Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 10
1.1. Сущность и место ипотечного кредитования в рыночной экономике 10
1.2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования 49
Глава 2. Опыт создания системы ипотечного кредитования в Российской Федерации 86
2.1. Роль ипотечного кредитования в решении жилищной проблемы 86
2.2. Основные подходы к развитию ипотеки в России 98
Глава 3. Основные характеристики модели ипотечного кредитования в Российской Федерации 123
3.1. Основные цели, задачи и проблемы формирования национальной системы ипотечного жилищного кредитования 123
3.2. Роль государства в становлении российской системы ипотечного жилищного кредитования 136
Заключение 175
Список использованной литературы 178
- Сущность и место ипотечного кредитования в рыночной экономике
- Мировой опыт развития ипотечного кредитования
- Роль ипотечного кредитования в решении жилищной проблемы
- Основные цели, задачи и проблемы формирования национальной системы ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования во многом тем уникальным положением, которое занимает система ипотечного кредитование в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время, ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране, в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Во-вторых, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы проходящие в обществе. Если человек берет кредит на несколько лет, у него формируется другой менталитет, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. У человека растет мотивация направленная на увеличение эффективности своего труда и повышения уровня доходов своей семьи. Кроме того, любое обременение собственностью заставляет индивидуума б лее серьезно относится к своей роли в обществе. Таким образом, человек, имеющей в собственности жилье, заинтересован в стабильности в обществе. Именно через развертывание широкомасштабного ипотечного кредитования населения в России можно было бы достигнуть широко провозглашаемой в период бурной приватизации цели по созданию класса «миллионов собственников», а источником запуска такой программы могли бы быть средства, поступающие от приватизации.
Развитие ипотечного кредитования является одной из основных задач национальной программы социально-экономического развития во многих странах. Особую актуальность приобретает вопрос формирования и развития ипотечного жилищного кредитования в странах с переходной экономикой к которым относится и Россия. Именно на переходном этапе, ипотечное кредитование способно выступить локомотивом проводимых в развивающихся странах социально-экономических реформ и катализатором экономического роста. Комплекс мер, направленных на стимулирование развития ипотечного кредитования связан и с необходимостью развития рынка недвижимости и фондового рынка и с необходимостью проведения налоговой и пенсионной реформы, с банковской реформой и развитием банковского дела в стране.
Большую роль в деле экономической стабилизации и экономического роста, а так же повышения жизненного уровня населения может сыграть развитие ипотечного кредитования и в России. Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года только усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.
По мнению автора диссертационной работы, вопрос создания условий для развития эффективной модели ипотечного жилищного кредитования в России является, наряду с проведением налоговой, пенсионной, жилищно-коммунальной и банковской реформы, одним из важнейших вопросов экономического развития страны. Особую актуальность теоретическая разработка данной темы приобретает в условиях непрекращающихся на страницах периодических изданий споров по поводу вопроса, каким путем развиваться ипотечному жилищному кредитованию в России.
Степень разработанности проблемы. Теоретические исследования в области ипотечного кредитования, описание практики ипотечного кредитования в зарубежных, главным образом, развитых странах, а так же исследованию темы развития ипотечного кредитования в России посвящены работы отечественных ученых B.C. Ема, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева и Е.В Кудрявцевой, В.И Лимаренко, С.Н. Максимова, Л. Рябченко, В.В. Смирнова и ряда других авторов, а так же зарубежных авторов М. Дестресса, А. Солеса, Дж. Куммингса, М. Ли, Г. Поляковского, Р. Страйка, Б. Фергюсона, Ф. Фабоцци и др.
Несмотря на наличие работ вышеуказанных авторов, а так же большого количества материалов по проблемам развития ипотечного кредитования, появившихся в отечественных периодических изданиях, среди специалистов, занимающихся данной темой, не сложилось единого мнения по поводу оптимальной стратегии в области построения национальной модели ипотечного кредитования в России.
Цель исследования заключается в том, чтобы, основываясь на положениях современной экономической теории и проанализировав мировой опыт формирования и развития ипотечного кредитования в других странах с развивающейся рыночной экономикой, раскрыть специфику развития ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, уделяя основное внимание решению данного вопроса в нашей стране и дать предложения по развитию ипотечного кредитования и формированию оптимальной национальной ипотечной модели в России.
Для реализации поставленной в диссертации цели потребовалось решить следующие задачи:
- раскрыть сущность ипотечного кредитования, определить место и роль ипотечного кредитования в системе рыночной экономики и макроэкономической политике государства, раскрыть его взаимосвязь с рынком недвижимости и финансовым рынком;
- раскрыть роль государства в развитии ипотечного кредитования, и основные направления политики государства в данной сфере;
- провести ретроспективный анализ развития ипотечного кредитования в мире;
- проанализировать основные модели развития ипотечного кредитования сложившиеся в мире, их преимущества и недостатки;
- выявить и проанализировать проблемы и опыт развития ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой;
- обобщить и классифицировать опыт развития ипотечного кредитования, сложившийся в регионах России;
- выявить основные проблемы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в России;
- сформулировать предложения по развитию в России модели ипотечного кредитования, учитывающей национальную специфику.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются закономерности и проблемы формирования системы ипотечного кредитования в условиях переходной экономики.
Методологическая основа исследования. В качестве инструментария исследования в диссертации использованы методы системного, ретроспективного и логического анализа.
Научная новизна исследования основывается на том, что в процессе данного исследования:
- раскрыта природа ипотечного кредитования, показано место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики, исследованы механизмы его взаимодействие и взаимосвязи с рынком недвижимости и финансовым рынком;
- выявлено влияние государственной политики в сфере ипотечного кредитования на систему рыночной экономики в целом;
- проведен анализ мирового опыта развития ипотечного кредитования, исследован и обобщен опыт и проблемы развития ипотечного кредитования в других странах с переходной экономикой,
- проведен сравнительный анализ основных моделей ипотечного кредитования существующих в мире, сделана оценка их применимости в условиях современной России;
- выявлен, систематизирован и обобщен опыт и проблемы развития ипотечного кредитования в российских регионах;
- раскрыта роль и место российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в построении и развитии национальной системы ипотечного кредитования;
- подготовлен комплекс предложений по формированию национальной системы ипотечного кредитования в России.
Практическая значимость исследования состоит в том, что ее основные положения и выводы углубляют понимание проблемы развития ипотечного кредитования в нашей стране и могут быть использованы при разработке программных документов и проведении специальных исследований в данной области, а так же в учебных целях.
Апробация работы. Положения и выводы диссертационной работы использованы при подготовке Концепции по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства N 28 от 11.01.2000, в рабочих материалах Комиссии Правительства РФ по развитию ипотечного кредитования и российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, при подготовке Закона Санкт-Петербурга "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" от 01 февраля 1999 года №7-2, Постановления правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 1999 года № 13 "О развитии долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге", проекта программы Санкт-Петербурга "Развитие ипотечного жилищного кредитования" до 2011 года.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
Во введении обоснована актуальность темы, поставлены цели и задачи исследования, подлежащие решению, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.
В первой глава раскрывается сущность ипотечного кредитования и определяется место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики, проводится сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования существующих в мире, дается анализ мирового опыта развития ипотечного кредитования.
Во второй главе исследуется опыт развития ипотечного кредитования в современной России за годы реформ, оцениваются основные подходы к развитию ипотечного кредитования существующие в стране, в отдельных регионах России и возможность использования зарубежного опыта построения национальной ипотечной системы.
В третьей главе определяются основные цели и задачи формирования и развития национальной системы ипотечного кредитования в России, а так же даются предложения автора диссертации по созданию системы ипотечного кредитования в стране.
В заключении диссертационной работы сформулированы основные выводы, сделанные на основании проведенных исследований и определены направления дальнейших исследований по данной теме.
Общий объем диссертационной работы составляет 184 листа.
Сущность и место ипотечного кредитования в рыночной экономике
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие ипотека пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в YI веке до н.э. Предшественник Солона - Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается с предотвращением опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.
В историческом процессе развитие института залога, ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции -с конца XYI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XYIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование была порождено хозяйственными отношениями, как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин «ипотека» означает форму обеспечение исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств обеспечиваемой ипотекой является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечный кредит. В случае не возврата долга или невыполнения иных обязательств должником, заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а, с другой стороны, не требует обязательного нахождения ее у кредитора.
Мировой опыт развития ипотечного кредитования
Выше уже упоминался процесс зарождения ипотечного кредитования в древней Греции. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIY столетия, во Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути развития развивалось несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. В условиях во многом сходных подходов к выдаче ипотечных кредитов, основная суть отличия систем в особенностях механизма рефинансирования ипотечных активов. Одна система ипотечного кредитования начала возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 000 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего. Среди основных принципов данной системы называемой условно немецкой или одноуровневой: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут отличаться. Например, в дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Родоначальником и лидером на рынке здесь является Германия. Помимо Германии одноуровневая модель функционирует в Дании, Франции, Швеции, Финляндии и других странах. Другая система ипотечного кредитования, называемая двухуровневой, была сформирована в США и Канаде. Рассмотрим имеющийся опыт подробней.
В Европе прообраз современной системы ипотечного кредитования возник в Германии по второй половине XVIII века. Зарождение идеи организации системы ипотечного кредитования в Германии связано с королем Пруссии Фридрихом I. По его указанию были созданы специальные кредитные кассы для кредитования под 4% годовых дворян при условии обеспечения их землевладениями. Учет долгов должен был вестись в поземельной книге. Однако только в 1767 году при короле Пруссии Фридрихе втором появился первый прообраз сегодняшних ипотечных банков-Силезский Ландшафт - специальное кредитное товарищество для предоставления ипотечных кредитов прусским дворянам. Побудительным мотивом его появления явилось острый кредитный голод в Пруссии, требующий специальных решений короля, с одной стороны, и высокое недоверие кредиторов, с другой. Документом, подтверждающим зологовое обеспечение конкретного поместья, являлся специальный документ -закладной лист (Hypothekenbrief). Закладной лист обеспечивался не только залогом недвижимого имущества относящегося к этому документу, но так же и всем иным недвижимым имуществом, входящим в Ландшафт, а дворяне, входившие в Ландшафт, несли субсидиарную ответственность по всем обязательствам ландшафта. Закладной лист выдавался заемщикам ландшафта только на половину стоимости поместья, а передача закладного листа влекла и передачу ипотеки.Денежные средства заемщик получал путем продажи закладных листов. Так как обеспечением выступали дворянские поместья закладные листы имели хорошую ликвидность. В 1805 году прусские ландшафты выпустили ценных ипотечных бумаг на 150 000 000 талеров. Заемщик-член Ландшафта выплачивал Ландшафту полугодовые проценты, которые передавались кредитору по закладному листу. У должника была право частичного или полного погашения кредита. Ландшафт имел права продажи недвижимости с публичных торгов, досрочного закрытия кредита, в случае недостаточности обеспечения, ограничивать право должника на продажу недвижимости.
Выпуск закладных листов был привелегией только ландшафтов и осуществлялось только по разрешению правительства. Важную роль ландщафты сыграли в выработке единых стандартов выдачи ипотечных кредитов. Эта практика распространилась в другие европейские страны. Именно ландшафты были теми прообразами немецких ипотечных банков, которые существуют в Германии с 1900 г. Деятельность данных банков регулируется специальным законом. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XYIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).21
Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры; какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги ведутся чиновниками органов юстиции, и все изменения в правах на недвижимость осуществляются через эти книги. Данные ее открыты, а закрепленный законом принцип публичного доверия к достоверности поземельной книги позволяет упростить процедуру изучения прав собственности на имущество. Иначе пришлось бы прибегать к дорогостоящим услугам адвокатских контор. Цель поземельной книги -обеспечить инвестору получение ясного представления о том, кто является собственником недвижимости. Но именно это положение и не обеспечивается нормативными актами ряда стран. Кроме того, частная собственность на недвижимость в настоящее время существует не в том объеме, который необходим для существования работоспособного рынка недвижимости.
Роль ипотечного кредитования в решении жилищной проблемы
Жилищная проблема является одной из острейших социально-экономических проблем в России. Корни проблемы уходят в советскую планово-распределительную систему, когда жилье строилось за счет централизованных госкапвложений и предоставлялось населению преимущественно бесплатно. В 1917-1918 гг. в связи с национализацией земли система ипотечного кредитования в России была ликвидирована. В Советском Союзе получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования, которую можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящих на учете в очереди на получение государственного жилья. Кредитование осуществлялось через специализированный государственный банк (Стройбанк, позже Промстройбанк).
В роли заемщиков выступали:
- Индивидуальные застройщики домов односемейного значения. Это были лица, проживавшие в сельской местности и в небольших городах, ибо в городах с населением более 100 тыс. жителей индивидуальное жилищное строительство запрещалось. Кредит предоставлялся сроком на 50 лет, сумма кредита могла составлять до 75% стоимости дома, однако не должна была превышать 20 тыс. руб. За трехлетний период с 1988 по 1990 год 250 тыс. индивидуальных застройщиков получили кредит в сумме 2,4 млн. руб., но по сравнению с потребностью это было недостаточно, ибо составляло менее одного процента индивидуального жилого фонда. Средний размер кредита возрос с 8,3 тыс. руб. в 1988 году до 10,4 тыс. руб. в 1990 году.
- Жилищно-строительные кооперативы, которые объединяли группы граждан в городах с целью совместного финансирования строительства многоквартирного дома. Члены кооператива должны были собрать собственные средства в размере 30% сметной стоимости дома, на 70% им предоставлялся кредит сроком на 25 лет. Всего за тот же трехлетний период жилищно-строительные кооперативы получили кредиты на сумму более 1,5 млрд. руб. Благодаря активной поддержке региональных властей, функционирование жилищно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. В результате в і 987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составила более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищностроительных кооперативов).
Поскольку государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, то можно констатировать практическое отсутствие в России на момент начала экономической реформы механизма самостоятельного участия населения в решении своей жилищной проблемы.
Таким образом, к началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом - централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное распределение гражданам, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Объемы выделяемых бюджетных средств всех уровней на строительство жилья в России неуклонно сокращались. Так, в 1998 г. на средства федерального бюджета построено всего 4,3% жилья, а из средств бюджетов регионов и местных бюджетов - 6,9%. Одновременно за счет средств граждан было введено 39,9% жилплощади. Не имея возможности получить бесплатное жилье, выделяемое 6-8% нуждающихся, или приобрести квартиры за счет накоплений, все большее число граждан видит решение жилищной проблемы в покупке в кредит. В связи с некоторым оживлением в экономике, относительной стабилизацией рубля интерес граждан к приобретению жилья в кредит несколько возрос в 1999г.
За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Во-первых, кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 процентов. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья. Так, в Санкт-Петербурге в настоящее время, из более чем одного миллиона квадратных метров вновь возводимого жилья 90% строится за счет средств частных инвесторов.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала реформ 80 %, сократилась примерно до 26 %, т. е. в 3,1 раза, в том числе доля средств федерального бюджета - до 15 %. При этом большая часть средств из федерального бюджета шла на финансирование жилья для военнослужащих, уволенных в запас или в отставку. Аналогичные процессы коснулись строительства жилья за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с конца 1990 по начало 1998 гг. и достигла 33,4 % от общего годового объема ввода жилой площади.
Основные цели, задачи и проблемы формирования национальной системы ипотечного жилищного кредитования
Значение вопроса поиска новых вариантов решения проблемы обеспечения жильем российских граждан на базе рыночного, а не административно - распределительного подхода, для судьбы экономической реформы в России трудно переоценить - проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам. Главная цель создания системы ипотечного кредитования - это обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Как уже отмечалось во второй главе, современная государственная жилищная политика должна, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Ключевым способом решения жилищной проблемы этой части населения, является долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс к экономическому подъему и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России на пути их выхода из кризиса. Кроме того, ее развитие послужит толчком к развитию фондового рынка, рынка банковских услуг, страхования, услуг риэлтерских компаний.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципах: - при формировании национальной системы ипотечного кредитования должен учитываться имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования и должна быть адаптирована как к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, так и учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании; - необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования (в т.ч. и потенциальных инвесторов в систему); - . создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, финансирование со стороны государственного бюджета должно осуществляться только на первом этапе для запуска системы, жилищное ипотечное кредитование как система должна быть организационно воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением. В качестве своих основных задач развития системы ипотечного жилищного кредитования должно предусматривать следующие моменты: - стратегической задачей формирования системы ипотечного кредитования является задача построения полноценного вторичного рынка закладных, - совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья; - создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; - налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; - создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; - создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; - уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; - формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу, - создание институциональной основы ипотечного кредитования: операторов вторичного рынка, ипотечных банков специализированных сберегательных институтов и эффективной системы их регулирования.
