Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В
СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 9
Понятие, характеристика и классификация объектов недвижимости 9
Управление объектами нежилого фонда, понятие, подходы 26
1.3. Проблемы управления объектами недвижимости в современных
условиях в России 44
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СОЦИАЛЬНОГО
НАЗНАЧЕНИЯ В ПРОМЫШЛЕННОМ КОМПЛЕКСЕ 57
2.1. Оценка недвижимости, роль оценки в управлении недвижимости
социального назначения 57
2.2. Методические подходы к управлению отдельным объектом
недвижимости, имущественным комплексом 71
2.3. Методика совершенствования структуры органов управления в системе
управления объектами недвижимости 86
ГЛАВА 3. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВАРИАНТА
ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В
ПРОМЫШЛЕННОМ КОМПЛЕКСЕ 93
3.1. Методика определения инвестиционной привлекательности объектов
недвижимости 95
3.2. Методические основы определения и оценки экономической
эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу 114
3.3. Методические подходы к определению варианта эффективного
управления коммерческой недвижимостью социального назначения в
промышленном комплексе 126
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 134
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 136
ПРИЛОЖЕНИЕ! 150
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обуславливает необходимость системных преобразований инвестиционной политики промышленных комплексов. Возникает необходимость формирования принципиально новых форм хозяйствования, позволяющих ускорить техническое перевооружение промышленных комплексов с целью оптимизации их деятельности и повышения их инвестиционной привлекательности. В этих условиях особое внимание должно уделяться вопросам управления объектами недвижимости, в том числе объектами недвижимости социального назначения.
Как показывает практика, в управлении недвижимым имуществом промышленного комплекса, управляющий персонал уделяет традиционно наибольшее внимание основным производственным средствам. Однако как показал анализ, около 70% непроизводственных затрат крупных промышленных комплексов связаны с обслуживанием и содержанием их непроизводственной социальной сферы. Кроме этого не следует забывать, что большинство промышленных комплексов и крупных предприятий в России были построены с учетом условий плановой экономики и были ориентированные не на рыночные отношения. По этой причине в настоящее время очень часто возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и для их дальнейшего эффективного использования, в том числе в непроизводственной сфере. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение о инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей которых осуществляется реконструкция, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом, а собственники, с учетом получен-
ной информации, рассматривая варианты диверсификации производства социальной сферы, принимают решения на основе бизнес-планирования.
Существующие подходы к определению и оценке вариантов реконструкции таких объектов недвижимости, затрат на ее осуществление сегодня часто не отражает интересов всех участников этого процесса.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости и в первую очередь коммерческой недвижимости социального назначения с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.
В той или иной степени проблемам и задачам эффективности реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, X. М. Гумба, В. М. Васильев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, Е.Н. Ивановой, Е.Б. Колбачева, СЮ. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, И.А. Рахмана, М.А. Федотовой, В.З. Черняка и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутационного периода, остается пока не решенной.
Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем управления коммерческой недвижимостью социального назначения и на этой основе проведения комплексного обоснования выбора эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.
В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе с учетом вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутаци-онного периода определения рационального срока полезного использования (т. к. продление не всегда экономично).
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
уточнить и систематизировать понятийный аппарат в сфере управления коммерческой недвижимостью социального назначения;
выявить проблемы и задачи управления объектами недвижимости, в том числе социального назначения в современных условиях;
разработать методический подход к оценке инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости социального назначения;
уточнить существующие методики управления объектами коммерческой недвижимости социального назначения;
уточнить методические подходы к оценке эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу.
Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.
Объект исследования: объекты коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.
В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
развит терминологический аппарат в сфере управления недвижимости, в частности, дано авторское определение коммерческой недвижимости социального назначения в крупном промышленном комплексе;
выявлены и обоснованы факторы (технико-экономические, стоимостные, организационные, технологические, временные и др.), влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости социального назначения;
предложена методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе;
усовершенствованы подходы к управлению отдельным объектом недвижимости и группой объектов различного функционального назначения;
разработан методический подход к выбору эффективного
управления коммерческой недвижимостью социального на
значения в промышленном комплексе;
Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти дополнительные источники средств для развития производства, вторым - выгодное вложение своих инвестиций.
Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика реконструкции зданий и сооружений», «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Организация строительства», «Оценка стоимости предприятия», «Экономика недвижимости» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.
Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях.
Материалы диссертации в части методических основ эффективного управления недвижимостью социального назначения включены в пакет документов для сертификации по стандарту социальной ответственности и социальной отчетности АА1000 и GRI (Global Reporting Initiave), а также приняты для включения в систему корпоративного управления.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом более 2,1 п. л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 117 наименований, 7 таблиц, 12 рисунков. Общий объем диссертации составляет 150 страниц без приложений.
