских прав»3. Как видно из приведенных определений, все авторы сходятся во мнении, что правовой режим объектов гражданских прав проявляется в установленном порядке реализации правомочий титульного владельца объекта. Принимая в целом за основу такую характеристику, следует дать более детальную и развернутую квалификацию гражданско-правового режима объекта вообще, и земельного і участка в частности.
Признаки оборотоспособности земельных участков
Определение экономико-правовой природы гражданского оборота2 позволяет выявить признаки земельных участков, способных быть объектами такого оборота. Считается, что объект гражданских прав может считаться таковым, если он, во-первых, обладает принципиальной возможностью находиться в гражданском обороте, и, во-вторых, - если он допущен в оборот. Установление принципиальной возможности нахождения в гражданском обороте дает возможность отделить такие объекты, которые хоть и подвержены I регулированию средствами гражданского права, однако не могут быть отчуждаемы по своей природе (недвижимость вообще, и земельные участки в частности). Характеристика допущения в оборот и ограничения в обороте применима лишь к тем объектам, природа которых предопределяет использование их в соответствующем качестве. Кроме того, на определенном этапе развития общества конкретные объекты могут либо признаваться, либо не признаваться объектами гражданских прав1. Ярчайшей иллюстрацией является т.н. «земельный вопрос» в российской истории, особенно в ее советский период, когда земля могла находиться только в исключительной собственности государства, где даже республикам СССР было отказано в праве собственности на землю.
Как полагал Ф. Регельсбергер, «...по достижении населением некоторого уровня плотности, возможностей получения необходимых и желаемых вещей непосредственно «из рук природы» становится уже недостаточно, большинство предметов оказываются досягаемыми только через посредство других лиц, через оборот». Способность вещи стать предметом, досягаемым в правовом отношении, он именовал оборотоспособностью вещи . Причем причина необоротоспособности вещи может заключаться как в объекте, так и в субъекте - обладателе, т.е. причиной необоротоспособности вещи могут являться как естественные свойства вещей, так и назначение, которое им придается людьми.
Кроме того, как считает В.А. Лапач, «если исходить из прямого смысла общих положений законодательства об оборотоспособности объектов гражданских прав (п.1 ст. 129 ГК РФ), то степень свободы участия в обороте тех или иных благ никак не влияет на их признание и функционирование в качестве объектов гражданских прав. Частью второй п.2 ст. 129 ГК РФ установлено, что виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение I которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченные в обороте), определяются в порядке, установленном законом. Именно в тех случаях, когда закон говорит о принадлежности объектов конкретным лицам, он по сути дела ограничивает не оборот объектов, а круг субъектов, которым может принадлежать объект»1.
Считается, что право не в состоянии воздействовать на природу вещей, и если из соображений целесообразности какой-то вещи отказано в способности являться объектом субъективного права, либо подобную вещь выводят из оборота, такие процессы обусловлены субъективными представлениями, содержание которых зависит от конкретного места и конкретного времени. Понятие необоротоспособности относительно. Это значит, что исключается не правовой оборот вообще, а лишь оборот, несовместимый с предназначением вещи . Например, исключены из оборота земельные участки, находящиеся в составе земель особо охраняемых природных территорий. Понятие же собственно оборота земельных участков достаточно условно, т.к. землю нельзя переместить в прямом смысле этого слова. При этом реально оборот земельных участков закрепляется перенесением в натуру проектов землеустройства с закреплением границ земельного участка на местности. Осязаемо результат оборота участков будет виден при установлении межевых линий, возведении заборов и т.д.
Исторически представление людей о возможности введения земли в оборот складывалось в результате их хозяйственной деятельности, и, прежде всего - хлебопашества. Впервые ощущение собственника у человека возникло
Представляется, что потенциально оборотоспособными являются все предметы, относимые к вещам в гражданско-правовом смысле. Моментом возникновения оборотоспособности м.б. исчезновение публичного интереса к объекту, утрата таким объектом опасных свойств и т.д. И, конечно, необходимо нормативное закрепление допущения объекта в оборот. через обладание движимыми вещами, которые можно было взять, переместить и т.д., то есть ввести в оборот. Далее это ощущение - свободно распоряжаться собственностью - постепенно переходит на землю и уже после этого земля начинает употребляться к иным потребностям и становится разделяемой и передаваемой, то есть становится объектом оборота. Уже в XVIII веке над этим вопросом задумывались русские философы и правоведы. В частности, СЕ. Десницкий1 считал, что «вещное право на землю молено смело назвать основой всех имущественных прав, и настоящее полноценное ощущение собственника человек приобрел именно через обладание землей, хотя это ощущение дополнялось через понятие собственности в движимых вещах. Естественно, что движимая вещь удобнее захватывается людьми, каждый человек в состоянии захватить движимую вещь руками и удерживать ее собственными силами во владении, поэтому в человеке в первую очередь развивается пристрастие к овладению и распоряжению движимыми вещами. В дальнейшем приобретенное ощущение «обладания» переносится на землю, несмотря на то, что по своему существу земля «силами человеческими необъемлема». При этом земля является вещью (выделено мной - Д.Ж.) вечной и наиболее драгоценной, и человек, лишенный такой вещи неправомерно, становился в глазах окружающих «наиболее претерпевающим и обиженным». Таким образом» переносится с вещей движимых на вещь недвижимую - землю, ощущение свободного распоряжения собственностью. Первоначальному хлебопашцу, в связи с тем, что земля по своему существу не может быть переносима с места на место, была непонятна возможность ее отчуждения. Однако, к такому понятию люди приходят от предыдущего ощущения собственности на движимые вещи, которые в связи со своей природой начинают отчуждаться значительно раньше»2. земельного рынка, отмечал, что «люди нередко превращали самого человека в лице раба в первоначальный денежный материал, но никогда не превращали в этот материал землю. Такая идея могла возникнуть только уже в развитом $ буржуазном обществе. Она появилась лишь в последнюю треть XVII столетия, а попытка ее осуществления в национальном масштабе была сделана впервые сто лет спустя, во время французской буржуазной революции»1.
В настоящее время в юридической литературе, наряду с понятием «оборот земельных участков», существуют такие понятия, как «оборот земель», «земельный оборот». Наверное, это можно объяснить тем, что достаточно долго понятие «недвижимость» (в гражданско-правовом смысле) было исключено из отечественного юридического лексикона, когда право частной собственности на землю не представлялось возможным.
