Введение к работе
1. .
Актуальность исследования . Современный этап развития земельных отношений в стране можно характеризовать как период преобразования земельного строя в связи с изменением политико-экономической ориентации общества . Основными признаками данного явления выступают , прежде всего , появление новых форм хозяйствования на земле и различных форм собственности на землю . В соответствии с Конституцией Российской Федерации земля в России может находиться в частной , государственной , муниципальной и иных формах собственности .
Указом Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года №1767 земельные участки отнесены к недвижимости . Согласно названному Указу , собственники земли вправе реализовать свои права без ограничении (пользование , владение , распоряжение) . Земля становится объектом товарно-денежных отношений , и как любой товар имеет свою цену .
Формирование рынка земли невозможно представить без объективной и достоверной информации о земельных участках , т.е. без кадастра .
Земельный кадастр неразрывно связан с понятиями регистрации , учета и оценки.
Особенно актуальны сегодня проблемы кадастровой оценки городских земель , что объясняется множеством их целевых функций , сложностью и динамикой социально -экономической базы , высокой концентрацией материальных и трудовых ресурсов.
Современное состояние теоретических и методических наработок в данной области , из-за относительной новизны проблемы , находится на недостаточно высоком уровне .
Известные в настоящее время методики имеют недостатки , к основным из которых можно отнести следующие:
не всегда учитываются различия в целевом использовании городских земель при установлении платы за землю;
недостаточно учитываются различия в динамике оценочных показателей при удалении от центра города;
недостаточно учитывается сложившаяся кадастровая дифференциация территории.
Исследованию вопросов оценки земли в различные годы уделялось внимание многих ученых . Особенно следует отметить работы Черемушкина С.Д. , Маракулина П.П. , Дегтярева И.В., Веревейко А.П. , Лоцмера М.О. , Ведени-чева П.Ф. , Магазинщикова Т.П. , Карнауховой Е.С. , Витт М.Б. , Бронштейна М.Л. , Руди В.А. , Ткачука С.А. , Гнат-ковича Д.И. , Махта В.А. , Мауля Я.Я. , Шаманаева B.C. , Носова СИ. , Кабаковой СИ. , Сегединова А.А. , Ратнер Н.М. , Татаркина А.И., Пахомова В.П., и другие .
Высоко оценивая полученные ими результаты , необходимо отметить , что большая часть работ касается оценки земель сельскохозяйственного назначения . Сегодня достаточно остро стоит проблема оценки городских земель , которой и посвящена данная диссертация .
Объект исследования . Объектом диссертационного исследования являются процессы использования и оценки земель города Перми .
В качестве предмета исследования выступают подходы к оценке городских земель в условиях формирования рынка земли , методы ее проведения и способы совершенствования .
Цель исследования . Целью работы является обоснование теоретических и методических подходов к экономической оценке городских земель и разработка практических рекомендаций по их использованию .
Для реализации этой цели последовательно решались следующие основные задачи :
уточнение теоретических положений кадастра и экономической оценки городских земель ;
классификация факторов , определяющих ценность городских земель ;
осуществление прогноза использования городских земель на перспективу;
обоснование методического подхода и последовательности зонирования территории города для целей оценки;
разработка методических положений установления нормативов платы за землю в городе ;
обоснование эффективности предлагаемых решений и мероприятий.
Поставленные задачи определили логику и структуру диссертационного исследования .
В первой главе «Теоретические основы экономической оценки городских земель» дается определение кадастра городских земель , устанавливаются его составные части и содержание ; развиваются теоретические положения , составляющие существо экономической оценки в условиях реформирования земельных отношений , приводится классификация факторов , определяющих ценность городских земель .
Вторая глава диссертационного исследования «Анализ сложившейся практики оценки городских земель» посвящена характеристике состояния использования земель города Перми , определению перспектив использования земель города . Далее приводятся результаты анализа существующей методики оценки земель г. Перми и даются рекомендации по ее усовершенствованию.
В третьей главе «Методические положения экономической оценки городских земель» предлагается методический подход и последовательность дифференциации территории города для целей оценки , обоснованы основные методические положения установления нормативов земельного налога , арендной платы и цены земли в городе .
Теоретической и методической основой диссертационной работы послужили отечественные и зарубежные исследования по проблемам оценки , использования и охраны земельных ресурсов , законодательные и нормативные акты в области земельных отношений .
Научная новизна исследования определяется следующими основными положениями.
-
Развиты общетеоретические положения кадастра и экономической оценки городских земель , как ведущего элемента управления народохозяйственным комплексом города.
-
Предложена классификация основных факторов , определяющих ценность городских земель .
3.Обоснован методический подход и последовательность зонирования территории города для целей оценки .
4. Разработаны методические положения установления дифференцированных ставок платы за землю в городе с учетом его хозяйственной специфики .
Практическая значимость диссертационной работы. Результаты исследований направлены на создание необходимой методической и нормативной базы для реализации современной политики государства в области земельных отношений . Теоретические и методические положения работы могут использоваться при подготовке учебных курсов для ВУЗов по специальностям «Землеустройство» , «Земельный кадастр» , «Городской кадастр» . Они представляют интерес для городских комитетов по земельным ресурсам и землеустройству , а также всех юридических и физических лиц, работающих в сфере оценки недвижимости .
Апробация работы и реализация результатов исследования . Основные положения диссертации обсуждались на научных конференциях в Пермском государственном университете (1995, 1996), в Пермской государственной сельскохозяйственной академии (1996 , 1997) , в Омском государственном аграрном университете (1997) , на техниче-
ских советах Пермского горкомзема (1996 , 1997) и Сибирского филиала РосНИЦ «Земля» (1997) . Разработанные методики внедрены в Пермском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству . Основное содержание работы изложено в 9 печатных работах общим объемом 4,8 п.л.
