Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие и виды оснований возникновения прав на землю 11
1. Понятие и общая характеристика оснований возникновения прав на землю 11
2. Виды оснований возникновения прав на землю и их классификация 33
3. Соотношение гражданского и земельного законодательства в сфере регулирования
оснований возникновения прав на землю 52
4. Разграничение полномочий Федерации и ее субъектов в сфере регулирования оснований возникновения прав на землю 70
Глава II. Административно-правовые основания возникновения прав на землю 79
1. Понятие и общая характеристика предоставления земельных участков 79
2. Иные административно-правовые основания возникновения прав на землю 102
Глава III. Гражданско-правовые основания возникновения прав на землю 124
1. Понятие и общая характеристика сделок с земельными участками 124
2. Возникновение прав на землю в порядке универсального правопреемства 147
3. Приобретательная давность на земельные участки 161
Список использованных источников 177
- Понятие и общая характеристика оснований возникновения прав на землю
- Виды оснований возникновения прав на землю и их классификация
- Понятие и общая характеристика предоставления земельных участков
- Понятие и общая характеристика сделок с земельными участками
Введение к работе
Установление множественности форм права собственности, а также законодательное закрепление целого ряда вещных и обязательственных права на землю с неизбежностью привели к существенным изменениям правового регулирования оснований возникновения права на данный вид имущества.
Необходимость и важность исследования данной проблемы обусловлены, как минимум, следующими причинами. В Российской Федерации не первый год осуществляется реформирование экономических отношений, основу которых составляют коренные преобразования отношений собственности. Исторический анализ законодательства наглядно свидетельствует о том, что частная собственность на землю, а также иные имущественные права на нее предполагает и видовое многообразие оснований их возникновения. Поэтому важно определить какая система оснований возникновения прав на землю закреплена в действующем законодательстве, насколько она адекватна современным экономическим реалиям. Это тем более важно, если учесть, что в РФ до сих пор действует ЗК РСФСР, принятый еще в 1991г.
Наука земельного права переживает сложный период реформирования, связанный, прежде всего, с изменением принципа соотношения публичного и частного интересов в регулировании земельных отношений. Проникновение частно-правового регулирования в земельные отношения предполагает не только изучение новых институтов (каковыми являются, например, сделки с землей, приобретательная давность), но и ревизию тех, которые являются традиционными для земельного права (например, нуждается в совершенствовании правовое регулирование предоставление земельных участков).
Отличительной чертой современного земельного права является принципиальное изменение характера его соотношения с гражданским правом, поэтому необходимо установить пределы регулирования каждой из названных отраслей в сфере оснований возникновения прав на землю.
Процесс экономических преобразований в Российской Федерации сопровождается изменениями в отношениях Федерации и субъектов РФ. Экономические диспропорции в развитии регионов, их различная инвестиционная привлекательность зачастую предопределяют разную позицию субъектов РФ при решении земельных вопросов. При этом нельзя не учитывать, что правовое регулирование рынка земли является составной частью правового регулирования рынка в целом. В связи с этим необходимо определить, каким образом следует распределить полномочия между Федерацией и субъектами РФ в вопросах регулирования оснований возникновения прав на землю.
Кроме того, исследование вопроса об основаниях возникновения прав на землю обусловлено разработкой нового Земельного кодекса РФ. Проект ЗК РФ, принятый на пленарном заседании Государственной Думы РФ во втором чтении, к сожалению, не содержит четкого перечня оснований возникновения прав на землю, а также особенностей применения отдельных гражданско-правовых институтов применительно к переходу земельных участков (таких как, приобретательная давность, наследование, сделки). Не полностью учтены в проекте ЗК РФ и те изменения, которые претерпели в процессе правоприменительной практики традиционные основания возникновения прав на землю, в частности, предоставление земельных участков уполномоченными на то органами государственной власти и местного самоуправления.
Степень научной разработанности темы
В науке земельного права исследования в области правового регулирования оснований возникновения прав на землю проводились в
трудах таких видных российских ученых как С.А. Боголюбов, Б.В. Ерофеев, И.А. Иконицкая, О.И. Крассов, Н.И. Краснов, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоев, В.В. Устюкова, Г.В. Чубуков и др.
Отдельные виды оснований возникновения прав на землю исследовались в диссертационных работах следующих авторов: Н.А. Дедова «Предоставление земель; изъятие земель; правовое регулирование в условиях экономической реформы» (1995г.), Д.Б. Горохов «Правовое регулирование сделок с земельными участками» (1998г), О.В. Назимкина «Возникновение прав на землю» (2000г.).
Однако комплексного исследования по проблеме оснований возникновения прав на землю в науке земельного права не проводилось.
Цели и задачи исследования
Цель работы заключается в теоретическом анализе оснований возникновения прав, по-большей части, граждан и юридических лиц на земельные участки с тем, чтобы:
1) дать понятие оснований возникновения права на землю,
показать особенности юридических фактов, влекущих возникновение прав на землю и отдельных их видов,
выяснить их юридическую природу, классифицировав по различным основаниям,
сформулировать перечень юридических фактов, влекущих возникновение земельных прав,
5) определить принцип соотношения гражданского и земельного
права в рассматриваемой сфере общественных отношений,
6) разграничить полномочия Российской Федерации и субъектов РФ
в области регулирования оснований возникновения прав на землю,
7) проанализировать наиболее распространенные основания
возникновения прав на землю, такие как, предоставление земельных
участков уполномоченными органами, сделки, переход на земельные участки в порядке универсального правопреемства, приобретательная давность.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания - анализ, синтез, метод комплексного подхода, а также ряд частно-научных методов - сравнительного правоведения, технико-юридический, исторический и иные методы, применение которых позволило исследовать объекты во взаимосвязях и взаимозависимости.
Теоретическая и нормативно-правовая основа исследования
Основной нормативной базой для исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в сравнительном плане законодательство зарубежных стран.
Основной теоретической базой для исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых юристов.
При работе над диссертацией были изучены труды Г.А. Аксененка, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, Г.Е. Быстрова, В.В. Витрянского, А.К. Голиченкова, В.А. Дозорцева, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А.Иконицкой, Б.Д. Клюкина, О.М. Козырь, О.И. Крассова, В.В. Петрова, О.А. Самончик, Е.А. Суханова, Н.А.Сыродоева, Ю.К. Толстого, Л.П. Фоминой, Г.В. Чубукова и др.
В диссертации привлечены также монографические издания русских дореволюционных правоведов Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневича.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту.
1. Сформулировано понятие "основание возникновения права на землю". На наш взгляд, "основание возникновения права на землю -комплекс обстоятельств, включающий в себя: юридический факт (юридический состав), обстоятельства, определяющие субъект и объект права. Для надлежащего правового регулирования общественных отношений по возникновению земельных прав необходимо в рамках земельного
законодательства установить: 1) перечень субъектов земельных прав, а также содержание земельно-правовой право- и дееспособности, 2) перечень объектов земельных прав, особенности их перехода от одних субъектов к другим, 3) перечень юридических фактов, влекущих возникновение земельных прав.
2. Основания возникновения прав на землю предусмотрены двумя
отраслями права - гражданским и земельным, при этом регулирование
данного вопроса в рамках земельного законодательства не должно
противоречить нормам ГК РФ. Это означает, что в земельном
законодательстве 1) не могут быть исключены те или иные основания
возникновения вещных или обязательственных прав, предусмотренных ГК
РФ для недвижимого имущества (если иное не вытекает из существа
земельных правоотношений), 2) не допустимо изменение конструкций, о
также основных положений, посвященных конкретным основаниям
возникновения прав на недвижимое имущество.
Правовое регулирование оснований возникновения права на землю должно быть отнесено к компетенции РФ. На уровне субъектов РФ данные отношения могут быть урегулированы только в том случае, если это допускает федеральный закон.
Предложена регламентация отношений по возникновению прав на участки, образовавшиеся в процессе стихийных явлений (по терминологии дореволюционного законодательства "приращение недвижимости к недвижимости"). В том случае, если образован небольшой по размеру земельный участок (меньше минимального размера для разрешенного в данной зоне целевого использования) имеет смысл относить такой участок к собственности лица, к земельному участку которого произошло приращение. Если же образован земельный участок значительный по размеру (не меньше установленного минимального размера для земельных участков целевого
использования данной зоны), то на такой земельный участок должна распространяться презумпция государственной собственности.
5. Для надлежащего правового регулирования предоставления
земельных участков в ЗК РФ необходимо:
- четко установить, в каких случаях и кому может быть предоставлен
земельный участок на том или ином праве. Основой решения вопроса о виде
предоставляемого права на земельный участок должна служить цель
использования участка,
- четко установить, что предоставление земельных участков -
фактический состав с ограниченным волеизъявлением органов,
уполномоченных на изъятие и предоставление земельных участков. Другими
словами, принцип деятельности таких органов должен быть следующим:
если условия, изложенные в заявлении о предоставлении земельного участка,
соответствуют требованиям закона, иных правовых актов - уполномоченный
орган обязан (при наличии свободных земель в данном район) предоставить
участок на испрашиваемых условиях. В том случае, если предоставление
земельного участка, на условиях, изложенных в заявлении, противоречит
законодательству, в предоставлении должно быть отказано.
6. Обоснована необходимость особого регулирования отношений,
возникающих при предоставлении земельных участков путем издания
административного акта и последующего заключения договора (имеет место
при предоставлении земли в собственность или аренду). Для этого в ЗК РФ
следует: 1) решить вопрос о соотношении юридической силы
индивидуального акта управления и договора, заключаемого на основе
данного акта. В данном случае должен действовать принцип: договор должен
только дополнять, конкретизировать предписания административного акта,
но не изменять его; 2) ограничить действие принципа свободы договора,
который в гражданском праве носит практически абсолютный характер.
Необходимо установление правила: «после издания административного акта
о предоставлении земельного участка физическому или юридическому лицу, заключение соответствующего договора является обязательным»; 3) закрепить дополнительные, к предусмотренным нормам ГК РФ, основания для признания договоров, заключаемых на основании административных актов недействительными: - признание нормативного акта недействительным или утратившим силу.
Сделан вывод, что сделки с земельными участками - гражданско-правовые сделки. Установление особенностей сделок с земельными участками в рамках земельного законодательства по своей правовой природе - ограничения гражданских прав, основанные на законе. Следовательно, установление таких особенностей должно подчиняться правилам гражданского законодательства о пределах и способах ограничений гражданских прав.
Для того чтобы урегулировать порядок наследования земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения и перешедшего к нескольким наследникам, предлагается ввести в российское законодательство конструкцию долевого пожизненного наследуемого владения либо закрепить принцип единонаследия таких участков, с обязательной выплатой остальным наследникам компенсации их доли в праве пожизненного наследуемого владения.
Предлагается внести изменения в п.2 ст. 30 Федерального Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях», установив, что: «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются как по закону, так и по завещанию».
10. Для обеспечения оптимального соотношения интересов
собственника и фактического пользователя земельного участка, предлагается
установить, что течение приобретательной давности должно начинаться не
после истечения срока исковой давности, как это установлено в действующем законодательстве, а одновременно с ним. Кроме того, срок исковой давности по виндикации недвижимого имущества должен быть установлен равным со сроком приобретательной давности, то есть в 15 лет.
Практическая значимость результатов работы Выводы и
рекомендации, сделанные в диссертации, могут быть использованы нормотворческими и правоприменительными органами. Теоретические положения работы могут найти применение в процессе преподавания курса земельного права, гражданского права и в научно-исследовательской работе.
Апробация и внедрение результатов исследования
Диссертация выполнена на секторе сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права Российской Академии наук. Основные выводы и положения диссертации были изложены автором на отчетных научно-практических конференциях юридического факультета Пермского государственного университета (1997-2000гг.), на международной научно-практической конференции «Проблемы оборота земли в Российской Федерации» (г. Санкт-Петербург, 1997г.). Основные положения диссертации отражены в опубликованных статьях. Автор использовал результаты исследования в процессе преподавания курсов: «Земельное право» на юридическом факультете Пермского государственного университета, «Теория земельного права» на экономическом факультет Пермского государственного университета, а также при осуществлении руководства студенческим научным обществом при кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Пермского государственного университета «Проблемы оборота недвижимости в России».
Структура и объем работы обусловлена целью исследования и отражает специфику его содержания, так как дает всестороннюю характеристику оснований возникновения прав на землю.
Диссертация состоит из введения и трех глав, объединяющих девять параграфов.
Понятие и общая характеристика оснований возникновения прав на землю
Отличительной чертой действующего законодательства является видовое многообразие прав на землю. Основой этому послужило конституционное закрепление множественности форм собственности на землю, а также установление в гражданском и земельном праве целой системы вещных и обязательственных прав на землю.
Независимо от того, какое право возникает - вещное или обязательственное, возможно его рассмотрение в двух аспектах. Общепринято различать объективное и субъективное право.1
Предметом исследования настоящей работы являются основания возникновения субъективных прав на землю.2 В юридической литературе, как правило, рассматривается вопрос об основаниях возникновения правоотношения, а не субъективного права. При этом субъективное право является элементом содержания правоотношения. Так, например, в работе "Общее учение о правоотношении" Халфина P.O. писала по этому поводу следующее: "... с нашей точки зрения, субъективное право - всегда элемент правоотношения.. .".3
Таким образом, субъективное право, в том числе и на землю, не может возникнуть помимо соответствующего правоотношения. Поэтому в качестве основы для анализа оснований возникновения прав на землю будут использованы те выводы и теоретические положения, которые существуют в юридической литературе относительно оснований возникновения правоотношения.
В научной и учебной литературе существует несколько подходов к решению вопроса о том, что является основанием возникновения правоотношения. Условно предлагаемые решения можно поделить на две группы.
К первой группе могут быть отнесены те решения, авторы которых считают, что в основании возникновения правоотношения лежит юридический факт. Так, М.Н. Марченко указывает: " правоотношения возникают, изменяются и прекращаются, их содержание - права и обязанности - реализуются для достижения поставленных сторонами целей. Вся эта динамика правовых отношений неразрывно связана с наступлением различных фактов...".1 По мнению В.Б. Исакова, посвятившего специальное исследование фактическому составу в механизме правового регулирования: "... фактический состав выступает как фрагмент более широкой системы фактов. Реальный фактический комплекс, связанный с возникновением, изменением, прекращением правоотношения, чрезвычайно обширен".
Внутри комплекса обстоятельств, влекущих возникновение, изменение, прекращение правоотношения, он выделяет три круга фактов: неюридические обстоятельства, связанные с возникновением, изменением, прекращением правоотношения; юридические факты, необходимые для наступления правовых последствий, но все же находящиеся за рамками фактического состава (так называемые "нормативные" или "юридические" условия); фактическая предпосылка (юридический факт или состав). Именно она (фактическая предпосылка) выделяется данным автором в качестве непосредственного основания правовых последствий.2
Данному общетеоретическому подходу есть аналоги и в отраслевых исследованиях. Так, юридические факты выделены в качестве оснований возникновения гражданских правоотношений.1
В.В. Петров полагал, что "основаниями возникновения, изменения, прекращения земельных правоотношений являются юридические факты, с которыми закон связывает определенные юридические последствия".2 "Основаниями возникновения земельных правоотношений служат юридические факты" - указывают авторы "Общей теории советского земельного права".3
Ко второй группе решений можно отнести те, авторы которых полагают, что основание возникновения правоотношения - система или комплекс условий. При этом ими выделяются различные условия или предпосылки правоотношения. По мнению В.Н. Хропанюка: "... предпосылками правоотношения являются нормы права, юридические факты и правосубъектность. Только при наличии всех трех предпосылок может возникнуть и функционировать правоотношение".4 Проанализировав юридические факты в гражданском праве, О.А. Красавчиков пришел к выводу, что: "... под основаниями и предпосылками возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений понимается определенный комплекс различных по характеру явлений, взаимодействие которых влечет за собой движение гражданского правоотношения".5
"Всякое субъективное право может возникнуть лишь при наличии необходимых предпосылок, каковыми являются норма права, правоспособность, юридический факт" - считает Ю.К. Толстой.6
Определенные различия между понятиями "юридический факт", "основание возникновения правоотношения" и "условие возникновения правоотношения" проводятся в диссертации В.Н. Синюкова.1
Интересно предложение Н.В. Зернина, посвятившего свое диссертационное исследование проблемам юридических фактов в авторском праве. Суть его предложения состоит в необходимости выработать категорию, охватывающую все обстоятельства, от которых зависит возникновение (изменение, прекращение) правоотношения. Он считает, что такая категория может именоваться юридический состав и должна включать в себя юридические факты (фактические составы); обстоятельства, определяющие субъектов и объект; субъективные и объективные характеристики юридических фактов.2
Разница в подходах к определению понятия "основание возникновения правоотношения" в определенной степени может быть объяснена различным пониманием самого юридического факта. Законодатель не оперирует общей дефиницией юридических фактов, используя, как правило, казуальный способ их закрепления (например, ст. 8 ГК РФ; в федеральном земельном законодательстве нет ни понятия основания возникновения права на землю, ни перечня таких оснований). Отсутствие легального определения юридического факта позволяет авторам по-разному понимать природу этого явления. В этом смысле справедливо замечание В.Б. Исакова об употреблении понятия "юридический факт" в научной литературе в двух различных смыслах - широком и узком. Если в узком смысле - это конкретная фактическая предпосылка, то в широком - всякие фактические обстоятельства, имеющие правовое значение. Данное обстоятельство затрудняет оценить позицию авторов, рассматривающих в качестве оснований возникновения правоотношений (а, следовательно, субъективного права) юридический факт. Поскольку неясно, насколько широко или узко они трактуют это понятие.
Виды оснований возникновения прав на землю и их классификация
Любая классификация (в том числе, классификация оснований возникновения прав на землю) проводится как в научных, так и в практических целях. В научном плане классификация является важным средством изучения правовых отношений. Практическая значимость классификации заключается в том, что, раскрывая специфику определенных правовых явлений, она служит их полному и точному установлению.
Земельные права возникают на основании достаточно разнообразного круга юридических фактов. К их числу относятся сделки, административные акты, судебные решения, а также решения администраций предприятий (при возникновении права на служебный земельный надел), наследование, внесение земельного участка (его части), земельной доли, права на земельный участок (его часть) или права на земельную долю в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, переход права на земельный участок (его часть) при отчуждении находящейся на нем недвижимости, приобретательная давность, легализация права на землю при самовольной постройке.
Учитывая кардинальные экономические преобразования в российском обществе, особое место среди оснований возникновения прав на землю занимает приватизация. В данной работе приватизация земли не является предметом специального и всестороннего исследования, рассматриваются лишь отдельные аспекты этого вопроса постольку, поскольку это необходимо для анализа сделок с землей и предоставления земельных участков.
Основания возникновения прав на землю можно классифицировать по различным основаниям. Так, например, возможно их деление в зависимости от того, какой юридический факт лежит в основе возникновения права. В теории права общепринятым критерием разграничения юридических фактов является «волевой» признак. По указанному признаку все юридические факты делятся на действия и события. Действия -юридические факты, которые происходят по воле людей. Действия занимают центральное место в системе юридических фактов, порождающих права на землю. Земельные права, будучи по своей правовой природе имущественными, находясь под особым контролем со стороны государства (об этом свидетельствует необходимость государственной регистрации прав на землю), предполагают «активное» поведение субъектов права.
Общепринято деление действий на правомерные и неправомерные. Примером правомерных действий могут служить сделки, разумеется, совершенные с соблюдением требований закона. Действием является обращение заинтересованного лица с ходатайством (заявлением) в уполномоченный на предоставление орган власти о предоставлении земельного участка на определенных условиях. Акт органа власти, местного самоуправления о предоставлении земельного участка также относится к числу правомерных действий.
Правомерные действия делят на юридические акты и поступки в зависимости от того, было ли данное действие специально направлено на достижение определенного результата. На наш взгляд, земельные права могут возникать только из юридических актов, но не поступков. Действующее законодательство предусматривает достаточно формализованный порядок возникновения земельных прав. Помимо волеизъявления субъект, желающий приобрести земельный участок, должен указать размеры испрашиваемого земельного участка, цель использования, месторасположение, титул хозяйственного использования земли (при предоставлении земли); при совершении сделок - необходима направленность воли лица на приобретение конкретного земельного участка. При таком формализованном порядке сложно представить, чтобы право на землю возникало без специальной направленности действий соответствующего субъекта. К юридическим актам относятся сделки,1 акты органов власти и местного самоуправления, а также судебные акты.
Судебные акты как основания возникновения прав на землю отдельно не рассматриваются в рамках настоящей работы. В данном параграфе отметим лишь наиболее существенные характеристики судебного акта как основания возникновения права. Судебное решение прямо названо в числе юридических фактов, влекущих возникновение гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ), одним из способов защиты гражданских права, среди прочих, является признание права (ст. 12 ГК РФ). Судебное решение как основание возникновения земельных прав предусмотрено нормам ЗК РСФСР 1991г. (Ст. 33). Судебные решения как основания возникновения земельных прав можно поделить на два вида: 1) обязательные (имеют место в том случае, когда в качестве основания возникновения права может выступать только судебное решение. Это относится, в частности, к приобретательной давности, конфискации, национализации и некоторым другим случаям). 2) факультативные (в качестве обязательного основания возникновения права на землю выступает не судебный акт, а иной юридический факт, например, судебное решение может играть роль одного из юридических фактов правообразующего состава при обжаловании акта об отказе в предоставлении земельного участка).
Понятие и общая характеристика предоставления земельных участков
Как отмечалось ранее, основания возникновения прав на земельные участки условно можно поделить на две группы: - основания возникновения, подпадающие под действие ГК РФ, и соответственно обеспечивающие функционирование гражданского оборота земель, - основания возникновения, регламентированные нормами земельного права, обеспечивающие функционирование административного земельного оборота.
Предоставление земельных участков уполномоченными на то органами государственной власти и местного самоуправления занимает центральное место в системе административных оснований возникновения прав на землю. Правовой анализ предоставления участков позволяет не только выявить его отличительные черты, но и, во многом, раскрывает цель и основные параметры административного земельного оборота.
В действующем законодательстве термин «предоставление земли» используется в различных значениях.
Так, согласно ст. 1 Инструкции по применению закона РФ «О плате за землю», утвержденной Министерством Российской Федерации по налогам и сборам 21 февраля 2000г.1, плательщиками земельного налога являются юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, которым земля предоставлена в собственность, владение, пользование на территории России. Анализ положений закона РФ «О плате за землю», а также указанной Инструкции позволяет сделать вы# »о понятие «предоставление земли» использовано в этих актах в широком смысле. Иначе говоря, в указанных нормативно - правовых актах речь идёт о землях, переданных (по любому из оснований, предусмотренных законом, а не только предоставленных) в собственность, пользование, владение.
Следует отметить, что в проекте ЗК РФ, принятом Государственной Думой РФ во втором чтении, термин «предоставление земельного участка» также используется в широком смысле. Например, установлено, что «в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться (выделено мною -Г.Э.) земельные участки из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц - иным гражданам или юридическим лицам на основании договора».
Широкое понимание понятия «предоставление земли» можно встретить и в литературе. Примером может служить следующее высказывание: «вовлечение земли в систему рыночных отношений и установление различных форм пользования землей обусловили изменения в отношениях возникновения субъективных прав на землю. Наряду с административным порядком предоставления земельных участков, бывшего единственным в условиях монополии государственной собственности на землю, появились новые договорные способы предоставления земель...».!
В рамках настоящей главы мы будем придерживаться устоявшейся в земельном законодательстве терминологии, и рассматривать предоставление земли в узком смысле, как административно - правовое основание возникновения прав на землю.
Зачастую определения предоставления земли, даваемые в научной литературе, носят в определённой степени односторонний характер. Например, в учебнике «Земельное право России» под редакцией В.В. Петрова предоставление определено как взаимосвязанные, последовательно выполняемые действия уполномоченных органов, направленные на установление субъективного права на землю.1
А.А. Рябов полагает, что предоставление земли - совокупность юридических действий государственных органов, наделяемых полномочиями распоряжения земельной собственностью, направленных на установление права землепользования в особом порядке, включающем в себя вынесение решения компетентного органа о предоставлении земли, отвод и выдачу государственного акта на право пользования земли.2
По нашему мнению, более точным является определение предоставления земли как последовательно выполняемые и связанные между собой действия компетентных органов государства и местного самоуправления, физических и юридических лиц, осуществляемые в порядке, установленном законом, и направленные на возникновение у конкретного субъекта земельных отношений субъективных прав на конкретный земельный участок. В отличие от первых двух рассмотренных определений, последнее включает в институт предоставления земель действия граждан и юридических лиц, с которых, по сути, начинается процесс предоставления земли.
Характерной чертой предоставления земли является то, что это не единичный юридический факт, а совокупность юридических фактов, то есть юридический состав. Каждый из юридических фактов в системе предоставления земли представляет собой действие, находящееся в определенной взаимосвязи с другими действиями. Каждое действие это и определенная стадия процесса предоставления. Сообразно стадии каждое действие имеет свою юридическую основу возникновения и свои юридические последствия.
Так, рассматривая проблему правового регулирования изъятия и отвода земель для государственных и общественных надобностей, Н. А. Сыродоев полагает, что «для возбуждения ходатайства об отводе земельного участка необходимо иметь соответствующие правовые основания. Потребность в земельном участке должна быть чем-то обоснована, то есть организация, возбудившая ходатайство об отводе земельного участка, должна сослаться на те обстоятельства, которые порождают необходимость отвода земельного участка и предоставляют ей право добиваться его получения».1
Понятие и общая характеристика сделок с земельными участками
Договор (наиболее распространенный вид сделки) как общеправовая категория традиционно определяется через волевое соглашение двух или более субъектов права, влекущее установление, изменение или прекращение определенных правоотношений.
В отличие от правовых актов односторонне-волевого характера, конструкция договора (не только как понятия исключительно гражданского права, а как универсального феномена чисто формального качества) позволяет реализовать принцип, лежащий в основе права частной собственности - свободы владения, пользования и распоряжения имуществом. Так, Ю.А. Тихомиров считает, что к общим принципам договорного регулирования, характерного для всех договоров независимо от отраслевой принадлежности, относятся диспозитивность правового регулирования (свобода договорных условий в рамках действующего законодательства), автономия воли договаривающихся сторон, формально-юридическое равноправие контрагентов, эквивалентный характер договора и некоторые другие. Отмеченные принципы договорной формы правового регулирования предполагают равенство сторон, а также возможность для каждого из участников правоотношения действовать своей волей и в своем интересе, что дает возможность каждому собственнику, иным пользователям имущества действовать по собственному усмотрению.
В литературе отмечается, что: «современное экологическое законодательство позволяет обнаружить в нем большое количество норм, связанных с договорным регулированием, вещными правами и другими частно-правовыми регуляторами».1 Договор, как форма правового регулирования, находит все большее применение в сфере пользования природными ресурсами, в том числе, земельными участками.
В этой связи интерес представляет определение правовой природы сделок с землей. Б.В. Ерофеев сделки с земельными участками называет земельно-правовыми. По его мнению, включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет появление особого рода сделок - земельно-правовых. В.Х. Улюкаев, напротив, главу учебника «Земельное право», посвященную сделкам с земельными участками, именовал «гражданско-правовые сделки с землей».
По мнению В.Ф. Горбового, если исходить из того бесспорного положения, что гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации, то сделки с землей следует именовать «гражданско-правовые». Но, если основываться на ст. 72 Конституции РФ, которая относит земельное законодательство к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а ст. 129 ГК РФ указывает на то, что оборот земель устанавливают земельные законы, то регулирование сделок с землей должно относиться к сфере земельного права. Поэтому, считает, В.Ф. Горбовой, прав Ерофеев Б.В., который выделил соответствующий раздел в учебнике «Земельное право» и назвал «Земельно-правовые сделки».
Н.А. Сыродоев, возражая против подобной правовой квалификации сделок с земельными участками, вполне справедливо отмечает следующее обстоятельство: «... не случайно нигде в законе не говорится о земельно- правовых сделках. Наоборот, в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. подчеркивается, что это гражданско-правовые сделки».1
Полагаем, что при решении вопроса о правовой квалификации сделок с земельными участками нужно иметь в виду следующее: 1) в российском законодательстве нет закона, специально посвященного регулированию сделок с землей; более того, согласно Указу Президента от 27 октября 1993г. «совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного...». Таким образом, правовую основу регулирования сделок с земельными участками составляют нормы гражданского права. Следовательно, сделки с землей, с точки зрения, отраслевой принадлежности, являются гражданско-правовыми; 2) независимо от того, относится ли регулирование сделок с землей к исключительному ведению Федерации или к совместному ведению РФ и ее субъектов, применение земельного законодательства ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса (гражданского) в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством».2 Данное правило влечет, как минимум, два следствия: а) к нормам ч.2 ПС РФ могут устанавливаться дополнительные правила (особенности) в части регулирования сделок с земельными участками; 2) установление «меры допущения оборота земельных участков» в рамках земельного законодательства не может осуществляться с «чистого листа», оно возможно только в «параметрах» ГК РФ.
Другими словами, нормы ч.2 ГК РФ и нормы земельного законодательства о сделках должны соотноситься как общее и особенное. Поэтому включение земельных участков как недвижимости в гражданский оборот повлекло появление не особого рода сделок, а особого вида гражданско-правовых сделок. При этом родовым понятием по отношению к земельным сделкам будет являться такое понятие, как сделки с недвижимостью.
Институт гражданско-правового договора включает в свой состав нормы права двух категорий: общие и специальные. В свою очередь, специальные нормы (а их большинство в рассматриваемом институте гражданского права) группируются по отдельным видовым институтам. Критерий группирования - вид экономических отношений, лежащих в основе гражданского оборота. Разумеется, что выделение сделок с земельными участками в качестве особого вида гражданско-правовых сделок происходит по иному критерию - по «объекту правового регулирования».
