Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты управления эксплуатацией коммерческой недвижимости 13
1.1. Понятие, ключевые характеристики, методологические основы российского рынка управления коммерческой недвижимостью 13
1.2. Эволюция системы управления недвижимостью на российском рынке 28
1.3. Сущность и содержание концепции управления эксплуатацией коммерческой недвижимости 46
Выводы по главе 1 63
Глава 2. Анализ особенностей стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости 66
2.1. Анализ структуры аутсорсинг-проекта. Типология стратегий аутсорсинга
в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости 66
2.2. Методика определения эффективности применения стратегий аутсорсинга 92
Выводы по главе 2 97
Глава 3. Моделирование процесса управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе стратегий аутсорсинга 99
3.1. Бюджетная модель внедрения стратегий аутсорсинга как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости 99
3.2. Интеграция модели выбора стратегии аутсорсинга с моделью развития рынка управления эксплуатацией коммерческой недвижимости 114
Выводы по главе 3 133
Заключение
Список использованных источников
- Эволюция системы управления недвижимостью на российском рынке
- Сущность и содержание концепции управления эксплуатацией коммерческой недвижимости
- Методика определения эффективности применения стратегий аутсорсинга
- Интеграция модели выбора стратегии аутсорсинга с моделью развития рынка управления эксплуатацией коммерческой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Среди элементов рыночной экономики особое место занимают операции с недвижимостью. Сложившаяся на сегодняшний день в России ситуация в сфере коммерческой недвижимости характеризуется плавным, но уверенным развитием, чему способствуют увеличение объемов инвестиций в данную отрасль и возводимых объектов.
Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2011 году отчетливо испытывал на себе последствия экономического кризиса 2008-2009 гг., которые характеризовались сокращением объемов строительства и вводимых в эксплуатацию новых объектов. При этом прошедший год стал рекордным по объему инвестиций в недвижимость - по оценкам экспертов, инвестиции в коммерческую недвижимость составили от $7,65 млрд до $8,12млрд. Для сравнения, в 2010 г. объем инвестиций не превышал $4,2 млрд. Можно утверждать, что рост деловой активности и стабилизация экономической и политической ситуации в стране на фоне экономического кризиса, охватившего европейские страны, будут способствовать дальнейшему притоку инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, объем которых в 2012 году может составить порядка $8млрд.
Проблемы эффективного управления недвижимостью на современном
этапе развития страны приобретают особую актуальность ввиду роста объемов
недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот и усложнения его структуры.
Однако, недостаток методических разработок по анализу и оценке
использования различных способов управления недвижимостью, а также малый
практический опыт в этой сфере деятельности, в том числе в условиях
сотрудничества на базе аутсорсингового контракта в России, приводит к тому,
что выбор способа и само осуществление управления объектом недвижимости
проводится, зачастую, без научной основы. Ситуация усугубляется при
определении собственником целесообразности использования
профессионального управления недвижимостью. Одновременно
прослеживаются недостатки в учете особенностей объектов недвижимости в
зависимости от их целевого назначения. При этом не уделяется должного внимания аналитической выработке решения по выбору способа управления зданиями и разработке альтернативных мероприятий по повышению эффективности бизнеса владельца недвижимости.
Осознанная необходимость выполнения функций по управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости учитывает, что грамотная эксплуатация объекта является основополагающим условием его жизнедеятельности и поддержания в ликвидном состоянии, предопределяет потребность в исследовании и разработке качественной методологии выработки стратегий взаимовыгодного аутсорсингового сотрудничества (стратегий аутсорсинга) в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.
Обозначенные выше недостатки, а также отсутствие методов решения упомянутых проблем указывают на актуальность представляемого диссертационного исследования и определяют его практическую и научно-методическую значимость.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на значительное количество публикаций, посвященных организации управления зданием и экономике недвижимости, в отечественной литературе теоретические основы системы управления объектами недвижимости изучены недостаточно подробно, особенно в отношении концепций управления эксплуатацией. Весомый научный вклад в исследование проблем эксплуатации недвижимости внесли такие ученые, как: Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Волков К.А., Горемыкин В.А., Карасев А.В., Крымина О.Л., Талонов А.В., Тарасевич Е.И., Шутова И.М., Якушин Е.В., Chanter Barrie, Swallow Peter. Вопросам внедрения аутсорсинга и анализа существующих подходов к оценке эффективности использования аутсорсинга посвящены работы отечественных и зарубежных исследователей: Бравар Жан-Луи, Клементе С, Михайлов Д. М., Мухина И.С, Новиков А., Овчаренко А.В., Софриков А.В. и других. В тоже время следует отметить, что
большинство имеющихся исследований носит общеметодологический
характер, недостаточно полно учитывающий специфические особенности управления эксплуатацией коммерческой недвижимости. И в этой связи требуют дальнейшего исследования вопросы управления недвижимостью на базе аутсорсингового контракта и стратегий аутсорсинга не только с позиции финансовой целесообразности, но и организации взаимодействия участников системы управления зданиями.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных методологических положений и рекомендаций по анализу и оценке целесообразности применения управления недвижимостью на базе аутсорсингового контракта и стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости для принятия участниками указанного вида деятельности управленческих решений, позволяющих оптимизировать расходы на эксплуатацию посредством наиболее эффективного осуществления управления.
Для достижения указанной цели решены следующие задачи:
изучен российский рынок недвижимости в разрезе его взаимосвязи и взаимозависимостей с системой управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;
исследован и систематизирован имеющийся отечественный и зарубежный опыт управления эксплуатацией недвижимости, изучены этапы становления такого управления на российском рынке, определено его место в структуре современного рынка управления недвижимостью и выявлены основные составляющие, а также определены функции менеджмента, необходимые к выполнению в рамках осуществления данного процесса;
рассмотрен организационно-экономический механизм функционирования объекта коммерческой недвижимости с учетом роли регулирующих органов и участников рынка управленческих услуг;
проведен анализ теоретических аспектов аутсорсингового сотрудничества, сформулированы основные условия и факторы, обуславливающие
целесообразность применения стратегий аутсорсинга в системе управления
эксплуатацией;
сформирована методика оценки экономической эффективности стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;
разработан алгоритм внедрения стратегий аутсорсинга как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;
структурирована, с учетом рассмотрения количественных и качественных показателей, универсальная схема принятия решения по применению стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.
Объектом исследования служит недвижимость коммерческого использования для извлечения прибыли.
Предметом исследования являются организационно-экономические и управленческие отношения, возникающие в процессе подготовки, принятия и реализации решения о применении стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости.
Теоретической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам, касающимся предмета и объекта исследования, труды, посвященные исследованию проблем эффективного управления коммерческой недвижимостью и технологии принятия управленческого решения, материалы научных конференций. Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодексы Российской Федерации (Гражданский, Земельный, Налоговый, Градостроительный), а также нормативно-правовые акты правительства г. Москвы. Методология исследования основывается на применении системного и комплексного подходов. В процессе исследования использованы экономико-математические методы, графические методы, метод экспертных оценок, метод системного анализа, методы управления проектами и методы сравнительного
анализа.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретически обоснованных и практически реализуемых методов определения целесообразности и эффективности использования механизмов управления на рынке коммерческой недвижимости, позволяющих выработать решение о выборе эффективных альтернатив предоставления услуг по управлению эксплуатацией коммерческой недвижимости на российском рынке, в том числе с использованием стратегий аутсорсинга, основанном на оценке экономической эффективности их применения для владельцев недвижимости.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в результате проведенного исследования и выносимые на защиту, представляющие научную новизну, состоят в следующем:
сформулирован авторский подход к концепции управления эксплуатацией недвижимости на российском рынке, которая рассмотрена как многогранное понятие и уточнена роль управления ей в системе управления недвижимостью, выделены ее базовые признаки;
впервые режимы эксплуатации, формирующиеся из расчета времени присутствия технического персонала на объекте недвижимости, были соотнесены с классификацией зданий; данные систематизированы в матрицу;
доказана необходимость использования разработанной на основе расчетов затрат модели (бюджетной) внедрения стратегий аутсорсинга, как инструмента совершенствования системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;
разработана методика определения целесообразности и эффективности применения стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости;
модель выбора стратегии аутсорсинга интегрирована с моделью развития рынка управления эксплуатацией коммерческой недвижимости; даны рекомендации по разработке, принятию и реализации управленческого
решения по применению стратегий аутсорсинга в системе управления
недвижимостью.
Обоснованность научных положений и достоверность полученных результатов, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации, подтверждаются применением научных методов исследования, полнотой анализа теоретических и методологических разработок, практической проверкой и внедрением результатов исследования.
Значение научных результатов для теории и практики. Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению объектами коммерческой недвижимости. Выводы исследования могут быть использованы в дальнейшем и дополнены при анализе других сегментов рынка недвижимости, в частности жилой или многофункциональной, при условии пересмотра целей собственника и факторов целесообразности применения стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией зданий. Теоретические результаты исследования, разработанные схемы, а также определения могут быть использованы в учебном процессе ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления» на кафедре «Управления недвижимостью» в процессе преподавания учебной дисциплины «Управление эксплуатацией зданий».
Практическая значимость результатов исследования заключается в совершенствовании методических инструментов, позволяющих осуществлять комплексный анализ и оценку целесообразности и эффективности внедрения стратегий аутсорсинга в систему управления эксплуатацией коммерческой недвижимости. Предложенная методика может использоваться собственниками в процессе принятия управленческих решений. К ним относятся: подготовка концепции развития объектов недвижимости, написание и экспертиза инвестиционных проектов, составление бюджетов и стратегических программ, оценка недвижимого имущества затратным способом.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и результаты диссертационного исследования докладывались
автором и были одобрены на научно-практических конференциях, заседаниях
тематических круглых столов: «Актуальные проблемы управления» (г. Москва, ГУУ, 2011г.), «Реформы в России и проблемы управления» (г. Москва, ГУУ, 2010г. и 2011г.), II Уральская Международная выставка ИННОПРОМ-2011(г. Екатеринбург, 2011г.).
Внедрение разработанных методических положений и алгоритмов выработки решений по использованию стратегий аутсорсинга в системе управления эксплуатацией коммерческой недвижимости, предложенные в диссертационном исследовании, использованы в работе инвестиционно-строительной компании ROSE GROUP (LSE: R.G.I. INTERNATIONAL LIMITED) при реализации крупномасштабных проектов по девелопменту торговой недвижимости, что подтверждается соответствующей справкой.
Публикации. Тематика и содержание исследования отражены в 4 научных публикациях общим объемом 1,09 п.л. (в т.ч. 3 статьи в научно-рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ, объемом 0,79 п.л.). Опубликованные научные работы посвящены проблемам становления системы управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на российском рынке и анализу применению стратегий аутсорсинга как средства оптимизации эксплуатационных расходов.
Объем диссертации - работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (108 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов) и трех приложений. Диссертация изложена на 195 страницах машинописного текста, содержит 27 рисунков и 10 таблиц.
Структура диссертации. Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертационного исследования, дана оценка степени изученности проблемы, сформулированы основная цель и задачи работы, определены предмет и объект исследования, выделена методологическая и теоретическая основы, раскрыта научная новизна и практическая значимость полученных результатов. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты управления эксплуатацией коммерческой недвижимости. Во второй главе
проведен анализ особенностей стратегий аутсорсинга в системе управления
эксплуатацией коммерческой недвижимости. Третья глава посвящена моделированию процесса управления эксплуатацией коммерческой недвижимости на основе стратегий аутсорсинга. В заключении излагаются основные выводы и результаты диссертационного исследования.
Эволюция системы управления недвижимостью на российском рынке
К наиболее цитируемому в литературе источнику, содержавшему первые упоминания о государственном внимании к состоянию недвижимых имуществ, относится Наказ Государя, Царя и Великого Князя всея Руси Алексея Михайловича от апреля 1649 года «О градском благочинии». В данном законодательном акте посадским людям, в частности, предписывалось «...для чинення порядку и сбережения от огня... объезжать улицы и переулки в день и в ночь без перестани... Сверх того надобно на дворе дворник, который ведал, кого впустить или кто куда пойдет и всякое бы дворовое дело... починки и прочия дела ведал... и следил за установлением работы печного отопления в избах и банях». Так впервые был введен надзор за выполнением функций «Общественного благочиния» на государственном уровне.
Фактически именно с середины XVII века в России берет свое начало регламентация управления недвижимостью. Указом Государя Российского Петра Алексеевича от 16 января 1721 года функции «общественного благочиния» были переданы российской полиции, которую Петр I называл «душой гражданства и всех добрых порядков», соотносил с ней формулировки «благосостояние населения», «запрещение излишеств в домовых расходах», «учинение добрых домовладельцев», «производство чистоты на улицах и в домах». В своем современном системном представлении управление зданиями и сооружениями начало складываться к концу XIX века, когда после отмены в 1861 году крепостного права начались масштабные преобразования во всех сферах жизни. Указом Государя Российского Александра II от 1 января 1864 года были утверждены «Положения о губернских и уездных земских учреждениях», в соответствии с которыми в ведение земств отдавались: устройство и содержание дорог, школ, больниц, богаделен и приютов, строительство церквей, содержание тюрем и др.
Именно в этот период к реформам были привлечены лучшие отечественные ученые, силами которых Россия вышла на передовые позиции в мире по многим вопросам, в том числе касающимся экономики недвижимости. Ведущие инженеры и архитекторы России разрабатывали правила и нормы рационального содержания домовладений, которые применялись как при эксплуатации казенных зданий и зданий, принадлежащих городским управам, так и для недвижимого имущества других форм собственности [67, стр. 18-19].
К основным нормируемым затратам на эксплуатацию недвижимых имуществ в рассматриваемый период относили затраты на [67, стр. 30]: - ремонты; - содержание мостовых и тротуаров; - удаление нечистот и снега; - очистку дымовых труб; - отопление; - освещение; - водоснабжение. О складывающейся системе управления и эксплуатации зданий и сооружений в конце XIX - начале XX века можно судить, в том числе, по регулярно издававшимся монографиям, правилам, справочным книгам для домовладельцев и квартирантов, в которых делались попытки обобщить опыт содержания зданий и дать рекомендации их грамотной эксплуатации. Необходимость регулярных мероприятий по содержанию зданий, в свою очередь, привела к формированию простейшей организационной структуры системы управления. Для контроля за эксплуатацией зданий стали назначаться специальные работники - «заведывающие» зданиями, в подчинении которых находились вахтеры со штатами специально обученных рабочих, занимавшихся техническим обслуживанием и ремонтами. Такая система была принята при обслуживании казенных (государственных) зданий и зданий, принадлежащих городским управам. Для заведующих зданиями и вахтеров, состоящих при строительных работах, разрабатывались специальные инструкции. Например, в инструкции вахтеру, состоящему при строительных работах в зданиях Придворно-Конюшенной части, был определен свод обязанностей вахтера. Инструкция состояла из пяти глав. Первая глава называлась «По надзору за содержанием в исправности зданий, дворов и улиц». В этой главе вахтеру, состоящему при строительных работах, предписывалось следить за исправностью дымовых труб и приборов к ним, за сохранностью и исправностью приставных лестниц. В обязанности вахтера входил контроль состояния остекления, исправности окон и дверей, и вообще исправности зданий. В зимнее время он должен был следить за сбрасыванием снега с крыш, чистотой водосточных воронок и желобов, отбиванием льда. О любой неисправности, замеченной в квартирах или в здании, вахтер обязан был докладывать «заведывающему» зданием.
Сущность и содержание концепции управления эксплуатацией коммерческой недвижимости
При эксплуатации недвижимости каждый объект представляет собой уникальный комплекс, для которого специалисты управляющей компании разрабатывают собственные программы управления эксплуатацией недвижимости. Состав подобных программ зависит от сложности объекта недвижимости и пожеланий собственника. Такая система позволяет существенно сократить капитальные вложения, эксплуатационные расходы и существенно увеличить стоимость объекта недвижимости.6 На сегодняшний день в Российской Федерации законодательно закрепленного понятия «эксплуатация здания» нет. Однако участники рынка в большинстве случаев вкладывают в данное понятие следующий смысл: комплекс мероприятий по обеспечению сохранения состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны в соответствии с параметрами, установленными требованиями технической документации, выполнять заданные функции. Задачи эксплуатации здания заключаются в обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий.
Методическая концепция технической эксплуатации зданий - это совокупность капитальных вложений, материальных ресурсов, изделий, предназначенных для эксплуатации зданий, а также исполнителей и юридической документации, устанавливающей правила их взаимодействия, в необходимом и достаточном объеме для выполнения поставленных задач. Цель эксплуатации зданий - снижение вероятности выхода из строя конструктивных элементов или элементов инженерного оборудования [68, стр. 3].
Задача эксплуатации - поддержание технического состояния конструктивных элементов и элементов инженерного оборудования на уровне максимально неизношенного состояния [68, стр. 3]. Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, осуществление текущего и капитального ремонта объектов недвижимости, санитарное содержание. Техническое обслуживание здания - комплекс мероприятий, связанных с контролем технического состояния здания, поддержанием работоспособности его конструктивных элементов и инженерных систем. К инженерным системам здания относятся: - система электроснабжения и освещения; - система вентиляции и кондиционирования воздуха; - система холодоснабжения; - система горячего и холодного водоснабжения; - система водоотведения и канализации; - система теплоснабжения и отопления; - автоматизированная система пожаротушения; - система пожарной сигнализации; - система охранной сигнализации; - система видеонаблюдения; - система контроля и управления доступом; - автоматизированная система управления зданием (building management system - BMS); - система диспетчеризации. Техническое обслуживание зданий включает работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляется через проведение систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Цели технической эксплуатации: выполнение задач владельца; качественное устранение неполадок; создание и поддержание оптимального состояния объекта; снижение затрат на содержание объекта. Виды технической эксплуатации: профилактическая, внеплановая, регулярная, косметическая, аварийная, отсроченная. На рисунке 5 автор изобразил систему технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости с точки зрения режимов их обслуживания.
Управление эксплуатацией заключается в планировании и организации деятельности по технической эксплуатации объекта недвижимости. Управление эксплуатацией недвижимости - Building Maintenance Management -техническое управление зданиями и сооружениями, взаимодействие со всеми службами, осуществляющими работы по основным вопросам технической эксплуатации объекта. Результатом эффективной технической эксплуатации объекта становится оптимизация расходов и обеспечение его непрерывного функционирования.
Методика определения эффективности применения стратегий аутсорсинга
Отсутствие четких требований, критериев и условий реализации стратегий аутсорсинговой кооперации, а также разработанных методов оценки является одной из основных причин низкого уровня обоснованности принятия решений. Поэтому одним из важнейших этапов реализации аутсорсинг-проекта является экономическое обоснование использования стратегий аутсорсинга.
Стратегии аутсорсингового взаимодействия сами по себе как инструмент - ни хороши и ни плохи. А вот то, как они используются, оказывает огромное влияние на организации и людей, в них работающих.
Оценка эффективности стратегий аутсорсинга в области субъекта управления, выстраивается из процессов оценки эффективности системы управления в комплексе и рассчитывается различными подходами и методами. Что подтверждается обширной теоретико-методологической базой по исследованию эффективности системы управления коммерческой недвижимости.
Между тем, основная проблематика по данному вопросу касается необходимости нахождения объективного измерительного инструмента эффективности функционирования систем менеджмента, как критерия сравнения двух существующих систем - собственной системы управления и системы управления, предлагаемой аутсорсером.
Оценка эффективности стратегий аутсорсинга в управлении может основываться на полученных показателях, равных разности между ожидаемым эффектом управления от внешней системы и эффектом, получаемым от внутрифирменной системы менеджмента [62, стр. 15]. Суть данной методики заключается в сравнительной оценке затрат на производство продукции, услуг собственными силами в сравнении с затратами на их приобретение у сторонней организации. Также часто в системе управления недвижимостью используется показатель оценки экономического эффекта стратегий аутсорсинга, назначение которого сводится к расчету экономии от использования аутсорсинга за период, равный горизонту планирования один год. Указанный временной интервал выведен из сложившейся практики планирования программы бюджетирования для объектов недвижимости, позволяющей учитывать инфляцию и прочие стоимостные составляющие процесса управления недвижимостью. При этом учет риска сотрудничества в данной методике и степень неопределенности подвергаются анализу поэтапно в рамках выбора той или иной стратегии аутсорсинга в рамках совершенствования деятельности по управлению недвижимостью. И на стадии вычисления экономического эффекта внедрения стратегий аутсорсинга ожидаемый коэффициент, показывающий величину вероятности получения убытков в ходе реализации аутсорсингового сотрудничества, не включается в формулу. Таким образом, прогнозный экономический эффект от внедрения стратегии аутсорсинга для і-го бизнес-процесса за период один год (Э{П) будет равен [62, стр. 16]: Э;п = (С;3 - Cja) + 35пэ+ ПІП, (1) где Cj3 - стоимость выполнения і-го бизнес-процесса заказчиком собственными силами, Qa - стоимость выполнения і-го бизнес-процесса аутсорсером, 3;пэ - предполагаемая экономия затрат на начало расчетного периода, формирующаяся в результате сокращения условно-постоянных издержек при реализации выбранной стратегии аутсорсинга для і-го бизнес-процесса, ПІ" - предполагаемая прибыль на начало расчетного года от реализации или другого функционально схожего использования имущества, участвующего в осуществлении і-го бизнес-процесса. Фактический экономический эффект от использования стратегии аутсорсинга для і-го бизнес-процесса за период один год (Э ) примет следующий вид [62, стр. 16]: 3іФ = (Cj3 - С;а) + 3;фэ + П;ф + ПД (2) где Cj3 - стоимость выполнения і-го бизнес-процесса заказчиком собственными силами, Qa- стоимость выполнения і-го бизнес-процесса аутсорсером, З э - фактически полученная экономия затрат на конец расчетного периода, образующаяся в результате уменьшения постоянных издержек при осуществлении выбранной стратегии аутсорсина для і-го бизнес-процесса, ПІ - фактически полученная прибыль на конец расчетного года от реализации или другого альтернативного использования имущества, участвующего в осуществлении і-го бизнес-процесса, П;д - дополнительная прибыль, полученная вследствие исполнения заказов, привлечение которых стало возможным за счет внедрения выбранной стратегии аутсорсинга [62 стр. 16].
Однако формальное улучшение экономических показателей не может быть критерием оценки эффективности применения аутсорсинга. Поэтому в ходе работы над диссертационным исследованием автором были изучены не только применяемые экономические модели оценки данного показателя, но и предложена собственная усовершенствованная методика определения эффективности применения стратегий аутсорсинга, согласно которой экономический эффект от реализации аутсорсинг-проекта рассчитывается по следующей формуле11:
Интеграция модели выбора стратегии аутсорсинга с моделью развития рынка управления эксплуатацией коммерческой недвижимости
Решающая роль в обеспечении эффективного использования стратегий заключается в применении системного подхода к реализации аутсорсинг-проектов, который требует проведения и использования бизнес-анализа соответствия целей и задач заказчика и целесообразности использования стратегий аутсорсингового взаимодействия, а также формирования эффективной системы управления аутсорсинг-проектами.
Решение о передаче полного или частичного управления эксплуатацией объекта коммерческой недвижимости во многом зависит от целей и задач собственника. Привлекать внешнюю управляющую компанию целесообразно, если собственник здания не является профессиональным девелопером или же рассматривает этот актив лишь с точки зрения его продажи в краткосрочной перспективе. В этом случае риски от внешнего управления значительно ниже, нежели затраты на создание собственного сервисного подразделения и последующий контроль его деятельности. Передав объект во внешнее управление, собственник сможет понять основные принципы работы управляющей компании, заручившись ее опытом. В дальнейшем, если объект планируется к продаже, наличие управляющей компании с мировым именем, несомненно, окажет положительное влияние на капитализацию актива наравне с другими показателями, такими как чистый операционный доход, качественный пул арендаторов, посещаемость (для торговых центров). В любом случае у собственника появляется возможность сфокусироваться либо на дальнейшем развитии, либо на продаже и не тратить время на операционное управление действующим портфелем [20].
Если же собственник зданий сам является профессиональным участником рынка коммерческой недвижимости, основная цель которого заключается в получении долгосрочного рентного дохода от своих объектов, то в данном случае собственная управляющая компания будет удобнее внешней с точки зрения оперативного управления, а возможные корпоративные риски подрядчика не будут иметь возможности повлиять на инвестиционную привлекательность компании-заказчика. Примером тому могут служить сетевые девелоперы, такие как «ИКЕА», ГК «Ташир», ГК «Регионы» и другие, осуществляющие комплексное управление объектами самостоятельно. Их главные задачи - максимизация доходности портфеля в долгосрочной перспективе при минимизации издержек на управление, применение единых стандартов управления, возможность оперативного принятия решений и их реализации. В виду большого количества существующих объектов в портфеле таких компаний, а также с учетом дальнейшего его увеличения необходима оптимизация структуры управления, и этого возможно добиться только путем создания собственной управляющей компании. Следует отметить, что многое зависит от индивидуальных особенностей каждого конкретного проекта и от зрелости девелопера или инвестора. Крупные девелоперы могут решать задачу управления эксплуатацией коммерческой недвижимости самостоятельно и более эффективно. Использование посредников оказывается наиболее интересным для компаний, впервые выходящих на рынок коммерческой недвижимости, у которых один объект или нет опыта в данной сфере девелопмента.
В ходе исследования автором были сформулированы основные причины привлечения внешней управляющей компании исходя из целей собственника зданий и его опыта в сфере управления коммерческой недвижимостью: - коммерческая недвижимость не является профильным и основным бизнесом для ее собственника (например, непрофильный актив банков); - рассматриваемый объект недвижимости - первый объект в портфеле собственника; - рассматриваемый объект из нового для его собственника сегмента рынка недвижимости (к примеру, собственник специализировался на жилой недвижимости и решил войти в сегмент торговой недвижимости); - суммарная площадь всех объектов коммерческой недвижимости собственника менее 200 000 кв.м13; - объекты собственника находятся в разных городах (создание офиса в новом регионе будет дороже, чем воспользоваться услугами местной управляющей компании или филиалом столичной); - собственник планирует продажу своего объекта в ближайшие 2-3 года; - объект собственника высокого класса (статус обязывает иметь внешнюю профессиональную компанию); - количество объектов в портфеле собственника значительно увеличилось, в связи с чем нет внутренних ресурсов за короткий период времени организовать эффективную работу по нескольким объектам; - собственника не устраивают существующие финансовые показатели и текущая ситуация на объекте; - объект нуждается в реконцепции; - у объекта несколько собственников [86]. Основными критериями выбора управляющей компании должны быть следующие [91, стр. 109]: - опыт работы в области управления зданиями не менее пяти лет; - наличие у компании свидетельств и сертификатов на управление зданиями и производство работ по инженерным системам; - наличие квалифицированного управленческого персонала, имеющего профессиональные сертификаты и удостоверения; - наличие квалифицированного технического персонала, имеющего профессиональные удостоверения сертификаты (прописка, регистрация обязательны); - возможность трудоустройства необходимого для эксплуатации объекта штата сотрудников; - наличие материально-технической базы и ремонтных мастерских; - наличие круглосуточно-действующей диспетчерской службы мобильного технического сервиса с системой регистрации заявок, контроля их выполнения и периодической отчетностью перед заказчиком; - наличие аварийно-технической службы; - проведение инструктажей сотрудников субподрядных организаций, проводящих работы на объекте заказчика, осуществление контроля за выполнением работ; - выполнение нормативных мероприятий, регламентированных действующим законодательством РФ и подзаконными актами отраслевых комитетов; - страхование профессиональной деятельности компании в максимально предполагаемом размере убытков; - отсутствие невыполненных обязательств перед третьими лицами; - отсутствие возбужденных уголовных дел в отношении руководителей и не снятых с них судимостей.
