Введение к работе
Актуальность темы исследования. Один из наиболее интенсивно развивающихся сегментов российского рынка представляет собой рынок недвижимости, в его составе растущим и высокодоходным является рынок офисной недвижимости. Массовый характер этого рынка и необходимость адекватного регулирования происходящих на нем процессов обусловливают значимость исследования объективных закономерностей формирования цен на офисную недвижимость под влиянием комплекса ценообразующнх факторов.
Статистический анализ и моделирование закономерностей форлщрова-ния цен на объекты офисной недвижимости актуальны и в условиях стабильно развивающейся экономики, и в условиях глобального экономического кризиса. В последнем случае статистические методы позволяют выделить значение объективных факторов ценообразования и исключить элементы субъективизма и психологических спекуляций в оценках рыночной стоимости недвижимого имущества. Потребность в методологическом обеспечении статистических исследований тенденций и факторов ценообразования на рынке недвижимого имущества (в том числе офисного) испытывают как участники его рыночного оборота (инвесторы, риэлтеры, продавцы, покупатели и другие группы), так и органы, осуществляющие государственное регулирование рынка недвижимости, контроль в сфере налогообложения, страхование и другие финансовые операции с объектами недвижимости.
Решение данной проблемы на базе статистического инструментария требует учета основных принципов и методов индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов, а также использования приемов исследования на основе массовых данных ценообразующего влияния экономической среды окружения оцениваемых объектов, пространственных особенностей их расположения, воздействия внешних и внутренних факторов на каждом уровне агрегирования рынка недвижимости, в том числе на уровне локального (городского) рынка.
Степень разработанности проблемы. Теоретические проблемы оценки рыночной стоимости различных типов объектов недвижимого имущества, в том числе офисных объектов, и методы их практического решения широко освещены в трудах отечественных авторов: И.Т. Балабанова, В.А. Боровикова и В.А. Боровиковой, В.А. Горемыкина, СВ. Грибовского, Л.А. Лейфера, В.Н. Мокиной, Е.С. Озерова, А.В. Севостьяновой, Н.Е. Симоновой, М.А. Федотовой, Д.А. Шевчука и др.
Экономические проблемы развития рынка жилой и нежилой недвижимости на различных административно-территориальных уровнях, в том числе в городах, исследованы в работах ряда отечественных и зарубежных уче-
ных: И.Т. Балабановой, А.Г. Грязновой, B.C. Занадворова и А.В. Занадворо-вой, Е.И. Тарасевича, А.О. Селливана, Д. Фридмана и Н.Ордуэя, Ф.М. Шер-рера, Д. Росса и др.
Методы статистического анализа и эконометрического моделирования закономерностей на рынке недвижимости, в том числе формирования цен и удовлетворения спроса на объекты недвижимого имущества, разработаны и апробированы в трудах ученых-статистиков: С.А. Айвазяна, В.Н. Афанасьева, B.C. Мхитаряна, Е.В. Кабаевой, Е.Е. Лаврищевой, О.А. Репина, О.И. Стебуновой и др.
Вместе с тем отсутствует научно обоснованная методика статистического исследования закономерностей ценообразования на локальном рынке офисной недвижимости (на уровне крупного города), учитывающая особенности их проявления в неоднородном геоэкономическом пространстве.
Необходимость разработки статистических методов анализа и моделирования закономерностей формирования цен на офисные объекты недвижимости с использованием геоориентированных исходных данных и выявления на основе этих методов пространственно-временных закономерностей ценообразования определила актуальность темы настоящего диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в теоретическом обосновании, разработке и апробации методики статистического анализа и моделирования закономерностей формирования цен на объекты офисной недвижимости в геоинформационном рыночном пространстве. Для достижения цели поставлены следующие задачи:
уточнение понятия рынка недвижимости, особенностей его субъект-но-объектного состава в части оборота офисной недвижимости, оценка количественных и качественных характеристик развития локального рынка офисной недвижимости на примере города Самары;
обоснование необходимости и возможности реализации геоинформационного подхода в статистическом исследовании закономерностей формирования цен на офисные объекты с учетом пространственно распределенного комплекса факторов;
исследование статистического взаимодействия уровней и динамики цен на офисные объекты и времени их экспозиции в сегментах локального рынка недвижимости, однородных по условиям ценообразования;
обоснование системы признаков, характеризующих факторы формирования цен на офисные объекты, подлежащих наблюдению, количественной оценке и обобщению в геоинформационной системе рынка недвижимости города;
разработка многоуровневой системы статистического анализа однородности офисных объектов по факторам и результатам рыночного ценообразования; формирование методики статистического моделирования зако-4
номерностеи комплексного влияния пространственно определенных явных и латентных факторов на цены офисных объектов;
6) систематизация данных геоинформационной системы и апробирование предложенного автором методического комплекса с целью выявления и количественной характеристики закономерностей ценообразования на локальном рынке офисной недвижимости города Самары.
Предмет исследования. Предметом диссертационной работы являются статистические закономерности массового процесса формирования цен на объекты офисной недвижимости, имеющие особенности, обусловленные спецификой размещения объектов в геоэконошгческом пространстве города.
Объект исследования. Объектом исследования выступает совокупность объектов офисной недвижимости (более 1400 ед.), наблюдаемых в процессе мониторинга рынка недвижимости города Самары в 2007 - 2008 гг. на базе пространственно-временной геоинформационной системы.
Область исследования. Содержание диссертационной работы соответствует пунктам 3.1 "Методы статистического измерения и наблюдения социально-экономических явлений, обработки статистической информации, оценка качества данных наблюдений; организация статистических работ"; 3.4 "Методология социального и экономического мониторинга, статистическо-го обеспечения управления адашнистративно-территориальным образованием; измерение неравномерности развития территориальных образований"; 3.8 "Прикладные статистические исследования воспроизводства населения, сфер общественной, экономической, финансовой жизни общества, направленные на выявление, измерение, анализ, прогнозирование, моделирование складывающейся конъюнктуры и разработки перспекпшных вариантов развития предприятіш, организаций, отраслей экономики России и других стран" Паспорта специальности 08.00.12 "Бухгалтерский учет, статистика".
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, Гражданский, Земельный и Налоговый кодексы РФ, законодательные акты и нормативные документы федеральных и региональных органов власти по обороту недвижимого имущества. В качестве инструментария в диссертации использовались статистические методы: сводки и группировки, анализа временных рядов, анализа таблиц "дожития" и моделирования функций "выживания" объектов в совокупности, кластерный, дискрими-нантный и канонический анализ, корреляционно-регрессионный анализ, статистический путевой анализ и методы моделирования структурными уравнениями.
Информационное обеспечение диссертационной работы составили данные Федеральной службы государственной статистики, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самар-
ской области, а также результаты мониторинга рынка недвижимости (конкретно сектора офисной недвижимости) за 2007 - 2008 гг., осуществляемого ПТ "Поволожский центр развития" при участии автора.
Обработка статистических данных проводилась с использованием прикладных программ STATISTICA 6.0 и GRETL.
Научная новизна исследования. Научная новизна диссертационного исследования состоит в теоретическом обосновании и апробировании комплексной методики статистического анализа и моделирования закономерностей формирования цен на офисные объекты с учетом пространственно ориентированной информации о факторах и условиях ценообразования на локальном рынке офисной недвижимости.
Наиболее существенными результатами проведенной работы являются следующие:
На основе обобщения и критического анализа теоретических положений, представленных в экономической литературе, уточнено понятие локального рынка офисной недвижимости как системы экономических отношений, возникающих между субъектами рынка в операциях массового характера по обороту объектов офисной недвижимости в границах локального рынка (города Самары), по обороту прав на недвижимое имущество и государственному регулированию этого оборота.
Предложена система автоматизированного сбора статистических данных, отражающих в геоинформационной системе пространственно определенные характеристики результатов и факторов формирования цен на офисные объекты с учетом их физических свойств, особенностей бизнес-среды, транспортных и социальных условий в микрозонах размещения этих объектов на территории города.
Сформирована система статистических показателей по объектам офисной недвижимости, имеющая тройственную определенность: географическую (размещение на электронной карте города), временную (время "выживания" объекта в рыночной экспозиции), содержательную (показатели, характеризующие результаты и факторы формирования цен на офисные объекты).
Разработана и апробирована методика многоуровневого структурирования массива продаваемых офисных объектов на однородные группы по уровню и динамике цен с использованием дискриминантного, канонического и кластерного анализа. Впервые разработаны и проанализированы многофакторные регрессионные модели ценообразования по группам офисных объектов, выделенным на основе объединения результатов дискриминантного и канонического анализа.
Выполнен статистический анализ "выживаемости" объектов в рыночной экспозиции, установлены значения медианы ожидаемого времени экспозиции офисной недвижимости на локальном рынке города. С помо-
щыо модели Вейбулла и метода Каплана-Мейера даны оценки функций "выживаемости" офисных объектов в рыночной экспозиции. Установлена неоднозначность силы взаимного статистического влияния времени экспозиции офисных объектов на рынке и цен их продажи по субрынкам в составе городского рьшка недвижимости.
Получены пространственно ориентированные на электронной карте города кластеры офисных объектов, однородных по факторам и условиям ценообразования. На основе многофакторного регрессионного моделирования дана оценка системного эффекта влияния ценообразующих факторов по кластерам и группам офисных объектов.
Выполнено эконометрическое моделирование с использованием системы структурных уравнений (метод SEPATH), на основе которого установлено взаимосвязанное влияние наблюдаемых в геоинформационной системе рьшка недвижимости факторов и скрытых (латентных) факторов на цены продажи офисных объектов в городе Самаре.
Практическая значимость диссертационного исследования. Разработанная в диссертации методика и результаты статистического исследования могут быть использованы для принятия управленческих решений по рынку офисной недвижимости государственными и частными предприятиями, а также для повышения финансовой результативности работы риэлтерских компаний. Результаты моделирования формирования цен на офисную недвижимость могут быть полезны работникам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, а также занимающихся вопросами оценки коммерческой недвижимости и проводящих консультации в этом секторе рьшка недвижимости.
Положения диссертации могут быть использованы в высших учебных заведениях при изучении дисциплин "Финансовая статистика", "Социально-экономическая статистика", "Эконометрическое моделирование".
Апробация исследования. Основные выводы и рекомендации диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на международных научно-практических конференциях: "Информационное и программное обеспечение оценочной деятельности. Интернет-технологии в оценке " (Самара, 2005), "Инновационное развитие образовательного потенциала по направлениям: логистика, менеджмент, сервис и бизнес-статистика" (Самара, 2008).
Автор имеет 12 патентов Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам и Российского агентства по патентам и товарным знакам на программы оценки объектов недвижимого имущества.
Теоретические и практические положения прошли апробацию и реализуются в ПТ "Поволжский центр развития", Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области.
Публикации. Основные положения диссертации изложены в шести статьях общим объемом 7,35 печ. л., в том числе в двух статьях в журнале "Недвижимость", в трех статьях в журнале "Вестник Самарского государственного экономического университета", входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК РФ.
Объем и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Диссертационная работа изложена на 216 страницах машинописного текста, содержит 50 рисунков и 29 таблиц. Библиографический список включает в себя 112 наименований работ отечественных и зарубежных авторов.
Похожие диссертации на Статистическое исследование формирования цен на объекты офисной недвижимости на основе геоинформационной системы : на примере города Самары
