Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические основы вовлечения земель в экономический оборот 14
1.1. Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости 14
1.2. Приватизация земельных участков под промышленными предприятиями 32
1.3. Современное состояние разграничения государственной собственности на землю 49
1.4. Особенности земельного рынка 58
Глава 2. Современное состояние рыночной и кадастровой оценки промышленных земель 79
2.1. Особенности рыночной оценки стоимости земельных участков 79
2.2. Проблемы экспертизы кадастровой оценки промышленных земель 104
Глава 3. Особенности региональных рынков земли 133
3.1. Современное состояние земельного рынка г. Москвы 133
3.2. Особенности и доходность земельного рынка Подмосковья 153
Глава 4. Экономические основы земельной ипотеки России 175
4.1. Макроэкономические факторы ипотечного кредитования 175
4.2.Правовые основы ипотечного кредитования в России 190
4.3. Особенности земельной ипотеки 207
Список литературы 244
Приложения 266
- Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости
- Особенности рыночной оценки стоимости земельных участков
- Особенности и доходность земельного рынка Подмосковья
- Особенности земельной ипотеки
Введение к работе
Актуальность темы Предлагаемая диссертация посвящена исследованию жизненно важного аспекта развития современной России -совершенствованию методологических основ и механизма вовлечения земель в экономический оборот (применительно к землям под промышленными предприятиями)
Земля - основной объект изучения, как в теории земельных отношений, так и в теории управления недвижимостью Между тем, системного подхода к ее изучению и вовлечению в хозяйственный оборот (не только в качестве объекта земельных отношений, но и как основного элемента недвижимости), - до сих пор не было Традиционно в отечественной экономической науке проблемы вовлечения земельных участков в экономический оборот рассматривались лишь применительно к землям сельскохозяйственного назначения, а земельные отношения -отдельно от теории управления недвижимостью
Необходимость осуществления именно комплексного, системного подхода к изучению данной проблемы стала особенно актуальной только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно И, прежде всего, потому, что, в отличие от нашей страны, за рубежом процессы приватизации отраслей или отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы - земельные участки, с одной стороны, а здания и сооружения, -с другой Это обстоятельство определяет необходимость накопления
\
отечественного опыта аналогичных теоретических исследований применительно к специфике современной России. Ширящаяся практика реального вовлечения земель промышленной сферы в экономический оборот, нуждается в изучении и обобщении получаемых результатов, а также - в разработке рекомендаций по ее совершенствованию и развитию
Внесение ясности в понимание термина «недвижимость», для преодоления бытующих в настоящее время принципиальных расхождений его толкования, требует научного подхода
Доходность инвестирования в различные виды недвижимости, включая земельные рынки, а также формирование земельной ипотеки (с учетом ее особенностей), это тоже - проблемы, относящиеся к числу актуальных и малоизученных
Осознанная необходимость разработки теоретических, методических и практических аспектов включения земельной составляющей в процессы формирования и развития недвижимости, а также, все вышеперечисленное в совокупности, и определило структуру рассматриваемой диссертации
Степень разработанности проблемы В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности Фундаментальные теоретические исследования в данной области, нашли отражение в научных трудах многих ведущих российских ученых Среди них, по мнению автора, следует отметить, прежде всего А В Алпатова, В Р Беленького, А М Емельянова, В Н Комова, Э Н Крылатых, В Ф Лищенко, В И Назаренко, А В Петрикова, Е В Серовой, В А Тихонова, В Я Узуна, Г И Шмелева
Вопросы приватизации земель под промышленными предприятиями - предмет творческого поиска таких ученых, как А В Алпатов, И Н
Галиновская, В Н Кузнецов, В А Прорвич, А Н Хахалин и других исследователей Вопросы рыночной оценки недвижимости серьезно проработаны, как российскими учеными, так и их зарубежными коллегами В М Рутгайзером, А С Трифоновым, А Дамодораном, М А Федотовой, Д Фридман, Н Ордуэй, многими другими авторами
В последнее время существенный вклад внесен в разработку теоретических, методологических, методических и практических проблем ипотеки Об этом свидетельствуют научные труды отечественных и зарубежных ученых Таких, как Л Хейр, Р Вессели, Э Дэвидсон, Э Сандерс, Л -Л Вольф, А Чинг, М И Каменецкий, С М Печатников, Л В Донцова, В И Таранков, Н Б Косарева и других
Цель диссертационной работы - разработка методологических основ и механизма включения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями во взаимосвязи с концепцией формирования полноценной недвижимости, важнейшей и системообразующей частью которой, выступает - земля
Необходимость реализация поставленной автором перед собой комплексной проблемы, предопределила круг задач исследования
систематизировать научно-методологическую и терминологическую основу вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями,
критически осмыслить механизм формирования полноценной недвижимости путем выкупа земельных участков под промышленными предприятиями,
выявить специфику методических подходов, сложившихся в процессе практического осуществления оценки рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, и, на ее основе,
разработать методику экспертизы произведенных расчетов оценки,
выявить особенности региональных рынков земли (с точки зрения их доходности) по сравнению с рынками других объектов недвижимости, а также систематизировать практику сделок на земельном рынке Подмосковья,
оценить потенциал, специфические особенности и динамику земельной ипотеки
Объектами исследований выступают земельные участки под промышленными предприятиями Российской Федерации
Предмет исследований - совокупность теоретических, методологических, методических и практических аспектов вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями
Теоретической и методологической базой исследования послужили труды ведущих ученых в области экономики землепользования и управления недвижимостью, оценки бизнеса земельной ипотеки
В процессе решения задач исследования применены методы статистического анализа, экспертных оценок, обобщения, систематизации и прогнозирования
Информационную основу проведенных исследований составили статистические данные и аналитические справочники Государственного комитета статистики, Российского фонда федерального имущества, Федеральной службы кадастра недвижимости, Департамента по управлению земельными ресурсами города Москвы, а также материалы агентств недвижимости и, действующего на Факультете экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, консультационно-аналитического центра
Научная новизна исследования заключается в разработке новых научно-методологических основ и механизма вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями
Научной новизной обладают следующие результаты исследования
Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями разработаны в рамках системного подхода к теории земельных отношений и теории управления недвижимостью, важнейшей системообразующей частью которой является земля Традиционно земельные отношения в России рассматривались применительно к землям сельскохозяйственного назначения Автор доказывает, что, применительно к земельным участкам под промышленными предприятиями, земельные отношения (в части вовлечения земель в экономический оборот) невозможно рассматривать в отрыве от теории управления недвижимостью. Только земля является одновременно и уникальной составной частью, и полноценным объектом недвижимости
Обосновано понятие «единый объект недвижимости» (БОН), где земельные участки, здания и сооружения существуют на едином праве собственности Обосновывается, что содержание термина «земельно-имущественный комплекс» шире, чем единый объект недвижимости Так, в земельно-имущественный комплекс могут включаться как БОН, так и недвижимость с различными правами на составляющие ее элементы
В диссертации анализируется содержание понятия «real estate» применительно к реалиям российской экономики Следование
классическому принципу « superficies solo cedit» (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого земельного участка) позволяет утверждать следующее В отечественной промышленности полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков в собственность или аренду собственникам здании и сооружений, а понятию «real estate» адекватно соответствует содержание термина - «единый объект недвижимости»
4 Автором предложены рекомендации, которые позволяют учесть противоречивые интересы сторон приватизационного процесса, и, кроме того, призваны способствовать успешному завершению в стране земельной реформы В том числе, рекомендовано
-обязательное введение рассрочки выкупа земельных участков,
-понижение базовой ставки выкупной стоимости земельных участков для городов Москва и Санкт-Петербург,
-завершение разграничения государственной земельной
собственности на основе перехода к распределению выкупа в определенной пропорции между различными уровнями власти федеральным, субъектов Федерации и муниципальным, либо определение собственника земли - по аналогии с приватизацией зданий и сооружений
5 Научно обоснована методика проведения экономической экспертизы кадастровой стоимости земельных участков Кадастровая стоимость приобретает особую значимость как база налогооблоокения и как база выкупной стоимости Кадастровая оценка земель под промышленными предприятиями, проводимая массовым методом, дает отклонения, превышающие рыночную стоимость в несколько раз, а, иногда, и в сотни тысяч раз Применение в этих условиях методики
экспертизы кадастровой стоимости, разработанной автором, позволяет освободить предприятия от необоснованных земельных платежей и
значительно облегчить выкуп земельных участков
6 Выполненная классификация сделок по земельным рынкам
позволяет сделать вывод их доходность (по мере усложнения и
углубления охвата операций на рынке недвижимости) возрастает с
одновременным ростом рисков и удлинением сроков реализации
проектов.
7 Доказано, что двукратное превышение доходности земельного
рынка, по сравнению с другими рынками, например, - жилья, позволяет
позиционировать его как наиболее привлекательный для инвесторов
8 Современный уровень ипотечного кредитования в Российской
Федерации крайне незначителен Его величина зависит, в первую очередь,
от макроэкономических и социальных факторов развития экономики, в том
числе, - отсутствия института «длинных» денег
Особенность земельной ипотеки (при предоставлении рассрочки для выкупа земельных участков в собственность), заключается в том, что надобность в формировании «длинных» денег - отпадает, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора То есть, можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку Автором диссертации разработан механизм ипотечного земельного кредитования, при котором процесс передачи земельных участков в собственность, должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что полученные результаты могут быть применены (и частично уже использовались) при разработке концепции управления земельными ресурсами на федеральном уровне Кроме того, с участием автора
разработаны и применены на практике а) методика проведения экспертизы кадастровой стоимости земельных участков, б) система защиты собственников земельных участков от рейдерских захватов
Достигнутые автором результаты, применимы при разработке нормативно-правовых актов и инструктивно-методических материалов по вопросам развития земельных отношений (в части вовлечения земель в экономический оборот) Их практическое использование обеспечит более глубокое проблемно-ориентированное формулирование механизмов создания и функционирования земельного рынка Кроме того, оно будет способствовать развитию приватизационных процессов в сфере управления недвижимостью с использованием механизмов ипотечного кредитования
Теоретические положения и практические выводы исследований пригодны для использования в учебном процессе Особенно при подготовке и повышении квалификации государственных служащих, руководителей и специалистов строительно-инвестиционного комплекса и отраслей сопутствующей инфраструктуры в Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, в Российской Академии Государственной службы при президенте Российской Федерации, в региональных академиях государственной службы и других высших учебных заведениях
Апробация работы Предложенные в диссертации методология и механизм вовлечения земель в экономический оборот реализованы в практике управления крупнейшими объектами производственной недвижимости Москвы, Московской области и других регионов Российской Федерации Методика проведения экономической экспертизы кадастровой стоимости земельных участков апробирована автором на предприятиях Саратовской, Московской и Белгородской областей
Предложенные в диссертации методы борьбы с рейдерскими захватами, доказали свою жизненность в процессе осуществления (с участием автора) консультационной деятельности, позволившей сохранить права на землю более чем 20 крупным землепользователям
Материалы, содержащие суть диссертационной работы, докладывались в период 2003-2007гг на Всероссийских конференциях по коммерческой недвижимости, редевелопменту производственной недвижимости, а также по загородной недвижимости
Всего по теме диссертации опубликованы 19 печатных работ (в виде книг, научных статей, журнальных публикаций) Их общий объем составляет 169,4 печатных листа, из которых - 70,1 печатных листа -принадлежат лично автору
Структура и объем. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и приложений Исследование изложено на 347 страницах машинописного текста, содержит 16 таблиц, 5 схем, 1 диаграмму Список литературных источников включает 193 наименования
Структура диссертационной работы, выполненной автором в соответствии с определенными целями и задачами комплексного исследования методологических основ и механизма вовлечения земли в экономический оборот, представлена следующим содержанием
Введение Глава 1. Методологические основы вовлечения земель в экономический оборот
1 1 Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости 1 2 Механизм вовлечения в экономический оборот земельных участков
13 Современное состояние процесса разграничения государственной собственности на земелю
1 4 Особенности земельного рынка
Глава 2.Современное состоние рыночной и кадастровой оценки промышленных земель
2 1 Особенности рыночной оценки стоимости земельных участков
2 Методика экспертизы кадастровой оценки промышленных земель Глава 3. Особенности региональных рынков земли
1 Современное состояние земельного рынка г Москвы
3 2 Доходность земельного рынка в Подмосковье
Глава 4. Земльная ипотека в России как основной элемент механизма вовлечения земель в экономический оборот
4 1 Макроэкономические факторы в аспекте ипотечного кредитования
4 2 Экономико-правовые основы земельного ипотечного кредитования в
России
4 3 Особенности залога земельных участков
Заключение
Список литературы
Приложения
Методологические основы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными предприятиями с позиции формирования полноценной недвижимости
Земля - основной объект изучения, как в теории земельных отношений, так и в теории управления недвижимостью. Между тем, системного подхода к ее изучению и вовлечению в хозяйственный оборот до сих пор не было. Традиционно в отечественной экономической науке проблемы вовлечения земельных участков в экономический оборот рассматривались лишь применительно к землям сельскохозяйственного назначения, а земельные отношения - отдельно от теории управления недвижимостью. В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. ные отношения в сельском хозяйстве являлись объектом изучения ведущих ученых и реформаторов России - от Петра Первого до П.А.Столыпина , А.П..Чаянова и многих других. Предметом их внимания являлись земельные отношения в аграрной сфере. Земельная реформа нашего времени также началась в начале 90-х прошлого века в аграрной сфере, и исследованию земельных отношений применительно к землям сельхозназначения посвящены многочисленные исследования современных экономистов-аграрников.
Наиболее подробное исследование современного состояния и процесса формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения представлено в монографии В.Н. Назаренко и Г.И. Шмелева «Земельные отношения и рынок земли» В монографии исследованы история аграрных преобразований в России, впервые анализируется ход реформы в современных условиях с учетом последних законодательных актов, проводится сравнение земельных реформ в странах Европы, а также впервые исследуется формирование рынка земель сельхозназначения.
Основателями теории современных аграрных преобразований и земельной реформы в аграрном секторе экономики были академики ВАСХНИЛ AM Емельянов4, Э.Н. Крылатых5, А.А. Никонов6, В.А. Тихонов. Уникальные исследования земельного рынка с точки зрения сопоставления спроса и предложения сделаны профессором В.Р Беленьким ; проанализированы факторы производства в сельском хозяйстве, включая землю как важнейший ресурс и фактор, выполнены исследования последствий перехода на налогообложение земельных участков по кадастровой стоимости, в том числе критический анализ самой методики расчета кадастровой стоимости в сельском хозяйстве.
Многочисленные исследования П.Ф. Лойко посвящены анализу формирования земельного рынка земель сельхозназначения как важнейшей части аграрной реформы, разработке земельного кадастра. Впервые в его работах рассмотрены вопросы ипотечного кредитования под залог земли.9
Постоянный мониторинг земельной реформы ведется в работах проф. Е.В. Серовой , большой вклад в теорию и практику земельных преобразований внесли академик РАСХН А.В. Петриков11, проф. Н.В. Комов В.Ф. Лищенко и др.
Задачей современного этапа развития земельных отношений является разгосударствление частной собственности на землю, что кается в первую очередь земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями. Эти земли составляют всего 1% земельного фонда России или 3% возможных для вовлечения в оборот земель, но именно эти земли являются основным источником земельных платежей: находящиеся на них предприятия приносят 92% всех земельных платежей в виде земельного налога и арендной платы. Эти платежи играют существенную роль в формировании доходной части бюджетов развитых рыночных стран ( до 10%). В нашей стране земельные платежи составляют меньшую часть, по данным Федерального агентства по недвижимости в 2006г. 1%, но их доля непрерывно возрастает. Земельная реформа последних 5 лет касается изменения земельных отношений касающихся именно этих земель.
Методологические отношения вовлечения в экономический оборот земель под промышленными предприятиями в нашей стране являются объектом ожесточенных научных и практических споров. В настоящее время целостное представление о земельных отношениях, отвечающее требованиям рыночной экономики, пока не сформировано. Существуют две крайние позиции, отражающие разногласия по вопросам рыночных преобразований земельных отношений, касающихся земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями.
Сторонники первой позиции требуют немедленной и безвозмездной передачи земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями собственникам зданий и сооружений. Эта позиция отражает интересы крупных предпринимателей и поддерживается А. Лазаревским14. Такой способ вовлечения промышленных земель в рыночный оборот не отвечает интересам общества; бесплатная приватизация миллиардных активов в интересах немногих крупных предпринимателей не создаст условий для эффективного использования земельных активов. С точки зрения сторонников противоположной позиции земельные участки должны остаться в государственной собственности, а заодно необходимо национализировать находящиеся на них предприятия. Эту позицию отстаивают представители крайне левой оппозиции. Научного обоснования эта позиция не имеет и является чисто политической, поэтому не может быть объектом научного рассмотрения. Наиболее обоснованную позицию занимают ученые, отстаивающие необходимость приватизации земельных участков, но за выкуп. Эту позицию отстаивают проф. В.А.Прорвич. 15Однако неправильная интерпретация этого подхода на практике может разорить промышленность.
Особенности рыночной оценки стоимости земельных участков
Существует несколько видов стоимости земли: рыночная, кадастровая, залоговая. Рыночная стоимость земельных участков играет важнейшую роль при расчете других видов стоимости, поэтому на ней необходимо остановиться особо.
Оценочная деятельность в России возникла в 1993 г., когда специалистами Всемирного банка были проведены первые курсы по оценке недвижимости. Первым учебником, которым пользовались слушатели, была монография Джека Фридмана, Николаса Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» 4. В настоящее время оценочная деятельность претерпевает серьезные изменения. С 01.01.06г. прекращена выдача лицензий на оценочную деятельность, в связи с отменой лицензирования этого вида деятельности; принят ФЗ О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 157-ФЗ от 27.07.06г.
В соответствии с этим законом субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
Основанием для проведения оценки является договор, который должен содержать:
- объект оценки;
- вид стоимости имущества (способ оценки);
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 246 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона. Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:
- документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с утвержденными в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;
- справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие настоящему Федеральному закону и другим федеральным законам требования.
Законодательство об оценочной деятельности начало формироваться пятью годами позже. В 1998 г. принят Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в 2002 г. вышло Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 395 «О лицензировании оценочной деятельности» и «Стандарты оценки», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519.
Эти три документа с соответствующими изменениями и поправками являются основными в регулировании оценочной деятельности. В Земельном кодексе РФ определено, что «рыночная оценка производится в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об оценочной деятельности».
Кроме этого, в 2002 г., впервые в России с послереволюционных времен, была разработана и выпущена «Методические указания по оценке рыночной стоимости земельных участков», утвержденная Министерством имущества РФ. Этими указаниями руководствуется Российский фонд федерального имущества (бывшее Министерство имущественных отношений РФ), когда анализирует отчеты об оценке, выполненные профессиональными оценщиками.
Данная методические указания построены на трех классических подходах к оценке рыночной стоимости земельных участков: сравнительном, доходном и затратном.
Особенности и доходность земельного рынка Подмосковья
Земельный рынок Подмосковья, как видно из табл.. 1.4. (глава 1), является одним из самых динамичных из всех рынков недвижимости России, самым привлекательным и доходным в России.
На формирование земельного рынка Подмосковья оказывают действие все те факторы, которые определяют особенности земельного рынка Москвы - концентрация общероссийского капитала и превышение спроса над предложением. По мере роста цен на московское жилье москвичи начинают покупать более дешевые квартиры в пригородах; строительство малоэтажного жилья дает возможность реализоваться мечте многих горожан о жизни в частном доме.
Особенностью подмосковного земельного рынка является ориентация его на изменение целевого назначения земель, перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС или в дачное строительство (изменение разрешенного использования). Земли под ИЖС и дачным строительством стоят многократно больше земель традиционного сельскохозяйственного назначения, приносят больше земельных платежей, строительство сопровождается пополнением местных бюджетов, что меняет уровень развития экономики региона кардинальным образом. В этих условиях происходит бурный рост цен на земельные участки, в т.ч. сельскохозяйственные.
Рассмотрим опыт и сложившуюся практику земельных преобразований на примере Подмосковья.
Бурный рост земельного рынка Подмосковья в последние полтора года связан с общими проблемами строительства жилья в Москве. При всех огромных масштабах строительства оно еще не достигло уровня 89-90 гг., а спрос из-за отмены прописки вырос многократно: из 100% новых квартир 70% выкупается инвесторами-оптовиками, 20%) - не москвичами. Удвоение цен на жилье в 2005 г. объясняется двумя основными факторами: введением закона о долевом строительстве весной 2005 г., после которого предложение панельного жилья (наиболее востребованного на рынке) сократилось на 30% и введением с октября 2005 г. поправок к Земельному кодексу РФ, устанавливающих жесткие правила предоставления земельных участков под жилье только с аукциона, при наличии кадастрового плана и подведенных коммуникаций. Одно только сокращение предложения панельного жилья при неизменном спросе дало резкий толчок росту цен; второй фактор также ограничил предложение земельных участков, что только подхлестнуло рост цен на жилье. К этим факторам добавился фактор «ажиотажного» спроса, подхлестываемый осознанием того, что если сегодня не купить жилье, завтра средств не него не хватит наверняка. Этот ажиотаж поддерживался и поддерживается и сейчас, несмотря на незначительное снижение цен на жилье с декабря 2006 по июль 2007г. Для московских строителей 2006 год был годом высочайших доходов. Достаточно сказать, что строительство панельного жилья (без компенсации за земельный участок) при цене 700 USD/KB.M. обеспечивает 20% рентабельности строителям и подрядчикам и позволяет использовать 100 % заемного капитала под 14% годовых, т.е. себестоимость строительства и прибыль строительных организаций укладывается в сумму 700 USD/KB.M. (при условии предоставления земельного участка под строительство бесплатно). В Москве и Московской области, где за предоставление земельного участка необходимо платить значительные компенсационные платежи или отдавать городу (в области - местной администрации) от 30% до 50% построенных площадей себестоимость строительства значительно выше. Выше и цены: сейчас средняя стоимость одного кв.м. в Москве превысила 4800 USD.
В результате рынок жилья в Москве оказался «перегретым», и спрос перекинулся на районы Подмосковья. Еще в начале 2005 г. в городах-спутниках Москвы цены на жилье были значительно ниже Московских, к апрелю 2006 г. цены практически приблизились к московскими; цены в Мытищах, Одинцово, Красногорске сегодня только на 150 USD/кв.м. ниже московских. (Это касается только элитного жилья и жилья бизнес-класса. По эконом - классу средняя цена 1 кв.м. в Подмосковье составила за I квартал 2006 г. 22 670 руб., за пределами 30-километрового пояса- 21100 руб., что существенно ниже московских цен.)
Однако у подмосковного рынка есть ряд существенных преимуществ перед московским, что делает его конкурентным и более привлекательным.
Строительный рынок Москвы высоко монополизирован, он практически поделен между такими компаниями, как ДСК -1, Интеко, Дон-Строй и другими. Рынок Подмосковья еще только складывается, там могут найти свое место не только гиганты-монополисты, но и средние и мелкие компании.
Рынок жилья Подмосковья привлекателен как рынок частного жилья. Тенденция «бегства в пригороды» - самая характерная черта сегодняшнего рынка недвижимости.
Несопоставимо более низкие цены на земельные участки также делают Подмосковье более выгодным.
Самым важным фактором привлекательности Подмосковья является возможность получения прав собственности на земельный участок; как известно, в Москве, при официальном признании права собственности, реализовать можно только права аренды, в том числе долгосрочной с «выкупом прав аренды на 49 лет». Владельцы подмосковного жилья являются полноправными собственниками земельных участков и жилых домов, т.е. собственниками недвижимости в самом современном понимании термина «недвижимость».
Особенности земельной ипотеки
Самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:
- именно земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости;
- только земля является уникальным объектом недвижимости:
- и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, являются лишь «улучшениями»земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;
- из всех элементов недвижимости только земля является ограниченным ресурсом: как писал один из классиков американской литературы два века назад : «Покупайте землю, ее больше не делают!»;
- вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;
- земельная ипотека, в отличии от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечение ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику - государству;
- земельная ипотека сама является источником «длинных денег» - при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные аннуитетные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;
- при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.
Рассмотрим некоторые аргументы более подробно. Первые три аргумента были рассмотрены достаточно подробно в первой главе данного исследования. Рассмотрим оставшиеся. В отличие от исчерпаемых ресурсов землю относят к ограниченным: она практически неисчерпаема с позиций времени, но ограничена естественными размерами возможных к использованию земель. Так, подмосковный земельный рынок в основном уже поделен между несколькими крупными компаниями - собственниками, и последующие продажи носят характер перехода собственности из одних частных рук в другие. Возможности приобретения свободных земельных участков в крупных городах весьма ограничены имеющимися в черте города свободными площадями, и т.д.
Оценки стоимости земельных ресурсов не всегда совпадают друг с другом, но несомненно они сопоставимы с крупнейшими макроэкономическими показателями России. Так, стоимость всех земель России оценивается Федеральной службой кадастра недвижимости в 575 трил. рублей (кадастровая оценка), стоимость земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями оценивается на сегодня в 18, 4 трил. рублей; при переходе на пониженные ставки выкупной стоимости - в 4,75 трил, что сопоставимо с объемом всего промышленного производства России в 2006 году. 51 И этот огромный реальный актив до сих пор не вовлечен в экономический оборот из-за незавершенности земельной реформы.
Важнейшей частью земельной реформы является переход от права бессрочного пользования земельными участками к правам собственности или аренды. В нашей стране здания и сооружения промышленных, транспортных, энергетических и иных предприятий уже более 10 лет находятся преимущественно в частной собственности, но права собственности на земельные участки оставались у государства. Только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации были созданы предпосылки для формирования полноценной недвижимости в руках корпоративных и частных собственников путем выкупа земельных участков в собственность или оформления договоров аренды. Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно. В отличие от нашей страны, за рубежом процессы приватизации (или национализации) отраслей и отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы - земельные участки, с одной стороны, и здания и сооружения, - с другой.
Реализация прав собственности на земельные участки выгодна промышленным предприятиям, так как позволяет:
-сформировать полноценную недвижимость;
-повысить собственные активы, увеличить капитализацию предприятия, потому что предприятие со сформированной недвижимостью стоит дороже как объект частной собственности;
-расширить возможности получения кредита в банке. По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а так же в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника, но запрещено закладывать здания и сооружения без залога земельного участка, на котором они расположены;
-приблизиться к международным стандартам финансовой отчетности, по которым в раздел активов «недвижимость» обязательно должна быть включена стоимость земельного участка;
-при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах увеличить размер выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды);
-получать дополнительный доход от сдачи в аренду свободных частей общего земельного участка.
Несмотря на все выгоды приватизации, ожидаемого массового выкупа земельных участков достигнуть не удалось.
Статистика свидетельствует, что динамика процесса приватизации земельных участков промышленной сферы в последние четыре года постепенно замедлялась, а к 2007 г. вовлечение этих земель в экономический оборот - практически прекратилось.
Основная причина замедления динамики процессов приватизации заключается в необходимости отвлечения из прибыли предприятий для выкупа земельных участков огромных денежных средств. Это -непосредственный результат отсутствия механизмов рассрочки платежей. Следует ввести ипотечные механизмы для выкупа земельных участков. В рыночной экономике применение ипотеки -единственный способ приобретения недвижимости.
